2017年06月

私のところに相談に来られる方の中には、

「住宅を買った方が良いのか?

 投資を先に行った方が良いのか?」

という質問をされる人も多くいます。


これは明確な答えが出ていて、

不動産投資をしたいなら

不動産投資が先です。


どんなに年収が高い人でも

住宅を買うということは

銀行から見れば負債を

借金をして買っているので、

その後の不動産投資に影響があるからです。


仮にその人が住宅を買わなければ

5億まで融資がおりるとして、

5000万円の住宅を買うことで、

4億5000万円までに融資枠が

少なくなってしまうことを意味します。


では、もっと突っ込んだ質問で、

仮に住宅を買ったとしたら、

それはどれほど自分がその先に

不動産投資をする上で影響があるのか?

と質問してくる方がいます。


これの答えは、年収、お勤め先、

自己資金や保証人の有無、

住んでいる地域によって全く違ってきます。


例えば、東京在住で年収1000万円の人が

住宅を買ったのであれば、

買った金額にもよりますが、

資産規模10億を超えるような

そんな投資は諦めるしか無くなる

可能性が高いです。


これが年収3000万円の人であれば

5000万円くらいの家を持っていても

全く問題ありません。



年収2000万円の人でも

そこまで影響しないでしょう。


地方在住であれば、

もっと年収のハードルは下がります。


仮に広島や札幌近辺などの

比較的融資の緩いエリアに在住なら

年収1000万円の人が

5000万円くらいの住宅を買っても

あまりその後の不動産投資への影響は

あることはありますが、

全く買えなくなってしまうという事にはなりません。


それは地域によって融資を出している

金融機関が違うからで、

この場所でこのくらいの年収で…

ということを聞くと、

大体の予想は出来てしまうわけです。


例えば、日本で1番融資が厳しいのは

愛知県名古屋市だと私は思いますが、

愛知県名古屋市で地元の銀行から

融資を引こうと考えると、

年収1000万円で自宅を持っていなくても

結構、ハードルが高かったりするのです。


こんな感じで住宅を買って

不動産投資へ影響があるのは、

地域や年収など色々な要因で

変わってきます。


しかも、融資は生き物で、

これはあくまでも今の状態であり、

極端な話、明日には

融資の状況は変わる可能性もありえます。


だからこそ、融資は最新の情報を

知っている業者などに

常に連絡を取り合って話をした方が良いわけです。


また、住宅ローンを組んでから投資をしたいと

考えている人は、

そもそも、その住宅ローンを引いてしまうと

不動産投資ができない可能性もあるので、

不安な場合は当社のスタッフや

私の無料面談に来て、

確認した方が良いですね。



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まだ、6月も終わっていないのに、

こんな状態になっています。


無料で相談を受けている不動産業者は

日本にたくさんいるのでしょうが、

たぶん、私の無料面談は

日本で1番予約困難だと思います。


それでも「早く相談したい!」と

言ってくる人もいるわけですが、

これ以上は相談を受ける時間を

確保出来ないので物理的に無理です。


ただし、この前から始まっている

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買っていない人(お金を出していない人)と

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買ってもらえる信頼度が違うので、

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やはり無料で申し込んでくる人中には

「この人はどうなの?」

という態度の人もいるわけです。


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私がメルマガで色々と

未来について書くことがありますが、

2つ、私の予想通りになるな!

