2016年10月

人は怠ける生き物で、

不動産投資をしよう!

不動産投資で成功しよう!

と考えても、

行動が続かない事があります。


特に、不動産投資は

良い物件を探すことと、

銀行を1つでも開拓できると

それは成功につながるのですが、

多くの人がそのような行動を

毎日、根気強く続けられません。


例えば、不動産投資専門のポータルサイトを

毎日、根気強く見るだけでも

かなり物件の情報を集められるはずですが、

毎日している人はわずかだと思います。


また、不動産業者から物件情報のメールが来て、

それを1つ1つ精査していくと、

かなり自分の不動産投資の知識が

上がっていくのですが、

それも毎日やる人は少数です。


このような事は市販されている本に

書かれている訳ですが、

そんな本に書かれている事でも

毎日やっている人は少ないのです。


それはなぜ出来ないのか?というと、

なかなか物件が買えなかったりして、

心が折れてしまうからです。


では、そんな続けられない…

という悪循環を断ち切るには、

どのようにしたら良いのでしょうか?


これは、単純に確率の問題だと

そう考えるのです。


例えば、不動産投資で良い物件を買うには、

良い物件を探さないとダメですし、

そんな物件でも融資先が無ければ

物件は買えません。


そして、多くの人が良い物件を探していて、

そんな優良物件が出てくると

すぐに買い付けが入ってしまいます。


その中で物件を買っていくには、

単純に行動量を増やしていくしかないのです。


1000の物件情報を集めて、

その中から優良な物件は3個もないかもしれません。


では、その3個の物件全部を

他の人よりも早く見つけて

買い付けを入れていくしか

不動産投資で成功する事は出来ません。


では、1000の物件情報を探して

買えなかったのであれば、

2000、3000と分母を増やすしかないです。


融資も一緒で、1つの金融機関で付かなかったら、

2つ3つ4つ5つと

どんどん金融機関を当たっていくしか

成功する事は出来ないのです。


これが成功出来ない人は、

そもそも集める物件情報が少なすぎです。


極論を言うと、物件情報は

少なくても良いのですが、

その場合は優良な物件情報を

握っている不動産業者の

開拓が重要になってきます。


また、良い物件はあったけれども、

融資をどこも付けてくれない…

という事が起こると、

これも諦めてしまう人が多いです。


1つダメだったら、次々と

融資を打診していくのです。


こうする事で、新しい融資先が見つかり、

そして、今まで融資が無理だと思っていた物件も

融資が付く可能性が見えてくるのです。


こうやって量をこなしていくと

不動産投資は成功につながっていきます。


ちなみにですが、

実はこのような動きを

当社では営業がかなり行なっています。


物件を探して、良い融資をつけられれば

それで投資家さんを

より成功に導ける訳ですが、

人はサボる生き物なので、

当社ではこんな作業を

営業がずっと行なっている訳です。


ですので、今挙げたような事が

「ああ、めんどくさいな…」

と思っている人は、

当社に連絡してみてください。


自分では成功したいけど

時間がない人などは

そんなサポートが当社にはある訳ですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「融資が厳しくなるというニュースが出回っているが・・・」

です。


融資が厳しくなるというニュースが

ちらほらと聞こえてきます。


では、本当に融資は厳しくなるのか?


私は毎日のように

不動産投資家になりたい人や、

すでに不動産投資家になっている人と

お会いしてお話しています。


そんな中で、今から物件を買いたい人と、

もうすでに物件を持っている人では、

聞いてくことが違います。


これから始める人の質問で多いのでが、

「私はそもそも始められますか?」

とか

「私はいくらまで融資が付きますか?」

という事が多いです。


全く不動産投資をやった事がない人は、

そもそも自分が不動産投資を始められるかを

知らない人が多いです。


また、なんとなく始められそうだな!

と思っている人も、

どのくらいまで拡大出来るのか?

という事をほとんどの人が知りません。


ですので、このような質問が多くなります。


では、もうすでに始めている人は

どのような質問が多いのでしょうか?


すでに始めている人で多い質問は、

「この物件を買ってよかったんでしょうか?」

とか、

「この先の拡大はどうやれば良いでしょうか?」

といった事が多いです。


いざ、不動産投資を始めてみたけれども、

本当に今の考え方で良かったのか?という

裏付けを私に求めてきます。


また、1つ目の物件で買った物件は

果たして間違っていなかったのか?

