ブログネタ：

お金 に参加中！

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は　

「大事なキャッシュフローの話」

です。


今日は不動産投資をする上で大事な

キャッシュフローの話をします。


私は常々、キャッシュフローが出る不動産投資をした方が良い！

という話をしますが、

果たしてキャッシュフローとはどういうもので、

キャッシュフローが出る投資というものは、

どんなものなのでしょうか？

ブログネタ：

お金 に参加中！

昨日は私の本の出版記念パーティーを

関係者をお呼びして行いました。


出版記念パーティーの写真

→　https://goo.gl/3rRh2S
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→　https://goo.gl/pVnPex
→　https://goo.gl/3HgJAF


今回で４回目の出版になりますが、

今まで出版記念のセミナーは行った事がありますが、

パーティーを行うのは今回が初めてで、

ご来場された方は物凄く喜んでいました。


でも、１つ出版についてクレームがついて、

「もうノウハウは出さないで欲しい！」

というお言葉を頂きました。


今回の出版記念パーティーに来られた人は、

色々な業界関係者やお客さんなど、

様々な人がいらっしゃいました。


有名週刊誌の副編集長の方、

新聞社の方、出版社の方、

有名な本の著者さん、

有名不動産投資家の方、

やり手の経営者の方などなど、

実に多種多様な人をお招きしました。


そんな中でも当社のお客さんに

スピーチをお願いしたのですが、

「あまりノウハウを出さないで欲しい…」

というお言葉を頂きました。


不動産投資はノウハウの部分と、

良質な情報を受け取るという事と、

この２つがキーポイントになります。


不動産投資のノウハウがあるだけでは、

不動産投資は成功しません。


それを実行できるだけの良質な物件情報がないと

良い不動産投資はできません。


そして、この本を読んで、

しっかりと当社や私を信用していただいて、

そして物件を買って頂いた方を中心に

昨日はパーティーには参加頂きました。


そんな人達は当然に良い投資をしている人たちで、

「もっと物件が欲しい！」

「良い情報がもっと欲しい！」

というご要望をたくさん頂いています。


私の本がもっと売れてしまうと、

ノウハウを知ってしまう人が増えてしまいますし、

当社や私を知ってしまうと、

物件を欲しがる人も増えてしまいます。


そうするとライバルも増えてしまうのですが、

だからこそ、「あまり本が売れないで欲しい…」

と出版記念パーティーなのに言われてしまったんですね。　汗


でも、まあ、昨日の出版記念んパーティーは大成功で、

意識の高い投資家さんを多数呼んだ事もあり、

投資家さん同士が話をしていて、

非常に良い話をあちこちで聞けた感じでした。


このような出版記念パーティーは初めての試みでしたが、

昨日のパーティーは本当にやってよかったですね。


ちなみに、出版系のイベントは、

明日までに２冊買った人には、

出版記念セミナーを予定していますし、

１０冊買った人は、その後の懇親会も出れますので、

セミナーや懇親会に出たい人は、

２冊か１０冊を明日までに買って、

下記よりお申し込みください。

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お金 に参加中！

昨日の記事で木造の築古物件は、

空室にして場合によっては解体して

土地で売った方が高く売れる可能性がある…

という事を書きました。


また、そのパターンで高く売れるのは

都市部の土地値がはっきりと

形成されているところだけで、

田舎のように土地の安いところでは、

ちょっと難しい…とも解説しました。


では、鉄骨造やRC造の物件の場合、

やはり同じように空室にして

建物を解体して土地で売った方が良いのでしょうか？


これは、結論から言ってしまうと、

満室にして収益物件として売った方が

高値で売却できるケースが多いと思います。


というのも、鉄骨やRCマンションだと、

木造と大きく違う点は、築２０年の物件でも、

２０年とか３０年の融資が付く可能性があるからです。


また、鉄骨造やRC造の物件は、

解体費が木造よりも高くなるので、

解体して土地で売る…というのは、

高くなるケースが少なくなります。


また融資が付くということは、

みんな融資を引いて物件を買いたがっているので

今の市場であれば、

物凄い激安で売るしかない…

という事にはなりません。


ですので、鉄骨造やRC造のマンションを売りたい場合は、

築２０年でもそれほど値崩れしないで売れるので

しっかりと満室にして収益物件として

売却活動をした方が高く早く売れる可能性が高いです。


ただ、これも融資に左右されるので、

ど田舎の鉄骨やRCの物件は、

そもそも融資が付かないのでダメです。


あくまでも銀行が融資を出すエリアにあって

その物件そのものを銀行が評価する物件に限ります。


融資が付かない物件であれば

