2016年09月

テリー伊藤のマル金ライダー8、26回目の放送です。

今回は今までの総集編でした!

https://youtu.be/CYdzFacVC24

51

ちょっと前のメルマガの記事に

不動産投資が出来ない人の話を書きました。

→ https://goo.gl/8734Uf


それで思ったのが、全く不動産投資が出来ない人で

私の面談に申し込んでくる人がいますが、

このような人は面談拒否をしていこうと

そう考えました。


というのも、不動産投資は自己資金も少なく、

年収も低い人は、どんなに頑張っても

始められません。


そして、当社でも1人でも多くの人に

不動産投資で成功して欲しいからこそ、

このような企画をしている訳で、

始められない人が面談に申し込む事で、

何も話す事がなく帰ってもらうことが

ほとんどだからです。


では、その不動産投資が始められずに、

面談を受けても意味が無い人の基準ですが、

まず、年収が500万円に達していなくて、

さらに自己資金が300万円も無い人です。


不動産投資は年収が高ければ、

なんとか融資を引いて始められるケースも

ゼロではありません。


ですが、年収が500万円に届いていないと、

そもそも、なんとか始める事も出来ず、

融資がほぼ付かないからです。


ただ、年収が低くても自己資金があれば、

始められるケースもあります。


この場合、最低でも300万円は必要で、

300万円くらいあって、

やっと500万円くらいまでの

戸建てや区分などを買えるイメージです。


まあ、今、当社では戸建てや区分は

ほとんど扱っていないのですが、

それでも投資を始められるレベルにはあるので、

一応、お話は出来るかと思います。


ですので、私の無料面談が受けられる

最低限の個人属性としては、

年収で500万円あるか、

自己資金で300万円あるかの

どちらか一方があることが必要です。


また、極稀にいるのですが、

破産しているとか金融事故をしているとか、

過去に返済が滞っている人は

こちらも難しいケースがあります。


これはご自身で個人の信用情報を

取得してもらえばおわかり頂けますが、

金融事故や破産は信用情報に記録が残り、

借り入れによる不動産投資の可能性は

全く可能性がゼロになります。


ですので、過去に破産しているとか、

金融事故を起こしている人で、

ご自身の信用情報にその記載がある人は、

これも面談の対象外になります。


さらに、経営者の方や

個人事業主の方になりますが、

決算書が過去3年で赤字になっている人も

かなり厳しいです。


基本的に金融機関は赤字の企業には

お金を貸しません。


それには金融庁の指導があるので、

赤字企業にお金を貸す事が、

銀行側に取ってリスクが大き過ぎる…

という態勢を取っているからです。


ですので、企業経営者や個人事業主の方で、

過去3年間に赤字になった方も、

基本的には面談は出来ない事にします。


ただ、説明出来るような赤字であれば

もしかすると融資を受けられる可能性も

ゼロでは無いので、

一概に過去3年間で赤字だから…

という事にはしませんが、

基本的にはこの方針で行こうと思います。


という事で、先日のメルマガで

不動産投資を始められない人を書きましたが、

そのような人の面談は基本的に

今後はお断りしていく方針でいます。


それは、せっかく来て頂いても、

そもそも不動産投資を始められる可能性が

限りなく少ないので、

お互いに時間の無駄だからですね。


なので、この基準に照らし合わせて、

自分は面談に来れるのかどうか、

もしくは不動産投資が果たして

出来るのかどうかを考えてから

私の面談には来てください。


ちなみに、この話はあくまで購入希望の方で、

物件の売却などを希望されている方は、

この基準に達していなくても

もちろん、面談お受けしていきます。



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不動産投資では個人の信用には

限界がある事をご存知でしょうか?