という事も聞いてきます。


ちなみに目標に対して、

最初の購入物件や融資戦略が

完璧に合っていて、

これからも買い続けられるという人は、

実は全体の5%くらいしかいません。


なので、ほとんどの人が

「もう少し早く会っていれば…」

という人が多いですね。


という事で、私は毎日のように

これまでで8000人を超える

不動産投資家になりたい人や

すでに不動産投資を始めた人と

お会いしてきました。


そんな中で多い質問を

今日は書いてみましたが、

やはり、拡大したいという人が多く、

だからこそ正しい知識を

いかに知っていくか?

という事が不動産投資では大事になってくる訳です。



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辛いことや大変なことが、

日々を過ごしていると

必ずちょっとは起きてくるものです。


そして、長い年月の間には、

自分の想像以上の困難も

ときには訪れます。


「なんで、俺(私)ばっかりこんな目に合うんだ…」

と思う人もいるかもしれませんが、

私はそうは思いません。


それはなぜか?というと、

神様はその人が乗り越えられる試練しか

私は与えないから…

と思っているからです。


私も今でこそ会社を経営して、

一般の人よりも多くの年収を頂いています。


ですが、元々は年収は280万円の

サラリーマンをしていました。


そして、学歴も県内で1番学力が

低い高校を卒業したので、

転職するにしても

転職先は限られていました。


その当時は、

「なんでこんなに辛い毎日なんだ!」

と、本気で自分の境遇や

世の中を恨んでいました。


自分は悪くなく、

大学に行かせなかった親や、

ずっと不景気になっている世の中が悪いんだ!

と本気でそう思っていたのです。


その当時、まわりの大人たちは、

「バブルの時はよかったな〜」

という話をしていたので、

本気で「もっと景気が良くなればな俺だって…」

と思っていた訳です。


では、なぜ今のように変われたのか?というと、

それは全部、自分に問題があると

考え方を変えたからです。


年収が280万円しかないのも、

学歴がなくて転職先がないのも

自分が努力しなかったり、

自分が今まで行動しなかったせいだと

そう考えたのです。


では、考え方を変えた私は、

日々、どのように考え、

どのように行動してきたのか?というと、

まず、まわりの環境や世の中が悪い…

ということではないので、

何か考えるのも、

自分がどうなのか?という風に

変えていったのです。


また、学歴がないとか、

そういうもう決まっていることは

考えないことにしました。


そして、「自分が…」ということと、

過去ではなく未来に焦点を当てて、

行動することにしました。


自分が今より良くなるのに、

今日はこの本を読んでみよう…とか、

自分が今より良くなるために

もっと仕事をしてみようとか

そういう風に変えていったのです。


その先にあったのは、

不動産投資を始められたり、

サラリーマンを辞めて独立したり…

という未来でした。


物事は必ず自分がどのような行動を取ったかで、

自分にプラスになったり、

マイナスになったりします。


そして、困難なことはそれでも起こりますが、

それは神様が

「ああ、この人であればこんな困難でも乗り越えられるな!」

と思って起こしていると思った方が良いですね。


今でも私の想像以上の困難は、

全然いきなり起こったりしますが、

それでも「これは自分が試されているな!」

と考えて行動しています。


そして、自分が不運な環境にいたり、

そのような困難に合うのは、

まわりの環境が悪かったり、

世の中が悪い訳ではなく、

自分自身に問題があることが多い訳です。


だからこそ、自分を見つめ直し、

これからの未来、どうすれば良くなるのか?を

考えて行動していくことで、

より良い未来が開けると

そう私は思いますね。




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たまに経営者の方や、

個人事業主の方が、

「決算書は黒字にしなければダメですか?」

という質問をしてきます。


これは黒字にしなけば絶対にダメで、

融資は基本的に赤字ではおりません。


経営者や個人事業主の方は、

なるべく節税をしたいので、

決算書の数字を抑えたいからです。


また、利益部分を経営者や

個人事業主の方は、

ある程度、調整が効くので、

なるべく利益を抑えて、

支払う税金を抑えている人が多いからです。


では、黒字にした方が融資を受けられるとして、

どのくらい黒字にすればいいの?

という疑問が出てきます。


ちょびっと黒字で融資が付くのか?

