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不動産投資は他の投資と違うのは、

自分で経営を創意工夫し、

収益をさらに上げる事が出来る事です。


例えば、小さな自分でも出来そうなリフォームを

自分で行えば、業者に頼むよりも

コストは抑えられて収益が上がります。


また、物件に雑草が生えてきた時も、

自分で草刈りをすればコストが下げられて

それも収益が上がります。


また、もっと大きな話で、

物件の設備などを大規模に改善し、

仮にその改善で家賃が上げられるとしたら、

家賃が上がった分の物件価値が上昇します。


ただ、私は自分が動くようなセルフリフォームや

自分で行う草刈りなどは、

自分の自由な時間を奪うだけなので

自由な時間と経済的自由の2つを求めるのなら

なるべく他の人に任せたほうが良いです。


このような事でコストカットするのであれば、

安くて腕の良い業者を探したほうが、

将来的にずっとコストカットになり、

その方が自分の時給があがるからです。


また、大規模な物件の改善により、

物件の根本的なテコ入れをして、

家賃を仮に上げられたとします。


その改修に仮に1000万円掛かったとして、

物件購入価格が1億円だとします。


利回り10%の物件が家賃を上げる事に成功して、

利回り12%になると、

年間の家賃収入が1000万円から

1200万円になります。


この物件を即転売したとして、

利回り10%で売れるとするならば、

1億2000万円で売れるので、

転売であれば即2000万円が儲かります。


また、保有するにしても

毎年200万円の収益アップで、

修繕費の1000万円は5年で回収できるので、

このリフォーム費用の利回りは20%になる訳です。


不動産投資の上級者や不動産業者は、

全空か、それに近いような物件を格安で買い取り、

このように再生させて保有したり

再販したりして利益を出している訳です。


ただ、投資初心者の方は

同じような事が出来るか?というとほぼ無理です。


1つはそのような全空などの物件は

融資が難しく、現金買い取りか、

もうすでに銀行の信用があり、

銀行に枠がある人でないと買えません。


また、全空などの物件はリスクも当然あり、

その辺のリスクの目利きが出来ないと

買っても大変なだけになってしまいます。


という事で、色々と不動産投資は

投資家自身が創意工夫して

収益を出していく事が可能です。


そして、もう1つ選択できるのですが、

そのように手を加えて収益を上げる事も出きますし、

手を加えないで家賃を下げて

満室経営をしても良いので、

手を加えても良いし、

極力、手を加えないで収益を出しても良いので

それさえも自分で選択できる…

という事も覚えておいてください。


収益を出していくような手を加えるのは、

少なからず手間が掛かるので

時間を取るか、収益を取るか?ですね。



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