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■昨日の記事で、『水戸は花火大会です』と書きましたが、
大雨のため来週に延期になってしまいました。

今年の夏は、雨が多く、比較的涼しい夏だな〜と思いますね。

過ごしやすくて良いのですが、花火大会は楽しみにしていたので残念です。



■新規購入した店舗ですが、かなり色々と動いております。

まず、階段の塗装を業者さんに発注して、完了しました。

塗装前↓
画像-0187


塗装後↓
画像-0233


今回の階段と2階手すりの塗装工事ですが、
懇意にしている業者さんに頼んだところ、
15万円にてやってもらいました。

ちなみに作業工程は、
ケレン掛け、錆び止め塗装、上塗り塗装という感じです。

私は、社長と知り合いなので、定価を聞いたところ、
『25万円くらい』
になるそうです。

水戸周辺であれば、ご紹介も可能です。

ご紹介希望の方は水戸大家までご連絡ください。



■それから、この店舗、合計5部屋あるのですが、
スケルトンが1戸、居抜き(空室)が2戸、入居済が2戸
という構成になっております。

それで、入居している店子さんとヒヤリングした所、
『店舗に物が溢れている…』
とのご指摘を頂きました。

それで、考えた末の答えが、
『スケルトンの部屋を潰し、各テナントのバックヤード(物置)にする』
という方法です。

スケルトンの部屋を改良して募集するのもお金がかかりますし、
かと言って、スケルトンのままでの募集は絶望的なエリアです。

で、あるならば、スケルトンの部屋を潰し、
今の店子さんの不満を解消してあげた方が良いとの判断です。

ちなみに、オーナーチェンジの際に、
現況の店子さんの家賃も、保証会社加入を条件に
オーナー(私)側から減額しています。

これも、利回り低下につながりますが、
出て行ってしまうよりは、長く商売をしていただいた方が
お互いのためになるとの判断からです。

ちなみに、1部屋潰して、家賃を減額しての満室時(5室中4部屋入居)と
現況(5室中2室入居)の利回りは、
満室(5室中4部屋入居)で、45.6%
現況(5室中2室入居)で、24%となります。

募集の難しい物件では、無理して高利回りを実現させようとせず、
譲り合って、満室経営を目指した方が良いとの判断です。

ちなみに、潰したスケルトンの部屋ですが、
募集中の2部屋もバックヤード(物置)として利用可能としました。

なんか、こういう戦略を考えていると、詰め将棋のようで楽しいですね^^


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