それとも大幅に黒字にしないと

融資が付かないのか?ということです。


この手の質問は、私も受けるのですが、

正確な回答は難しいものです。


それは1円でも黒字になった方が良いのですが、

それでもどのレベルにしておけば、

融資が付くのか?という目安があると

どのくらいの決算書にすれば良いのか?が

わかる訳です。


そして、この答えは?ですが、

実は正確な数字は

私にはわかりません。


なぜなら、銀行によって数字は変わってきますし、

同じ銀行でも支店や持ち込むタイミングによっても

違う回答が返って来るからです。


また、職種やその会社によっても

回答は違ってくるからです。


では、誰が知っているのか?というと、

銀行が知っています。


融資のことは融資のプロに聞くのが1番で、

銀行に決算書を持っていくと、

どのような利益が出ていれば

土俵に乗って来るのか?という話が

出来てくる訳です。


そして、このように銀行を回ることで、

他にもその銀行の融資基準がわかったり、

自分がどのような立ち位置で

銀行から見られているのか?も

わかってきます。


まあ、銀行回りをしましょう…

というお話なのですが、

このように、経営者や個人事業主の人は、

どのくらいの黒字額が銀行に

求められているのか?

ということも教えてもらえる訳で、

こんな銀行の活用方法も

ぜひ覚えておいてください。


ということで、経営者や個人事業主の方は、

黒字の決算書にしないと

融資は基本的に受けられません。


しかし、この黒字の額は、

どのくらいにした方が良いのか?

ということが悩ましいことなのですが、

これは銀行に聞くと教えてもらえるので、

とにかく決算書を持って銀行回りをしましょう。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「年収400万円の人に3億円の融資をしない理由」

です。


年収400万円の人が3億円の融資を受けることは

ほぼ100%無理に近いです。


では、その理由とは?

最近はインターネットが発達して、

あの職業がなくなるとか、

この職業がなくなるとか

そういう記事をよく目にします。


車の自動運転のニュースを見ていると、

車のドライバーなどは、

近い将来、本当にいなくなりそうな、

そんな印象を受けてしまいます。


タクシーはアプリで呼んで、

無人タクシーが到着し、

その無人タクシーで行き先を登録すれば、

目的地に着いてしまう…

ということが、本当に起きてしまいそうな

そんな感じです。


工場なども、人よりも機械が働くように

なっていくでしょうし、

書店などはアマゾンの台頭で、

かなり売上が下がってきてると聞きます。


では、不動産もアマゾンなどで売れて、

今後、不動産屋が潰れていくのか?というと、

それは私はだいぶ先の話ではないか?

と思われます。


というのも、工場で働く機械は

確かに昔より普及してきていると思いますが、

世界最先端の技術を持つような

そんな職人さんしか出来ないことは

ちょっと機械に任せることは

出来ないと思います。


では、なぜ不動産屋は

ネットや機械に変われないのでしょうか?


それは、不動産業界はアナログな業界で、

人が介在しないと業務が成り立たないからです。


物件を探す場合、

インターネットでちょっとやって

勝手に物件が集まってくる…

と思っているかもしれませんが、

実は泥臭い世界です。


例えば、業者間で物件をもらうために、

その業者と電話をして、

次に訪問をして、

そして、物件を実際に売却していきます。


場合によっては、

情報を持ってる業者さんを接待することも

あるでしょう。


こうして信頼を得られて、

良い関係を築いていって

初めて業者間では非公開物件が

もらえる訳です。


融資先を探すのも同じです。


物件情報が出てきたら、

融資が付かないと

物件を買う人がい格段に減ります。


また、融資条件が良ければ

投資家さんの利益も残るので、

より良い融資先を不動産業者は探すのです。


これも、片っ端から銀行に電話して、

どんな銀行がこの物件に

融資を出してくれるのか?を

探していくのです。


この辺の作業を不動産業者は

毎日、10時間も12時間もしているのですが、

こんなアナログなことをずっとしているのが、

実は不動産屋の実態です。


これが人間相手に電話を

コンピュータがして、

情報を収集したり、

飲みに行けるか?というと

これは絶対に起こり得ないことなんですね。


銀行も不動産業者も

全てがコンピュータ化されれば、

その時に不動産業者もそうなるかもですが、

今の現状を考えると、

これは遠い未来になってしまうのかな?

