2016年03月

今、実は銀行の方で、

融資が厳しくなるかも…

という情報が入ってきています。


なぜ厳しくなるのか?というと、

詳しくは書けないのですが、

もしかすると4月からの融資姿勢が

ちょっと変化する可能性もありえます。


これが一部の金融機関なのか、

ほぼ全部の金融機関なのか、

それともあまり変化がないのか?

ということまではわからないのですが、

3月にある動きがあったようで、

厳しくなるかも…ということですね。


では、融資が仮に厳しくなった時ですが、

誰が1番影響を受けるのか?というと、

これは自己資金が限られている人たちです。


限られた自己資金の中で、

それでも不動産投資がしたい!

という人は、そもそも融資が厳しくなると

不動産投資が出来ません。


今は融資が付きやすい環境にあるからこそ、

多くの人が不動産投資を始められています。


これが融資が付かなくなると、

今よりも、もっともっと自己資金を求められたり、

今まで物件を買えていた人が

買えなくなってしまうという現象が起こります。


当然、買える人が減ると物件価格は下がり

利回りは上がるのですが、

その時に自分も買えなくなってしまうと、

いくら利回りの良い物件が市場に出ていても

物理的に買えないということになってしまうのです。


そして、そんな状況になっても買える人は

どのような人なのか?というと、

お金がある人、年収が高い人、

そして銀行とすでに付き合いがある人です。


お金を貯めることや、年収を上げることは

今から劇的に改善することはできませんが、

銀行とお付き合いを始めることは

可能です。


銀行とのお付き合いとは?ですが、

これは実際に物件を買って、

利子も含めてしっかりと返済をすることです。


こうやって実績を作っておくと、

仮に融資が本当に閉まってしまっても

まだ融資が付く人に選ばれる可能性があるからですね。


ということで、ある理由から

もしかすると4月から融資が厳しくなる

銀行が出てくるかもしれません。


ただ、これはどれだけ銀行が

厳しくなるかはまだ不明で、

可能性があるということです。


そして、融資が厳しくなる前に

銀行とお付き合いをしておかないと

自己資金がそんなに無かったり、

年収がそんなに高くない人は、

融資が厳しくなってからは融資が付かなくなるので

ご注意ください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「水商売物件への融資は可能か」

です。


水商売をしているようなテナントは

非常に利回りが高いものが多いです。


そんな利回りの高い物件は、

ぜひとも手に入れたいところですが、

銀行の融資姿勢はそのような物件へ

どう考えているのでしょうか?

今、多くの人が銀行から借り入れをし、

不動産を買って投資をしています。


これは自己資金が限られている人であれば

当たり前の事なのですが、

これからはこの常識が覆る可能性もありえます。


銀行の本業であるお金を貸す…

という業務を他に出来るシステムが

少しずつ出てきているのです。


それは何なのか?というと、

クラウドファンディングです。


クラウドファンディングとは?

