2018年08月

色々とバタバタやってきて、

やっとゆっくり出来るかな?と

そんな状態になってきました。


よく考えると、

今年に入ってからバタバタの連続でした。


1月までは昨年までと

あまり変わらなかったのですが、

2月から売上が落ち込み、

そこからテコ入れ策を、

ああでもない、こうでもないと

毎日のように考えつつ、

あがくように実行していました。


そうやって売り上げを上げようと

あがいてきたわけですが、

結局、これはダメだな…という感じになり、

会社の解散を宣言しました。


そして、今日、8月31日で

事務所から物を全て撤去しました。


これで、あとは家賃の支払い関係を

全て履行して、返ってくる敷金などを受け取り、

まだ、入金されていない入金予定の

仲介手数料などを受け取ると、

会社を無くすことが出来ます。


今年はまさかという年になりましたが、

まあでも、いつかはこういうことも

ありえるかもしれない…

ということは想定はしていました。


でも、今年になって、

一気にここまでのことが起こるとは、

正直、考えていませんでした。


たしかに、不動産への融資は

どんどん厳しくなっていましたが、

会社を無くすまで厳しくなるとは、

思ってもいなかったですね。


今、まだ不動産業界に残っている業者さんも

かなり売り上げは落ちていると思います。


昨年よりも業績が良くなった…

という話は聞いたことがないです。


ほとんどの業者が売り上げを落としているわけで、

このまま不動産を続けていくのも、

結構、大変かもしれませんね。


私の場合は、ちょっと1、2年は

ゆっくりしてみようと思います。


水戸大家さんを起業させてからは、

毎日、面談、面談の日々だったのですが、

かなり働いたので、

1、2年はゆっくりして、

YouTubeに取り組んだり、

他のことに挑戦するかもですが、

そんな感じでダラっと過ごしてみたいです。


そんなことを言っても、

まあ、色々あるので、

忙しくはするかもですが、

社長をしていた時よりも

ゆっくりは過ごせそうなので、

そんな感じでここから1、2年は過ごして

いこうかと思ってますね。



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今日は札幌から帰って来て、

これから諸々の仕事をこれからしていきます。


本当に最近は、起業したての頃と

同じように動いているので、

毎日が挑戦で楽しいです。


私が起業した当初、

今よりも毎日、仕事をしていました。


会社に泊まりがけで

仕事をするのが当たり前で、

家に帰るのはあまりなかったりしてました。


サラリーマンをしていた時は、

そこまで仕事をするという事が

なかったのですが、

自分で会社を作り、

仕事をしてからは、

休みなく働くのが当たり前にでした。


今も、旅行に行っても、

どこにいても、毎日、

数時間派必ず仕事をしますし、

1日休んだという事が、

ここ何年も記憶に無いので、

休みという休みは取った事がないわけです。


起業と自分の会社を作るという事は、

限りなく可能性が広がるもので、

今でも楽しく仕事を生きがいにしていられるのは、

その可能性の広がりを感じるからなのでしょう。


水戸大家さんという会社を無くしても、

私自身は、そういう起業の魅力に

取り憑かれているので、

こうして日々、何かの活動をしているわけですね。


その先になにがあるのか

わからないわけですが、

これまでは大人数で仕事をしてきて、

これからは個人で仕事をしていくことに、

挑戦していく感じですね。


そういうノマド的な働き方を、

私自身がしていき、

最終的には、投資家の立場で

不動産は戻りたいかな?とも思ってますね。


まあ、どうなるかわからないのが起業な訳で、

わからないらこそ、今もこうして毎日、

色々と動いているのかもしれません。


そして、メルマガ読者のみなさんは、

何か私の行動の中から

感じとってもらえれば良いかもですね。



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昨日は長野に行って、今日は北海道へ。


不動産業をやめようと思い、

宅建免許を返上してからの方がめちゃ動いてます。笑


昨年と今年で不動産を取り巻く環境は、ガラッと変わりました。


特に融資が変わりました。


1番融資が付いていたのは、たぶん、2016年で、

