2018年04月

不動産を法人で買い進めたい…

というニーズは、

かなり投資家の間で広まりました。


法人で買い進めることにより、

個人よりも拡大することが出来て、

最終的に大規模に拡大することが

ちょっと前までは出来たわけです。


ただ、この法人で買い進める…

ということが、

ただでさえ融資が厳しくなった今は、

さらにハードルが上がっています。


それはなぜか?というと、

銀行の評価が伸びなくなった…

ということが大きいです。


銀行評価が伸びなくなったので、

自己資金をある程度出していかないと

なかなか物件が買えなくなっているのです。


また、しっかりと資金を持っている人でないと、

土俵にすら上がらなくなってきています。


これは個人でも一緒で、

ちょっと前までは年収がそこそこ高ければ

限られた自己資金でも投資が

始められたケースもありました。


ですが、今では年収が高くてなおかつ、

自己資金をしっかり用意して、

さらに物件によっては

ある程度の自己資金を出せる人でないと

法人で買っていく…ということは

かなり難しくなってきました。


こう書いていくと、

かなりハードルが上がったわけで、

今では個人でさえも

不動産投資を始めるハードルが

かなり上がっていますね。


ちなみに、個人でも

ある程度の年収が

求められることはもちろん、

資金もしっかりと用意してもらうことが

融資を受ける条件になってきます。


ですので、法人であれば、

さらに高い年収と豊富な自己資金が

用意出来て、

しかも物件によっては、

ある程度の自己資金を出さないと

そもそも買えなくなっていますね。


こんな状態なので、

今は法人はおろか、

個人で融資を受けられるだけでも

かなりラッキーな状態になってきました。


自己資金が少ない人は、

いくら年収が高くても

法人は絶対に無理で、

個人でさえも買えなくなってきてますね。


こんな感じなので、

自己資金を増やす必要があるわけで、

今は自己資金がないという人は、

増やす必要があるわけです。

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また、自己資金が少なくても

融資が付くのが日本政策金融公庫か、

担保があればノンバンク、

もしくは区分投資ですが、

区分はワンルームは損するだけですので、

やるならファミリータイプで

価格が下がらないようなものになりますね。

(区分に関しては物件はかなり限られますが…)


ということで、年収が高いだけで、

法人でやりたいという人がいますが、

かろうじて年収1000万円以上であれば、

そこまで大きな自己資金を必要としないで

今のところ、なんとか法人融資を

受けられている案件もあります。


ですが、法人も個人も

どんどんハードルが上がっているのが

今の現状ですので、

融資を受けたい人で

始められる土俵に乗る人は、

とにかく早く始めることですね。


ちなみに、もっと待っていると、

もっと価格も下がりますが、

どんどん自己資金も入れていかねば

物件を買えなくなってしまうので、

資金が物凄く豊富にある方以外は、

ご注意ください。



PS:自己資金を増やす方法はこれが良いです。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「自己資金が多くないと利回りの高い物件は狙えない理由」  

です。


自己資金が多く無いと、

高利回り物件を買えません。


それはなぜなのか?


融資が厳しくなってきていて、

融資を受けて不動産投資ができる人が、

かなり限られてきています。


具体的に言うと、

年収1000万円以上の人であれば、

融資の土俵に乗ってきます。


また、年収700万円以上の人で、

しっかりと自己資金がある人であれば、

融資を付けて不動産投資をすることも

まだ可能です。


しかし、自己資金も限られていて、

年収もそこまで高くない人は、

かなり不動産投資をするハードルが

上がってきているわけです。


では、そんな人は全く物件を買えないのか?

