不動産投資をする時に、

 何を重要視するかにもよりますが、

 融資を引いて物件を買い、

 キャッシュフローを増やしたい!という人は、

 地方の物件を買っていく事がセオリーになります。


 というのも、都心の物件と地方の物件の

 最も大きな違いは、利回りが違ってきます。


 都心は利回りが低くなり、

 地方は利回りが高くなります。

 
 それはなぜ利回りが変わっているのか?というと、

 都心は土地価格が高く、

 地方は土地価格が安くなるからです。


 利回りが変わってくるという事は、

 キャッシュフローの出方が変わります。


 利回りが1%上がるだけで、

 その1%が丸々利益になってしまうので、

 キャッシュフローは融資の引き方や、

 金利にもよりますが、

 倍以上になってしまう事もある訳です。


 また、銀行の物件を見る物差しは主に2つあり、

 1つが先に挙げた利回りやキャッシュフローで見る、

 「収益還元評価」です。


 こちらは、単純に利回りが高ければ

 融資は出ます。


 そして、もう1つの評価額である、

 積算評価というものがあります。


 こちらは、土地と建物で計算の仕方が違い、

 土地は相続税路線価で算出し、

 相続税路線価は、こちらのサイトで調べる事が出来ます。

 → http://www.chikamap.jp/


 これに、土地面積を掛けたものが、

 土地の積算評価になります。

 (正確には各銀行が補正率というものを掛けるので、

  若干異なる数字になる事もあります。)


 そして、建物は各銀行ごとに、

 構造によって決まった金額と平米数を掛けたものから

 築年数を引いたものが建物の積算評価額になります。


 例えば木造なら15万円とかで、

 15万円×建物の平米数から築年数の

 経過で減価した評価を引きます。


 詳しい計算式などは、

 私の不動産投資大百科に書いています。
 
 →  http://mitoooya.jp/d.html  


 それで、この積算評価と、

 利回りが高いか?という評価である、

 収益還元評価という2つの評価額があるのですが、

 銀行はこの2つのどちらかの評価額で

 物件を評価して融資を出します。


 どちらを選択するのか?は

 銀行によるので、詳しく知りたい人は

 私に直接聞いてください。


 そして、地方の物件と都心の物件の話に戻りますが、

 地方の物件では利回りが高く、

 なおかつ積算評価も高い物件が多いのです。


 反対に、都心だと利回りが低いのは当たり前なのですが、

 なおかつ、積算評価も低い物件が多いのです。

 
 ですので、

 「これからキャッシュフローが出る物件が欲しい」

 という人で、

 「資産を拡大させたい」

 という人は、地方の物件から買っていくと

 どちらの願望も叶えられる可能性が高い訳です。

 
 ただ、積算評価と収益還元評価の両方が良くないと

 絶対に物件を買ってはダメという事ではなく、

 どちらかが欠けていても買う方法もあるのですが、

 それは個別に無料面談などでお話します。

 → http://mitoooya.jp/nitt.html 


 それから、地方…と言っても、

 ど田舎の話をしている訳ではなく、

 地方中核都市くらいで無いと

 そもそも融資が付かないので、

 ある程度の地方都市…

 という場所が私の言う地方という事です。


 という事で、今日はいつもよりも

 より具体的な話をしてみましたが、

 資産を拡大させたい人や

 キャッシュフローを多くしたい人は、

 このような考えで物件を探した方が良いと思います。



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