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ここ数日、取り組んでいた、買い物件の案件のお話。
今日、売買仲介の担当者さんに許可を得て、管理会社の担当者さんに面談して来ました。
ちなみに、管理会社の人と連絡を取る場合は、必ず売買仲介会社の人に確認を取りましょう。
管理会社の人も、物件が売りに出ているのを知らないケースもありますし、何かとトラブルの原因になります^^;
(恵比寿のIさんのブログでも、同じ事言ってました。)
という訳で、売り物件の管理会社を訪問です。
そこで、確認したかったのは
■入居者の質
(周辺とのトラブル、入居者同士のトラブル、滞納は無いか?)
■駐車場
(敷地内にどれくらい確保できるか?、借りる場合はあてがあるか?、貸主はどんな人物か?)
■建物
(大きな欠陥は無いか?)
と、こんな所でしょうか?
あとは、会話の中からリスク要因と、プラスになりそうなポイントを拾っていきます。
この拾っていく項目も、資料には書かれていない事を中心に聞きだします。
それで、色々聞いていくと、管理会社の担当者さんから驚愕の一言が…
管理会社:「各部屋に水道メーターが無いんです」
…
私:「と言いますと?」
管理会社:「水道代は大家負担になります」
…
なんと、それでは1カ月の家賃収入が年間の水道代で飛びます…
計算が合わないですね…^^;
ちょっと買えそうな物件だったのですが、1カ月分の家賃が飛んでしまうと別な物件になってしまいます。
残念ですが、見送り!
仕方ないです。
でもこれが、お話が進んだ状態で判明すると、色々と動いた挙句、断るという事になるので、早い段階で分かったのは良かったかもしれません。
私の場合、数字が一番大事で、仲介の担当者さんが色々してくれたからとか、金融機関の人が色々動いてくれたからとか、そういう情的な部分は一切無視します。
なぜなら、リスクを負うのは自分自身であり、仲介業者さんでもなければ、金融機関の人でもないからです。
ですから、これが色々動いてからわかっても断ったと思いますので、断るんだったら、なるべく早い段階で断る事ができた方が良いんですね。
(私の時間も無駄ですし、他の人たちの時間も無駄になります。時間の無駄が私は一番嫌いです。)
不動産投資は情に流されてはいけません。
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多かった人がいれば次回にエントリーさせます。
水戸市のサラリーマン大家さん
コメント
コメント一覧 (22)
下手に無駄つかいされると、しょぼぼーんです。
ひとつマークしている物件が同じなんですよ〜
世の中そんな物件もあるんですねぇ。
大家が全額負担じゃなくても、定額の代金にするとか別の手はなかったのでしょうか?
おお!たろうさん(^^♪
入居者さんに無駄遣いされると、たしかにしょぼぼーんですね^^;
マークしている物件、買えると良いですね^^
よく調べると、入居者からは共益費という形で水道代分の負担をしてもらっていました。
しかし、その分の収益が減ってしますので、数字が合わなくなってしまうんですね…
難しいです^^;
元栓が一つ。
昔持ってた1Rがそういう区分でした。
もともとの地主が自分の分を設計した時に持ち分の区分何軒かまとめてしまったようでした。
基本料金がもったいなかったようです・・・
時々、水道料金のコピー無しでいくら振り込んでくれ、と手紙が来ました。
そんなに高くなかったので、だまされてはいなかったみたいですけど、水道料金の件がわかったのは入居した後でした。
いかに自分が無知だったかですね。
そんな設計をする○イオンズマンションも相当なものですが。
○オパレスといい、獅子関係の名前って、なにか因縁でもついてるんでしょうか。
ところで、ランキングに投票すると、別タブが開くようにすることって、できますか。
持ってます、各部屋に水道メーターの無い物件(笑)
共益費の中に水道代も含めるって形でもらってます。
おそらくもともと寮として建てられた物件なんでしょうね。
月の家賃の7%は水道代に消えてきます・・・
水道代がコンビニでEdy払い出来てたころは、まだそれでもメリットがあったんですけどね・・・
もし無理やりメリットを探すとしたら、電気代、ガス代も込みにして浦田さん式に相場より高く借り上げ社宅向けに貸す・・・ぐらいですかね。
こういう物件は表面利回りから実質利回りを概算で出すと、水道代が入ってないので全然計算合わないです(笑)
先月、念願の初物件を購入したマッコリです。
恥ずかしながら超初心者大家です。
築年は古いのですが、RC一棟で利回り12%満室。
この時期なので、かなり安くなっていたので思い切って買ってみましたのですが、
唯一の気がかりが、共同メーターだった事です。
共益費と共に水道代も入居者に貰っているのですが、それでもこっち持ち分が出てしまいます。
幸い大きな通りに面しているので、自販機でも置いて補填しようかと思っているのですが…。
何かいいアイデアありましたら、ご指南の程宜しくお願いします。
理由は別メーターにすると莫大な建築費がかかるから。
基本料金というより、施工費がかかるからというのが本当のような気がします。
共益費を水道代込みで5000円もらっていますが、実質の水道代はたぶん1000円ちょっとだと思います。
その通りだと思います!
