2016年08月

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「なぜぞの値段なんですか?」

です。


不動産価格には必ず理由があって

価格が決まります。


では、高い物件価格を付けている物件は

なぜその値段なのか?ということを

ヒアリングした方が良いです。


今、不動産価格が上がっていますが、

これはあることが原因の1つになっています。


それは何か?というと、

マイナス金利です。


日銀がマイナス金利政策を始めてから

各銀行の金利は確実に下がりました。


1%以下の金利で融資を出す金融機関も

出てきており、

マイナス金利導入前よりも

確実に各銀行の金利が下がっているのです。


そして、不動産投資をしたい人は

どのような視点で物件を見て、

どのような基準で物件を買っているのか?というと、

それはイールドギャップです。


イールドギャップとは金利と

物件の利回りの差ですが、

その差が大きければ大きいほど、

手元に残るお金は増える訳です。


このイールドギャップが

金利が下がったことによって

今までのような利回りが取れていなくても

取れることが多くなってきてる訳です。


このような背景があって、

金利が下がったことにより、

物件の利回りも下がってきています。


これがマイナス金利が不動産投資市場に


与えた影響で、

この流れは今後も続いていきそうな感じです。


また、マイナス金利だからといって

不動産投資への融資はジャブジャブ出ているのか?

というと、これは実は融資を受けるハードルは

高くなってきています。


このような低金利で融資を出している反面、

融資を受けられる人は

前よりも限られた高属性の人のみに

なってきていて、

限られた人が融資を活用出てきている…

という状況になっていますね。


また、その限られた人が

一極集中で大量に融資を引いているケースがあり、

銀行がこの辺は大量に来るお客さんに対して、

融資をするお客さんを選んでいる構図に

なってきていると思います。


ということで、今は不動産価格が上がり、

この傾向は続いてきています。


この背景にはマイナス金利の影響が大きく、

今後もこの傾向は続きそうです。


また、それなら借りやすいのか?というと、

一部の限られた人が大量に

融資を引いて買っているのに対して、

その属性に満たない人は、

どんどん融資が引けなくなっているのが

実は現状だったりする訳です。


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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「お金持ちからお金持ちになる方法を聞こう」

です。


お金持ちになるには、

お金持ちからお金持ちになる方法を

聞かなければ最短ではお金持ちに

なれません。


多くの人がお金持ちから話を聞かずに

普通の人からアドバイスを受けてしまいます。


不動産業者をしていると、

他の業者の噂話も色々と聞こえてきます。


どこの業者はどの様な物件を売っていて…

という話です。


その中でも、明らかに

収益が出ないであろう物件を売っている…

というそんな業者も少なからず存在します。


もちろん、そんな利益の最初から

出ない物件を扱っている業者の方が

少ないと思いますが、

それでも一定数いることは確かです。


例えば、私がいつも買ってはいけない物件と

例に出している新築ワンルームマンションへの

投資ですが、この様な業者です。


この様な業者は世間一般には

「悪い業者」と投資家の人からは

言われることが多いです。


しかし、そんな悪い業者は

儲かっていないか?というと、

これは話が違ってきます。


例えば、そんな新築ワンルームマンションへの

投資を推奨している業者の中には

上場している業者もいる訳で、

この様な業者は明らかに儲かっている

業者が多いです。


また非上場会社でも、

新築ワンルームマンションを

扱っている業者で儲かっている業者は

たくさんいるわけです。


お客さんの利益を出していこうとか、

利益を投資家さんに出してもらおう

というスタンスで会社経営している

当社とは明らかにスタンスが違います。


ですが、投資家さんの利益を考えても

考えなくても、

そこは実は利益を出せるかどうかとは

話が違ってきたりします。


まあでも、当社の場合は

そこをわかった上で、

当社と関わってくれた投資家さんには

なるべく利益が残るような

そんな投資をして頂きたいですね。


ということで、同じ投資系の物件を

扱っている業者でも

投資家さんへのスタンスは全く違います。


ですが、投資家さんの利益を追求するかしないかは

会社の利益と関係がない訳です。


それでも当社の場合は、

関わってくれた投資家さんの

利益を追求できる、

そんな会社を目指していますね。


ですので、利益が出なくてもいいよ…

という人は、自社利益追求の会社と

付き合ってもらっても良いですが、

投資家さん自身の利益を出したい人は、

当社と付き合って頂けると、

良い方向に向かえると思いますね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「成功できる人と成功できない人の考え方とは」

です。


成功するということは

考え方が非常に大事です。


実は成功の反対は失敗ではなく、

○○だったりしますが、

そんな成功者はどんな考え方をしているのでしょうか?


