今は物件の買い時なのですか？

という質問は結構、

されることが多いです。


では、今は物件の買い時と

言えるのでしょうか？


これは、不動産投資に

どんなスタンスで臨んで、

何を目的としているのか？で

変わってくると思います。


というのも、それは銀行融資と

非常に深い関係があるからです。


今は、銀行融資が付きやすい時期です。


ですので、銀行融資を使って

不動産を買い、

資産を増やして行きたいと思うのであれば、

今は買い時と言えるでしょう。


これが融資を使って買うと決めていても、

融資が付かなくなってしまうと、

物理的に物件を買えなくなってしまうので、

買いたくても買えなくなります。


ですので、融資を前提に考えると、

融資が付く時期でないと

物件を買えないので、

今であれば融資が使えるわけで、

そういう意味では買い時と言えます。


これが現金で買うとなると

ちょっと変わってきます。


現金で買うのであれば、

それは融資の事情に左右されないので、

割安な物件が出てきたのなら

それが買い時なのです。


つまり、今も買い時ですし、

明日も明後日も、

とにかく割安な物件が出てきた時が、

現金買いでの買い時です。


まあ、今は全体的に言うと、

数年前に比べて全体的に高い感じですが、

それでも割安な物件は

全くないわけではないので、

そんな割安な物件が出てくると

現金買いの人は買い時なんですね。


ちなみに、融資を使う場合も、

融資が付くから何でかんでも

買うというわけではありません。


あくまでも、融資が付いて、

相場よりも安い物件が出てきたら、

それは買うべきですね。


そして、融資を使って買うのは、

融資が閉まって付かなくなった時に

備えるという意味合いもあります。


今、融資が付きやすいのであれば、

今のうちにしっかりと

キャッシュフローが出る物件を買い、

実績を作っておきます。


銀行は一見さんを嫌うので、

取引実績があり、

しっかりと黒字経営していれば、

融資が付かなくなった時に、

買える可能性が高まります。


だからこそ、今、融資を使って物件を買い、

実績を作って金融機関が融資が締めた時も、

しっかりと融資をしてもらえる投資家に

なるためにも、

融資を使って不動産投資がしたい人は、

今、買っておく必要があるんですね。


それも、欲を言えば

より多くの金融機関との

取引実績を作っておくことがベストで、

だからこそ、融資を使う不動産投資は

今が買い時と言えますね。


ということで、

「今は買い時ですか？」

という質問を頂くことが多いですが、

質問する方が、どんな状況で

どんな目的を持って

不動産投資をするのか？によって

買い時は変わってくると思います。


融資を使う投資で拡大戦略を

考えているのなら、

間違いなく買い時ですし、

現金買いを考えている人なら、

割安物件が出てきた時が

買い時と言えるでしょう。


ですので、自分の目的や

スタンスが決まってなくて、

何となく「買い時ですか？」

と質問されてもお答えしようがないですね。



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昨年から会社の改革に取り組んで、

今年に入って活気も成績も

どんどん良くなってきていて、

かなり、私が予想していた会社に

なりつつあります。


私は儲かっていない不動産会社に

相談に行ってはダメだと

本気で思っています。


というのも、儲かっていない会社に

投資の相談に行ってしまうと、

目の前の利益を優先されてしまって

本当に投資家のためになる

提案をされないからです。


以前、メルマガに書きましたが、

当社の昨年のナンバー１営業が独立したので、

やはり、成績はダウンしたわけです。


また、その時に、私が感じていたのが、

私がとにかく毎日、毎日、

１番なくらいに忙しくしていたので、

それもやめたかったのです。


というのも、私が前面に出て

仕事をしていたのでは、

私が倒れた時に、

会社が回らなくなるからです。


なので、今回大きく会社を変えたのですが、

その変えた部分というのが、

ナンバー１の営業が抜けて、

私が前面に出て行かない状態で、

売り上げを上げていく会社です。


これをここ半年くらい考えて、

そして改革してきたのです。


そして、この春になって

