東京で不動産投資をしたいと

そう思って相談してくる人も

たまにいたりします。


では、東京で不動産投資をしたいと

思っている人は、

なぜ東京で不動産投資がしたいと

言ってくるのでしょうか?


「東京の主要部であれば、下落しないですよね?」

これは、とある相談者の方からの

意見なのですが、

東京の主要部の物件は、

価格の下落が無いということが

1番の理由のようなのです。


では、その人の不動産投資への

そもそもの目的が、

不動産を買って、

下落させたく無い…

というのであれば、

それは東京の主要部での投資も

1つの選択肢だと思います。


しかし、他の目的、

例えば、融資を使って物件を買い、

キャッシュフローが欲しいとか、

そういう目的であれば、

東京の主要部での投資だと

違ってきます。


また、新築ワンルームマンションなどは、

購入時から割高なことが多いので、

必ずしも東京主要部の物件は

下落しないとは言い切れません。


まず、キャッシュフローですが、

基本的にはイールドギャップという

利回りと調達金利の差で

どれくらいの利益が見込めるか?が

決まってきます。


相談者の方の目的が

毎月の家賃収入からの収益であれば、

東京で物件を買うとすると、

利回りがそれほど上がらないので、

金利との差が生じません。


その結果として、

家賃収入から銀行への返済、

それからその他のランニングコストを

差し引いていくと、

ほとんど利益が残らないことが多いのです。


では、東京の主要部の物件は

どんな人が買っているのか?ですが、

それは外国人が現金購入していたり、

(主に中国人などが多いです)

お金をたくさん持っている経営者が、

キャッシュフローに

こだわらずに買っていたりします。


お金持ち外国人にしろ、

お金持ち経営者にしろ、

直近のキャッシュフローにこだわらずに、

売れる物件、入居が入る物件、

超好立地物件など、

利回りやキャッシュフローに

こだわらずに買っています。


借り入れをして物件を買って、

キャッシュフローがマイナスになっても、

特に気にならないレベルの人が

そのような物件を買っています。


それはお金が有り余っている中で、

物件を買っているので、

目先のお金は特にいらないので、

相続とか20年後の返済が

終わってからのこととか、

そういう目線で物件を見ているのです。


では、キャッシュフロー重視で

物件を買っている人は

どのような物件を買っているのか?というと、

それは、東京を外したエリアでの

築浅や新築物件、RCや鉄骨造の物件が

多いですね。


とにかく利回りと金利との

差が生じないと

キャッシュフローは出ないわけで、

だからこそ、東京の特に主要部は

多くのキャッシュフローを出したがっている

投資家さんは、わざと外して

物件を買っているのが大多数なわけです。


これは不動産投資に限らずですが、

何かの分野で結果を残したいと思ったら、

その分野で結果を出している人の

真似をしないと結果は出ないです。


そして、融資を使って、

不動産投資をして、

キャッシュフローを出したいのであれば、

東京主要部の物件を買っている人は少なく、

そのエリアを外した物件を

買っている人が大多数ですね。


不動産投資でどんな物件を買うのか?

から考えていくと、

それは本来の目的を

見失ってしまう可能性があるので、

ご注意ください。



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