これまで水戸大家さんで、

ここ2年くらい営業の求人を

行っていませんでしたが、

本日、久しぶりに営業の求人を

行いたいと思います。


というのも、当社の場合、

かなり高水準で営業の歩合を付けていますが、

もっと会社のことを考えると、

普通の会社の水準に近い、

水準の歩合率にしていこうかと

そう考えています。


また、ここ3年くらい、

全く営業の入れ替わりがなかったので、

新陳代謝を促す意味でも

どんどん新しい人を入れていくことも

会社のことを考えると必要なことです。


ただ、とは言え、それでも

月収で100万円以上とかを狙えるような

そんな給料水準での求人募集です。


そして今までは経験者を重視して

求人をしてきましたし、

即戦力の人が活躍してくれて

当社は伸びてきました。


ですが、そんな経験者の人も募集しますが、

若い人で全く経験がない人で、

清潔、爽やかで、ガッツとやる気があり、

気配りが出来るようなそんな人も

今回は募集していきます。


というか、そんな若い人を今回は中心に

募集していく予定で、

会社の若返りとベテランの刺激を狙っています。


今まで水戸大家さん自体、

何回か波がありました。


1回目の波が4年くらい前で、

その時は従業員が全て辞めたのです。


その時は経験者を積極的に募集して

なんとか乗り切りました。


そして今回ですが、

過去3年間、辞めるスタッフもゼロだったのですが、

何か積極的に仕事をするぞ!という人が

どんどん減ってきていて、

「何とか食っていければ良いや」

という気分の人が増えてきているのです。


まあ、当人はそれでも良いのかもしれませんが、

それであればもっと積極的に

活動的に働いていくれる若い子の方が

会社としても長い目で見て

欲しい人材なのではないか?と

最近、思ってきているんですね。


だからこそ、会社に刺激を与える意味でも

新しい営業職の人間を増やし、

そして活躍して欲しいという思いから

今回の営業職募集をしている訳です。


また、当社の営業職であれば

通常では、なかなか実現出来ない

月収100万円以上を達成することも可能です。


ちゃんと仕事が出来る人であれば

月収300万円も可能性が出てきます。


ですので、このメルマガを見ている人で、

水戸大家さんの営業職をしてみたい!という人は

ぜひ、この機会に応募してみてください。


応募の仕方は下記より、

「営業職希望」と書いてお申し込みください。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「都市部と地方の駐車場事情」

です。


都市部の投資と地方の投資では、

駐車場の考え方が大きく違います。


では、その駐車場への考え方の

ポイントとは?


