2015年09月

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お金 に参加中!
昨日もメルマガで書きましたが、

今度の日曜日に私主催の

超久しぶりのセミナーをやります。


セミナー料金は、私の本を2冊買って、

下記よりAmazonキャンペーンに申し込むだけです。

→ http://toushifudousan.jp/amazon/nw/


そして、昨日のメルマガを書いてから

申し込みが殺到していて、

もう少しで席がなくなってしまいそうです。


基本的に、今回のセミナーは出版記念セミナーになるのですが、

何を話そうかと考えていました。


私の本自体が、色々な方とお会いして

そんな中から投資の様々なパターンを学んで

その経験から本を書かせていただきました。


そして、今回のセミナーでは

昨日のメルマガにも書きましたが、

本には書けなかった話や、

もっと突っ込んだ話をしていきます。


また、これも昨日のメルマガに書きましたが、

10月5日から始まる、マイナンバーが

これからの不動産投資にどんな影響があるのか?

ということをお話しする予定です。


私は今まで6000人以上の人とお会いして

そして、不動産の相談を受け続けてきました。


その結果、不動産投資をしている人は

実に色々なバックボーンがあって、

そして、そこからどのように不動産投資に取り組んだかで

結果も個々に違っています。


そんなことを私は数多く見続けてきて、

さらに今も多くの人の相談を受け続けているからこそ、

どのようにすればその人個人が

自分の目標に対して早く到達できるのか?が

わかってきた訳ですし、

それをお話し出来るようになった訳です。


そして、こうしている間にも

相談を受け続けているからこそ、

今、不動産投資家が何が気になっているのか?が

わかる訳ですね。


その1番直近で気になることといえば、

それはマイナンバーの事で、

その影響について、

私が今知りうる限りで話をしたいのと、

それとリンクして、

今の不動産投資家はどんな方法で

どんな個人属性の人が取り組んでいるのか?も

合わせてお話ししていきます。


という事で、今度の日曜日に、

本当に久しぶりにセミナーをやりますが、

そのセミナーも残席わずかで、

もしかすると、本日いっぱいとしてありますが、

席がなくなってしまう事もありえるので

私のセミナーを聞いてみたい人は、

なるべく早く本を下記より2冊買って

セミナーをお申し込みください。

→ http://toushifudousan.jp/amazon/nw/


ちなみに、今度の日曜日のセミナーは、

あと残り5席ほどだそうですので、

早くしないと埋まりますね。



■当社のホームページです。

→ http://mitoooyasan.net/


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→ http://goo.gl/nNaknK


■管理の相談もお受けしています

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■20万人が読んだ不動産投資教材です。(無料)

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「成功の反対とは?」

です。


私は元々サラリーマンをしていましたが、

不動産投資で安定した家賃収入を得られるようになって、

その後、サラリーマンを辞めています。


そして独立して起業し、

今では六本木の真ん中にオフィスを構えられるまでになりました。


では、そんな私から見て、

成功することの反対は何かと言うと?

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明日で9月も終わり、

あさってから10月になります。


10月から始めることというと、

何があるでしょうか?


10月から始めることで、

実は1番、不動産投資で気になる話が、

「マイナンバー制度」だと思います。


では、不動産投資でマイナンバーが始まると

何がどう変わっていくのでしょうか?


