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水戸大家の投資物件情報

　今日は読者さんより質問があったので、

　その質問にお答えしようと思います。


　その質問とは？ですが、

　「適切な返済比率はどのくらいが良いでしょうか？」

　というものです。


　返済比率とは？ですが、

　これは家賃収入に対する返済がどれくらいを占めるか？

　という比率の事です。


　適切な返済比率ですが、これは物件、個々による物なので、

　なんとも言えません。


　不動産投資は築何年のどのような構造の物件を、

　利回り何％で買って、

　どんな条件の融資を付けられるか？で変わってきます。


　そして、自己資金をどのくらい入れられるのか？でも

　投資の収支計算は変わってきます。


　それで、もちろん、自己資金が少ない投資だと

　返済比率は上がりますし、

　金利が高くなると返済比率は上がります。


　そして安全圏というものは基本的に投資には無い…

　と思っていいと思います。


　ただ、これ以上の返済比率で買うと危険…

　という物は存在します。


　例えば、悲観的に考えて物件のランニングコストは

　家賃収入の３０％くらいは掛かると思います。


　もちろん、物件にもよりますので、

　それ以上に掛かる物件も当然存在します。


　それは、投資なので、当然にリスクはある訳です。


　もちろん、物件によってはもっとランニングコストが

　低い物件も存在するのであくまでも悲観的に…

　という事です。


　それを加味した上で解説しますと、

　ランニングコストが３０％で計算すると、

　残りは７０％です。


　この７０％というものが、

　基本的にはプラスマイナス０…

　ということになります。


　ですので、ここからいくら返済比率をマイナスに出来るのか？が

　重要になってくると思います。


　しかし、都内の物件で例えば立地の良い物件を

　キャッシュフローがゼロの状態で買ったとして、

　それでも資産価値が下がらないような物件であって、

　しかも相続対策などで現金を不動産化したいとか、

　多くの借り入れを希望している方は、

　その限りではないんですね。


　ですので、この返済比率は理想…というものはなく、

　あとはご自身がどんな物件にどんな融資を付けられるか？

　が重要で、そこからどんな物件を狙っていこうか？と

　考えるのが返済比率を考える上で重要な事だと思います。



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