不動産投資で融資を引いていくには、

何かしらの信用を使って

融資を引いていきます。


それはどのような信用なのか?というと、

自己資金の有無、担保物件の差し出し、

個人属性の信用などなどです。


その信用から、既存の借り入れを引いて、

まだ信用の部分が大きければ、

進行から融資を引く事が出来ます。


しかし、ここで融資が引けるのは、

残債と信用部分の差が融資の引ける限界で、

その限界はいつの日にか、

融資を引いて資産を拡大していると

訪れてしまいます。


この限界が来る…という目安ですが、

これは、どんな融資の引き方をしているか?でも

異なってきます。


例えば、年収を頼りに融資を引いていくと

多くの金融機関が年収の10倍ほどで

融資をストップさせてきます。


例えば、年収1000万円の人は

ほとんどの金融機関で1億円までは

借りられる可能性が高いですが、

2億円の融資を引こうとすると、

金融機関は限られて来ます。


年収1000万円の人が、

1億円の融資を引いていて、

さらに1億円の融資を引こうとすると

断ってくる金融機関が出てくるのです。


ただ、年収の20倍、30倍と

融資を出してくる金融機関もあるので、

一概に必ずしも年収の10倍まで…

とは言い切れませんが、

年収の10倍くらいの既存借り入れがあると

もう出しませんよ…

と言ってくる金融機関が半分くらいはある訳です。


これが個人信用の限界というか、壁の意味で、

ここか、もう少し先で融資が

止まってしまう人がかなり多いです。


また、他の融資の限界の考え方ですが、

年収が低い人でも自己資金が多い人も

中にはいるかと思います。


そのような人が融資を引くには、

自己資金の額が1つの目安です。


例えば、仮に1億円持っている人には

1億円を貸す金融機関がほとんどです。


ただ、それ以上の借り入れをするには、

ある程度の年収や既存の物件の評価、

キャッシュフローは出ているのか?など

総合評価になっていきます。


これは、物件を担保に借りるときも同じで、

1億円の無担保の物件を持っていれば、

その物件を担保にして、

1億円の借り入れは可能な訳です。


ですが、それ以上の借り入れを考える場合、

先ほどと同じように、

年収や資産背景、事業内容の評価をして

総合的にどうなのか?という結果を出して、

融資を出してくる訳です。


それで、ここまで解説してきて、

自己資金が限られている方や、

担保に出せる物件が無い普通の人は

1億円の借り入れをしてしまうと、

その情報は銀行間で共有されるので、

その後の借り入れは出来ない事もないけれども、

かなり厳しくなっていきます。


ただ、最初の1つ目の物件から

よく考えて物件を買っていくと、

融資は伸びる可能性もあるので、

その辺が融資を伸ばしていくには

重要なポイントですね。


その辺のポイントが知りたい方は、

私の無料面談で解説しているので、

まだ来てない人はぜひ来てみてください。


ということで、融資を引いていくと、

ほとんどの人が1億くらいの借り入れがあると

融資がストップして来ます。


ただ、それでも融資は伸ばしていける

可能性がある人もいる訳で、

自分がもっともっと1億以上の

資産を作っていきたい人は、

私に相談してみてください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「アパートローンとプロパーローン」

です。


不動産への融資は大きく分けて、

アパートローンとプロパーローンに別れます。


では、その違いとは?


不動産投資は自分がどんな事に耐えられて、

どんな事に耐えられないのか?を

良く理解して取り組むべきです。



例えば、先日、融資を受けて

新築アパートを買われた方から、

「このアパートはいつまで持っていれば

 良いのでしょうか?」

という質問をお受けしました。


良く話を聞いてみると、

キャッシュフローも出ていて、

入居状況も悪くなく、

そこまで悪いアパートには感じられませんでした。


しかし、相談者さんが恐れている事は、

将来的に人口が減少した時に、

このアパートは果たして大丈夫なのか?