情に流されてはビジネスはできませんからね!
ぽち!
家賃の3分の1が水道光熱費なんです。
だから高利回り?
分岐し直すのもお金かかりそうですよね〜^^;
ですから、水道代を加味しても金額が合ってくれば問題なかったのですが…
それと、建築された型はyukiさんの言うとおり、建築費が高くついたから分岐しなかったのかもしれません。
かなり金額が変わった気がします。
獅子のお名前の業者さんは、たしかにイメージ悪いですね^^;
なぜなのでしょう? 笑
それと、ブログランキングの別タブの件は、私はわかりません^^;
>えーっと・・・
>持ってます、各部屋に水道メーターの無い物>件(笑)
>共益費の中に水道代も含めるって形でもらっ>てます。
持ってるんでですね^^
やはり共益費に含めるんですか!
>おそらくもともと寮として建てられた物件な>んでしょうね。
>月の家賃の7%は水道代に消えてきます・・・
7%ですか!
管理費より高い…
>水道代がコンビニでEdy払い出来てたころは、>まだそれでもメリットがあったんですけどね・・・
Edyだと何か特典があるんですか?
私、Edy使ったこと無いのでわかりません…^^;
>もし無理やりメリットを探すとしたら、電気>代、ガス代も込みにして浦田さん式に相場よ>り高く借り上げ社宅向けに貸す・・・ぐらい>ですかね。
ありましたね。
浦田方式^^
あのスタイルだと借り手も多いのでしょうかね?
>こういう物件は表面利回りから実質利回りを>概算で出すと、水道代が入ってないので全然>計算合わないです(笑)
知らないで買うと悲惨ですよね^^;
契約解除とかできるんでしょうかね?
>初カキコミさせてもらいます。
ありがとうございます。
>先月、念願の初物件を購入したマッコリです。
>恥ずかしながら超初心者大家です。
>築年は古いのですが、RC一棟で利回り12%満室。
>この時期なので、かなり安くなっていたので>思い切って買ってみましたのですが、
>唯一の気がかりが、共同メーターだった事で>す。
>共益費と共に水道代も入居者に貰っているの>ですが、それでもこっち持ち分が出てしまい>ます。
>幸い大きな通りに面しているので、自販機で>も置いて補填しようかと思っているのですが…。
>何かいいアイデアありましたら、ご指南の程>宜しくお願いします。
今の入居者はそのままで、変に家賃を上げるとかはしない方が良いと思います。
家賃を上げて退去が出る方が辛いですから…
新しく、募集する際に、浦田健さん方式で、電気代も込み込みのプランを用意してはいかがでしょうか?
少し割高でも需要がハマればそれで決まると思います。
もちろん込み込みプランは選択肢の一つとして、通常のプランも用意しておきましょう。
ちなみに、通常のプランは相場並みか空室が続くようでしたら相場より割安にすべきです。
人生の無駄使い、
命の無駄使い、
自分のためだけではなく、
周囲の方にも迷惑がかかる。
王貞治が気遣いの人と言われましたが、
水戸大家さんも気遣いの人ですね。
大家が親メーターで水道局に一括支払いして、入居者様には子メーターで個別請求ってのは以外に儲かりますヨ^^
>我が家の収益マイホームも小メーターのみです。
>理由は別メーターにすると莫大な建築費がかかるから。
やはり建築費にかなり乗りますよね^^;
>基本料金というより、施工費がかかるからというのが本当のような気がします。
>共益費を水道代込みで5000円もらっていますが、実質の水道代はたぶん1000円ちょっとだと思います。
少し持ち出しですか。
建築費を高くして別に水道代を取った方が良いのか?それとも込みが良いのか?悩みどころです。
建築時の打ち合わせでその辺も詰めるのでしょう^^
>いつも色んな事例を挙げて頂き、感謝です!重要事項の早期説明は助かりますね。
いえいえ(^^ゞ
少しはエイトさんの案件のお役に立てればと思います^^
>僕も
>その通りだと思います!
>情に流されてはビジネスはできませんからね!
misawaさんもそう思いますか!
やはり起業家ですね^^
>ぽち!
ありがとうございます。
>私の近所の高利回り物件も水道光熱費込みの家賃でした。
>家賃の3分の1が水道光熱費なんです。
>だから高利回り?
まさか、あの物件ですか?
家賃の3分の1って…^^;
>無駄な時間は、
>人生の無駄使い、
>命の無駄使い、
>自分のためだけではなく、
>周囲の方にも迷惑がかかる。
>王貞治が気遣いの人と言われましたが、
>水戸大家さんも気遣いの人ですね。
ありがとうございます(^^ゞ
ただ私も昔、営業をしていたので、相手の気持ちもわかる分、辛いです。
いつも気持ちを押し殺します^^;
>子メーターが無い物件ってあるんですね!
あるんですよ!
私も初めての経験でした。
>大家が親メーターで水道局に一括支払いして、入居者様には子メーターで個別請求ってのは以外に儲かりますヨ^^
なるほど!
後から請求ですか!
ピーンときました(^^♪
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