というと、可能性はいくつかあります。


1つは日本政策金融公庫を使う方法で、

物件の評価が出れば

まだ物件は買える可能性もあります。


また、担保に入れる物件があれば、

ノンバンクで融資を引いて

物件を買うことも可能性はあります。


この2つ以外だと、

入居済みのファミリータイプの区分を買って、

入居者が出たら売却と賃貸で

募集を掛けていく方法です。


入居済みのファミリータイプの区分などは、

空室よりも価格が安くなっている場合もあります。


また、そこまで大きく価格が下がらない物件も

あったりします。


空室の方が本当に家を探している人であれば、

すぐに住めるので、

入居者がいない方が好まれるからです。


ですので、そのような入居済みの

ファミリータイプの区分を狙って、

少し持って家賃収入を得つつ、

入居者が出たら売却と賃貸の

両方で募集して最終的には利益を出していく…

というのも1つの手ですね。


ただ、2つ注意点があって、

1つはキャッシュフローが少ないです。


利回り6%から7%くらいであれば、

立地の良いファミリータイプの区分があったりします。


地方都市などにいくと、

もっと利回りが出ますが、

あとは融資が引けるかです。


それを金利2%くらいで引いて、

30年融資を受けるわけですが、

ここから修繕積立金と管理費も出していくので、

一棟ものほどキャッシュフローは残りません。


2つ目が価格が空室になって

下がらない物件を探すということです。


入居済みのファミリー区分の全てが

高く売れるわけでもないので、

この辺の物件選びが大事になってきますね。


ちなみに、この方法であれば、

年収は400万円台から取り組めるかもで、

自己資金もそこまで多くは求められないので、

融資が付かないと悩んでいる人には、

物件選びさえ間違わなければ

良い方法だと思います。


自己資金が少ないという人は、

本当にやれることが限られてきたので、

自分がやれることから

いかに成功する方法を見つけられるかですね。



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今までずっと続けていた

不動産の相談をお受けしていく…

という無料面談ですが、

今月で1万人を累計で超えました。


この1万人という数字ですが、

今までずっと毎日、

色々な相談をお受けしてきて、

コツコツと積み上げてきた結果です。


ただ、1万人の面談数を超えた時に

ここまで融資が厳しくなっているとは

私も想像出来ていませんでした。


面談した人の数が、

1万人を超えた時は

きっと凄いことになっている…

と思ってたのですが、

逆の意味で凄いことになっています。笑


融資がここまで引き締められると

物件を買える人がかなり絞られたわけで、

多くの人が物件を買えなくなっているわけです。


では、無料面談は今後もやっていくのか?ですが、

無料面談は今後も続けていきます。


私はセミナーなどで、

多くの人の前で話すよりも

一人一人向き合って、

話をしていった方が良いと

そう思っているわけです。


そして、一人一人の事情をお聞きして、

その人が出来る1番のことを

提案してきたわけですね。


そんな感じで今後も無料面談は

ずっと続けて行くつもりで、

不動産も当然お話ししていきますが、

出来ない人はマイニング投資の話も

合わせて出来るようにしていこうかと、

そんな感じで思ってますね。


そんな不動産の相談はもちろんですが、

出来ない人にはマイニングの話もするので、

まだ無料面談に来ていない人は、

来てみてくださいね。


まあ、不動産投資は出来る人が限られて、

どんどん利回りが上がっているわけで、

それはそれで投資が出来る人にとっては、

かなり面白い市場にはなっています。


でも、出来る人は限られるわけで、

他の資産構築法も教えていきますね。



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融資が厳しくなっている今、

多くの不動産業者がリストラをしている…

という話を聞きます。


当社もリストラをしましたが、

同時に求人も掛けていこうと思います。


どういうことか?というと、

リストラをした人員が

主に営業のサポートスタッフです。


今までの流れだと、

融資が付いたので、

物件がバンバン売れていました。


そんな中で事務作業などの

雑務をする人が多ければ多いほど、

売り上げが上がっていたわけです。


ですので、そのような裏方の人たちを

リストラさせて頂いたわけです。


会社を去ってもらう人には

本当に申し訳なく思いますが、

そのように不動産会社は今は多いと思います。


また、そのように不動産会社を追われて、

辞めざるおえなかった人を

当社では募集していきます。


具体的に今回募集する人は、

営業職で、年齢は問いません。


ただし、当社のように、

収益専門の不動産業者経験者で

営業職の募集になります。


大量に色々な会社がリストラしている…

という話を聞いているので、

これは有望な人材もリストラ対象に

なっている可能性もあると思います。


だからこそ、そのような人は、

ぜひ当社に来て働いて欲しいわけです。


そんな営業経験者で

今回の融資の締め付けでリストラされてしまった…

という人は、ぜひ応募して欲しいわけです。


成績を残せる人であれば、

どこよりも稼げる待遇でお迎えします。


また、基本、変な人でなければ、

ほぼ全ての人を採用しますので、

ぜひ多くの人に応募してもらいたいですね。


応募方法は下記より、

「不動産経験者営業募集の件」と書いて

お申し込みください。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産投資家の多くが悩んでいることとは?」  

です。


今、不動産投資家が悩んでいる

ある事について話をします。


今、不動産投資家は何について

悩んでいるのでしょうか?


無料面談を毎日のようにしていますが、

銀行まわりをしている人が

無料面談にいらっしゃいました。


この人の属性は決して悪いわけではなく、

ちょっと前であれば、

数十億くらいまで資産形成が

出来たかもしれないレベルの人です。


しかし、銀行まわりをした感想を聞くと、

「かなりの銀行で門前払いでした…」

というものでした。


今年に入ってからの

不動産への融資の厳しさは

予想を超えた厳しさになっています。


1年前、2年前であれば、

かなり多くの銀行から

融資を受けられた属性の人が

今ではどの銀行からも

門前払いにされてしまうレベル…

という感じです。


では、このような人は

どうやれば不動産投資が出来るのでしょうか?


