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■昨日の記事で、『水戸は花火大会です』と書きましたが、
大雨のため来週に延期になってしまいました。
今年の夏は、雨が多く、比較的涼しい夏だな〜と思いますね。
過ごしやすくて良いのですが、花火大会は楽しみにしていたので残念です。
■新規購入した店舗ですが、かなり色々と動いております。
まず、階段の塗装を業者さんに発注して、完了しました。
塗装前↓

塗装後↓

今回の階段と2階手すりの塗装工事ですが、
懇意にしている業者さんに頼んだところ、
15万円にてやってもらいました。
ちなみに作業工程は、
ケレン掛け、錆び止め塗装、上塗り塗装という感じです。
私は、社長と知り合いなので、定価を聞いたところ、
『25万円くらい』
になるそうです。
水戸周辺であれば、ご紹介も可能です。
ご紹介希望の方は水戸大家までご連絡ください。
■それから、この店舗、合計5部屋あるのですが、
スケルトンが1戸、居抜き(空室)が2戸、入居済が2戸
という構成になっております。
それで、入居している店子さんとヒヤリングした所、
『店舗に物が溢れている…』
とのご指摘を頂きました。
それで、考えた末の答えが、
『スケルトンの部屋を潰し、各テナントのバックヤード(物置)にする』
という方法です。
スケルトンの部屋を改良して募集するのもお金がかかりますし、
かと言って、スケルトンのままでの募集は絶望的なエリアです。
で、あるならば、スケルトンの部屋を潰し、
今の店子さんの不満を解消してあげた方が良いとの判断です。
ちなみに、オーナーチェンジの際に、
現況の店子さんの家賃も、保証会社加入を条件に
オーナー(私)側から減額しています。
これも、利回り低下につながりますが、
出て行ってしまうよりは、長く商売をしていただいた方が
お互いのためになるとの判断からです。
ちなみに、1部屋潰して、家賃を減額しての満室時(5室中4部屋入居)と
現況(5室中2室入居)の利回りは、
満室(5室中4部屋入居)で、45.6%
現況(5室中2室入居)で、24%となります。
募集の難しい物件では、無理して高利回りを実現させようとせず、
譲り合って、満室経営を目指した方が良いとの判断です。
ちなみに、潰したスケルトンの部屋ですが、
募集中の2部屋もバックヤード(物置)として利用可能としました。
なんか、こういう戦略を考えていると、詰め将棋のようで楽しいですね^^
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コメント
コメント一覧 (1)
激安ですね!
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