やっと形になりつつあり、

会社もどんどん活気付いてきました。


正直いうと、ナンバー１営業が抜けるのと、

私が働かない…という２つのことを

同時に改革したので、

私自身がこれは勇気がいることでした。


今までピンチになった時は、

私がどんどん働いて、

盛り返してきたのですが、

それが売り上げが落ちそうだと

わかっていて働かないので、

これは非常に勇気のいることです。


会社のスタッフも結構な人が

入れ替わったりしました。


これは改革に付いてこれない人が

大半だったのですが、

新しいスタッフも今ではバンバン活躍して、

改革前よりも活気付いている感じです。


では、この改革がなぜ良い方向に

向かっているのか？というと、

それには理由があります。


それは、最初に絶対に良くなると

私が決断したからです。


何かで成功するための要因は

最初に「出来る」と決断することが

１番重要です。


そして、もっと言うと、

ちゃんと成績を上げた人には

高額なお給料を出しているからです。


というのも、人を大量に雇用しましたが、

当然、成績を残している人もいれば、

まだ、成績を残せていない人もいます。


成績を残していない人は

同じような仕事量をこなしていても、

お給料は変わってくるのですが、

しっかりと成績を残して、

お給料をたくさんもらっている人を

身近で見ることによって、

「自分も頑張れば、ああなれるんだ！」

と思うわけです。


希望の無い会社には、

人は付いてきません。


だからこそ、自分も頑張れば

たくさんお給料がもらえると

そう思える制度と会社を作ることで、

まだ、仕事がわからない人も

頑張って仕事を覚えて、

頑張って成長していくわけですね。


ということで、昨年から私は

会社の改革に取り組んで、

そして、今ではどんどん結果も

活気も出てきて、

会社自体が非常に良い状態になってきてます。


この要因は、私が出来ると

最初に決めたことと、

希望のある会社作りが出来ているからだと

そう思いますね。


こういう会社を作ってきたことで、

さらに良い物件と、

さらに良い融資の提案を

投資家さんにしていけますが、

会社を作ってやりたいことは、

そういう提案ができて、

一人でも多くの投資家さんに

利益を出して欲しいからです。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は　

「圧倒的な結果を残した人の共通点とは？」

です。


何かの分野で圧倒的な結果を残した人と、

そうで無い人が出てきます。


そして、圧倒的な結果を残した人は

ある共通点があります。


そのある共通点とは？

東京で不動産投資をしたいと

そう思って相談してくる人も

たまにいたりします。


では、東京で不動産投資をしたいと

思っている人は、

なぜ東京で不動産投資がしたいと

言ってくるのでしょうか？


「東京の主要部であれば、下落しないですよね？」

これは、とある相談者の方からの

意見なのですが、

東京の主要部の物件は、

価格の下落が無いということが

１番の理由のようなのです。


では、その人の不動産投資への

そもそもの目的が、

不動産を買って、

下落させたく無い…

というのであれば、

それは東京の主要部での投資も

１つの選択肢だと思います。


しかし、他の目的、

例えば、融資を使って物件を買い、

キャッシュフローが欲しいとか、

そういう目的であれば、

東京の主要部での投資だと

違ってきます。


また、新築ワンルームマンションなどは、

購入時から割高なことが多いので、

必ずしも東京主要部の物件は

下落しないとは言い切れません。


まず、キャッシュフローですが、

基本的にはイールドギャップという

利回りと調達金利の差で

どれくらいの利益が見込めるか？が

決まってきます。


相談者の方の目的が

毎月の家賃収入からの収益であれば、

東京で物件を買うとすると、

利回りがそれほど上がらないので、

金利との差が生じません。


その結果として、

家賃収入から銀行への返済、

それからその他のランニングコストを

差し引いていくと、

ほとんど利益が残らないことが多いのです。


では、東京の主要部の物件は

どんな人が買っているのか？ですが、

それは外国人が現金購入していたり、

（主に中国人などが多いです）

お金をたくさん持っている経営者が、

