2015年11月

ブログネタ
お金 に参加中!
不動産投資で融資を受けて始める場合、

2つの考え方で金融機関や物件を探していきます。


1つは金融機関の目線で物件を探す方法です。


当社のように数多くの金融機関の情報があり、

様々な案件を銀行に持ち込んでいると、

どのような物件にどのような金融機関が

どのような融資を出しているのか?が

ある程度分かっています。


それは金利であったり、

融資を出す物件の場所であったり、

構造に対する融資年数であったり…

という融資条件のことです。


また物件の評価の仕方も

金融機関によってまちまちで、

積算評価を重視する銀行もあれば、

積算は全く見ずに収益還元評価だけする銀行もあります。


そのような、各銀行がどのような視点で物件を見て、

どのような融資を付けるのか?が

当社では把握している金融機関が多いので、

そのような金融機関目線で

金融機関が融資を出しそうで、

条件が良さそうな物件を探す方法です。


このパターンで物件を探していくと、

融資の期間や金利などの融資条件が読めるので、

融資額さえ希望額が通れば、

つまり物件の評価が出れば、

物件の購入後が読みやすいです。


というのが、銀行融資を使って不動産投資をするときの

1つのパターンになります。


そして、もう1つのパターンが、

物件から入っていくものです。


これは、一定レベルの優良な物件が出てきた時に、

ある程度、目星が付いている銀行に

声を掛けていくパターンです。


例えば、銀行は基本的に、

支店か本店が物件所在地と

投資家さんの現住所に無いと融資を出しません。


これは銀行の営業エリアという考えで、

基本的に融資を出す営業エリアというものが、

各銀行では決められており、

どんな物件でも融資を出すことはありません。


このように、営業エリアや、

他にも融資が付きそうなポイントがあるので、

該当するようなポイントを考えて、

融資の可能性がありそうな物件を

融資の可能性がありそうな銀行に持ち込んで行く訳です。


このケースでは、新規の銀行を

開拓していく意味もあるので、

融資条件が読みにくいのが欠点ですが、

新規の銀行を開拓していくには、

このように物件を持ち込むことが

1番効果的です。


ですので、融資を使って不動産投資をしていく中で、

金融機関を開拓していく方法は、

融資から入っていくパターンと

物件を探して持ち込んで行くパターンの

2つが考えられますね。


そして、この2つの大きな違いは、

融資から入っていくパターンは、

融資の条件がわかっているので、

融資条件が想定しやすく、

融資も降りやすいです。


それに対して物件から入っていくパターンは

新規の銀行開拓に向いていますね。


ただ、物件から入っていくパターンでは、

営業エリアなどの基本的なことが

わかっていないと無駄打ちが多くなりますし、

銀行へ色々と聞いていくと新規の銀行から

色々と情報がいただけますが、

それは何を聞いていいのか?という

ポイントを知ってからの方が効率的になる訳です。


ちなみに、そんな銀行ヒアリングのポイントは、

私の新刊でも触れているので、

気になる人は買ってみてください。


ということで、銀行融資を受けて不動産投資をする場合、

どのように金融機関や物件を探していくのか?

というお話でした。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「成功投資家の共通点」

です。


私は未だに多くの不動産投資の本を読んでいますが、

実は本を出版するような成功している投資家には

共通点があります。


その成功投資家の共通点とは?

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不動産投資の融資は、

実は2つのタイプの融資が存在します。


1つがアパートローンという商品で、

もう1つがプロパーローンです。


この2つの違いは、

アパートのローンはパッケージ商品なので、

融資が早く簡単に出る可能性が高いです。


反対にプロパーローンは、

1つ1つの案件をオーダーメイドして、

時間を掛けて精査していくので、

審査の期間が長くなる傾向が高いです。


この2つの商品の特徴をよく把握して

物件を増やしていくと資産の拡大が出来ます。


では、どのような考え方で、

アパートローンやプロパーローンと向き合うか?ですが、

アパートローンはサラリーマン向けの商品であることが多く、

個人年収の高いサラリーマンで、

お勤め先が大きな企業に勤めている方や、

士業関係、お医者さん、公務員など、

堅い職業の人が使いやすいです。


ひと口にアパートローンと言っても、

各銀行で詳細は異なりますので、

年収が高いサラリーマンは、

自分がどんな条件のアパートローンが使えるのか?