という事を恐れているようなのです。


ただ、現状はとても入居状況も良い訳で、

悪くなる前に売り切りたい…という相談なのです。


私は、その後、よく話を聞いていましたが、

人口減少というのは1つのリスクですが、

実は借金を背負う事自体が怖いみたいで、

それがこの方の気持ちの中で

1番恐れている事のようでした。


人口減少を恐れているのではなく、

1番は借り入れをしていることが

心労になっていたのです。


私は多くの投資家さんを見て来ましたが、

それぞれ、色々な事を考えますし、

人には向き不向きがあります。


例えば、このお話の方のように、

借り入れを起こす事を心配する人もいます。


その一方で、借り入れする事は

全く問題がなく、

もっともっと規模を増やしたい…

と考えている人もいる訳です。


これはどちらが良いとか悪いとかでなく、

人間の向き不向きのようなもので、

今回の方のように、借り入れが怖い…

という方が悪いという訳ではないです。


それは人間が持って生まれた物で、

身長が低かったり、高かったり、

体重が軽かったり、重かったりと

同じような物です。


ですので、無理に克服するものでもなく、

むしろ、今、出来る事で

何が1番、心労を減らせるか?を

考えるべきなのだと思います。


そして、私がしたアドバイスとしては、

幸いにも相談者さんは、

ある程度の自己資金をお餅だったのと、

アパートの残債も減っていたのです。


ですので、まず最初にアパートを売却し、

もっと自己資金を増やしていきます。


そして、まとまったお金が出来たら、

融資が付かないような築古木造で、

さらに地方の物件で高利回り物件の

小ぶりな物件を現金で複数買い求めるのです。


これなら、利回り15%や20%も目指せる訳で、

利回り20%であれば5年で回収です。


そうすると、人口の減少という物も、

考慮する必要はそこまでなくなるので、

地方でも良い訳です。


また、現金で買っているので、

借り入れの恐怖も無くなる訳で、

そうなれば、相談者さんの心労も一気に減る訳ですね。


この方の場合は、借り入れの恐怖があったのですが、

まとまった自己資金があったので、

このような選択肢もありえる訳です。


不動産投資の方法はたくさんあって、

何が正解というものはなく、

自分の心の負担がなく出来るものが、

1番良いですね。


それは、やってみてわかる事もありますし、

途中から考えも変わる事もある訳で、

だからこそ、まずはやってみて、

何か違うと思ったら軌道修正するのも

不動産投資には大事な要素ですね。


ちなみに、自己資金があっても

融資をバンバン引いていきたい…

という人は、自己資金をなるべく温存して

融資を引かなくてはいけないので、

現金買いとは買う物件や

狙うべき考え方が180度変わりますね。


これはどちらが良いとか悪いとかでなく、

そういう考え方もあって、

どちらもしっかりやると成功するという事ですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件規模を急拡大させたい方は急いでください」

です。


物件規模を急拡大させたい人は

急いで不動産投資に取り組んだ方が良いです。


このメルマガを読んでいる人の多くが、

良い物件を買って、不動産投資で成功したい!

と考えている人だと思います。


不動産投資では、

良い物件を買えれば、

それだけで80%以上が成功か失敗かを

別けてしまいます。


それくらい、良い物件を買う事が重要なのです。


では、良い物件を買うには、

何が1番重要なのでしょうか?


まず、物件情報を持ってきてくれる、

営業マンと意思の疎通を行う事が大事です。


その方法はどんな事をすれば良いのでしょうか?


例えば、これは良い物件の情報だ!

という情報が入ってきたら、

他の人よりも早く行動する!決断を早くする!

という事は重要な事の1つです。


なぜなら良い物件は、

すぐに他の人が手を挙げてしまうので、

あまり長くは残ってないからです。


では、良い情報が来た時はレスポンスを早くする!

という事は重要だとわかりましたが、

普通の物件情報や、普通以下の物件情報が

来た時はどうでしょうか?


こういう時は、毎回ではありませんが、

なぜこの物件情報を送ってきたのか?