私もまだ、100%完全に

理解している訳ではありませんが、

色々調べているとマイナンバー制度は

これからの不動産投資に少なからず

影響があると思います。


特に大規模な不動産投資をしたい方は

大きな影響を受ける可能性が高いと

今、私が得ている情報からは言えると思います。


ではこの、私が今現在知っている、

この情報をどこでいつ発表しようか?と思ったのですが、

このメルマガ上では発表しません。


というのも、私の持っている不動産投資の

基礎的な知識があった上ででないと

私がマイナンバーの話をしても

ご理解頂けない可能性があるからです。


では、どこでその私が持っている、

マイナンバーの知識を発信していくのか?ですが、

これは今週末の日曜日に行われる私の著書の

セミナーで行うことにしました。


私の著書のセミナーでは、

基本的な内容として私の著書を

深く掘り下げた内容を行い、

その延長線上で、私の今持っている

マイナンバーの知識の話と、

そしてそれがどう今後の不動産投資に

関係してくるのか?を話すことにします。


では、その今度の日曜日に行われる

セミナーに出るには?ですが、

実は明日まで2冊以上、私の著書を買って頂いた方には、

私のセミナーの参加権利が付いてきます。


ちょっと広めの会場をおさえてあるので

まだ参加可能です。


ですので、私の著書を2冊以上買って、

今度の日曜日の私のセミナーにぜひ来てください。

→ http://toushifudousan.jp/amazon/nw/


ちなみに私のセミナーは、いつも数百人単位で

集まっていますが、

今回はすごい量の人に来て欲しいと思ってなかったので

力を入れて集客をしていません。


懇親会まで考えるとかなり少ない人数になるので、

オススメは懇親会まで参加することかと思います。


また、今度の日曜日にセミナーに来れない人は

来月も明日までに本を2冊以上買って頂いた方限定で

同じ内容のセミナーを行います。


ですので、今度の日曜日に来れない人も安心して

頂いて大丈夫ですし、

2冊以上本を買ってセミナーに来れない人は、

肝心な部分は端折りますが、

一応、お見せできる内容の部分だけ編集して

セミナーの動画をお送りしますので、

私の本のキャンペーンが完全に終わるまでに

2冊以上本を買っていただくのがお得ですね。

→ http://toushifudousan.jp/amazon/nw/


ということで、私の本のキャンペーンですが、

こっそり延長していたのを

明日をもちまして完全に終わりにします。


ですので、まだ買っていない人や、

2冊以上買っていなくて、

今度の日曜日のセミナーに来たい人は、

明日までに確実に本を2冊買ってください。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「ご高齢の方の融資期間を延ばす方法」

です。


ご高齢の方は不動産投資への取り組みは

ご年齢の関係から不利になる…

と考えている人が多いです。


ですが、ご高齢の方で融資期間が伸ばせるのであれば

年齢による不利な点はカバーできます。


では、ご高齢の方で融資期間が伸ばせる方法とは?

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不動産投資をする中で、メリットも多数あるのですが、

不動産投資のデメリットもよく理解した上で

進めて行った方が良いです。


では、不動産投資のデメリットは何か?というと、

これには2つ挙げられます。


その2つは何か?というと、

1つが流動性が他の投資よりも悪い事です。


例えば株式投資やFXへの投資は、

売りたいと思えばすぐに売れていきます。


金額さえ気にしなければ、

1日中売りに出して売り残る…

という事は考えづらいです。


また、株式やFXなどは、

売却が完了して最短で4営業日後には

お金も自分の口座に入っています。


ですが、不動産を売りに出そうと考えて

実際に売りに出して、

売却が完了するまでには、

さすがに4日後に現金化するというのは

かなり難しい話になります。


物件の売却をした事がある人であれば

おわかり頂けるかと思いますが、

実際に売り出し価格を不動産会社と相談しながら

決定していきます。


また、売却価格が決まったとしても

その後、どのくらいで売れるかは?

