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■昨日の続きです。

今回の利回り50%のテナントですが、
どうしてもオーバーローンを組む必要がありました。

というのも、オーバーローンを組んで、
既存のローンの借り換えをしてしまいたかったからです。

例えば、モデルケースを上げてみます。

既存ローン:1000万 金利4%
新規物件:諸費用込み1000万 
(これを新規のローンで借りると金利2%)
手持ち金500万円

※これはあくまでもモデルケースです。実際の私の財布の中身とは異なります。

という、条件だったとします。

このケースで、既存のローンの繰り上げ返済を、手持ち金の500万円でして、
新規の金利の安いローンで借り入れができると、実質、借り換えになるわけです。

でも、例えば、新規物件購入の際に、500万円の頭金を入れて買ってしまうと、
金利の高い既存のローンが残り、金利の安い2%のローン分は
500万円しか借りられない(借り換えが出来ない)という状態になります。

という事は、新規物件はオーバーローンで金利2%で借りられるだけ借りて、
手持ちの余剰金を金利4%の借り入れの返済に回した方が絶対的に有利になります。

という事を考えて、新規物件の購入には、金利の低い日本政策金融公庫を使い、
なおかつ、オーバーローンを引いて借り換えをしてしまおうという考えがありました。

ですから、絶対にオーバーローンを引こうという決心でお話を進めました。



■ちなみに、新規のローンは民間の金融機関でも
前回より安い金利で資金調達が出来る目途がたちそうでした。

が、今回のテナント、実はちょっとソシアル系なんです。

スナックの居抜き(現在空室)があったり、
現在の入居されている店子さんも居酒屋さんです。

ですので、このお話を民間の金融機関にしたところ、
『オーバーローンは厳しい』
というお話です。

このお話を聞いて、日本政策金融公庫だけに融資対象を絞りました。

なぜなら、今回はただ買うだけではなく、既存のローンの返済と、
安い金利のローンへの借り換えも考えていたからです。

という訳で、今回は色々と自分の資産全体を見直しながらお話を進めていきました。

明日に続きます。


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