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■利回り50%のテナントを買った方法ですが、
基本的な出来事は昨日までの記事で終了です。

今回の取引では、ただ単に買うという事だけを意識せず、
自分の資産の組み換えや、
日本政策金融公庫から融資を引いた事、
土地値以下で買えたことによる出口が見えやすい取引ができた事など、
自分なりに色々と考えて行動できた気がします。



■ちなみに、今回の物件は超高利回りですが、リスク要因をいくつか挙げています。

まず最初に空室リスクですが、
こういう物件を買えると、半分空室でも利回りが20%以上を確保できます。

という事は、家賃を半額で入居させても利回り20%以上確保できます。
(利回りを試算している家賃相場も地域最安値で計算しています。)

また、50%の家賃下落にも耐えられるわけです。
(というか、利回り20%なら、耐えられるどころか、利益がでます^^)

今回のテナントは、実験的にテナントとしての立地としてみると
ちょっと微妙な所を買っています。

と言うのも、家賃とのトレードオフと、その他条件の改善、
客付けの営業でどれくらいの入居が見込めるのか?
を実験してみる、という事も考えています。

ちなみに、買い値がかなり安いので、この物件単体での収支は、
オーバーローンで組んでいて、入居率20%で回ります。

最悪全部入居者が出てしまっても、更地にして売れば、
買い値よりもう少し高値で売れます。
(場所が区画整理地内の宅地としては人気がある地域です。)

ですから、色々とリスク要因を考えて、
どう転んでも儲けが出るように買っている次第です。

投資に絶対大丈夫というお話はありませんが、
色々な面から見て、リスクをできるだけ軽減させ、
どんな状態になっても利益が出せる物件を買う事が一番大事だと思います。



■ちなみに、この物件を買ってからの行動ですが、
管理会社の選定をまず最初にしました。

それから、ガス会社の選定をいましています。

というのも、この物件はプロパンガスなのですが、
調べてみると相場よりもかなり高い契約内容になっています。

これを下げる事により、今の店子さんの固定費の改善をはかります。

それから、他にも色々と店子さんとヒアリングして改善点も出てきたので、
その辺も早期に改善していきます。

その辺を抑えて、現況の店子さんを出さない事を考え、
募集の方も色々と試しながらやっていきたいと思います。


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