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■今週末は、物件を見たり、読書をしたりして過ごしていました。

まず、物件の方ですが、ちょいちょいと情報は入ってきていますね。

その情報が使えるのか?どうかは別にして、
新しい情報が入ってくる事は良い事です。

でも、良い情報というのは本当に少なく、ガセネタや全く使えない情報がほとんどなんですよね。

それでも、情報は入ってきたら確認する…という作業を繰り返す事が、
良い情報をたくさん仕入れられる唯一の作業なのだと思います。

ですから、『物件の情報を貰ったら、すぐに現地を確認する』
という作業を繰り返していく事は大事なんだと思います。



■それから、読書の方ですが、昨日も書いたとおり、
『ハゲタカ』の原作を読んでいました。

バブル崩壊時の時代から始まり、1997年頃のお話になっています。

それで、ヤバい案件をいっぱい詰め込んだバルクをハゲタカファンドに、
大手都銀が売るお話なのですが、当時のバブルの実態が色々と書かれていました。

例えば、変額保険という商品。

当時は都心の土地が急騰した訳ですが、都心に土地を持っていただけで、
土地持ち成金が多数出てきたわけです。

ですが、そんな土地持ち成金も『相続』には困ってしまうのです。

なぜ困ってしまうかというと、特にお金持ちになったわけでもないのに、
土地の価値が上がる事によって、資産の総額が上がってしまった成金が多数存在したので、
相続税が払えないのですよね。

そうなると、土地を売却し、相続税に充てるしかなくなる訳です。



■そこで登場したのが変額保険。

これは、保険とは名ばかりの、投資信託みたいなもので、
保険会社が保険加入者から集めたお金を、株や不動産で運用しましょう…
そして、そのリターンで儲けてください、というような商品だったのですね。

それを土地持ち成金に、銀行さんと保険屋さんが組んで、
急騰した土地を担保にフルローンで買わせ、返済は変額保険のリターンからさせる…
という構図を作ったのです。

その後の、図式は、株や不動産が下がり、変額保険からのリターンは得られず、
担保にとった土地は担保割れをおこすという、バブルの崩壊が待っていたのです。



■恐ろしいお話なんですが、これが土地担保主義の弊害なんだと思います。

融資する先が担保力があって、返せなかったら…
を考えるのは、銀行にとって当然なんです。

でも、本当に大切な所は、その融資先が本当にお金を生み出すのかどうか?

という事だと思います。

今は、収益還元法がだいぶ日本の金融機関にも受け入れられてきてますが、
それでも現場単位で、本当に儲けがでる事業を考えて融資をしていく姿勢が大事ですよね。



■ちなみに、これは物件だけでなく

どんな投資家が、どんな物件を持つのか?

そして、どんな成果に結びつくのか?

という所まで、尽き詰めて考えていかなければいけない事なのだと思います。

逆に、本当に儲けを生み出してくれる
投資家 × 物件 であれば、
金融機関の基準の枠を超えて、ドンドン貸すべきなのかな…なんて思います。


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