これは物件によって変わってきますし、

売却を依頼した不動産会社の販売力によっても

変わってきます。


当社であれば、早い案件だと1日と

掛かっていない物もありますが、

それでも売れ残る物件は数ヶ月、

場合によっては1年以上売れ残る物件もあります。


そして仮に買付証明が入って、

その後、決済まで無事に進む案件は

全てではありません。


というのも、融資が出なかったり、

契約前に売主や買主が気が変わって

売買自体が無くなってしまう事もありえます。


不動産売買は、そんな紆余曲折があって

その先に所有権の移転とお金のやりとりがあります。


だからこそ、そんな紆余曲折があると

所有権移転やお金のやりとりは

かなり伸びてしまう事も考えられます。


ですので、スムーズに行って

買付証明が入ってから1ヶ月くらい

最低でも時間が掛かってしまいます。


ただ、不動産は流動性が悪いと言っても、

適切な価格設定をして、

融資の斡旋などをしっかりして、

販売力の強い会社に依頼する事で、

それもある程度は解消されます。


そして、もう1つのデメリットが

不動産投資の良さでもある、

「投資家の経営能力で収益が左右される…」

という点です。


不動産投資のおもしろい所は、

物件を購入して工夫次第で収益を伸ばせる所です。


ただ、反対に経営能力が弱い経営者だと

経営能力が高い経営者には負けてしまいます。


この経営能力というのは何か?というと、

自主管理をするのであれば

大家業全般の能力が必要ですが、

管理会社に管理を委託するのでは

管理会社とのコミュニケーション能力が必要です。


ただ、コミュニケーション能力とはいえ、

そんなに難しいものではなく、

最低限のマナーや常識があって

コミュニケーションが出来れば問題ないです。


ですので、不動産投資の欠点で大きな物は

流動性の悪さですが、

それもしっかり売れる会社と

しっかりと相談をした上で売り出せば

そんなに売れない事もありません。


また、買った後の経営能力が

収益性の向上につながったり、

反対に収益性を悪化させたりしますが、

これも管理会社としっかりと相談の上、

すすめて行ければ問題ないので、

デメリットはあるものの、

対策はあるという事ですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「年収と貯金と不動産投資」

です。


私は未だに不動産投資の本を読んでいますが、

それはまだ知らない事が書かれている可能性が

どの本にもあるからです。


そんないつでも不動産投資を勉強している私ですが、

私の知識からわかった事は、

年収や貯金額によって不動産投資によって

出来る投資手法と出来ない投資手法があります。


それはなぜなのか?

