2016年01月

不動産の相場はどうなるのかを

完璧に予想することは出来ませんが、

どうも今年はまだ不動産価格は上昇傾向にあるようです。


というのも、日銀が発表した、

「マイナス金利」

ですが、これが不動産が上がりそうな気配を伺わせます。


このマイナス金利ですが、

銀行が日本銀行へお金を預けると、

今までは金利がついていましたが、

これが金利は今後はつかずに、

元本割れしてしまう…

というのが今回、日銀が発表した

マイナス金利の内容です。


これは、銀行と日本銀行の間だけの話なのですが、

政府の考えが見えてくるので、

かなり大きなことだと思います。


というのも、そもそも不動産の価格は

日本政府が決めています。


不動産価格が決まってくるのは、

融資が緩くなれば、多くの人が不動産を買うので、

物件価格は上がります。


融資が緩くなれば、多くの人が不動産を買えなくなるので

物件価格は下落します。


このように銀行がどういう方向に向かうかで

不動産価格は決定されている訳です。


では、その銀行がどのような方向に向かうか?を

決定しているのは誰か?というと、

これは銀行の頭取など上層部なのですが、

その銀行の上層部よりも権力があるのが、

実は日本政府なのです。


このメルマガを読んでいる人の中には

半沢直樹を見た人もいるかと思いますが、

銀行は金融庁の意向を大きく受けます。


そして、今回は日本銀行がマイナス金利を発表して、

「もっとお金を貸しなさい」

と言っている訳です。


こうなってくると銀行は

どこにお金を貸したがるのか?というと、

これは担保がしっかりと取れて、

貸し倒れが少ない不動産に貸したがります。


不動産は仮に貸し倒れになったとしても

競売に掛けて処分してお金に出来ますし、

他の事業に比べて不動産賃貸業への融資は

10分の1くらいの貸倒れ率なので、

不動産の賃貸事業への融資に銀行は

さらに積極的になりそうな感じになると思います。


まあ、基本的に銀行の立場になれば、

堅くて取りっぱぐれがない所に融資をしたい…

というのが本音でしょうから、

消去法でいくと今まで融資したことのない

業態に融資をしたがらないのが銀行なので、

このようにもっと融資をしなさい…

と政府が言い始めると不動産にお金が向かうのが、

今までの傾向だからですね。


ということで、日銀がマイナス金利を発表しましたが、

これは一般の人にはあまり関係のないことだと思います。


ですが、不動産投資家にはかなり大きな出来事で、

これからも何事もなければ不動産価格は

上がる可能性が高い…という兆候ですね。


ただ、これはあくまでも何事もなければ…が前提で

何か大きな出来事があれば、

不動産価格は下がることもありうるので、

あくまでもマイナス金利が不動産の市場に

及ぼす影響は上昇する可能性がある…

ということですね。



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物件を買う場合、どのようなタイプの物件を

買っていけば良いでしょう?