と思われる記事を発見しました。


それは不動産営業は当分無くならない…

というお話をしてきましたが、

まさにそんな記事を見つけました。


この記事なのですが、

→ https://goo.gl/SQ3fCX

経営者、経営企画、営業職、弁護士などは、

人工知能などに変わるのは

難しいという見解の記事です。


ただし、この記事にもあるように、

営業職の中でも

専門知識が必要な営業職の方が、

無くなる可能性は高いそうです。


具体的には、

不動産営業は人工知能に

変わられる可能性が高い営業で

技術営業や高度な金融知識が必要な

営業は無くならない営業と

この記事には書かれています。


ただし、不動産営業と言っても、

色々な分野の不動産営業があり、

アパートやマンションの売買などをする営業は

ちょっと特殊な知識が必要なので、

人工知能に変わられるのは

かなり先の話になると

私は思っています。


それから、私は、

「これからはYouTubeがもっと伸びる!」

と考えていて、

今、私は不動産の知識をYouTubeで

毎日、新しい動画を公開しています。


こちらのチャンネルから見れるのですが、

→ http://mnsm.jp/YouTube.html

ちょっと前の記事でも

私が発表している通り、

今度、人気YouTuberとコラボしていきます。


そして、これも私が考えていた通りで、

これからはテレビよりも

どんどんYouTubeを見る人が

増えていきます。


そんな記事も発見したのですが、

これがその記事です。

→ https://goo.gl/wwfjVf


これからはこうやって、

人工知能が人の仕事を奪ったり、

テレビを人が見なくなり、

動画再生サイトが伸びたりと

色々なことが変わっていきます。


それは全てはスマホが出たからだと

私は考えています。


今まではパソコンでしか

ネットに繋がらなかったわけですが、

こうやって、どんどん手軽に

ネットに接続出来る時代になり、

さらに人工知能の開発が

どんどんこれから発達していくわけで、

この2つがもっと伸びるので、

世界がそれに合わせて変わってきています。


では、本当に残る職業は何か?というと、

この2つが代わりにならない仕事です。


よりアナログな仕事、

これは不動産オーナーは

それにあたり、

スマホや人工知能が

人が住む家を提供出来ないからですね。


また、遠い未来には、

特殊なノウハウを必要としている

不動産営業は人工知能に

取って代わられるかもしれませんが、

それも直近では代われないでしょうし、

この2つの職業はまだまだこれからも

残りそうな感じです。


ただし、今は信じられないスピードで

世界が変わってきているので、

このアナログな2つの職業でさえも、

将来は信じられない手法によって

無くなってしまうのかもしれませんが、

今はこんな予想が出来るわけで、

本当に今の世の中は

凄いスピードで変わってきてるわけです。


ということで、今は信じられないスピードで

世界が変わってきていますが、

今のところ、私の不動産業界が

今後、どうなっていくのか?の

予想はおおむね当たっているな!

と思うわけです。


そして、不動産業界は

アナログだからこそ、

まだまだ、これからも

人が必要な世界なのかな?と

そうも思いますね。


こんな感じで、

今後の不動産投資の世界は

どうなっていくのか?も

たまに記事にしていきますね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「資産10億を目指す為のたったひとつの条件とは?」

です。


資産10億を目指すのであれば、

1つだけ条件があります。


では、その条件とは?


私はどうすれば人が成功するか?

