新築物件は必ず家賃が下落します。


それは新築のプレミアム家賃が

最初は得られるからです。


日本人は、新しいものに価値が

あると思っている人が多いので、

こういうことが起こるわけです。


では、新築プレミアムですが、

相談者の方から、

「必ず20%家賃が下落するんですよね?」

というお話を頂きました。


実は、これは違っていて、

私も物件を買おうと思って、

色々と物件の家賃の下落を調べましたが、

一律○%落ちる…というわけではないです。


例えば、私が調べた物件の1つに、

その物件の周辺で築20年の物件でも

家賃の下落が1万円というエリアがありました。


築10年くらいの物件だと

ほぼ新築と同じ家賃で貸せていて、

これは新築プレミアムが一律20%

落ちるというわけではないという

根拠になります。


反対にもっと家賃が落ちているエリアもあり、

これは調べてみないとわからないわけです。


また新築の場合、

そもそも最初の設定家賃が

高くなっているものもあります。


家賃が高い根拠があれば良いのですが、

何の根拠もなくて高いと

これはなかなか空室を埋めるのに

苦労するわけです。


私がこんな物件で行う方法は、

適正な家賃で引き直して、

それでもキャッシュフローが出るなら

これは良い投資と考えてゴーサインを出します。


適正家賃で引き直して、

全くキャッシュフローが出ないのであれば、

これはやめた方がいいわけです。


こんな感じで物件を探していくと、

家賃が下落しない物件で、

適正家賃で貸しても

全然、お金が残る物件も

少なからずあります。


そんな物件を見つけた時は

非常に興奮するわけで、

それが不動産投資の醍醐味だったりしますね。


不動産投資でいい物件を探す作業は、

宝物を探す行為なので、

いかに条件の良い宝物を見つけられるかに

掛かっていますね。


そして、良い条件の宝物は、

他の人も見つけてしまう可能性が高く、

自分が良いと思ったものは、

いかに早く見つけた後に動けるか?が

大事になってきますね。



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