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不動産投資をこれから始める人が

よく落ち入る失敗が利回りが高い物件を

探していく事です。


利回りが高い物件を探すのは当然だろう!

と言われるかもしれませんが、

その物件が仮に絶対に買えない物件だったら、

探しても意味がありません。


これは投資家さん各々の

個人の資産力などで違ってきますが、

物件価格の半分以上の

自己資金が出せるのであれば、

再建築不可以外の物件は対象になる可能性があります。


というのも、例えば築古の木造や、

容積、建ぺいオーバーの違法建築、

または地方のど田舎の物件など、

融資を出してくれる金融機関ってわかりますか?


仮に東京在住の方で、

地方の築古木造を買う場合、

例えば千葉の東の方とか、

群馬、栃木、茨城の北関東の物件で

築古木造を買う場合とか、

日本政策金融公庫しか融資を出しません。


また、公庫の融資基準も理解している人が少ないです。


公庫の融資基準は物件の積算評価の

50%までです。


つまり、売値が2000万円の物件で、

積算評価が2000万円付いたとして、

1000万円までしか融資は出ません。


諸費用分が160万円くらい掛かるので、

1160万円を現金で用意出来る人が

2000万円の物件を買える事が出来ます。


ただ、これはあくまで2000万円の物件で、

積算評価が2000万円出ている場合です。


1800万円とかしか積算が出ていないと

900万円しか融資は出ません。


これがわかっていないで、

地方の築古のアパートに、

フルローンやオーバーローンを付けて買いたい…

という人がいますが、

それは無理な話なのです。


じゃあ、そもそも自己資金が少ない人は、

どんな物件を探せばいいのか?というと、

これは銀行が融資を出しそうな物件です。


しかも融資を出しそう…というと、

安易にRCマンションならいいのだろう…

と思ってRCマンションばかり探す人もいます。


それも実は間違いで、

まずは自分がどこの金融機関を使えるのか?を

理解します。


金融機関は年収ベースで見てくる所もあれば

自己資金と年収のバランスで見てくる所もあります。


そして、金融機関を決めたら、

その使う予定の金融機関の条件の下で、

1番条件の良い物件を探していくのです。


その条件とは、

もちろん、利回りもありますが、

融資期間だったり、

金利だったり、

物件の入居状況だったり、

そして利回りよりも大事な

キャッシュフローも見なくてはいけません。


こうして、最終的にどれくらいの手残りが

得られるのか?を見て、

物件を判断する訳です。


ですので、利回りが高い物件に引かれるのは

投資家としては気持ちはわかります。


ですが、現実的にその物件を

自分が買えるのか?という所から

逆算して考えていかないと、

物件を探している時間が無駄になりますし、

ずっと物件を買えない…

という事が続いてしまうので、

注意しましょう。


また、金融機関の情報なんてわからないよ…

という方は、私がかなり多くの

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