という話が好きです。


人は誰でも成功出来ますし、

成功しないことも出来ます。


これは絶対に出来ると誓って、

成功するように行動すれば

成功出来ます。


単純に「出来る!」と考えて、

成功するように行動すれば

誰でも成功は出来ます。


でも、多くの人が成功出来ていないのは、

この単純な2つのことが出来ないからです。


絶対に「成功する!」と思えないか、

「成功する!」と思っても

その思いが弱かったり、

行動できなければ成功出来ません。


やるぞ!と思ったら、

無心になって人の10倍でも

20倍でも努力すれば

絶対に成功出来るのです。


こんな事を書いていると、

「だからブラック企業が出てくるんだ!」

とか言い出す人もいるかもしれませんが、

当社の場合は結構、みんな早く帰ります。


定時でしっかり帰る人もいれば、

ちょっと遅くまで残って

仕事をしている人が少しいるくらいです。


ただし、結果が全ての世界なので、

私はそれで良いと思っています。


また、不動産投資家も同じです。


私がサラリーマン時代に

不動産投資で成功しようと思っていた時は、

物件が出てきたら

30分後に物件の前に居た時もありましたし、

ありとあらゆる物件情報を

毎日、全て見ていた時もありました。


また、その当時は水戸に住んでいましたが、

水戸の業者はタウンページに載っている業者に

全て訪ねて行っていました。


まあ、今思えば、

もっと効率的な方法もあったかも?と思いますが、

とにかく不動産投資で成功したかったので、

死ぬ気で行動していたのです。


さらに、サラリーマンで住宅営業をしていた時は、

毎日、24時を回っても仕事をしていて、

2年間、ほぼ休み無しで働いていました。


この頃も、非常に非効率な

仕事の仕方をしていたな!と

今は思いますが、

非効率に何時間も働いたという

経験があるからこそ、

今の私がある気がします。


その時に、何時間も働く中で、

常に強い思いを抱いていたからこそ、

どんどん良くなって

今があると思うわけです。


そして、なぜ今のようになれたのか?は、

「いつか絶対に成功する!」

と心に誓って、

そして諦めないで行動し続けたからです。


私のメルマガを読んでいる人には

私よりも優秀な人が多いはずです。


私は高卒ですし、

出身校も県でワースト3に入るような

そんな学校を出ています。


ただし、私が他の人よりも

優っていた部分は、

単純に執念に近いような

「絶対に成功する!」

という強い思いと、

全然、成功しなくても

毎日、何年も諦めずに行動したという

この2つだけですね。


なので、私自身の経験則からも、

「成功する!」と強く思う事と、

成功するように行動すれば、

この2つだけ出来ていれば、

いつかは絶対に成功しますね。


それが出来ない人が多いので、

成功している人は一部で、

成功出来な人が多いのですが、

実はこの2つが出来れば、

どんな人でも成功出来ると

私はそう思うわけです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「積算評価が全てでない理由」

です。


積算評価という物件を評価する

1つの指標がありますが、

これが全てだと思い込んでいる人がいます。


実は積算評価だけ考えても

物件を増やすことは出来ません。


それはなぜなのか?


今まで私はメルマガで

このような不動産投資は

危険な可能性があるので、

やめた方が良いということを

事例を交えて注意喚起してきました。


今日は何個か今まで

バラバラに書いているので、

危険な不動産投資のまとめ記事として

改めて書いていこうと思います。


というのも、私のところに相談に来た方で

このような投資を勧められている…

と相談に来られた方が、

まさに私がやめた方が良いと

指摘している不動産投資をしようと

していたからです。


ですので、改めて危険な不動産投資の

注意喚起の記事を書くことにしたのです。


では、注意したい不動産投資ですが、

次の3つが危険です。


1つは新築ワンルーマンションへの投資です。


生命保険代わりになる、

将来の年金の足しになる、

節税になるという

3つのセールストークを使い、

電話でセールスしてくるものです。


これはちゃんと投資を学んでいる人であれば

赤字になることがわかり、

属性を著しく毀損してしまうので、

絶対にやらない方が良い投資です。


2つ目に都内の新築シェアハウスへの投資です。


これは、販売業者の関連業者が

一括借り上げして運営していきます。


仮に、この一括借り上げ業者が

倒産などしてしまうと

誰が管理運営するのでしょうか?


もちろん、倒産する可能性があると

言っているのではないのですが、

仮に最悪の事態になってしまった時に、

果たしてシェアハウスを管理運営出来て、

それでも回せる投資家であれば

これは問題になりません。


ですが、そのようなことが

100%起こらないことはないので、

投資は最悪の事態を

想定してやらなければならず、

この部分を考えてしまうと

当社では都内の新築シェアハウスは

一切取り扱ってないのです。


3つ目の危険な投資としては、

イールドギャップが取れない投資です。


イールドギャップとは、

金利と利回りの差を指しますが、

30年の融資期間が取れたとして、

イールドギャップは6以上は取れないと

物理的にキャッシュフローを出すことは

厳しい可能性が高いです。


もちろん、都内の一等地を狙う投資をして

イールドギャップがゼロでも良いと

最初からキャッシュフローを

狙っていないケースもあります。


そのように、最初からわかった上で

投資をするのであれば

全く問題がないですが、

それがわからなくて投資をしてしまうと

当然、キャッシュフローが出ないので、

このような投資も厳しくなってしまいます。


例えば、金利4%とかで

利回りが7%だとイールドギャップは3しかなく

これは誰が見ても厳しい投資と言えます。


そういう投資を平気で勧めてくるような

そんな業者もいるのが現実で

それは勉強していない投資家が

狙われていますね。


ということで、今日は

私が危険と思われる3つのタイプの

不動産投資を書いてみました。


もちろん、他にも案件は個別なので、

危険な投資というものはあるでしょうが、

この3つは代表的に

私や当社では扱えないな…

と思われる投資なので、

この3つに当てはまる投資を

検討している人はご注意ください。




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私のところには物件情報が

毎日のように大量に届きます。


その中でも良いものもあれば、

悪いものもあります。


不動産投資を勉強している人の中には、

「今は物件が高いので買えない」

と言っている人もいます。


ですが、その一方で物件を毎月買い、

資産規模を何十億と増やしている人もいます。


私は「物件が高いので買えない」

と言っている人がいるのも、

それはそれで良いと思います。


ただでさえ、今のご時世は

割安な物件、

キャッシュフローの残る物件が少ないです。


ですが、割安でキャッシュフローの出る物件は

少ないながらも存在しています。


そして、そんな物件を着実に買って

資産をどんどん増やし、

キャッシューをどんどん増やしている人も

世の中には存在しています。


ですので、どんどんお金持ちになる人もいれば、

「物件が高くて買えない」

と言って物件を買わない人もいて

それでちょうどバランスが取れると

そう思うわけです。


全員が全員、ちまなこになって

物件を探してしまうと

もっともっと優良物件を買えなくなります。


まあそれでも、

私が見た感じでは、

1日1件とかくらいのペースで

優良な物件は出て来ているかな?