まず、自己資金が全くないとか、

あっても少ない人は自己資金を作るしかないです。


年収が700万円以上で、

そこそこ自己資金を持っている人であれば、

一応、土俵には乗ってくるので、

不動産投資をすることは出来ます。


ですが、年収700万円、800万円くらいですと、

例えば、法人でやりたいと言っても、

今はかなりの銀行が断ってくる可能性が高いです。


法人でやるには、

自己資金も数千万円あって、

さらに最低でも年収1000万円あり、

銀行が評価する物件を持ち込めれば…

という条件が付いてきます。


2年前であれば、

自己資金もそこそこあって、

年収800万円くらいあれば、

10億とかの資産を目指せたかも…

という感じなので、

融資環境の変化は劇的な感じです。


ちなみに、年収700万円以上で、

1000万円未満の人で、

自己資金が1000万円とかあれば、

融資は付くことは付きます。


ただ、銀行や物件もかなり限定されてしまう感じで、

資産規模も1億ちょっとが限界かもですね。


そんな感じで融資はかなり引き締まっていて、

ちょっと前なら本当にバンバン買えた人でも

かなり買えなくなっているのが

今の現状だったりします。


これはそういう方針に

金融庁から銀行に指導しているわけで、

ある意味仕方ないのかもしれませんね。


ですので、年収1000万円未満の人は、

出来る銀行で評価される物件を

とにかく買っていくことが大事ですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「峯島は悪いとき何を考えるのか?」  

です。


峯島は状況が悪い時に

何を考えて行動しているのでしょうか?


今は不動産融資が引き締められて、

まさに悪い状況と言えると思います。


昨日のメルマガは、かなりの反響で、

不動産投資がやりたくても出来ない人や、

自己資金を作っていきたい人から、

かなり問い合わせをもらっています。


今は自己資金が無いと

不動産投資が出来なくなってきています。


これまでのように融資がバンバン付いて、

不動産をどんどん買える…

という状況から一変しているわけです。


だからこそ、自己資金を短期間で

作っていく必要があり、

その可能性があるのが

マイニング投資な訳です。

https://goo.gl/dN6q8Z


逆に、今は自己資金を持っていると、

不動産投資ができる可能性が

グッと上がってきます。


自己資金をいくら持っているのか?が

非常に大事な要素になっているわけです。


そして、不動産投資が出来る人は、

今は融資を付けられる人が

限られてきているので、

物件価格が下がってきていて、

かなり有利に不動産投資を始められます。


自己資金を持っているかどうかは、

天国と地獄と言ってもいいほど、

不動産投資の世界では

重要になってきているわけです。


今も色々な人から不動産の相談も

毎日のように受けています。


その中でも、昨年までなら出来たけど、

今年だと出来なくなってしまった…

という人が多数出てきていますね。


そんな風になることがわかっていたので、

私自身も物件を買いました。


これから融資がどんな風になるかは、

誰にもわかりませんが、

今、不動産投資をやれる人は、

とにかく早くやってしまって、

銀行と早くお付き合いをすべきです。


そして、実績を作って、

追加融資を受けられるように

しておくべきです。


自己資金の不足や

年収が足らなくて

土俵に上がっていない人は、

自己資金を作る何かをすべきです。


今、やれることを淡々とやる…

これが物件を買いたい人に求められる

事だと思いますね。


ちなみに、マイニング投資に関しては、

問い合わせが多数過ぎてますし、

もうすでに私の案内で始める人も

多数出てきています。


これもやれるときにやれることをやる人と、

何もしない人に別れますが、

今後、それもどうなっていくかわからないわけで、

今は儲かるものを

とにかくやることが大事です。


まあ、今後どうなるか?わからないというのは、

マイニング投資について言うと、

報酬を仮想通貨で受け取るからです。


ですので、仮想通貨が暴落すると、

利回りも下がってしまうわけで、

マイニング投資のリスクは

そこですかね。


不動産投資が出来る人は

不動産投資をやる…


自己資金を増やしたい人は、

自己資金を増やす行動をしていく…


とにかく今は自分ができることを

淡々とやっていきたいですね。




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今日の動画は 

「不動産投資は今やらないとできなくなります」  

です。


不動産投資は今出来る人は

やっておかないと出来なくなる可能性があります。


それはなぜなのか?









PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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