ITと金融が融合した形態で、

銀行は間接金融なのに対して、

クラウドファンディングは直接金融になります。


銀行の業務とはそもそも、

預金者からお金を預かり、

その預かったお金を

銀行からお金を借りたい人や企業に貸し出し、

預金者と借り入れをした人との金利差で

利益をだしています。


預金者とお金を借りる人の間に、

銀行が入るので間接金融となります。


一方、クラウドファンディングは、

どういう仕組みか?というと、

ネットを使ってお金を直接、

お金を出したい投資家から集めます。


ネットが普及する前は考えられなかったことですが、

一個人であったり、小さな企業であったりが、

「こんな事業をやりたいので投資しませんか?」

と呼びかけて実際に資金を集める事例が

もうすでに日本でも行われている訳です。


ただ、不動産へクラウドファンディングが

すぐに適用されるか?というと、

これはちょっとまだ早い気がします。


というのも、例えば、お金を借りた

物件の運営側が、

お金が返せなくなった時に、

物件を処分したりしてお金を返す訳ですが、

それをどこまで管理して行うのか?という事が

不動産を通した事業に融資をする際に

問題になってきます。


これが銀行のシステムだと

銀行が預金者と

お金を借りて運営をしている投資家との

間に入っているからこそ、

投資家側が銀行へ支払いが滞った時に、

銀行が対処してくれる…

ということが行われている訳です。


また、銀行へ預金を預けている預金者は、

投資家が支払いが出来なくなっても、

他の貸し付けで銀行は利益を出しているので、

元本の保証をしてくれている訳で、

そういう意味でも銀行の存在は大きい訳です。


ただ、いずれにせよ、クラウドファンディングという

ITと金融をミックスさせて、

直接、お金を出したい人を募り、

事業をしたい人がお金を集める方法が

確実に日本に浸透し始めている訳で、

これはいつかは不動産の世界でも

行われるのかもしれない…

という事は頭の片隅にいれておいても

良いと思います。


ですので、このクラウドファンディングは

今後、どのようになっていくのかは不明ですが、

注目しておいても良いですね。


ちなみに、一部の銀行は、

クラウドファンディングの場を提供している業者と

すでに提携をしているところもあるみたいで、

今後は銀行がクラウドファンディングに

もしかすると乗り出すのかもしれません。


という事で、今、金融業界は

IT技術の進歩により、

新しい金融というものが出てきています。


その1つがクラウドファンディングなのですが、

これは不動産投資家であれば

ニュースで取り上げられていれば

必ずチェックした方が良いと思います。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「銀行の融資が厳しくなる理由」

です。


不動産投資では融資が重要ですが、

銀行融資が厳しくなる時とは

どんな時なのでしょうか?


過去に銀行がどのように動いたか?で

これからの銀行の動きを予測する事が出来ます。

いよいよ、今度の日曜日、4月3日より

東京MXで、私も毎週出演する、

「テリー伊藤のまる金ライダー8」

が始まります。


こちらは当社で単独スポンサーをする番組で、

テリー伊藤さんと杉原杏璃さんと

ゲストを1名お呼びして、

副業に関してトークを展開する番組です。


また、他にも最近だと、

プレジデントに2回目の掲載を受けていて、

今,発売中のこちらに掲載されています。

→ http://goo.gl/8kOXvt


他にも多数の取材を受けている状態で、

今年は昨年以上に様々な媒体に

掲載されるかと思います。


それからさらに、5月上旬に、

5冊目の本の出版を控えています。


では、私はなぜテレビに出たり、

雑誌などの媒体の取材を受けたり、

本を出版したりしているのでしょうか?


まあ、いつもメルマガに書いていますが、

情報を集めるため、

そして、その情報で多くの人に

より良い投資をして頂くため…

という事に繋げている訳です。


そして、私が次に狙っているのが、

日本で1番有名な

不動産会社の社長になる事です。


今,日本には無数に不動産会社があると思いますし、

不動産投資のコンサルタントなどを合わせると、

それこそ無数に不動産投資の

相談をするところはあると思います。


その多くの相談窓口の中には、

最初から投資家を騙して

物件を売りつけてやろうという業者も

少なからず存在しています。


もちろん、良心的な業者もいる訳ですが、

悪質な業者も少なからず存在する訳です。


なぜこんなことが言えるのか?というと、

私も以前、不動産を買い進めていた時に、

100万円をだまし取られて、

いまだに返ってきていない…

という事実があるからですね。


だからこそ、当社では私も含めて、

しっかりと不動産投資を勉強し、

失敗しない不動産投資を

多くの人にしてもらいたい…

と思っている訳ですね。


その前段階として、

多くの人に当社を知って頂いて、

そして当社に足を運んで欲しいと

そう思っている訳です。


だからこそ、私や水戸大家さんという会社を

日本一有名な会社にしていこうと思っていますし、

それが出来ていれば、

ひとりでも多くの人に

より良い投資が提供出来るのではないか?

