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不動産投資で主に富裕層の人が

利益を出しつつも、

節税できるのが減価償却です。


減価償却とは、建物は簿価上では

毎年、一定の価値が無くなっていくものと

捉えているので、

たとえ、実物の価値が変わらなくても、

簿価上で毎年一定の数字を減価させて落としていきます。


どのような基準で建物部分を経費化するのか?というと、

建物には税務署が決めた法定耐用年数があり、

その年数に応じて建物部分を、

毎年、減価償却させるのです。


住居用のRCマンションであれば47年、

木造の物件であれば22年…

という具合に償却期間が決まっています。


ここで、年収が高い方が気になるのが

不動産投資でさらに収益が出ると、

自分の年収が上がってしまうので、

結局は年収が上がった分は税金でほとんど

取られてしまう…ということになります。


では、利益も残しつつ、

この減価償却を上手く使って、

節税もしてしまう…

という投資も実は不動産投資では

出来てしまいます。


というのも、減価償却は、

税務署が決めた法定耐用年数で建物を

償却しますが、

中古の場合は、さらに短い期間で償却していきます。


これが高額年収を取っている人、

特にその中でも経営者の方には

非常におもしろい制度になっているのです。


では中古物件の場合、

どのように償却期間が決まるのか?というと、

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、

法定耐用年数=(法定耐用年数ー経過年数)+経過年数×20%で、

築年数が法定耐用年数をオーバーしている場合は、

法定耐用年数=法定耐用年数×20%です。


この公式だけを見ると、

「なんだか難しいな〜」

となりますが、

簡単に言うと、22年を超えた木造物件を取得すると

建物価格の部分を4年で償却できる訳です。


このメルマガを読んでいる人で、

高年収の経営者の方がいるかと思いますが、

車を買ったり、コンテナを買ったり、

飛行機を買ったりして節税している人もいるかと思います。


例えば車であれば中古車は4年落ちの物で、

1円だけ残して1年で償却可能です。


これの不動産バージョンがこの方法で、

建物部分しか対象になりませんが、

4年で償却して、

その期間の収入は帳簿上ではマイナスにしますが、

実際の財布の中身は家賃が入ってきてプラスになります。


ただ、この方法にも何個か欠点があり、

減価償却しているので

結局は売却した時にその分の税金のしわ寄せが来ます。


この辺は税金のことをしっかりと把握している人であれば

お分かりいただけるかと思いますが、

車の場合も減価償却してから売ると、

仕入れ値が1円になってしまい、

売却代金が全部売上になってしまいます。


まあ、これも経営者の方などで、

赤字になってしまった場合などに売却して、

売上が本当は赤なのに、

黒に持っていきたい時とかに使えますし、

全くのデメリットではないです。


また、もう1つ欠点があって、

結局は法定耐用年数の過ぎた物件を買うので、

ほぼ融資は難しい物件になります。


ですので、この方法で利益を上げながら

融資を使って行う…という事は難しく、

ほぼ自己資金で完結しないとダメですね。


まあ、他にも高年収の方の税金の事を考えた投資…

という物はあって、

それは新築ワンルームで赤字を出すとかでなく、

しっかりと利益を出しながら節税する方法で、

最初から法人で物件を所有するという方法になります。


ただ、これもできる人と出来ない人がいるので、

自分がどのような投資ができるのか?は

私の無料面談に来ていただくと

個別にお話する事が出来ます。


という事で、不動産投資の場合、

減価償却という魔法を使って、

利益を出しながらも節税をしてしまう方法も

実はあったりします。


今、利益が出過ぎてしまっている経営者で

車を買ったり、コンテナを買ったり、

飛行機を買ったりしている人もいるかと思いますが、

その不動産バージョンを指しています。


そして他と違う最大の点が、

家賃収入が入っているので

節税をしながらも収益を出せる…

という点ですね。


ただ、このパターンだと融資が使えないので、

融資を使って節税して

さらに収益も上げられる方法もあり、

そんな話を聞いてみたい人は

ぜひ、私の面談に来てみてください。




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