私は完璧な出口戦略はなく、

購入時にいくらで何年後に

物件を売るという予測をするのは

ほぼ不可能という話を

時々、メルマガで書きます。


というのも、物件を売るということは、

その時、その時の融資の情勢に

物凄く反映されるので、

仮に10年後に売ると仮定したら、

10年後の融資情勢を完璧に予測することは

不可能に近いからです。


銀行はほとんどが上場している企業であり、

頭取という社長がいて、

その社長が方針を変えたなら、

明日から融資姿勢が変わってしまいます。


これは企業で働いているサラリーマンや

企業を経営している経営者であれば

お分りいただけるかと思います。


また、銀行を管轄しているのは金融庁で、

金融庁が方針を変えたなら、

銀行の意志さえも通らないこともあり得ます。


そんな不確定要素が強い銀行融資の

10年後を予測しろと言われても、

回答できないのが普通なのです。


極端な話、明日、銀行が

方針展開をしてしまえば、

今、思い描いている出口戦略は

全く意味のないものに

なってしまうからです。


しかし、世の中には全く売れる見込みが

ゼロに近いような物件も存在します。


そういう物件を買ってしまうと、

将来の出口戦略うんぬんの話ではなく、

そこで終了になる可能性もあります。


これは例えばの話ですが、

新築のシェアハウスなどは

融資を出す銀行が限定されます。


融資を出す銀行が

限定されるということは、

買った時点で売却の見込みが

限りなくゼロに近いです。


これが新築のアパートを買った場合、

これは色々な銀行が融資を出す可能性が

あります。


ですので、新築アパートであれば

買っても、売るときに融資が

付く可能性がありますが、

新築のシェアハウスの場合、

融資を出す金融機関が物凄く少ないので、

買った時点で売れない可能性が

物凄く高い…

という意味で、リスクの高い物件と

言えるわけです。


今日のメルマガの冒頭でも書いたように、

完璧な出口戦略は予測出来ません。


新築アパートでさえも

融資の制度が変わったとしたら、

売却が出来なくなったり、

売却で苦戦する可能性も

全くゼロではありません。


それはどの物件にも言えることですが、

特に新築シェアハウスは、

買う時点で、今の融資環境では、

ほぼ融資を出す銀行がないので、

出口がない物件…と言えるわけですね。


ちなみに中古の高利回りシェアハウスの場合は、

確かに融資を出す金融機関は限られますが、

高利回りで売りに出せば、

現金で買うという人もゼロではないので、

そちらの方が売れる可能性は高いですね。


新築シェアハウスは、

利回りもそこまで高くないので、

現金で買うという人が少ないのも、

融資に左右される物件と言えるわけです。
 


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