と考えている訳ですね。


だからこそ、私はもっともっと

有名になろうとしている訳で、

有名になれば有名になるほど、

私の元には情報がもっともっと

集まってくる訳ですね。


そして、そうやって情報が集まってくればこそ、

メルマガ読者さんにも良い情報が提供でき、

みんなが良くなるサイクルが出来る訳です。


という事で、私は今年は今までに無いくらい

多くの取材を受けて、

テレビに出たり、

本を書いたりしています。


こういうことをやっているからこそ、

より情報を集められる訳で、

それをもっとメルマガ読者さんにも

還元していきたいですね。


そして、最終的に目指している所は、

日本一有名な不動産業者になる…

というところですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「地主さんや資産家はしっかりと相続を考えよう」

です。


不動産をたくさん持っている地主さんなどは、

しっかりと相続税などを考えて行動した方がいいです。


今回は相続税に関して、

事例を交えて解説しています。

今は物件が高騰してきたので、

数年前より利回りが下がっているのが

今の不動産の相場です。


具体的には数年前よりも

同じ物件でも利回りで1%から

物件によっては2%くらい低いイメージです。


では、このような状況なので、

物件を買わないと言っている投資家さんもいます。


「数年前はもっと良い利回りだったからな…」

と言って購入を見送っている訳です。


これは、投資家として自分の希望の

キャッシュフローになっていれば、

見送るという方法も

1つの選択肢だと思います。


ただ、自分の目標金額まで

自分のキャッシュフローが届いていなくて

「今は利回りが低いから…」

と言って購入を見送るのは本末転倒です。


というのも、確かに利回りは

数年前よりも低くなっているのが実情ですが、

それでも金融機関は融資を出していて、

キャッシュフローも出る物件は

確実に存在しています。


例えば、今、全く物件を持っていない人が

年間で1000万円の

キャッシュフローを欲しいと思ったら、

1つの物件に対してのキャッシュフローは

数年前よりも薄くなるかもしれません。


ですが、それでも物件を買い進めていくことで、

確実にキャッシュフローは増していって

その積み重ねの先には年間で1000万円、

2000万円、3000万円…

というキャッシュフローを得られる世界が待っている訳です。


一方、全く物件を買わずに見送っている人は、

当然、物件が増えていかないので、

キャッシュフローも増えていきません。


この両者の違いは何か?というと、

物件を買い進める人は、

キャッシュフローという指標を目標にして

物件購入を見送っている人は、

利回りという指標を目標にしている訳です。


そして、自分の人生を変える手段として

不動産投資を考えた時に、

どちらの指標を目標にしていけば、

自分の生涯年収は増えたり、

自分の自由に使えるお金は増えるのか?

ということですね。


不動産投資はギャンブルでもないですし、

利回りが高いに越したことはないですが、

それもあくまでもキャッシュフローを出したいから

利回りの高い物件を買いたいのであれば、

とにかくキャッシュフローを意識して

行動しないと物件は買えない訳です。


そして、物件が増えないということは

キャッシュフローも増えない訳で、

自分にとって何を増やしたいのか?を

より冷静に考えていきましょう。


ということで、今は数年前に比べて

物件が高騰して、利回りが下がっています。


ただ、こんな状況でも物件を買っている人と

物件を買わないで見送っている人に分かれますが、

キャッシュフローを増やしたいと思っている人で

「利回りが低いから買わない…」

という人は注意が必要です。


あくまでも利回りはキャッシュフローを

もらうためのに高いものが欲しいと思うのなら、

考え方を変えて、

キャッシュフローを意識して物件を探していきましょう。


もちろん、利回りが低いものを買いましょうと

言っているわけではなく、

今のご時世でありえないような利回りを追い求めるよりも

相場よりも安いものにも限界がある訳で、

その中で買い増しをしていく場合は、

いかにキャッシュフローを取れるかを

冷静に分析して物件選定をしていきましょう。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「利益の出る物件を買ってもらう理由」

です。


当社の場合、お客さんと同じ方向を向いて

行動をしています。


そして、それはなぜなのか?


実は他社と決定的に違う理由があります。

不動産投資をする上で、

自己資金が多い方が良いのですが、

これをわざと少なく言う人がいます。


というのも、我々、不動産業者や

金融機関は融資の可否を決めるために、

様々な情報を投資家の方から

聞くことになります。


その中には、自己資金の額がいくらか?