キャッシュフローに

こだわらずに買っていたりします。


お金持ち外国人にしろ、

お金持ち経営者にしろ、

直近のキャッシュフローにこだわらずに、

売れる物件、入居が入る物件、

超好立地物件など、

利回りやキャッシュフローに

こだわらずに買っています。


借り入れをして物件を買って、

キャッシュフローがマイナスになっても、

特に気にならないレベルの人が

そのような物件を買っています。


それはお金が有り余っている中で、

物件を買っているので、

目先のお金は特にいらないので、

相続とか２０年後の返済が

終わってからのこととか、

そういう目線で物件を見ているのです。


では、キャッシュフロー重視で

物件を買っている人は

どのような物件を買っているのか？というと、

それは、東京を外したエリアでの

築浅や新築物件、RCや鉄骨造の物件が

多いですね。


とにかく利回りと金利との

差が生じないと

キャッシュフローは出ないわけで、

だからこそ、東京の特に主要部は

多くのキャッシュフローを出したがっている

投資家さんは、わざと外して

物件を買っているのが大多数なわけです。


これは不動産投資に限らずですが、

何かの分野で結果を残したいと思ったら、

その分野で結果を出している人の

真似をしないと結果は出ないです。


そして、融資を使って、

不動産投資をして、

キャッシュフローを出したいのであれば、

東京主要部の物件を買っている人は少なく、

そのエリアを外した物件を

買っている人が大多数ですね。


不動産投資でどんな物件を買うのか？

から考えていくと、

それは本来の目的を

見失ってしまう可能性があるので、

ご注意ください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は　

「2017年の融資状況は？」

です。


私がちょっと前に２０１７年の融資状況について

解説しています。


２０１７年の融資はどうなっているのでしょうか？

今の不動産市場で物件を買うには、

とにかく買うという意欲が

強い人でないとなかなか買えません。


私のところには色々な人が

連日、訪ねて来ますが、

その中には

「良い物件があったら…」

と言ってくる人もいます。


もちろん、良い物件があったら

買いたいと思っているのは、

ほとんどの人がそう思っています。


しかし、なかなか良い物件が

出て来ないのが現状で

資産を拡大させている人は、

「１０億買いたいです！」

と最初から意気込みが違います。


ゆる〜く拡大させたいと

考えてる人は、

物件がほとんど買えないという事なのです。


よく、私のところに来る人で

物件を買えている人は、

１０人に１人ですと

メルマガに書くことがあります。


実際に、１０%くらいの人しか

物件を買えていませんが、

その１０%の人は、

最初から物件を買って資産を増やす…

ということが明確ですし、

絶対に買うという気持ちが強い人です。


融資が付く人は多いですし、

物件を実際に買える人も多いです。


多くの人が買える状態なのですが、

優良物件は少ないわけで、

その少ない優良物件を買うには、

他の人よりも強い気持ちが必要なのです。


ですので、ゆる〜く増やしたいとか、

良い物件が出て来たら買いたいと

言っている人であれば、

たぶん、買える可能性が低いので、

本気になってからでないと

難しいのかもしれません。


それは本気で買うと言って、

行動している人が

早い時だと１０分とか１５分で

買い付けを入れてしまうので、

その人たちより早く行動しないと

難しいからです。


買い付けが１０本とか

入っていたりということは、

結構、普通なので、

その中でも買える人は、

本当に気持ちが強く、

行動している人なわけです。


ということで、今の不動産市場では、

買うという意識が高い人でないと

物件を買えていません。


融資が付く人はたくさんいるので、

その中で買える人は、

とにかく意欲が高く、

行動している人になります。


今はそんな感じで、

買えている人と、

全く買えない人に二分されてますね。


本当に物件を買って

資産を拡大させたいのであれば、

本気で物件を買う！という

気持ちがないと難しい市場です。



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そういえば、先日のメルマガで