その時、不動産投資を志した人は、

融資は全く問題になりませんでした。


少なくとも、ある一定以上の属性の人であれば、

ほとんどの人が融資が付いたのです。


しかし、今はほとんどの人が融資が付かない…

という状況になっています。


融資が付くのはキャッシュフローが出ない

区分所有くらいしかなく、

自己資金が無くて融資を受けて

不動産投資をしようと考えている人は、

ほぼ全員が出来るかもしれないけど、

損をすることを覚悟してやるしかないです。


また、提携ローンを作っている

大手の不動産業者の一棟ものであれば、

融資は付くのですが、

これ見よがしに利回りを下げて来ているので

このような物件も損をする確率が高いです。


つまり、今は融資を付けて

不動産投資をするのは、

ほぼ全ての物件が割高になっているので、

融資が付く物件をで儲けるのは

かなり難しくなってきています。


では、融資が付きやすかった2016年ごろの

不動産投資はどうだったのか?というと、

これは、物件によりけりですね。


今も昔も良い物件を買えれば、

不動産投資は成功しますが、

融資が付きやすかった時の方が

悪い物件も融資は付きましたが、

良い物件も融資は付いたわけで、

その頃は単純に物件を見極める力があれば

かなり良い時期だと思います。


今は融資が付く物件が限られているのと、

業者がかなり財務状況が厳しいところが多いので、

とにかく割高でも融資さえ付けは

物件を売っている…

ということが多くなっていますね。


まあ、手出しをして自己資金を入れられる人であれば、

割安物件も中にはあると思いますが、

極力、融資を付けて買うという案件は、

キャッシュフローが出ない案件が

かなり多くなっているので、

気を付けた方がいいです。


私は融資を付けて

キャッシュフローを出せる案件を

コンスタントに提供できる自信が無くなったので、

不動産業をしばらくお休みしようと

考えたわけですが、

不動産業に残っている人は、

とにかく売ることが出来れば儲かるので、

投資家のキャッシュフローは考えてないですからね。


まあ、そういう業界になっているので、

色々と気を付けて取り組むことが

大事でしょうね。


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銀行から融資を受けて、

不動産投資をしていく…

という構図は今後はなくなっていく…

という可能性が高いのかもしれません。


1つは銀行が無くなる可能性もあり、

投資家は事業計画が良ければ

クラウドファンディングなどを通じて、

市場から直接、資金を調達することが

可能になってきています。


ただ、不動産に関していうと、

利回りが一般的な事業に比べて低く、

銀行が無いと、不動産投資としての

事業としてはクラウドファンディングでは

資金を集めづらいです。


今までは銀行がお金を貸すか

貸さないかで、不動産価格は

政府がコントロール出来ていました。


今後は銀行が不動産への融資を

絞っていくと考えると、

不動産価格が下落していって、

不動産投資としての事業として考えると、

今までよりも利回りが上がる事業に

なっていく可能性は長い目でみると

あり得ると思っています。


ただ、直近の不動産市場を見ると、

融資だけ付きにくくなって、

不動産価格は下がらない…という

変な相場を形成しています。


融資がまだ付く案件に限っていうと、

物件価格が全く下がらないか。

案件によっては物件価格が上がっていたりします。


融資が付きづらいこの時期に

融資が付くという事を武器に

物件価格を上げて販売しているわけです。


この状態を考えると、

今、融資が付く案件は割高な気がして、

買えれば買うというスタイルも、

よほど案件を吟味しないと

難しくなりつつあるわけです。


私がやはり面白いだろうなと思うのは、

これから出てくるであろう、

融資が付かない案件だと思っています。


ですが、銀行が今後、無くなってしまったり、

人工知能審査が増えていって、

不動産の流動性がもっと無くなってしまうと、

不動産をうることが難しくなっていくので、

色々と不動産を買うこと自体を

考えなくてはいけないのかもしれません。


スルガ銀行も会長が引責辞任すると

発表があったり、

東京三菱UFJ銀行が人気就職ランキングで、

11位になったりと

(大手メガバンクが10位以内に入らなかったのは13年ぶり)