という項目が含まれます。


この金額が多ければ多いほど、

銀行からの融資審査は有利になるのですが、

自分の金融資産を他人に知られなくないのか、

他の理由によるものなのかは不明ですが、

実際に持っているお金よりも

少なく申告してくる人がいます。


まあ、少なく申告しても

手元に10億円持っているとかなら良いのですが、

1000万円持っているのに

100万円しかない…とかだと

そもそもの融資が通らない可能性が出てきてしまいます。


1000万円が手元にあるのであれば

1000万円あると金融機関に告げた方が

融資審査では融資になります。


これが100万円しかない…となると

融資審査に不利になって

そもそも融資が降りない可能性がある訳です。


そして、1000万円の金融資産があって

その中でいくらまで使えるのか?を

お伝えしていくのが融資審査の王道です。


また、これも自己資金に関してよくある質問で

「いくらくらい自己資金があると有利ですか?」

といってくる人がいます。


これの答えは、

「一円でも多くあった方が有利」

というお返事になります。


だからこそ、自分の自己資金人関しては

なるべく多く金融機関には報告した方がよく、

過小に申告してしまうと

出る融資も出なくなることがあるので

ご注意ください。


ちなみに、銀行が評価する金融資産ですが、

これは株やFX、国債や社債、

金や積み立て型の保険などなど

色々な換金性のあるものが対象になるので、

自分の金融資産がどれくらいあるのかを

ちょっと時間を取って洗い出す作業も

非常に大事なことですね。


ということで、不動産投資では

自己資金をいくら持っているのか?は

非常に重要なことです。


そして、その重要な要素になるにも関わらず、

過小に申告している人もいますが、

これは融資に通らなくなるのでご注意ください。


銀行は基本的にお金を持っている人に

お金を貸すのであって、

お金を持っていない人にはお金を貸さないのが

原則な訳です。



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物件を買っていく中で、

1つの物件タイプに偏らないように

買い進めていくのが理想です。


というのも、例えば中古のRCマンションは

融資を引きやすく買いやすい物件です。


ですので、中古のRCマンションで買い進みたい!

とご希望される方もいらっしゃいます。


ただ、中古のRCマンションは万能か?というと

そういう訳でもなく欠点もある訳です。


例えば、築20年くらいのRCマンションであれば

融資は付きやすく、RCマンションの中では築が浅い方です。


ですが、築20年も経っていると

必ずしも物件に痛みがない訳ではなく、

修繕が必要になることもありえます。


このような修繕が掛かってくることが

中古のRCマンションの欠点といえる訳です。


一方、新築のアパート投資が

築が浅い分、修繕の必要性は少ないです。


ですが、新築プレミアムという

新築だから、ちょっと高く家賃が取れている…

という部分もあり、

これが新築プレミアムが無くなると、

家賃の下落率が高くなることもありえます。


この2つのタイプへの投資は、

どちらも融資が付きやすく

キャッシュフローも出やすい投資な訳で、

今のご時世では人気が出やすい投資だと言えます。


ですが、どちらも万能ではなく、

各々、長所もあれば短所もある訳です。


ですので、RCマンションも買えば、

新築の木造アパートも買っていくと、

バランスが取れて、投資全体としてみると

とても良い状態を作れる可能性が高くなります。


これがRCマンションだけ集めていくと、

同時に修繕が発生してしまうと怖いですし、

新築だけ集めてしまうと、

同時に新築プレミアムが外れて、

家賃が複数物件で下がってしまう…

ということが起こってしまう訳です。


これが例えば、新築から買い始めておくと、

当初は新築プレミアムがあっても入居者が付きます。


そして、新築は最初が

1番キャッシュフローが取れる訳で、

その状態を作った上で、

中古のRCマンションなどを買い増していきます。


これで仮にRCマンションで修繕費が

思った以上に掛かったとしても、

新築からのキャッシュフローがあるので、

投資全体としてみると利益が安定する訳です。


このようにして投資全体のバランスを見て

物件を買い増していければ、

物件1つ1つのリスクと収益が平均化されて

大きくコケることが少なくなりますね。


そして規模感が増えていけば、

その分、収益はどんどん大きくなる訳で、

そんな風にリスクをコントロールしていけると

より安定した不動産投資ができる訳です。




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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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