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水戸大家の投資物件情報


 不動産投資では利回りが高く投資は

 誰もが憧れる投資になります。


 利回りが高いという事は、

 少ない投資金額でも家賃での回収率が高いので、

 投資としては魅力的なものになります。


 例えば、当社でも最近出てきた物件で、

 利回り30%…というものがあります。

 → http://www.kenbiya.com/realestate/528505hls


 では、このような高利回りの物件は、

 どのように考えるか?という事を解説します。


 この物件を例に取ると、築の古い地方の木造の物件です。


 また、土地権利も全て所有権ではなく、

 一部が借地権になっています。


 こんな物件を長期間の融資を組んで買えたなら最高ですが、

 銀行はこの物件をどう見るのか?というと、

 評価はかなり悪く見られます。

 
 これは、この物件が良いとか悪いとかではなく、

 銀行から見てこの物件は評価しない、

 もしくは低評価である…

 という事です。


 当然、利回りが高い方が収益性があるので、

 投資家から見た目線だと良い物件なのかもしれませんが、

 銀行から見ると、いくつかの点でマイナスポイントが高いからです。


 例えば、地方にある物件は、

 将来的に人口の減少も考えられるので

 安定した収益が見込めない…

 と予想されるのでマイナスポイントです。


 また、木造物件の耐用年数は22年なのに対して、

 40年とか経っていると、

 建物の価値は限りなくゼロに近いです。


 さらに借地の物件は融資する銀行はあるものの、

 所有権の物件よりは融資の可能性は低くなります。


 そのようなポイントから、例に挙げた物件は

 かなり銀行からの評価は低くなります。


 ですが、投資家から見ると高利回りという事は

 かなり評価が高いので、

 投資物件としてはおもしろい物件なんですね。


 では、このような物件はどうやって買うのか?というと、

 ほぼ現金で買うしか無い訳です。


 銀行からの評価が低い…
 
 というと、それは銀行からの借り入れが難しい事を意味するので、

 現金であれば銀行を頼らなくても良いからです。


 ちなみに、銀行からも評価が高く、

 フルローンが付いて利回りも高い物件を買えるのが理想ですが、

 そんな物件は市場に出回りませんので、

 探していても絶対に買えない訳です。


 なぜ市場に出回らないのか?というと、

 例えば評価が高くて融資が付けやすい物件で、

 なおかつ利回りが高い物件というものは、

 業者やお金を持っている人が

 現金で買ってしまうからですね。


 現に当社のお客さんでも数十億の現金を保有しているのは

 1人や2人ではないですし、

 1番持っている人で100億単位で現金を持っている人さえいるからです。


 という事で、利回りの高い投資に誰もが憧れると思いますが、

 そのような投資物件は融資が付ける事は難しい事が多く、

 また融資を付けられて利回りが高い案件は

 ほぼ現金で買われてしまう…

 という事です。


 ですので、現金を何億も持っているような人は別ですが、

 出せる資金が少ない人は

 融資が付けられるような物件の中でも

 利回りが高い物件を探さなければいけない…

 という事ですね。



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