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不動産投資は他の投資と違うのは、

自分で経営を創意工夫し、

収益をさらに上げる事が出来る事です。


例えば、小さな自分でも出来そうなリフォームを

自分で行えば、業者に頼むよりも

コストは抑えられて収益が上がります。


また、物件に雑草が生えてきた時も、

自分で草刈りをすればコストが下げられて

それも収益が上がります。


また、もっと大きな話で、

物件の設備などを大規模に改善し、

仮にその改善で家賃が上げられるとしたら、

家賃が上がった分の物件価値が上昇します。


ただ、私は自分が動くようなセルフリフォームや

自分で行う草刈りなどは、

自分の自由な時間を奪うだけなので

自由な時間と経済的自由の2つを求めるのなら

なるべく他の人に任せたほうが良いです。


このような事でコストカットするのであれば、

安くて腕の良い業者を探したほうが、

将来的にずっとコストカットになり、

その方が自分の時給があがるからです。


また、大規模な物件の改善により、

物件の根本的なテコ入れをして、

家賃を仮に上げられたとします。


その改修に仮に1000万円掛かったとして、

物件購入価格が1億円だとします。


利回り10%の物件が家賃を上げる事に成功して、

利回り12%になると、

年間の家賃収入が1000万円から

1200万円になります。


この物件を即転売したとして、

利回り10%で売れるとするならば、

1億2000万円で売れるので、

転売であれば即2000万円が儲かります。


また、保有するにしても

毎年200万円の収益アップで、

修繕費の1000万円は5年で回収できるので、

このリフォーム費用の利回りは20%になる訳です。


不動産投資の上級者や不動産業者は、

全空か、それに近いような物件を格安で買い取り、

このように再生させて保有したり

再販したりして利益を出している訳です。


ただ、投資初心者の方は

同じような事が出来るか?というとほぼ無理です。


1つはそのような全空などの物件は

融資が難しく、現金買い取りか、

もうすでに銀行の信用があり、

銀行に枠がある人でないと買えません。


また、全空などの物件はリスクも当然あり、

その辺のリスクの目利きが出来ないと

買っても大変なだけになってしまいます。


という事で、色々と不動産投資は

投資家自身が創意工夫して

収益を出していく事が可能です。


そして、もう1つ選択できるのですが、

そのように手を加えて収益を上げる事も出きますし、

手を加えないで家賃を下げて

満室経営をしても良いので、

手を加えても良いし、

極力、手を加えないで収益を出しても良いので

それさえも自分で選択できる…

という事も覚えておいてください。


収益を出していくような手を加えるのは、

少なからず手間が掛かるので

時間を取るか、収益を取るか?ですね。



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不動産投資で主に富裕層の人が

利益を出しつつも、

節税できるのが減価償却です。


減価償却とは、建物は簿価上では

毎年、一定の価値が無くなっていくものと

捉えているので、

たとえ、実物の価値が変わらなくても、

簿価上で毎年一定の数字を減価させて落としていきます。


どのような基準で建物部分を経費化するのか?というと、

建物には税務署が決めた法定耐用年数があり、

その年数に応じて建物部分を、

毎年、減価償却させるのです。


住居用のRCマンションであれば47年、

木造の物件であれば22年…

という具合に償却期間が決まっています。


ここで、年収が高い方が気になるのが

不動産投資でさらに収益が出ると、

自分の年収が上がってしまうので、

結局は年収が上がった分は税金でほとんど

取られてしまう…ということになります。


では、利益も残しつつ、

この減価償却を上手く使って、

節税もしてしまう…

という投資も実は不動産投資では

出来てしまいます。


というのも、減価償却は、

税務署が決めた法定耐用年数で建物を

償却しますが、

中古の場合は、さらに短い期間で償却していきます。


これが高額年収を取っている人、

特にその中でも経営者の方には

非常におもしろい制度になっているのです。


では中古物件の場合、

どのように償却期間が決まるのか?というと、

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、

法定耐用年数=(法定耐用年数ー経過年数)+経過年数×20%で、

築年数が法定耐用年数をオーバーしている場合は、

法定耐用年数=法定耐用年数×20%です。


この公式だけを見ると、

「なんだか難しいな〜」

となりますが、

簡単に言うと、22年を超えた木造物件を取得すると

建物価格の部分を4年で償却できる訳です。


このメルマガを読んでいる人で、

高年収の経営者の方がいるかと思いますが、

車を買ったり、コンテナを買ったり、

飛行機を買ったりして節税している人もいるかと思います。


例えば車であれば中古車は4年落ちの物で、

1円だけ残して1年で償却可能です。


これの不動産バージョンがこの方法で、

建物部分しか対象になりませんが、

4年で償却して、

その期間の収入は帳簿上ではマイナスにしますが、

実際の財布の中身は家賃が入ってきてプラスになります。


ただ、この方法にも何個か欠点があり、

減価償却しているので

結局は売却した時にその分の税金のしわ寄せが来ます。


この辺は税金のことをしっかりと把握している人であれば

お分かりいただけるかと思いますが、

車の場合も減価償却してから売ると、

仕入れ値が1円になってしまい、

売却代金が全部売上になってしまいます。


まあ、これも経営者の方などで、

赤字になってしまった場合などに売却して、

売上が本当は赤なのに、

黒に持っていきたい時とかに使えますし、

全くのデメリットではないです。


また、もう1つ欠点があって、

結局は法定耐用年数の過ぎた物件を買うので、

ほぼ融資は難しい物件になります。


ですので、この方法で利益を上げながら

融資を使って行う…という事は難しく、

ほぼ自己資金で完結しないとダメですね。


まあ、他にも高年収の方の税金の事を考えた投資…

という物はあって、

それは新築ワンルームで赤字を出すとかでなく、

しっかりと利益を出しながら節税する方法で、

最初から法人で物件を所有するという方法になります。


ただ、これもできる人と出来ない人がいるので、

自分がどのような投資ができるのか?は

私の無料面談に来ていただくと

個別にお話する事が出来ます。


という事で、不動産投資の場合、

減価償却という魔法を使って、

利益を出しながらも節税をしてしまう方法も

実はあったりします。


今、利益が出過ぎてしまっている経営者で

車を買ったり、コンテナを買ったり、

飛行機を買ったりしている人もいるかと思いますが、

その不動産バージョンを指しています。


そして他と違う最大の点が、

家賃収入が入っているので

節税をしながらも収益を出せる…

という点ですね。


ただ、このパターンだと融資が使えないので、

融資を使って節税して

さらに収益も上げられる方法もあり、

そんな話を聞いてみたい人は

ぜひ、私の面談に来てみてください。




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不動産投資の大きな魅力の1つに

物件の残債が減っていく事があります。


融資を受けて物件を買っていくと、

同時に銀行への返済も始まります。


私はこの時に、しっかりとキャッシュフローが出る物件、

つまり手残りがある物件を買う事を

おすすめしています。


ですが、仮に運用している時に

全くキャッシュフローが出なかった場合、

この場合は投資として損をしてしまうのでしょうか?