という真意を、送ってきた営業マンに

尋ねてみるのも重要です。


というのも、例えば普段よりも

利回りの低い情報が送られて来たとします。


その時、例えば新しい金融機関が開拓されていて、

その金融機関とのセットであれば、

利回りが低くても、

いつもの物件よりもキャッシュフローが出る

物件なのかもしれません。


そして、よく見ると、利回りが低いのは、

いつもは木造だったのに対して、

今回の物件情報はRCの物件情報だったのかもしれません。


つまり、利回りが低くなったのは、

より良い融資条件を出してくれる

金融機関を開拓した結果、

利回りが低くなっても、

キャッシュフローは大幅に出るようになった…

というケースもある訳です。


もちろん、そんなケースだけではなく、

ただ単純に最近、入ってきた物件情報が

利回りの低い物しか無かったのかもしれません。


ですので、仮に利回りの低い物件情報が

送られて来たら、

何か理由があって送って来ているのか?を

聞いてみるのも良いですね。


これは毎回やると、ウザがられるので、

気になる物だけで良いと思います。


そして、そこからのやりとりで、

新たな情報を聞き出せるかもしれませんし、

たとえ送られて来た物件情報が

利回りの低い物だとしても、

もっと指値が効いて利回りが

実は高くなる物件なのかもしれません。


だかはこそ、自分が気に入らない物件情報だとしても、

送られて来た物件情報がある場合は、

何回かに1回は、何かアクションを

してみる事をオススメします。


これは、他の人で意識してやっている人は少数なので、

コツコツ、適度にやって営業マンと

意思の疎通ができるようになってくると、

さらに良い物件情報が集まってくるからです。


という事で、良い物件情報には、

レスポンスを早くするというのが基本ですが、

悪い物件情報にもレスポンスした方が良いです。


なぜなら、そこから新たな情報を聞けたり、

営業マンと意思の疎通が出来ることで、

さらに良い物件情報がもらえる確率が上がるからです。


ちなみに全部の物件情報に返信をすると、

逆にウザがられるので、

これも適度にやった方が良いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「自分は不動産投資できるのか」

です。


不動産投資の本を読んでみたけれど、

自分は本当に不動産投資が出来るのか?

と思う人は多いと思います。


では、不動産投資ができる人とは?


普通の人がお金持ちになるには、

どのような道を進めばお金持ちになれるのでしょうか?


お金持ちになりたいと思っている人は、

お金持ちになれるレールに乗らないと

お金持ちになれません。


また、お金持ちの考え方をしていかないと

お金持ちになれません。


例えば、不動産投資をしている人と、

不動産投資をしていない人では、

不動産投資をしている人の方が

圧倒的にお金持ちな人が多いです。


でも、不動産投資のことを

不動産投資をしていない人に相談すると

「そんなリスクのあることは止めた方がいい…」

と答える人が圧倒的に多いです。


しかし、元々サラリーマンで、

不動産投資を辞めた…という人は多いですが、

そんな人に同じ質問をすると、

「挑戦してみても良いのでは…」

と言ってくる人が圧倒的に多いと思いますし、

むしろ、不動産投資をやった方が良い!

と言ってくる人の方が多いと思います。


それはもちろん、不動産投資には

リスクもあるけれども、

しっかりと取り組めれば、

自分のように不動産からの収入だけで

生きていくことが出来ると知っているからです。


一方、不動産投資を知らないという人は、

怖いというイメージだけが先行して、

失敗してはダメだ、

止めた方が良い…

というイメージだけのアドバイスしか

出来ないのです。


でも、現実を見ると、

不動産投資をしている人で、

成功している人は、

年間で数千万のキャッシュフローを得て、

悠々自適に暮らしている人が多いです。


そこまでいかなくとも、

サラリーマンをやりながら

1棟、2棟、不動産投資をしている人でも、

年間で数百万位にキャッシュフローを

得ているという人は珍しくありません。


1つ、2つ物件を買って、

年収がプラス数百万であれば、

結構、再現性が高い話で、

そんなに難しいことではないのです。


しかし、サラリーマンだけやっている人は、

凄い頑張って仕事をしても、

その多くの人が給料が劇的に増えることはなく、

働かなければお給料も入って来なくなります。


その辺が不動産投資を知っている人と、

不動産投資を知らない人の差で、

不動産投資を知ってい人の中には、

お金持ちになっている人が多い理由です。


だからこそ、お金持ちになっている人が

何をやっていて、

自分はどんなことをしていかないと

お金持ちになれないのか?を

よく考えて行動していった方が良い訳です。


ちなみに、私はお金持ちのことを

結構、調べていますが、

不動産オーナーの他に、

医師、会社経営者などもお金持ちが

多い職業です。


最近は、ここにネットで起業した人も

入ってきていますが、

これはトップクラスに稼いでいる人だけで

まだまだ少ないのが現状です。


また、相続で資産家として

元からお金を持っていた…

という人も一定数のお金持ちですが、

これは元からお金持ちなので

普通の人は参考にならないです。


ですので、普通の人が普通にお金持ちになるには、

医師、会社経営者、不動産オーナーの

この3つが手堅くお金持ちに

なれる道だと思いますね。




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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「諦めなければ成功する理由」

です。


物事は諦めなければ成功出来ます。


その理由とは?








PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
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実践する!

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年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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