と思えるわけです。


ただ、それが買えるかどうかは

やってみなければわかりませんので、

とにかくトライしていくしか無いですね。


現金で買われてしまったり、

他の人が早く動いて買われてしまったり、

銀行融資が評価が伸びずに出なかったり、

売主が売るのを止めてしまったりと

色々と物件を買えなくなる要素はあります。


だからこそ、自分が欲しいと思った物件は

どんどん積極的に動いていくしかなく、

その先にあるのは、

キャッシュフロー1億円とか、

現金で数億円とか

そういう状況も全然考えられるわけです。


ですので、資産何十億、

キャッシュフロー数億、

現金で数億貯金があるとか

そういう状況を作る人もいれば、

その一方で、

「物件が高くて買えないな…」

と言っている人もいるわけですね。


そして、自分はどうなりたいか?で

進むべき道が変わって来ますね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「低属性の人が融資を引く方法とは?」

です。


属性が高い人は融資が引きやすいですが、

属性が低い人は融資を引くことが

難しいです。


では、どうすれば低属性の人でも

融資を引くことが出来るのでしょうか?

そういえば、私が先日から募集している

有料メルマガですが、

こちら、徐々にですが

登録者の数が増えてきています。

→ http://mnsm.jp/yur 


ちなみに、峯島は有料メルマガを配信して

お金をもらって儲けよう…

なんて事は考えていません。


なぜなら消費税込み864円の有料メルマガの

登録者が1万になったとして

やっと税抜きの売り上げが月額800万円です。


そして、1万人規模の有料メルマガを

持っている人は堀江さんとか、

ファッションの有料メルマガを

配信しているMBさん、

もしくはMEGA地震予告の人くらいで、

他に1万部を超える有料メルマガを

発行している人はいません。


しかも、まぐまぐを使って

配信しているので、

当然、まぐまぐの取り分もあるわけで、

私には有料メルマガのお金が

全て残るわけではないのです。


では、一体、有料メルマガで何をして

最終的に何がしたいのか?ですが、

私が最終的にしたいのは、

「お金持ちクラブ」

を作りたいのです。


有料メルマガでは基本的に

不動産の話はしない…とお伝えしています。


ですが、質問があれば当然お答えしますし、

これは有料メルマガの中で共有していきます。


また、飲み会やセミナーを

月に1回計画していて、

それをやる事で、

もうすでに不動産投資だけで暮らしている人や、

不動産投資は関係無いけど

ビジネスオーナーをしている人、

他にも個人で稼いでいる人など、

お金持ちが多数集まってくると

そう思っています。


もちろん、お金持ちだけしか

有料メルマガを読めないのか?というと

そうではありません。


今から不動産投資で成功してみたい!とか、

ビジネスで成功してみたい!とか、

そういう人もどんどん読んでもらえたら、

私は嬉しく思うわけです。


そして、最終的に、

私も含めて多くの人が

不動産投資でもビジネスでも何でもいいので

友達を作ってもらいたいのです。


そんなお金持ちクラブを作り、

最終的にはみんな友達になれるような

そんな事を私の有料メルマガでは考えています。


その中で不動産のことを

私に聞いてくる人には丁寧に

お答えしていきます。


また、今は不動産は興味ないけれど、

将来的に親が物件を持っていて、

その時に誰に相談しようか?という時に、

私と友達になっていれば、

それはもしかすると

大きなメリットになるかもしれません。


では、何で「お金持ちクラブ」を作るとか

そういうことを言い出したのか?というと、

それは、私のこのメルマガを読んでい人や

当社で物件を買っている人の中で、

もうすでにリタイヤをしてい人が

多数出てきているからです。


そして、そんな人たちは

結構、暇を持て余しています。


だからこそ、そのような人たちにも

友達を作る場として

有料メルマガを使って欲しいですし、

そんな人たちが有料メルマガで増えてくれば、

普通の人たちもそんな人たちに

教えを請える場作れるのではないか?

ということを考えたわけですね。


なので、有料メルマガでは、

私のセミナーはもちろん、

飲み会や旅行、

ゴルフなども有料メルマガの

読者さん限定でやっていこうかと

そういう考えで運営していきます。


まあ、人数が増えてきてしまうと

どこまで出来るのか?は不明ですが、

そういう感じの読者参加型のメルマガが

私の有料メルマガで、

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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
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2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
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BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

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青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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に掲載されました。
朝日新聞

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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不況に強い「不動産経営」
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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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