私は毎日のように、

不動産の相談を受けておりますが、

その中でも新築ワンルームマンションの

セミナーしか行った事が無い人も

たまにですが来たりします。


私は新築ワンルームの投資は、

赤字になるだけなので、

お金を残す投資をしたければ

やらない方が良いと言い続けてきました。


そんな新築ワンルームマンション投資の

セミナーしか行った事が無い人が

私の面談や当社のセミナーに来ると

どういう反応をするのか?というと、

「そんなにお金が残る投資が出来るんですか?」

と言う人が多いです。


本来、不動産投資は黒字になって、

お金が残る投資をするべきです。


そういやって、お金が残る投資をして、

決算書が黒字になる事で、

銀行から経営者として評価され、

追加融資を引き出す可能性が出来ます。


しかし、新築ワンルームマンションへの投資は、

家賃から銀行の借り入れを返済すると、

ほとんど手元にお金が残らないか、

案件によっては赤字になります。


この赤字になるということをアピールして、

赤字になった分の税金が戻りますよ…

というのが新築ワンルーム業者の

販売トークです。


しかし、これは注意が必要で、

そもそも赤字になる事業になるので、

銀行からの評価はガタ落ちしますし、

借り入れをしてゴミを買っているようだと

判断してくる銀行もあるわけです。


まあ、これは個人の信用を最大限に

消費して融資を引いているので、

銀行はお金を貸してくれるわけです。


そして、その結果として

銀行からの評価がガタ落ちするので、

資産規模も拡大出来ないですし、

1つ1つの案件が手元にお金が残らないので,

カツカツの状態で綱渡りをするか、

将来的に家賃が下落すると、

手持ち資金を返済に回しているという人も

かなり多いです。


では、なぜ新築ワンルームマンションは、

手元にお金が残らないのか?というと、

単純に利回りが低いのです。


また、融資を引いた場合の指標の1つである、

イールドギャップも取れません。


新築ワンルームマンションの平均的な利回りは

4%から5%ですが、

新築の一棟ものアパートだと7%から8%は

確保出来る物が多いです。


借り入れ条件で同じであれば、

利回りが倍になるということは、

その利回りが高い分だけ手残りとして残ります。


これが新築ワンルームマンションと

一棟ものの投資の差になるわけです。


まあ、私はこの話は、

今までメルマガで散々書いてきましたが、

まだまだ、新築ワンルームマンションへの投資を

本気で考えている人が世の中にいるわけで、

注意喚起のことも含めて、

なぜ新築ワンルームマンションへの投資はだめなのか?を

書いてみました。



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