ゴールデンウィークは西日本の各地に

当社のスタッフが行き、

セミナーを行っていく…

という事を告知しています。


そして、そんなゴールデンウィークの

西日本セミナーですが、

続々と埋まってきています。


では、そのセミナーでは

どんな話をしていて、

そして、それは日本各地、

どこにいても再現が可能なのでしょうか？


まず、当社で行なっている

セミナーの内容ですが、

それは拡大戦略についてのセミナーです。


１つとか２つで物件が買えなくなる人と、

１０億、２０億と物件を増やしている人の

両者が今の不動産投資家にはいます。


その両者の違いは何なのか？


数億規模で止まってしまう人の中には、

１０億、２０億と物件を増やせる人が

いるのも確かです。


まあ、中には元々の属性で、

数億規模までしか

そもそも増やせない人もいますが、

１０億、２０億と増やせるはずの人が、

知識不足から数億規模で、

資産拡大が止まってしまうのは、

非常にもったいない事です。


しかも、東京ではそんなセミナーを

毎日のように行なっています。


ですが、やはり他の地域では、

セミナーも限られてくるので、

このゴールデンウィークで

西日本の各地を回り、

１人でも多くの人に知識を

付けてもらいたいのです。


では、そもそもその知識を身につけて、

全国各地の人が再現できるのか？というと、

これは再現は可能です。


実際に当社のお客さんは、

日本全国にいて、

そして、しっかりとした知識を

身につけた事で、

日本全国どこの投資家さんでも、

資産拡大が出来ています。


だからこそ、資産を１０億、２０億と

拡大していくという知識を

必ず身につけて欲しいわけです。


それは特に、資産拡大できる

土俵にある人こそ、

身につけて欲しい知識で、

それはどこに住んでいても

知っていて欲しいわけですね。


という事で、ゴールデンウィークは

西日本各地に当社スタッフが行き、

連日、セミナーをしています。


このセミナーは、

１０億、２０億と資産を拡大するための

知識を身につけてもらうための

そんなセミナーです。


だからこそ、この機会に、

西日本の人たちは、

資産拡大の知識を身につけて欲しいと

そう思っているわけです。


また、東京では、

結構頻繁にそのセミナーは

行なっていますし、

また、他の地域でもセミナーは

やる予定になっているので、

自分が住んでいる地域で

セミナーをやるときは、

当社セミナーに参加した方がいいですね。


特に、今日のメルマガを読んで、

１０億、２０億それ以上の

資産を拡大をしようと思っている人は

必須のセミナーですね。


ちなみに、そんなセミナーの空き状況は

こんな感じになっています。

東京（六本木開催）
４月２６日（水）１９時〜　https://goo.gl/DGwmtE
※残り１名
４月２７日（木）１９時〜　https://goo.gl/bt0nwU
※残り５名

青森（青森市開催）
４月３０日（日）１３時〜　https://goo.gl/rebX5K
※残り４名
４月３０日（日）１５時〜　https://goo.gl/KYvvu0
※残り５名

熊本（熊本開催）
５月３日（水）１７時〜　https://goo.gl/uODW9l
※残り４名

長崎（長崎市開催）
５月４日（木）１５時〜　https://goo.gl/uXGbTp
※残り１名
５月４日（木）１７時〜　https://goo.gl/h7L1kj
※残り４名

福岡（博多開催）
５月５日（金）１５時〜　https://goo.gl/TuuCeN
※残り１名

広島（広島市開催）
５月６日（土）１５時〜　https://goo.gl/yQUgIf
※残り３名
５月６日（土）１７時〜　https://goo.gl/R0DlQA
※残り３名

大阪（大阪市開催）
５月１１日（木）１９時〜　https://goo.gl/xF2p4n
※残り５名


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今日は新しい動画を撮ったので

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今日の動画は　

「営業職の平均年収を公開します」

です。


当社営業の平均年収を公開します。


結構、ビックリすると思います。