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日本の不動産投資がなぜ収益が上げやすいのか?というと、

日本の稀に見る低金利政策が

少なからず影響していると言っていいです。


なぜこんな事を考えているのか?というと、

今、香港に来ていて、

色々な世界の人達が香港には集まっていますが、

そんな色々な世界の人達から見て

日本の不動産投資はどうなのか?を

考えてみたからです。


銀行から借り入れをして不動産投資をする場合、

何が大事か?というとキャッシュフローだ!と

私はメルマガで口を酸っぱくして言っています。


では、このキャッシュフローが出る投資というのは、

どんな投資をすれば良いのか?というと、

銀行からお金を借りて投資をする場合、

銀行からの借り入れ金利と、

物件からの利回りの差が大きければ大きいほど

利益は残りやすい訳です。


この銀行からの借り入れ金利と

物件の利回りとの差の事をイールドギャップと言います。


例えば、新築ワンルームマンションは

私は利益が残らないのでダメだ…

と言っていますが、

なぜ利益が残らないのか?というと、

このイールドギャップがほとんど無いからなのです。


銀行からの借り入れ条件が30年で、

金利2%から3%だとして、

利回りが4%から5%の投資をするのが

新築ワンルームマンションへの投資です。


これでは、その差がほとんど無いので、

キャッシュフローが赤字になってしまう事が

ほぼ100%に近いです。


では、私がおすすめしているマンションや、

アパートの一棟物に投資する場合はどうでしょう?


新築ワンルームマンションと同じような借り入れ条件、

30年で金利2%から3%でお金を借りた場合、

物件の利回りは8%から10%くらいを

目標に物件を探して行きます。


もちろん、11%、12%と利回りが高くなれば

高い方が好ましいですが、

必ず利回りが高いということは、

その物件の背景に何かリスクが潜んでいる事もあるので、

そのリスクがクリア出来るのであれば

その物件への投資はしても良いと思います。


そして、このように金利が低いからこそ、

日本の投資が成り立っているのですが、

では世界の金利はどのようになっているのでしょうか?


例えば主要国の金利がわかるサイトだと

このような感じになっています。

→ http://goo.gl/ZnG6Ac


これは世界各国の中央銀行からの

貸し出し金利を掲載しているサイトですが、

アメリカが0,25%、中国が4,6%、

カナダが0,5%、香港も0,5%、

インドが7,25%、ロシアが11%に対して、

日本は0,1%です。


よく図で世界の主要国の金利を

解説されているものもありますが、

図だとこんな感じになります。

→ http://goo.gl/U6YyhG


こんな感じで、他の主要国に比べて

日本はダントツに低い金利で

中央銀行である日本銀行が、

お金を貸し出している事がわかるのです。


そして、こんな低金利政策を

日本政府はずっと続けています。


ですが、低金利政策を止めるときはどんな時か?というと、

経済成長を始めた時です。


今までは経済成長が停滞していたので

低金利政策をしていました。


つまり、景気が良くなって来た時が

低金利政策を止める時で、

このまま日本が経済成長をし続ければ

やがて、金利が上がる訳です。


では、金利が上がるから不動産投資をしない…

という訳ではなく、

低金利の今こそ物件を買っておいて、

キャッシュフローを出し、

金利が上がっても耐えられるキャッシュという

体力を付けておく事が大事な訳です。


そして、金利が上がってしまったあとの日本では

どんな不動産を買ったとしても

利益を出す事が難しい投資しか出来なくなるので、

まさに今というこの時が

もしかすると銀行から借り入れをして

利益を出せる最後の時なのかもしれません。


という事で、今、香港でこのメルマガを書いていますが、

今の日本は全世界から見ても

異常なほどの低金利政策をずっと続けています。


そして、その低金利政策は、

経済成長が認められると終わってしまうのが

今までの歴史ですが、

今、この時期の日本の不動産のマーケットは、

かなり特殊な時期なのかもしれません。


そして、これも歴史は繰り返すと思いますが、

今まで中央銀行が利上げをした場合、

ほとんどがインフレになって、

紙幣の価値が下がり、

物価が上昇しています。


という事は、今、不動産を仕込んでおいて、

そのタイミングで売れば、

莫大な売却益も狙える可能性もある訳ですね。


そんな事を香港に来て

ひとり考えていたりする訳です。




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