もしかすると木造の築古の物件よりも

売却が難しくなる可能性さえあります。


ですので、鉄骨やRCの物件で、

収益物件としてある程度の

価格で売却出来る可能性がある物件は、

融資が付く物件に限られますね。


ちなみにある条件を満たしている

地方物件は９月中に売却した方が良くて、

１０月からある銀行の姿勢が変わりそうなので、

それを織り込んで動いた方がいいです。


キーワードは地方の鉄骨造やRC造の物件で

築３０年までの物件は、

９月までに売った方が良く、

あとは物件個別になるので、

その辺は対象になるのかどうかを

私に個別に聞いてみてください。


場合によっては数千万円くらいは

価格が変わってしまう事もあると思います。




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不動産の購入や売却は、

実はアイディア１つでもっと高く売れたり、

もっと安く買えたりします。


今日はその１例に木造の古い物件を

売却する…という話をしたいと思います。


木造の古い物件を売る場合、

必ずしも満室にして売らないと売れない…

という訳ではないです。


というのも、木造の築年数が経ってしまった物件は、

融資が付きにくく、投資物件として

高く売り抜けることが難しいです。


これはさらに田舎になればなるほど難しく、

田舎の築が古い木造物件…

という物が投資物件として、

１番安く買い叩かれる物件です。


反対にしっかりと入居付けができる事が条件で、

現金で買うのであれば、

このような物件は高利回りで買えるので、

おもしろい投資対象になるでしょう。


では、築の古い物件で、

ある程度、土地値が付くようなエリアにある物件は、

満室ではなく、むしろ入居者がいない方が、

高く売れるケースもあります。


それは投資用の物件として売るのではなく、

土地として物件を売った方が

高く売れるケースもあるからです。


ただし、これは田舎の物件では

土地値が付かないので無理で、

都会でしっかりと土地値が

形成されているエリアの物件に限ります。


よくこのようなケースを目にするのは、

東京の都心の物件などで見かけます。


収益物件で売る場合、

どうしても利回りと融資の条件で考えて

物件を買うしかないです。


都心で土地値が高い物件だと、

利回りで５%〜くらいでしか売れないのですが、

それは土地値で売り出してそのようになるので、

いっその事、全部入居者を追い出して、

建物も解体してしまった方が、

高く売れるケースもある訳です。


ただ、何度も言いますが、

これは土地値がしっかりと形成されているからなので、

地方に行けば行くほど、

このように収益物件を解体して

土地で売った方が高い…

という事は出来無くなってきますね。


そして、これはただの一例に過ぎず、

他にもアイディアがあればいくらでも高く売却できますし、

物件をアイディアで安く買う事もできるのが

不動産投資のおもしろいところだったりします。


まあ、どんなに考えてもどうにもならない物件…

という物も存在しますが、

アイディア次第で良くなる案件もある訳で、

そのアイディアをいかに出していくかが

不動産投資の醍醐味の１つです。


今、なにか抱えている問題があって、

私のアイディアを聞いてみたい人は

無料面談で聞いてみてください。


まあ、全部の案件に良いアイディアが

出てくるか？は無理ですが、

それでも自分ひとりで考えていて

行き詰まっている事に対して

なにかヒントを出せるかもしれませんので。




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お金 に参加中！

私の本のAmazonキャンペーン終了が近づいてきましたが、

今回のAmazonキャンペーンは本は売れまくってますが、

在庫があまりにも少ないので、

何回も売り切れの状態が続いているのが残念です。

→　 http://toushifudousan.jp/amazon/


今回のAmazonキャンペーンは開始１４時間で

最初の在庫が無くなり、

次に在庫が復活したのがお盆明けでした。


それで、その後もすぐに在庫切れが起こり、

今日の夕方にまた在庫が復活してます。


まあ、これも今まで私の事を信頼して

私の本を買っていただいている方が

かなり多いから…という事の表れだと思いますが、

今回の本は相当な数が売れていて、

もうすでに３刷りまで行っています。


でも、もうAmazonキャンペーンが終わるのですが、

在庫がずっとない状況が１ヶ月も続いてしまいました。


この間にしっかりと本を買って、

Amazonキャンペーンの特典をゲットしている人もいますが、

買えない人も続出している感じなのが、

ちょっと残念だったりもします。


ちなみにこの本の影響はものすごく大きく、

私の面談に来る人の８０%くらいの人が

本をすでに読んで来ています。


本を読まない人と読んでから来る人では、

やはり考え方に大きな違いがあり、

私の言葉の吸収力が全然違います。


私は不動産投資でもなんでもそうですが、

勉強をしない人は成功できないと思います。


私の本はすぐに読めるようなページ数ですし、