とんでもなく銀行を取り巻く環境が

悪化しているのが事実だったりします。


キャッシュレス決済やAI導入による

リストラをこれから大きく掛けていくのが

銀行な訳で、

銀行がすぐに無くなることは無いでしょうが、

人材の流出であったり、

人が集まらない状態は避けられないわけで、

人が集まらない業界や企業は

衰退していく可能性が高いわけです。


そう考えると、これからは不動産業界も

この状態が続くと同じようなことが起こり、

銀行も不動産もどちらの業界も

壊滅的な状態になるかもしれないですね。


まあ、これは長い目で見て

そんな風に銀行の破壊が進んだら…

ということですが、

最近の流れを見ていると

あながち間違いでも無いのかもしれませんね。



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AbemaTVの収録をしていましたが、

放送日が決定したので、

メルマガで報告します。


放送日は9月9日(日)の

23時からになります。


テリー伊藤さんがコメンテーターを務めている、

給与明細という番組です。


AbemaTVはこちらです。

https://abema.tv/


給与明細はこちらです。

https://goo.gl/voAWmL


この番組はゲストの給与明細を

公開していくという、

その名の通りの番組なのですが、

過去に民放でやっていたのを

AbemaTVで復活させたそうです。


今や、民放よりもこのような

AbemaTVであったり、

YouTubeであったりという

Webの映像媒体の方が見られてたりします。


そして今回は、私の不動産業で

最高潮の時の給与明細を公開するという、

なかなか面白い企画になっています。笑


テリー伊藤さんとは、

過去に私が絶好調の時に、

スポンサーをやらせてもらって、

番組を作っていたこともありました。


そのご縁もあってなのかどうかは不明ですが(笑)