を把握しておくことが大事です。


また、プロパーローンは先ほど挙げた方々と

プラス経営者や個人事業主の方も対象になってきます。


ただ、経営者や個人事業主の方は、

プロパーローンを使う場合は、

本業で圧倒的な実績を残すしかないので、

それをクリアできる人が対象です。


また、アパートローンよりも審査が遅いので、

アパートローンの融資対象になる物件も理解した上で、

アパートローンとバッティングしない物件を

選ぶことも重要です。


イメージですが、アパートローンは審査が早く、

1週間もあれば結果が出てくる金融機関が多いですが、

プロパーローンは審査が1つ1つオーダーメイドの審査なので、

3週間から1ヶ月以上掛かる案件も珍しくありません。


ですので、アパートローンでも買える物件だと

プロパーローンで審査勝負をすると

融資の審査のスピードで負けてしまう訳です。


ですので、プロパーローンで拡大していきたい人でも

アパートローンの商品をよく理解した上で、

物件の選定をしていかないと、

アパートローンを使う人に先を越されて

なかなか物件が買えない…

ということになりかねない訳です。


ということで、不動産投資の融資には

大きく分けて2種類の融資商品があります。


それは、アパートローンとプロパーローンと言いますが、

融資審査のスピードが大きな違いで、

各商品のことをよく理解した上で

探す物件を考えないと、

なかなか物件が買えない…

という現象が起きてくるのでご注意ください。


ちなみに、このような個別の融資商品の

詳細な情報を自分で調べたり、

情報収集してもいいのですが、

それだと時間が掛かるので

だからこそ、私のように情報が集まっている人に

聞いてしまう方がショートカットできますね。



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私は年収280万円の属性で

不動産投資を始められましたが、

それは貯金があったから始められました。


私のところには、様々な人が

「不動産投資をしたい!」

と言って相談に訪れます。


そんな中でも年収も低く、

自己資金も全く無い人もたまに訪れますし、

まだ学生の人も訪れます。


学生の人は、就職先などのアドバイスを

求めてくる人もいます。


不動産投資で融資を受けるには、

やはり年収が高い会社で、

しかも社会的信用が高い会社に就職した方が、

融資は受けやすいです。


そして、私はどんな会社が

融資が受けやすいのか?だけでなく、

色々な企業にお勤めの人の相談を受けているので、

各企業の年収を、ほぼ把握しています。


ですので、そのようなアドバイスを受けに来る

学生の人もたまにいる訳です。


まあ、学生だとすぐには不動産投資は出来ませんが、

実はそれはマシな方で

もうすでに働いていて年収が低く、

貯金が少ない人は貯金をするしか

不動産投資を始められません。


年収が低く貯金も少ない人は、

不動産投資は始められないのです。


では、自己資金がない人で年収やお勤め先に頼って

不動産投資をしたい…

という方の最低限の年収はいくらか?というと、

これは500万円の年収は欲しいところです。


しかも、年収500万円と言っても、

お勤め先が上場しているか、

公務員であるとか、

士業関係で資格を持っているとか、

お医者さんであるとか、

というカテゴリーに入らないと融資は付きません。


あとは外資系の企業にお勤めで、

本国で上場している企業にお勤めの人も

融資がつく可能性がありますし、

上場していなくても誰もが知っている企業であれば

融資が付く可能性があります。


年収が500万円に届かないか、

年収は500万円以上だけど、

会社が小さかったりすると、

自己資金を作ることが不動産投資を始めるのには

必須になってきます。


自己資金を作るしかない人の

自己資金を貯める目安としては、

300万円くらい貯めて、

やっと500万円くらいの戸建てや区分が買えるかな?

というイメージになります。


ですので、今日の記事を見て、

自分はすぐにでも不動産投資が始められるのか?

それとも、自己資金を作らないと不動産投資は

始められないのか?をよく考えてみてください。


年収が低く自己資金が少ない…

という人は、まずは自己資金作りからですね。



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これから不動産投資で

安定して入居者を確保していくには、

どのような考え方が

大事になっていくのでしょうか?