これが長い目で見ると、

物件によってはプラスになる物件もあります。


どういう事か?というと、

キャッシュフローが全く出なかった場合、

物件価格が変わらないか、

もしくは物件価格が購入時より上がった場合、

銀行へは毎月返済をしていて、

残債は確実に減っている訳です。


そうすると、返済がどこまで進むか?にもよりますが、

究極の話、30年返済で30年経ってしまうと、

当然、残債はゼロになるので、

物件に値段さえ付けば、

その分だけプラスになる訳です。


正確にはそこから税金が引かれるので、

確実に売却価格分儲るのか?というと、

それはちょっと違ってきますが、

物件を保有している期間中に、

全くキャッシュフローが出なかったとしても

このような結果になります。


ただ、だからと言って

キャッシュフローが出なくても買って良い…

という訳ではなく、

私が提唱するようにキャッシュフローが

出る物件を買っていれば、

さらに損をする投資になる確率は

物凄く低くなります。


もちろん、投資ですので、

物件によっては物件を買ってから

初めてわかるリスクが潜んでいるかもしれません。


ですが、30年返済であれば30年間保有して

その期間中に全くキャッシュフローとして

手残りが仮に残らななかったとしても

利益が出る可能性があるのが、

不動産投資の強いところです。


ただ、より利益を残すためには

いかにキャッシュフローが出る物件を買えるか?が大事で

そこを意識して物件を買っていくと

お金も早く手に入りますし、

資産形成も早く出来る訳ですし、

相場よりも物件を安く買えたのなら

それを即転売して利益を上げる事も出来るのも

不動産投資の魅力な訳です。


ただ、仮に全くキャッシュフローが

出なかったとしても損をする確率が低い…

と覚えておくと、

「リスクが怖くて買えない…」

と考えるよりも、

「リスクに挑戦して自分の人生を変えていこう…」

という思考になっていけるのだと思います。


という事で、私はキャッシュフローを

いかに出せるか?という事を、

いつもメルマガでは言っています。


ただ、仮に見えないリスクが物件に潜んでいて

物件を買ってから予想よりも

キャッシュフローが出なかったとします。


仮にそんな物件を買ってしまい、

保有期間中のキャッシュフローが全く無かったとしても

長い目で見ると損をしない可能性が高い…

という事を覚えておくと、

リスクにも挑戦出来るようになっていけますね。


ちなみに今日と同じ事を繰り返していても

人生は変わらないので、

自分の人生をもっと豊かに、

もっと自由に生きたいのであれば、

そんな人生が変わる行動を毎日少しでも

していった方が良いですし、

不動産投資がしたいけれど

リスクが怖いと言っている人は

このように考えるとリスクに挑戦出来る思考になるかと思います。


何かを変えないと人生は変わらない…

という事ですね。




■当社のホームページです。

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日本の不動産投資がなぜ収益が上げやすいのか?というと、

日本の稀に見る低金利政策が

少なからず影響していると言っていいです。


なぜこんな事を考えているのか?というと、

今、香港に来ていて、

色々な世界の人達が香港には集まっていますが、

そんな色々な世界の人達から見て

日本の不動産投資はどうなのか?を

考えてみたからです。


銀行から借り入れをして不動産投資をする場合、

何が大事か?というとキャッシュフローだ!と

私はメルマガで口を酸っぱくして言っています。


では、このキャッシュフローが出る投資というのは、

どんな投資をすれば良いのか?というと、

銀行からお金を借りて投資をする場合、

銀行からの借り入れ金利と、

物件からの利回りの差が大きければ大きいほど

利益は残りやすい訳です。


この銀行からの借り入れ金利と

物件の利回りとの差の事をイールドギャップと言います。


例えば、新築ワンルームマンションは

私は利益が残らないのでダメだ…

と言っていますが、