という質問を受けることもあります。


例えば、新築は最初の頃はランニングコストは安く、

キャッシュフローは大きく出ますが、

投資が進んでいくと家賃の下落が大きく出ます。


中古物件は、例えば築20年ほど経っていると、

そこから大きく家賃は落ちにくいですが、

修繕が結構発生する可能性が高いです。


地方や都市部といった考え方でも

これは一緒です。


例えば、都市部へ物件を買うと、

入居は安定する可能性は高いですが、

高い利回りは期待できないので、

金利が低い金融機関で融資を得られないと

経営は成り立ちません。


たとえ、金利が低い金融機関で融資を得られても、

利回りには上限がある訳で、

大きくキャッシュフローを出せるような投資は

そこまで期待出来ません。


地方に物件を持つと利回りは期待出来ますが、

今度は融資付けに苦労しますし、

仮に融資が付いたとしても、

今度は入居付けに苦労する可能性が出てきます。


このように、実は完璧な物件というものは

不動産にはありえなくて、

何かリスクを取ればリターンが減り、

リターンを得ようとするとリスク回避になります。


「では、どんな物件を買ったらいいんだ!」

と言われそうですが、

各々、物件には短所と長所がありますので、

そこのことをまず理解するところから

考えていっても良いと思います。


そして、物件を買いまし出来るように

物件を買い進めたとして、

各物件タイプの短所と長所を理解しながら

1つの物件だけでは短所と長所があるけれども、

資産全体で見ると、

各物件が短所と長所をカバーし合えるような

そんな買い方が出来ているのが理想ではないかと思うのです。


例えば、最初は大きくリスクを取りたくないので、

新築や築浅の都市部の物件から始めていきます。


築浅や新築の都市部の物件であれば、

そこまで大きく利回りは取れませんが、

低金利の金融機関から融資が引ければ

十分キャッシュフローを確保出来ます。


ただ、将来的には家賃が下落する可能性があるので、

徐々に地方のRCや鉄骨造などの

利回りが高くてキャッシュフローも十分取れる物件を

混ぜていく…という方法も良いと思います。


ということで、物件には完璧な物件は

今の不動産市場には存在しません。


リスクを回避していくとリターンは低くなりますし、

リターンを求めていくとリスクを取りに行くしかありません。


ただ、それは物件を単体で見ていくとそうなりますが、

色々と物件を増やしていくことで

各々が短所と長所を補い合い、

1つのポートフォリオとなれるのであれば

それは考え方が変わってきますね。


ですので、最初にどんな物件を買おうか…と

悩んでいる人もいますし、

悩んでいて進めない人もいますが、

どんな物件にも短所と長所があると理解し、

そして、それを補い合えるような

物件を多数買っていくことが

リスク回避に繋がっていきますね。


ですので、物件を1つよりも10、

100よりも1000あったほうが

実はリスクが少なくなっていく訳です。


ということで、

「どんな物件を買った方がいいですか?」

という質問を受けることがありますが、

どんな物件にも短所と長所があることを理解して、

そして物件同士でそれを補えるように

買い進めていくことで、

リスクを回避しながらリターンを増やしていける訳です。



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年収が低い人は、まず自分の年収を上げてから

不動産投資に取り組まなければなりません。


それは物件が良い物件で、

利回りが高い物件であっても、

個人の年収が低い人には高額な融資は出さないからです。


例えば、私はサラリーマン時代に、

3億円規模の融資にチャレンジした事もあります。


当時の私の年収はサラリーマンの給料が280万円、

家賃収入やその他の収入があったと言っても、

その時はせいぜいサラリーマンの給料くらいだったので、

500万円ちょっとの年収でした。


また、そこから不動産賃貸業という

事業をしていたので、

当然経費は引いて申告していた訳で、

銀行に報告出来る課税対象になる所得は

400万円くらいだったでしょうか。


つまり、年収400万円の人が、

3億円の融資にチャレンジしていた訳ですが、

これは今考えると、完全に無謀な事がわかります。


銀行はお金を貸す時に、

なぜ、そもそも個人の年収を気にするのでしょうか?


それは、不動産投資を事業として見てはいても、

最終的に返済出来なくなった時は、

個人の収入からお金を捻出して返して欲しい…

という保全を取りたがるからなのです。


当時はこの事が全くわからずに、

「なんで融資を出してくれないんだ!」

という気持ちで銀行を片っ端から回ったのですが、

結果は時間の無駄に終わった…という事でした。


では、仮に3億円の融資を30年で3%の金利で、

元利均等で借りた時の月々の返済は

いくらになるのでしょうか?