私は今後は、外国人の対応を

いかにしていくか?が重要だと思っています。


というのも、先日、ユニクロを運営している

ファーストリテイリングが、

難民の雇用を発表しました。


日本に移り住みたいという外国人は、

実は二通りいて、1つが移民、

もう1つが難民になります。


移民は単に日本に移り住んできたい人で、

難民は戦争や紛争なのでその国にいられないので

移り住んで来る人達です。


移民は政府がどのように対応を取るか?で

どのくらい移り住んでくるか?が変わるので、

これは政府次第になりますが、

ファーストリテイリングの難民の雇用は、

世界的に見ても、人道的に見ても

評価されるものです。


今、こうしている間にも戦争で苦しんでいる国があり、

そこで大変な生活を強いられている人がいる訳で、

そのような視点からファーストリテイリングは、

難民の雇用を始めた訳です。


また、今は日本も外国人旅行客が増えてきていて、

今後もこのような流れが続くと思いますし、

日本に来たがっている外国人は

まだまだ増えてきそうな感じです。


だからこそ、外国人をいかに取り込んでいけるかが、

これからの賃貸経営で高入居率をキープしていけるか?の

分かれ目になってくるかと思います。


ちなみに、外国人への対応は、

今のホテル業界が非常に進んでいて、

外国人への対応が素晴らしいです。


例えば、ホテルの使い方などの説明も、

色々な国の言葉で書かれていたりして、

このような対応がこれからの入居率に

繋がっていきますね。


移民は政府が今後、

どのような政策を取るか?で

どのくらいの数の人が

いつ来るのか?は左右されますが、

難民は常に世界にはいて、

その難民を受け入れていこう…

という企業が出てきたことは、

これからの日本がどのように変わるのか?を

左右していくのかもしれません。


ということで、以前より空室対策として

外国人の受け入れをしていこう…

という事は言われてきましたが、

今後は、ただ外国人を受け入れるだけでなく、

もっときめ細かい対応が求められるのかもしれませんし、

それが出来ることは物件の

差別化につながる可能性が出てきます。


まあ、近々にはレベルの高い外国人の対応は

そこまで求められないかもしれませんが、

今後は考えていかなければならなくなると思います。



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私が7月に発売開始した本、

「水戸大家式本当にお金が稼げる不動産投資術」

ですが、増刷が決定して5刷、

1万3千部までの増刷が決定しました。


読者さんの感想も、

「実践的な不動産投資本だ!」

というお声をたくさん頂いていて、

まずは、この本を読んで頂いて、

不動産投資の基礎を学んで欲しいというのが

私の考えですね。

→  http://goo.gl/SISWfY 


実はこのように本を出して、

本を売っていくことも私は挑戦だと思っています。


今は出版と言っても、

なかなか本が売れにくいご時世と聞いています。


今はインターネットの普及があるので、

どんどん本は売れにくくなっていて、

これからもこの傾向は強くなると思います。


こんなご時世だからこそ、

不動産投資の本を私はあえて売っていきたいですし、

1万冊以上のヒットになったのも、

私のメルマガ読者さんが

本を買ってくださっていることもありますが、

それ以上に、一般の人が買って頂いているので

ここまで部数が伸びてきているのだと思います。


私のメルマガを読んで頂いている人は多いですが、

さすがに本を1万部も買って頂くことは

出来ないと思っています。


ですので、一般ての書店や

Amazonを始めとしたネットでも売れているからこそ、

このように部数が伸びている訳ですね。


そして、多くの人にその内容を

評価いただいているからこそ、

本を読んだ人が今も、今日も、

面談に来て頂いていて、

私と話をしている訳です。


まあ、この本を売る根底にあるものは、

多くの人に不動産投資の正しいやり方を

学んで頂いて、その上で成功して欲しいというのと、

その先に何があるのか?を

見て欲しいというのが本音ですね。


私も、元々はサラリーマンをしていて、

いつも会社を辞めたい…

と思って働いていたような人間でした。


今では、誰も会社を辞めないような

離職率がこの3年はゼロの会社を経営していますが、

そもそもが不動産投資で会社を辞められて独立し、

そして自分で起業できた結果が、

今の私だとうことで、

私のような起業するもよし、

不動産投資だけで悠々自適に生活するもよし、

不動産投資で成功して、

その先の世界を多くの人に見せてあげたいな!

というのが私がやってみたい事なのです。


ということで、7月に出版した私の

4冊目の著書である、

「水戸大家式本当にお金が稼げる不動産投資術」

ですが、ネットでも一般の書店でも

未だに売れ続けていて、

5刷、1万3千部まで増刷決定です。


これからどこまで売れるかわかりませんが、

もっともっとこの本を売って、

多くの人に不動産投資を学んでもらって、

そして成功を収めて、

その成功の先を見て欲しいです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「シャープの人こそ不動産投資」

です。


今、業績の良い企業もありますが

日本の家電メーカーでは、

赤字になっている企業が多いのも事実だったりします。


では、そんな企業でリストラになる可能性がある企業に

勤めている人は、

まだリストラされる前に不動産投資を考えた方が良いです。

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今日は私の誕生日で35歳になりました。


個人のFacebookには多数の人から

お祝いのコメントなどを頂いてますので、

ちょっと覗きに来てみてください。

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そんな誕生日の前日は、

会社のスタッフにお祝いしてもらって、

今日はお休みだったので、

ゴルフの練習をしたり、

ランニングしたりと、

いつもと変わらず過ごしています。


そして、室内のジムでランニングしながら

ちょっと前のカンブリア宮殿を見ていましたが、

その回は、どん底から這い上がってきた

経営者が登場する回でした。


中華料理の日高屋の社長や、

家具店のニトリの社長、

ドトールの社長やピザーラの社長など、

数多くの経営者のエピソードが紹介されていました。


その中でもドトールの社長のエピソードは強烈で、

幼少の頃は食べ物がなくて、

その辺に生えている草を食べて、

飢えを凌いでいたそうです。


でも、そのエピソードを見ていた日高屋の社長も、

「草は食べてましたよ」

なんて答えていて、

今や上場企業で年商が何百億、

何千億もある会社の社長でも

そんなどん底生活の時があったんだな…

と考えさせられました。


ただ、なんでそのどん底から這い上がったのか?