内容もかなりわかりやすく書かれているかと

思います。


だからこそ、本をしっかりと読んで、

特に私の無料面談に来られる人は

まず本を読んでから来て欲しいのです。


という事で、１ヶ月に渡って行ってきた

私の最新刊のAmazonキャンペーンが

もう少しで終了します。


そして、今回の本は過去最高の出来だと思いますし、

これで勉強してから私の無料面談に来ると

さらに知識が吸収されます。


ですので、まだ１冊買っただけでも

特典の動画がもらえるので、

今のうちに本を買ってみてくださいね。

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Amazonキャンペーンは今月いっぱいなので、

私の本を読んで勉強しかてから

私とお会いしましょう。

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ちなみに、これを書いているのは

２７日の２０時半ですが、

今の時点であれば在庫はまだありますね。




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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は　

「成功する人は○○○○がうまい」

です。


不動産投資で成功する人は、

実は◯◯が上手い人なんですが、

その◯◯とはなんでしょう？


これが上手い人は不動産投資に向いている人です。

→　https://goo.gl/cpZvZM

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お金 に参加中！

今、上海の株式市場が暴落して、

日本の株式市場も暴落しています。


ニュースでは「中国市場大暴落…」

という事でかなり大きく取り上げられています。


では、このような時に不動産投資家として

どう動くのか？ですが、

融資を使って不動産投資をする人は、

今しかもしかすると不動産投資をする機会が

ないのかもしれません。


どういう事か？というと、

今の日本市場の不動産はどんどん上がってきています。


これと同じ状況が２００８年頃に起きていました。


いわゆる、不動産ミニバブルです。


では、その不動産ミニバブルは、

どのようにして終焉したのか？というと、

リーマンショックによって終わりを迎えました。


なぜリーマンショックによって、

それまで上がっていた不動産価格が急落したのでしょう？


そもそも日本の不動産価格を決めているのは、

誰だと思いますか？


物の値段は需要と供給の量で決まるのが

物の道理ですが、

実は買って収益が上がる不動産を欲しがる人は

いつの時代もずっと存在します。


買いたい人は少なくなったことがないのです。


買いたい人が少なくならないのなら

ずっと不動産価格は上がっていく…

と考えられますが、

物理的に物件が買えなくなったらどうでしょう？


そう、リーマンショックで不動産価格が下がったのは、

買いたい人はたくさんいるのに、

融資が付かなくなったので、

物理的に買えなくなった…

というのが実情なのです。


そして、買えなくなった投資家が言っていた言葉が、

「あの時買っていればよかった…」

です。


まあ、その後、リーマンショックが落ち着いて、

また融資が付くようになったので、

投資を始められた人がまた出てきたのですが、

今回の中国市場の暴落は、

今後、融資を使って不動産投資をしたい！

と考えている多くの人に多大な影響を与えて

その多くの人が不動産投資をそもそも始められなくなるかも…

ということです。


まあ、ニュースでは経済の専門家の方も

「今月いっぱいは様子見」

と話していましたが、

中国経済が本当に急激に崩壊してしまうようなことがあれば

不動産投資が出来なくなる人が急増するかもしれませんね。


ただ、今のところ、融資は出てますし、

キャッシュフローが出る物件も

かなり数は少ないので入ってきていますので、

キャッシュフローが出る物件を買える人は

ラストチャンスと思って買ってしまった方が

良いのかもしれません。


毎月、２０万、３０万と今の収入にプラスして

お金が残るのであれば、

それは１つの選択肢ですね。


ということで、先日、中国の上海市場で

株が大暴落しました。


これにつられるように日本の株式も

下がっていますが、

この結果次第では日本の不動産への融資が止まり、

物件が買えなくなる人が出てきますので、

今、物件が買えるポジションにいて

キャッシュフローが出る物件が出てきたのであれば

物件を買える最後のチャンスかもしれませんね。




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今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は　

「世界一上手な不動産投資をするには」

です。


世界一上手な不動産投資を早く正確に行うには

どのようにすれば良いのでしょうか？


例えば、世界一美味しい料理をするにはどうすれば良いでしょう？


私であれば…