最近、収益物件への融資が

厳しくなってきています。


このことは想定の範囲内で、

その後の私の予想は、

物件の値段が急激に上がるかな?と

思っていましたが、

そうでもない感じに落ち着いています。


では、なぜ融資が付かなくなっても

物件価格が落ちないのでしょうか?


その昔、日本ではバブル崩壊があり、

バブル崩壊の原因は当時の大蔵省が発した

総量規制です。


総量規制は不動産への融資を

一夜にして厳しくした規制で、

総量規制が出た次の日には

不動産は20〜50%も値が下がった…

とも言われています。


では、今の状態も融資が厳しくなったので、

値が下がるのか?というと、

これは全く違います。


というのも、そのバブルの時と、

今の融資制度では、

融資商品自体が全く違うので、

融資は厳しくなったのに、

さほど不動産価格が下がらない…

という現象が起きているのです。


では、具体的にバブルの頃と

今とでは何が違うのでしょうか?


バブルの時は主に業者が物件を買っていて、

1年間などの短期での融資でした。


そのお金を借りた1年で、

物件を買って売って、

そして利益を出してお金を銀行に返します。


その時、物件が売れなけくて、

返済の期限がきてしまうと、

業者は破産するしかなくなります。


では、今の融資はどうなっているのか?というと、

物件を売っているのが投資家です。


投資家は30年とか35年とかの

長期で返済するので、

売却する時、購入者の融資が厳しくなっても

早く返済する義務もないので、

売れても売れなくてもいいや…

というスタンスで臨めます。


また、業者も売主になることもありますが、

第三者のための契約(さんため)

で行うため、

実際には仕入れをせずに

即日売買を行うので、

こちらも投資家が実際は持っている形で、

業者自身は売れないというリスクを負いません。


こんな感じでバブル時と

今の不動産投資の世界は、

根本的に融資の性質が異なるので、

融資が厳しくなっても

売る側の返済に余裕があるので、

不動産価格が下がらないというわけです。


まあでも、本当に売りたいという人は、

少し物件価格を下げているという

事例も見受けられるので、

全ての物件が下がらないのではなく、

一部の物件価格は下がっています。


そして下がらない物件は、

売っても売れなくてもいいけど、

この値段で売れるならいいや…

という物件は下がらない感じですね。



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