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水戸大家の投資物件情報


 不動産投資を行う上で大事な事は

 融資だという事を何度も書いています。


 そんな中で実際に融資の審査は

 銀行の方でどのような事を重用しして審査しているのか?

 という事を書いてみます。


 主に銀行の審査の基準は2つがあります。


 1つは積算評価と言い、

 これは土地や建物がどのくらいの面積で、

 どれくらいの価値があるのか?を

 数字として出して、その数字を元に銀行がどれくらい融資を出せるのか?

 を審査します。


 土地の価格は路線価という相続税を決める価格を元に

 土地面積を算出します。


 路線価はこちらのサイトで調べる事ができます。

 → http://bit.ly/19bePpo


 それから建物ですが、

 これは銀行によって違いはありますが、

 1平方メートル当りいくら…

 という形で取り決めがあり、

 その決められた価格に面積を掛けて

 築年数を減価させた物を使います。


 そこから、各銀行が決めた掛け目という

 リスクを考えた減価をして、

 最終的な融資の金額を決めます。


 話が難しくなりましたが、

 ようするに、積算評価という評価方法がある…

 という事を覚えておいてください。


 詳しくは私の不動産投資大百科でも解説しています。

 →  http://mitoooya.jp/d.html


 それから、もう1つの評価の方法が、

 収益還元評価です。


 これは単純に言うと、

 どれくらい利回りが高いか?という評価です。


 これも色々と専門的に書くと難しくなるので、

 難しい話は避けますが、

 収益還元評価という評価方法がある…

 という事を覚えておいてください。


 そして、銀行は基本的に、この2つの評価方法を使って、

 アパートやマンションの融資の金額を決定します。


 これはどの銀行も2つの金額を出すのですが、

 融資を受ける投資家さんにとって大事なのは、

 どの銀行がどちらの評価を優先させるのか?という事です。


 基本的には銀行は積算評価も収益還元評価も、

 どちらも行います。


 ですが、銀行によっては、積算評価を優先させる銀行と

 収益還元評価を優先させる銀行があるのです。


 このどちらの数字を優先させるか?を

 理解していないと、いつまで経っても銀行の融資を受けられる

 物件を探す事が出来ない訳です。


 ちなみに当社には、どの銀行がどのような評価を優先させるか?も

 わかっています。


 また、どのような人がどのような融資を使えるのか?も

 わかっています。


 ですから、融資を使う投資をしたい!と思っているのであれば、

 (これはいつも言っていますが)

 自分がどのような融資が使えて、

 その銀行はそのように物件を評価するのか?を理解する必要性がある訳です。


 という事で、最近は本当に銀行融資を理解する事は

 不動産投資で成功するための要因になってきています。


 ですから、もっとよく銀行融資を理解できるためには

 銀行は主に2つの評価をしている…

 という事を書いてみました。

 

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 →  http://mitoooya.com/archives/52325452.html


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