銀行は書類などがあるのと

ないので大きく融資審査の結果を

変えてきたりします。


その中の1例として、

新築の劣化等級を取得すると、

融資年数を伸ばす銀行が

いくつか出てきているので、

そのお話を今日はします。


基本的に不動産への融資期間は

物件の残存の法定耐用年数で

見てくるところが多いです。


つまり、中古物件であれば

RCで47年ー築年数とか、

木造で22年ー築年数とかです。


これには一部例外があって、

銀行は独自の年数を

構造別に定めているところもあり、

木造はそもそも30年ー築年数で出す

規定になっている金融機関もあります。


そんな中で、原則的に法定耐用年数内の

融資しか出ない金融機関の中でも、

新築に限っては劣化等級という

お墨付きを取得出来れば、

融資期間を伸ばす…という

金融機関も一部で出てきています。


例えば、劣化等級2級を取得した

木造であれば、

本来であれば22年しか融資が出ないところ、

30年とか35年に融資期間が

伸びる金融機関がある訳です。


では、そもそも劣化等級とは?ですが、

劣化等級には3段階あり、

1は建築基準法に定める対策がなされている。

2は約50〜60年間は大規模な改修工事が不要。

3は約75〜90年間は大規模な改修工事が不要。

と記載されています。


つまり、劣化等級2級の取得で、

50年から60年は、

その物件が持つ可能性が高い…

と金融機関も判断しているのだと

そう考えられます。


そして、その結果として、

本来であれば22年の融資期間しか取れないものが、

30年とか35年へ融資期間が

伸びているケースが出てきている訳です。


ちなみに、これは全部の金融機関が

同じ考えではないので、

そこは注意が必要です。


あくまでも一部金融機関で

そのようなケースがある訳ですが、

金融機関の個別なお話は

当社の担当者か、

担当者がいない場合は、

私かスタッフの面談を受けてみてください。


ちなみに劣化等級の取得は、

200万円くらいで取得しているケースが多く、

その金額を払ったとしても、

8年から13年の融資期間延長の方が

かなりキャッシュフローが良くなります。


1億円、金利1%で22年融資だと、

月の返済額が42万2千円なのに対し、

1億円、金利1%で30年融資が

月の返済額が32万1千円、

1億円、金利1%で35年融資で

月の返済額が28万2千円まで落ちてしまう訳です。


22年と35年融資では、

月額14万円、年額168万円も

キャッシュフローが変わってしまう訳で、

このような制度を知っているだけで、

かなり融資は有利になる訳です。



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水戸大家こと峯島です。


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今日の動画は 

「現地調査で見るべきポイントとは」

です。


物件の現地調査をする時に、

見るべきポイントを解説しています。


私は毎日のように不動産の相談を

お受けしていますが、

たまにリスクについて色々調べて

「本当に大丈夫ですか?」とか、

「峯島さんの意見を聞きたいです」

という相談を受ける事があります。


このような人がリスクについて

色々とまとめた上で、

相談してくる訳ですが、

私は正直に言うと、

「ひまだな〜」と思ってしまいます。


当然、不動産投資は投資である以上、

リスクはゼロではありません。


しかし、今はそのリスクでさえも

様々な人がすでに実践をして

書籍やWeb媒体を通して、

リスク対策をしているのが現状です。


リスクは大丈夫ですか?と聞いてくる人に限って、

そのようなリスク対策の方を

勉強したり、調べたりしている人が少なく、

ただ、リスクを調べて聞いてくる訳です。


そして、リスク対策を調べた人は、

さっさと成功して、

サラリーマンを辞めて、

悠々自適な生活を手に入れているのに対して、

リスクだけを調べた人は、

リスクが怖過ぎて前に進めなくて

何も変わらない…という人が多いです。


リスクは当然、どんなリスクがあるのか?を

聞いて行くと、当然怖い訳ですが、

ちゃんと対策をしていければ

それはリスクとは言えなくなります。


そして、その対策を調べた人で

実践に移せた人だけが

成功という物を手に入れられて、

自由な時間と豊富な資産を

手に入れられる訳ですね。


ちなみに、こんな事を言うと、

「本当に成功者はいるのか?」

と言われそうなので言っておきますが、

近くの書店やAmazonで

不動産投資の本を買って読んでみてください。


その本の中には、

実際に不動産投資をいちから始めて、

サラリーマンを引退して、

今は悠々自適な生活をしている…

という人が多数いる訳です。


ということで、

私は毎日のように、

色々な質問を受けてきますが、

その中でもリスクを多数集めて、

「これは本当に大丈夫なのでしょうか?」

と質問してくる人がいます。


しかし、リスク対策をもうすでに

実践している人は多数持っていて、

そのリスク対策は市販の本や

Web媒体で調べようと思えば

簡単に調べられます。


そして、リスクがあることまで調べた人は

怖くなって実践出来ずに終わり、

リスク対策まで調べた人は、

実践して成功している訳で、

自分がどちらになりたいのか?を

良く考えて行動して行きましょう。



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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