これは約126万円が月々の返済額になり、

年収400万円の人の場合、

3ヶ月くらいで年収分が無くなってしまい、

4ヶ月目で個人の年収で補填出来なくなってしまいます。


では、個人年収が3000万円の人であれば、

年間で約1500万円くらいの返済を、

個人年収だけで補填出来てしまう訳で、

これであれば3億の融資は可能性がある訳ですね。


まあ、物件の評価にもっと重きを置く銀行であれば

年収がもっと低くても高額な融資を実行しますが、

それでも限界はある訳で、

年収400万円の人に月額126万円の返済を迫るような

そんな融資は実行出来ない…という理論の根拠は

こんな考え方から来ている訳です。


ちなみに、年収から見る融資の実行額ですが、

普通の一般的な銀行に多いのは、

だいたいが自分の年収の10倍くらいまでの融資額が多く、

年収500万円の人で5000万円くらいまでの融資が

一般的な金融機関が出す上限と考えて良いです。


ただ、物件の買い方や金融機関の選択の仕方、

または同じ金融機関でも窓口の違い、

支店の違いでも融資の上限は変わってくる訳で、

その辺は知っている人に聞くと

より有利に不動産投資は進められる訳です。


という事で、私の過去の事例を出しましたが、

個人年収400万円の人に

3億円の融資は出しません。


それは、返済の保全を銀行は取りたいからで、

それがわかってくると、

年収が低い人が高額融資を引き出すのが

いかに難しいか?がおわかり頂けるかと思います。


ただ、色々と調べていくと、

目安は年収の10倍くらいが限界ですが、

もっと融資が引ける事もある訳で、

だからこそ、そこを目指す場合は、

私のような色々と情報を持っている人に

相談してみてください。



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昨日は食あたりを起こしたようで、

メルマガの発行をお休みしました。


ただ、こうして体調を壊して

メルマガの発行が出来なかったり、

仕事が出来ない時も年間で数日あったりする訳ですが、

こんな日を経験出来ると不労所得のありがたみを

実感できます。


例えば、私は今でこそ会社経営からの収入が主ですが、

少ない数ですが不動産からの家賃収入もあります。


また、昨日は会社がお休みでしたが、

そんな私が休んでいても、

会社は回っていて私に収入をもたらしてくれます。


私は不動産投資に興味を持ったのは、

ロバートキヨサキの金持ち父さん貧乏父さんを

読んだことがきっかけです。


それまでは、自分の親のように

毎日、額に汗を流して働くことが

唯一の収入を得る道だと考えていた人間でした。


ただ、よく今の日本の収益構造を考えていくと、

サラリーマンや個人事業主よりも

投資家や大企業のオーナーになった方が

時間もお金も自由になります。


私の親は実は農家をしていたのですが、

ずっと農協の文句ばかり言っていました。


なぜなら、農家の作る作物は、

全て農協が価格を決定していたので、

自分たちの収入は農協に決められていたからです。


つまり、農家というのは個人事業主なのですが、

農協という団体に属するサラリーマンのようなもので、

サラリーマンよりも怖いのは、

借金を背負わされてハウスなどの設備を

自分たちで作る…というリスクまで背負わされている

立場にあった訳です。


自分たちで収入を増やす道もなく、

借金というリスクを背負わされるという、

なんとも大変な立場にいるのが

今の農家な訳ですが、

私はそんな親を見てきたからこそ、

自分の力で物件を買い、

そして独立して会社を興した訳です。


今の日本の農家は大変な立場にありますが、

それでもサラリーマンで働いている人も

自分が倒れたら終わりです。


借金も事業を自分でしていないので設備投資は

していないかもしれませんが、

マイホームを買っている人は、

その借金は会社からの収入が止まると

返済ができなくなってしまいます。


今の会社からの収入がなくなると…

ということを考えてみてください。


だからこそ不動産なり、

何か他からの収入を得ることは非常に大事なことで、

それをいつから作り始めるか?ということと、

いつになれば安全圏に行けるのか?ということが

非常に大事な訳です。


今は会社に勤めていて、

そこの会社が大きい会社だから大丈夫…と考えている人も

会社が倒産してしまうことや、

自分の体調が悪くなり、

仕事ができなくなってしまうことなど、

そんなリスクがあることを理解しましょう。


だからこそ、投資家やビジネスオーナーを目指す…

というロバートキヨサキの考え方は

非常に合理的な訳ですね。


ということで、私は昨日、

食あたりを起こしてずっと寝ていて、

メルマガの発行が出来ませんでした。


でも、そんな日でも、

不動産からの家賃収入は入ってきてますし、

今の会社も業務が回っていて、

売上が上がっています。


このような不労所得を作らないと

いつまで経ってもリスクがある訳で、

そんなリスクを回避するには、

不労所得を作りしかない訳ですね。


それにはロバートキヨサキの言うように、

投資家かビジネスオーナーを目指すことが良いことで、

それ以外の方法では、

ずっとリスクを背負いながら、

自分で働き続けるしかないですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産投資は早く始めた方が有利な理由」