今回はこのような番組に取り上げて頂くわけで、

色々と面白いですね。


私が最高潮だった時に、

果たしていくら稼いでいて、

いくら役員報酬を取っていたのか?を

知りたい人は9月9日放送の給与明細を

ぜひ見てみてください。


ここ最近はずっと収録を受けていましたが、

単純に面白い絵が取れているのではないか?と

そんな風に思いますね。


私も放送は楽しみなので、

ぜひぜひ見てみてくださいね。



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水戸大家さんという会社をたたんで、

一からスタートをするわけですが、

それでも私の場合はマイナスからの

スタートになります。


どういう事か?というと、

私の場合、建築途中のアパートがあり、

その建築資金を持ち逃げされているので、

その被害総額が約4000万円になります。


今、会社を廃業させる途中ですが、

これもいくらお金が無くなるのか不明で、

今のところ、広告の解約、電話の解約、

事務所に解約など、諸々の解約で、

お金がどんどん無くなっているのが

現状だったりします。


当然、不動産業からの売り上げはないので、

お金だけが減っていく…

という状態になっています。


この状況で4000万円のマイナスからの

スタートになるので、

結構なマイナスからのスタートです。


まあでも、他の事業からの収入があったりするので、

完全に収入がゼロというの嘘になりますが、

さすがに、不動産業のように、

毎月、数千万円から億単位で

今は入って来ているわけではないので、

結構な勢いで貯金が減っていますね。


私も、従業員数こそ60名ほどですが、

事務所は六本木のど真ん中ですし、

広告費も月に数千万単位で掛けていた会社を

たたむという事がどれほどお金が掛かるのか?は

今も想像が付きません。


まあ、色々な支払いが済んで来ているので、

目処は立ちそうな感じにはなって来ましたが、

それでも、まだまだ支払いが

残っているので、

お金も時間もかかりそうな感じですね。


たぶん、この各支払いが終わって、

やっと、そこで一息付くことが出来て、

さらにアパートが建築の目処が立って、

やっと、スタートラインに立てる感じですね。


なので、今のところは時間は出来ましたが、

経済的には不安定な人間で、

まあ、目の前のことを1つ1つ

頑張ってやっている感じです。


ちょっと、今の私の近況報告をしてみました。



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宅建業を廃止して、

不動産業務が出来ないとメルマガに書いたら、

「業務提携しましょう」

「提携しましょう」

というお誘いが、かなり多数来ています。


回答から申し上げると、

どことも、誰とも提携するつもりは

一切ありません。


私も宅建士の資格はありますので、

今後、やるとすれば自分で宅建業の免許を

取り直して、自分で再度、開業します。


まあ、当分は不動産業はやらないので、

免許も取る予定はないです。


ちなみに、なぜ不動産業をやらないか?ですが、

水戸大家さんは、そもそも

私が投資家にとって理想の

不動産仲介業者を目指して作った会社でした。


ですが、会社が大きくなるにつれて、

その志とは違うところも

少なからず出て来たと感じていました。


スタッフが増えるにつれて、

増収増益を目指さないと、

人を雇用していくのは難しくなります。


その中で、投資家さんが必ずしも

心から喜べる契約を全てしてきたと、

言い切れないのかもしれません。


売り上げ目標の達成に対して、

少なくとも無理な契約もあったと思うのです。


これは同じ会社内でも、

起こっていたことで、

外部の会社と業務委託などして、

お客さんを流して、

仕事を任せられるか?というと、

これはもっと違ってきます。


だからこそ、私はどの会社とも

業務提携などは絶対にしません。


やるのであれば、自分で責任を取れる、

自分で免許を取って正々堂々と

不動産業をやると思います。


でも、今はとにかく会社をたたみ、

静観をしていることを考えているわけです。


まあ、私の場合、メルマガ読者さんが多いので、

提携話を持ちかけてくる業者は、

お客さんが欲しいだけ…という見方が出来ますね。


そして、次やるなら、

本当に投資家さんのためだけを考えた

不動産会社がやりたいわけで、

こじんまりと目の届く範囲でしか

拡大しない会社を作るでしょうね。


もちろん、売り上げをあげようとか、

そういうことを考えないでも

済むようなそんな会社ですね。


そんな感じで、

私が不動産業をやめると言ったら、

かなりの数の提携話が不動産業者から

入ってきていますが、

一つ一つ返事をするのも面倒なので、

この場を借りてお返事しています。


私はどことも提携するつもりもないので、

しばらく、不動産業とはかかわらないですね。



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本日、株式会社MTKの売買が終わり、

管理会社は売却されました。


水戸大家さんも宅建業の廃止手続きをしているので、

こちらも契約業務などは出来なくなっています。


ですので、実質、私は不動産会社を持たなくなりました。


多くのメルマガ読者さんと同じ、

業者では無くなったわけです。


宅建業社ではなくなったわけです。


思い起こせば、私が投資家をしている時に、

もっと便利で投資家のためになる

不動産業者を作ったら面白いな!