という事が大事で、日高屋の社長は、

「運が良かった」

という事を言ったあとに、

「ただ、運が良かったのは粘り強くやり続けたから…」

「みんな、途中でやめちゃう…」

なんて事を言っていた訳です。


私も不動産投資をやってサラリーマンを辞めて、

その後、独立して会社を興し、

今では年商も6億6千万円まで伸ばしてこれました。


ただ、サラリーマン時代から、

いつも順調に成功して今がある訳ではなく、

いつも失敗の連続でした。


不動産投資でもなかなか物件は買えませんでしたし、

最初に買った物件なんて、

明らかに高値掴みでした。


その後も、ボロ物件を買ったら、

予想以上にリフォーム費用がかさんだり、

業者にお金をだまし取られたり、

書き出してみると結構大変な事ばかりです。


独立して会社経営をしてみても、

スタッフが、ほぼ全員辞めた時は、

「ああ、もう終わった。。。」

と思いましたね。


ただ、そういう時でも諦めずに

こうして行動してきたからこそ、

今がある訳で、

やり続ける事が非常に大事だと思う訳です。


今、この記事を読んでいる人で、

不動産投資で上手くいっていなかったり、

物件が買えずに悔しい想いをしている人も

多数いると思います。


当然、物件価格が上がっている中で

割安な物件を探す事は難しいので、

物件購入は大変な時期と言えます。


他の運営などで何か問題を抱えている人も

いるかと思います。


問題の大小は個人で違うと思いますが、

それでも日々改善して、

行動し続ければ必ず良い方向に向かいます。


日高屋の社長が言っていた事が真実で、

「ただ、運が良かったのは粘り強くやり続けたから…」

「みんな、途中でやめちゃう…」

運が良かったと言う成功している経営者は

私は結構多いと思います。


ですが、その運を自分のところに

引き寄せられるか?は、

自分が行動して初めて運が来る訳ですね。


という訳で、今日で私は35歳の誕生日を迎えました。


そんな誕生は特別な事はせずに、

淡々といつものように過ごして、

カンブリア宮殿なんかを見てます。


その中で大きな気付きがあったので、

こんな私の誕生日のメルマガで

多くの人に知ったもらいたくて

そんな話を書いてみました。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「私が不動産投資の本を書く理由」

です。


私は今年の7月に本を出版しましたが、

なぜ私が不動産投資の本を書くのでしょうか?


私の書いている本は、他の不動産投資の本とは

違った理由で書いています。

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不動産の売買契約書では確認しておきたいのが、

融資特約のところです。


融資特約とは、融資を使って不動産を買う場合、

融資が降りなかったらお金が無いので

物件を買えません。


ですが、契約をしてしまったら、

手付金没収や違約金が発生してしまいますが、

融資が付かなかったら白紙

という特約を入れておくと、

融資が付かなくても安心して契約にのぞめます。


では、融資特約を付けていれば

その契約は安心なのでしょうか?


例えば、融資を希望している金融機関があって

金利が低いところから借りたいとします。


しかし、その金融機関での融資が付かず、

融資特約を付けていたので、

これで契約は解除になるはず…

という展開になったとします。


ですが、売り主サイドの方で銀行を見つけてきて

個人属性が高ければ金利がアップしてしまいますが、

融資が付けられる事になったとします。


または融資期間が短くなったり、

他の条件面で悪い条件で融資の承認が

降りそうな金融機関を紹介されたとします。


このようなケースでは、

ただの融資特約だけだと意味がなく、

売り主側から言わせれば、

「融資が付いたので買ってください!」

と言える事になります。


ですので、購入条件をしっかりと決めておく事が大事で、

重要事項説明にどのような融資を付けますか?

という事項がありますので、

その条件であれば…

という話を詰めておく必要がある訳です。


このようにしっかりと融資条件まで決めて

融資特約を詰めておかないと、

かなり条件の悪い融資条件でも

購入しないといけない契約になるので、

この辺はチェックした方が良いポイントですね。


という事で、融資を受けて契約する場合、

融資特約という特約を付けるのが一般的です。


その融資特約も、ただ融資特約にします…

という事ではなく、

内容まで詰めた上で契約をしたいものです。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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