です。


不動産投資を始めるのであれば、

少しでも早く始めた方が良いです。


1年後、2年後に自己資金を貯めてからとか

勉強してから始めたい…という方もいますが、

それは損をしています。

不動産投資は需要に合わせた部屋を供給できるか?が

非常に重要なポイントです。


例えば、デザイナーズマンションや

デザイナーズアパートなど、

ちょっとおしゃれな部屋を提供すれば、

物件の差別化につながり、

入居が決まる…というお話をする人もいます。


これは一理ありますが、

一概におしゃれな部屋を提供すれば

差別化につながって部屋が埋まるという

単純な話ではありません。


というのも、デザイナーズのような

おしゃれな部屋を作るのであれば、

ニーズとしては都心部の単身者であれば

そのような物件に入りたがる層もいます。


それは、収入が高いサラリーマンなどで、

立地が良くて綺麗な物件で、

なおかつおしゃれな部屋であれば

多少家賃が高くても入居したい…

と考えている層です。


そのような層が住みそうなエリアであれば、

デザイナーズの物件は差別化につながる訳です。


では、デザイナーズなどのおしゃれな部屋が

あまり好まれない層は、どんな層でしょうか?


例えば、地方に住んでいるファミリー層などは、

少しでも家賃を安くしたい…

と考える人が多い訳です。


特にファミリーで結婚したばかりで、

収入が低い若い方は

家賃を少しでも安くしたい…

と思う人がほとんどです。


そんな人たちは、

おしゃれで家賃が高い部屋を借りるよりも、

ある程度、綺麗で安い部屋であれば

そっちの方を好む訳です。


これはデザイナーズなどのおしゃれな部屋で

家賃を高くした場合はどうなのか?

という事なのですが、

他にも駐車場は必須なのか?とか、

仮に駐車場が必須なエリアであれば

1家に1台必要なのか?とか、

1人1台必要なのか?とか、

そういうニーズが何でどんな物件が

そのニーズに応えられるのか?

というところが大事な訳です。


どんな部屋が選ばれるのか?というと、

どんな人たちがどのような物件で

どのくらいの家賃で求めているのか?

という事を調べていく事が大事ですね。


まあ、これは基本的な事ですが、

デザイナーズだから大丈夫とかではなく、

デザイナーズで差別化になる…

と盲目的に考えない方が良いいです。


それよりも、検討物件があったとして、

その物件を検討する人は

本当にデザイナーズ物件は差別化になる層なのか?

を本当によく考えた方が良いわけです。



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今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「好景気と不景気の不動産投資」

です。


不動産投資は好景気でも不景気でも

実はどちらでも相性の良いものです。


ただ、好景気、不景気とで

考え方が違うので、

各々がどのように不動産投資に対して

考えていかなければいけないのか?

ということを開設した動画です。

私は毎日、不動産の相談を受け続けていますが、

そんな中でも色々な質問を受けます。


中でもよく聞かれる質問の1つが、

「私の属性でどれくらいでリタイア出来ますか?」

という質問です。


このような質問をする方には、

反対に私から聞くことがあります。


それは、

「あなたはどれくらい不動産投資に頑張って取り組めますか?」

という質問です。


不動産投資では、多くの人が参入したがっていますし、

利益が出るのならすぐに物件を買いたい!