という訳ですね。


ということで、他の業種がネットや機械に

仕事が変われれていますが、

不動産屋はこれは直近ではありえません。


なぜなら、取引先も、不動産投資家という

お客さんも人ですし、

そのやりとりは電話から始まり、

対面で話したりなので、

こういう事が人間に

変わってやれるくらいにならないと

不動産屋のコンピュータ化は出来ない訳ですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「一生懸命やってもダメな理由」

です。


一生懸命頑張れば成功する…

と思われている人もいるかもしれませんが、

一生懸命だけでは成功しません。


それはなぜなのか?


昔からある上場企業の本業の売り上げが減っていて、

他の産業からの売り上げが増えている…

というニュースを最近、よく目にします。


例えば、新聞社ですが、

大手新聞社でも、どんどん部数が減っていますし、

JRなどの鉄道会社も人が減っているので、

乗降客数が減っていて、特に地方の

本業の売り上げが減っているそうです。


では、そのような企業は

本業の売り上げをカバーするために

何か手を打っているのでしょうか?


実はそれが不動産投資だったりします。


というのも、昔から新聞社などは、

都内の土地や建物を所有して、

大家さんとして不動産を貸しています。


JRなども、最近はホテルをどんどん建てたりして、

ホテル産業にも進出しているそうなのです。


これは、複数のニュースなどで

報道されているので、

調べてみるとおわかり頂けるかと思います。


ではなぜ、古くからの上場企業は

不動産投資をしたがるのでしょうか?


まず、新聞社やJRなどの会社は、

本業の売り上げが減っているとは言っても、

お金が無い訳ではありません。


むしろ、新しく上場してきた会社よりも、

ずっと黒字経営が続いている企業が多く、

お金はたくさん蓄えている会社が多いです。


では、そのお金を使って、

ビジネスをしていこうと考えると、

不動産にお金を変えて、

そこからの賃料収入で稼いでいこう…

と考える事は昔からの上場企業のように、

リスクを取りたくないく、

堅く稼げるし、実績もあるビジネスと考えると、

これは不動産投資はピッタリな訳です。


まず、賃料収入というと、

かなり読みやすい収入です。


今年、3000万円入っていた賃料収入が、

来年は1000万円になってしまうことは、

ほぼ考えられません。


家賃が3分の1になってしまったり、

入居率が3分の1になってしまうことは、

不動産賃貸業では考えづらいからです。


なので、今年3000万円家賃が入っていれば、

来年は悪くても2900万円は入ってくるな…とか、

今年は3000万円入っていたけど、

今年はちょっと空室があったから、

来年はこれを改善すれば、

3100万円は入ってきそうだな…

という感じで予想しやすいです。


これが他のビジネスだと、

3億円投資しても、

3億円を回収出来るか?というと、

赤字になることもあるでしょうし、

3億円が丸々なくなってしまうことも

ありえる訳です。


そういった意味では、

不動産からの賃料収入は読みやすい収入…と

言える訳です。


また、不動産投資の場合は、

不動産そのものを売却して売る事が出来ます。


他のビジネスだと、

何か工場を買ったり、

システムを買ったとしても、

その工場やシステムに必ず買い手が付くとは

保証出来ません。


これが不動産であれば、

その時の相場で価格の上下はあるものの、

必ず売り手が最終的には付く事が、

余程の事が無い限りは保証されています。


しかも家賃収入が入ってくる

アパートやマンションなどの収益不動産は、

その賃料収入が入ってくるので、

今の不動産市場では人気物件となっている訳です。


ということで、今の老舗上場企業は、

本業の売り上げが様々な理由から落ちて、

他の収益源をかなり確保しています。


その1番の収益にしているのが

実は不動産投資で、

それは家賃収入という読みやすい収益源と、

換金出来るという手離れの良さから

他のビジネスより堅いビジネスと

思われているのだと思います。


だからこそ、不動産投資をやろう!とは言いませんが、

堅くビジネスをしていきたい人には、

だからこそ、不動産投資はおすすめ出来る訳ですね。


反対に、もっと利益率が高く、

もっとリスクを取っても良い人は、

不動産投資よりも他のビジネスをした方が

私は良いと思います。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「賃貸併用住宅はやめた方がいい理由」

です。


賃貸併用物件は、家賃収入から

住宅ローンを払えるので、

一見良さそうに見えます。


ただ、投資を本格的にやりたいなら、

賃貸併用物件はやめた方がいいです。







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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