という感じで水戸大家さんは作られました。


そこから、右肩上がりで成長を続け、

そして、今は廃業という形になりました。


ただ、今回の廃業は色々な意味で

私に取って素晴らしい経験になりました。


最高に稼がせてもらった良い時期も

経験しましたし、

このような廃業も経験しました。


また、私の場合は、

アパートで4000万円を持ち逃げされているので、

ただの廃業では無く、

むしろ、マイナスからのスタートになります。


たぶん、人生でも1番のマイナス状態に

なるのかもしれません。


だからこそ、今はひたすら頑張るしかないわけで、

こういう時期があるからこそ、

人生は楽しくなるわけです。


良い時がずっと続いていたら、

それは良いと感じられなくなります。


悪い時があって、良い時があるからこそ、

「今はとても幸せだ!」

と感じられるわけです。


今は、たぶん、人生で言うと

最悪な時期なのかもしれません。


ですが、これもたぶん、

ちょっと経つと、

「あの時、あんなことがあったな…」

くらいしか覚えてないのかもしれません。


そういう風にしなくてはですし、

今はそういう風になろうとして

必死で目の前のことを頑張っているわけですね。



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今日は色々と明日の準備のため、

法務局や役所を回ってきました。


いよいよ、明日、管理会社の売却の

正式な契約になるので、

その準備ですね。


実質、管理会社は売却先の会社さんが

運営しているので、

私の手からはすでに離れている状態です。


とは言え、この先も大きく成長していってほしいですね。


そんな感じで、日々、今は

忙しく過ごさせて頂いてます。


不動産業者、水戸大家さんを廃業させると言っても、

問い合わせや、やることはたくさんあり、

それに追われている感じです。


しかも、今まではスタッフや

そのような対応は行なっていましたが、

全て私がやっているので、

大忙し状態になっていますね。


ただ、そうやってお客さんというか、

メルマガ読者さんと一人一人対応しているので、

とても気持ちは新鮮な感じです。


今まではお客さんの対応はスタッフに

全て任せていたわけで、

自分で対応していくことが

今は楽しかったりします。


まあ、数が膨大なので、

仕事が追いついていないのですが、

それでも、私が一人一人対応していくことが

何よりも自分が気持ちいいです。


そして、不動産業を廃業すると言っても、

私個人を見てくれている人が多数いるわけで、

そういうところはありがたいな…

と思うわけです。


これからは形は違えど、

このメルマガも残していきますし、

さらに情報発信の媒体や頻度も

どんどん上げていこうと思っています。


今まで私のことを知っている人もいれば、

これからの出会いも

楽しみだったりしますね。


私、個人としてこれから活動していくわけですが、

本当に個人に戻った後の活動が楽しみで、

まだまだこれから、

私の人生は広がっていく気がするわけです。


ちなみに、こうやって個人に戻って

活動していると、

経営者の方に羨ましがられます。


経営者になると、

人を雇用して責任が生じますので、

何も持たない方が気楽なんですね。


私も今回、会社を辞めようとなって、

縮小→撤退となったわけですが、

その間は、本当に色々な苦労をしました。


売り上げが上がらない状態で、

社員を鼓舞しなければならず、

しかし、やめるという選択肢もあったわけですが、

それも言ってしまうと士気が下がるわけで、

どのタイミングで言うのかも

非常に難しいことでした。


しかし、事業は、売り上げが下がったから、

「はい、今日やめます」

みたいな単純なことではなく、

色々と考えながらやめなければいけないので、

これは非常に勉強になりましたね。


そして、水戸大家さんは終わるかもですが、

私の話は、このメルマガや

YouTubeを通して今後も

続いていくわけで、

それをメルマガ読者さんは見ていてほしいですね。



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不動産の融資が引き締められていますが、

まだまだこの状態は続きます。


というのも、日経新聞がスルガ銀行のことを

また、記事として取り上げています。


日経新聞の記事

https://goo.gl/EuMQtf


2兆円が不動産への融資ということですが、

その半分の1兆円規模で

不正融資が発覚したということなのです。


詳しい不正に関しては、

日経新聞の記事に書かれていますが、

かなり大規模な不正になってきているわけで、

この不正をどこまで調べるか?で、

不動産への融資が厳しいのが

続くかどうかがわかります。


つまり、この1兆円規模の不正を

くまなく調査するまで、

報道が続くのであれば、

それまで不動産への融資は

厳しいと考えて良いと思うわけです。


これが、1ヶ月、2ヶ月で終わると思いますか?


私は、当面、この調査が続き、

融資が厳しい状態が、

当面、続いていく…

と考えた方が妥当だと思いますね。


そして、監督官庁は、

地方銀行を弱らせて、

合併を促していくのが目的なので、

このような世論を上手く使っていくのだと

思うわけですね。


いやでも、不正融資の総額が

1兆円規模になるということは、

かぼちゃの馬車が2000億円と言われているので、

その5倍になるわけです。


そして、スルガだけでなく、

他の銀行も不正融資はゼロではないと

私は予想しているので、

そこまで切り込んで調査していくなとなると、

とんでもない時間が掛かりますね。


どの辺まで、日経新聞も調査していくのか?

そして、監督官庁もどこまで、

調査していくのか?はわかりませんが、

融資の引き締めが長期化するのは

間違いありません。


そして、日本の不動産価格が

間違いなく下がるのも予想出来るわけで、

価格予想はしやすいのが

ある意味、今の不動産と言えそうです。


私も業者としては一旦、

店じまいをしていますが、

投資家として、

色々なことが落ち着いたら、

割安な物件があれば欲しいですね。


まあ、どこまで不動産価格が落ちていくのか?は

誰にもわかりませんが、

投資家としての目線であれば、

今の融資引き締めは非常に美味しいと

思われるわけです。



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