なぜ利益が残らないのか?というと、

このイールドギャップがほとんど無いからなのです。


銀行からの借り入れ条件が30年で、

金利2%から3%だとして、

利回りが4%から5%の投資をするのが

新築ワンルームマンションへの投資です。


これでは、その差がほとんど無いので、

キャッシュフローが赤字になってしまう事が

ほぼ100%に近いです。


では、私がおすすめしているマンションや、

アパートの一棟物に投資する場合はどうでしょう?


新築ワンルームマンションと同じような借り入れ条件、

30年で金利2%から3%でお金を借りた場合、

物件の利回りは8%から10%くらいを

目標に物件を探して行きます。


もちろん、11%、12%と利回りが高くなれば

高い方が好ましいですが、

必ず利回りが高いということは、

その物件の背景に何かリスクが潜んでいる事もあるので、

そのリスクがクリア出来るのであれば

その物件への投資はしても良いと思います。


そして、このように金利が低いからこそ、

日本の投資が成り立っているのですが、

では世界の金利はどのようになっているのでしょうか?


例えば主要国の金利がわかるサイトだと

このような感じになっています。

→ http://goo.gl/ZnG6Ac


これは世界各国の中央銀行からの

貸し出し金利を掲載しているサイトですが、

アメリカが0,25%、中国が4,6%、

カナダが0,5%、香港も0,5%、

インドが7,25%、ロシアが11%に対して、

日本は0,1%です。


よく図で世界の主要国の金利を

解説されているものもありますが、

図だとこんな感じになります。

→ http://goo.gl/U6YyhG


こんな感じで、他の主要国に比べて

日本はダントツに低い金利で

中央銀行である日本銀行が、

お金を貸し出している事がわかるのです。


そして、こんな低金利政策を

日本政府はずっと続けています。


ですが、低金利政策を止めるときはどんな時か?というと、

経済成長を始めた時です。


今までは経済成長が停滞していたので

低金利政策をしていました。


つまり、景気が良くなって来た時が

低金利政策を止める時で、

このまま日本が経済成長をし続ければ

やがて、金利が上がる訳です。


では、金利が上がるから不動産投資をしない…

という訳ではなく、

低金利の今こそ物件を買っておいて、

キャッシュフローを出し、

金利が上がっても耐えられるキャッシュという

体力を付けておく事が大事な訳です。


そして、金利が上がってしまったあとの日本では

どんな不動産を買ったとしても

利益を出す事が難しい投資しか出来なくなるので、

まさに今というこの時が

もしかすると銀行から借り入れをして

利益を出せる最後の時なのかもしれません。


という事で、今、香港でこのメルマガを書いていますが、

今の日本は全世界から見ても

異常なほどの低金利政策をずっと続けています。


そして、その低金利政策は、

経済成長が認められると終わってしまうのが

今までの歴史ですが、

今、この時期の日本の不動産のマーケットは、

かなり特殊な時期なのかもしれません。


そして、これも歴史は繰り返すと思いますが、

今まで中央銀行が利上げをした場合、

ほとんどがインフレになって、

紙幣の価値が下がり、

物価が上昇しています。


という事は、今、不動産を仕込んでおいて、

そのタイミングで売れば、

莫大な売却益も狙える可能性もある訳ですね。


そんな事を香港に来て

ひとり考えていたりする訳です。




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Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
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2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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