と思っている人は大勢います。


そんな中で、割安で物件を買わないと

不動産投資で利益を出すことは難しですが、

そんな物件を欲しがっている人は

世の中に多数いる訳で、

他の物件を欲しがっている人よりも

早く動かないと物件を買うことはできない訳です。


だからこそ、真剣に情熱を持って

不動産投資に取り組んだ人だけが

利益が残る物件は買えない訳です。


また、不動産投資はサラリーマンのお給料のように

毎年、昇給があって、着実に規模を

拡大させられるものではありません。


なぜなら、不動産投資自体が事業であり、

生き物なので、今年と同じことが

来年も出来るとは限らないのです。


つまり、毎年1棟ずつ買い増ししていって…

と計画をしている人もいますが、

そんなに計画的に不動産は増やせるかは

誰にもわからないわけです。


というのも、融資は銀行が出さないと言ったら、

出なくなってしまいます。


今は融資が出やすい環境にあるので、

自己資金を少なく抑えた融資も

個人の資産背景やご年収、

お勤め先の信用などで可能性はありますが、

これが融資が銀行側からしめられてしまうと

そもそも不動産投資に参入できなくなることもある訳です。


今は仮に自己資金500万円出せば買える物件があったとして、

それが3年後に融資が厳しくなって、

同じ物件を買うのに、自己資金を3000万円出して欲しい…

と言われてしまったのなら、

これは参入できる人が少なくなる訳ですね。


こんな環境の変化も考えられるのが不動産投資です。


だからこそ、そんな変化がいつどのようにするのか?も、

私にも予想できない訳で、

だからこそ、属性がどんな人が

どれくらいでリタイア出来るのか?という質問には、

どれくらい本人が頑張れるのか?と、

外部環境がどのように変化するのか?が

読めないので、お答えできない…

という訳なのです。


ただ、今の不動産投資を取り巻く環境が続いたとして

しっかりと融資や物件の相場を理解して

物件を選別していければ、

あとは本人の頑張り次第で数年でのリタイアは

可能だと思います。


まあ、自分がどれだけ行動できるのか?が重要で、

やったらやった分の成果が帰ってくるのが

不動産投資の良いところです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「不動産仲介と不動産転売の違い」

です。


不動産を売買している会社は仲介と転売と

2つの業態があります。


では、仲介業務と転売業務は何が違うのでしょうか?

今日は当社でも初めての試みで、

営業スタッフによるセミナーを行ってみました。


今日のセミナーは当社の営業スタッフ全員がセミナーをして

そして、自分に合いそうな営業を見つけて欲しい…

というセミナーです。


今、営業スタッフは13人いるのですが、

各々が不動産投資の最前線で仕事をしています。


今回のせみなーは、不動産投資のセミナーですが、

営業ひとりひとりが色々な考え方を持っており、

色々な話を聞く事が出来ました。


私が考える、不動産投資の重要なポイントは、

不動産投資で得られるメリットも非常に大事です。


ですが、全ての投資が成功する訳ではなく、

失敗する事もありえるのが投資です。


そのリスクの部分も話しているスタッフも多く、

また、そのリスクに対してどのように考え、

どのように対応していく事が大事なのか?

という事も話していたスタッフが多かったです。


また、物件購入でもどんな物件を買ったら良いのか?も、

新築、中古、地方、都市部などなど、

色々な投資法の考え方を話していて、

実際に不動産投資現場で何が起きていて、

どんな投資をしていければ、

どんな結果が得られるのか?という話がたくさん聞けました。


それから、細かいテクニックを話している営業も多く、

ポータルサイトの使い方とか、

上流物件の掴み方とか、

そんな話も出ていました。


また、私が非常に大事に思っている、

マインドセットの話とか、

考え方の話も出て来ました。


まあ、私は今の仕事としては、

そんな現場の事を全くやっていないので、

実は営業の方がそんな最前線のことを良く知っている訳で、

このセミナーはやって良かったなと思った訳ですし、

私自身も非常に勉強になった事が多いです。


ちなみに、今回のセミナーは、

私が何でやったのか?というと、

私は不動産投資で担当の営業は非常に大事だと思っています。


当社に相談に来られて、

担当営業と相性が合わない…となれば、

当社と付き合いたいと思っても

相性の問題で付き合いを止めてしまった…

という人も多いかもしれません。


だからこそ、今日は全員の営業にセミナーをしてもらって、

そして、色々な人を見てもらい、

自分に合った営業を見つけて欲しい…

という想いからセミナーを行った訳です。


また、知識が無い営業は、

やはりお客さんに選ばれなくて良いと考えてます。


それは知識の無い営業は、

その後、知識の無さからお客さんに

迷惑をかけてしまう可能性もあるからです。


だからこそ、色々な話を当社のセミナーで聞いてもらって、

自分の相性の合う営業を見つけて欲しいというセミナーでした。


ちなみに、このようなセミナーは、

今後も行っていく不定期ですが行っていきますので、

セミナー開催などは私のメルマガを

見逃さないようにしてみてください。


という事で、今日は当社の営業スタッフが行うセミナーを

行って来ました。


これは新しい試みだった訳ですが、

こんな新しい事を今後はどんどんやっていこうと思いますし、

基本的にはお客さん、メルマガ読者さんのためになるような

そんな事をもっとやっていきたいですね。


まあ、セミナーも含めて色々な事に

今年は挑戦していく年ですね。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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