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物件情報

■昨日は、水戸にて１日中仕事。


　テナントの契約２件と、テナントの案内、

　
　また、読者さんとの交流会もしまして、

　朝から晩まで、めちゃくちゃ働いてます。


　今日は東京で、読者さん交流会や出版の打ち合わせの予定。


　今週も土曜日まで予定がいっぱいで、

　売れっ子の芸能人のようになってます。　笑



■という訳で、めちゃくちゃ忙しいのですが、

　昨日は、久しぶりに水戸で交流会をしました。


　色々とお話をを聞いていたのですが、

　やはり被災地の物件は条件が悪くても埋まっている…ということです。


　というのも、福島市に物件を持っている人の話題がでていたのですが、

　めちゃくちゃ、その物件は条件が悪いらしいです。


　駐車場が無いのが、最大の欠点で、

　小高い丘の上にあるので、

　自転車で行くにも徒歩で行くにも、めちゃくちゃ大変で、

　しかも駐車場が無いので、かなり条件が悪いとか…


　でも、震災後に満室になった…という話なんですね。

　
　どうしてそんな事が起こったのか？というと、

　震災で被災した人が、家が無くなってしまい移り住んできたとか…


　家が無くなった人って、結局、避難所にいるか、

　賃貸に移り住むか？どちらかの選択になってしまいます。


　それで、被災地では圧倒的に住める住宅が少ないので、

　残っている賃貸集宅は、人気がめちゃくちゃ高いのです。


　ちなみに避難所の生活って、私も実は３月１１日の１日だけ、

　市役所の脇にある公民館で過ごしているので体験済です。


　どういう生活かというと、

　プライベートな空間が一切なく、

　貴重品の管理などがめちゃくちゃ大変です。


　男の私も、苦痛を感じるレベルなので、

　女性はもっと大変だと思います。


　そんな大変な生活環境から、ちょっとアパートを借りるだけで抜け出せるので、

　ほんとうに被災地のちゃんと住める賃貸集宅は貴重なんですね。


　今の福島に物件を持つことは、大変なリスクがあると思うので、

　オススメはできませんが、

　例えば、宮城とか岩手とかのちゃんと住める賃貸物件は、

　震災後にかなり埋まっていると思います。


　こういう物件を買って、壊れているなら再生させて、

　割安で被災者に貸していけば、

　めちゃくちゃ被災者に貢献も出来ますし、

　自分も儲かるので社会的にも良い投資と言えるかと思います。


　あと、どう考えても東日本のオーナーさんは気落ちしているので、

　やはり買うのであれば、東日本の物件かな？と思っています。


　リスクは当然あると思いますが、

　そのリスクが当然に受け入れられれば…という前提ですが…
　
　それでも、今は東日本が一番安く買える時期ですね。


　ちなみに、中国人が今、銀座の一等地のビルを買いあさっている…

　という噂も聞いています。　



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■今日、明日とスケジュールがいっぱいで、

今は移動中にiPhoneで記事を書いてます。


茨城に帰ってくる時間が、

凄く少ないので、いる間にできる限りの事をして帰ります。



■さて、最近、不動産投資をしている投資家さんと色々と相談などを受けてます。


　それで、思う事が、あと一歩な人が多いという事。


　例えば、物件を見に行くのも、

　買い付けを出すのも、とにかくあと一歩が出なく、

　スピードが遅い人が多いです。


　例えば、私が物件情報を送っても、情報を見て考えている人がほとんどです。


　それで、多くの人がしばらく経ってから

　「あの物件まだありますか？」

　と聞いてきます。


　だいたい、そういう物件は、

　しばらく経ってから問い合わせた物件なので、

　他の人も動いている事が多いという事です。


　それで、だいたいが他のライバルが動いているので、

　買い付けが入っていたり、契約までいっていたりと、

　そんなパターンが物凄く多いです。


　では、どうすれば良いのか？というと、

　これは考えていないで物件を見に行ったり、

　できる限りの調査をすべきです。

　（しかも素早くです）


　ほとんどの人が、資料だけ見て終わり…の中、

　物件を見に行くだけでも、かなりすごい事です。


　不動産とは、紙の図面で見ていても、全然わからないです。


　現地に行って、実物を見ないと、全然、スタートにも立たない訳なのです。


　私は、別に無理やり買って貰おうとは、私はさらさら思っていませんが、

　ほんとに、多くの人がスタートする事が出来なくてもったいないと思ったので書いてみました。


　たぶん、他の分野でも、行動力は重要になるんですが、

　不動産の分野では、良い物件を買う事だけに集中すれば良いので、

　行動力があるだけで、多くの人をぶち抜ける訳ですから…


　ちなみに、明日、キャッシュフローがでそうな

　RC物件を、こちらの物件情報からお流しします。

　⇒　http://mitoooya.jp/fudo.html　


　こういうのも、無料なので、やるだけでライバルに差をつけられる訳です。




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■今日も九州で仕事してます。


　やっと、少し落ち着いてきたので、

　情報商材の再編集に時間をさけるようになってきました。


　これ、作っている間に、ほんとに色々とあって、

　ほぼ出来上がっているのですが、

　もっと良いものにするために（どうせ出来るのが遅くなったので…）

　今、全部見直してます。


　早ければ、４月中に出そうと思いますので、

　楽しみにしていてください。



■さて、連日、買い付け証明書のひな形をお配りしています。


　今日で、６００ダウンロードあります。

　（当社の物件情報にも登録されます）


　⇒　http://mitoooya.jp/kai.html


　それで、昨日の記事を読んだ読者さんから質問がきています。


　今日は、その中でも、昨日からお配りしている買い付けの正しい使い方もレクチャーします。

　
　では、読者さんの質問からです。



　―　読者さんの質問　―

　水戸大家さま

　はじめまして！ メルマガ読者のUと申します。


　昨日のメルマガテーマの一人で物件を見に行くのは同意します。


　確かに不動産屋さんと待ち合わせして見に行くと時間を調整したり

　恐縮したりして、申し訳ないと思います。


　実際にネットで公開されている同じエリアの複数物件をコースを

　決めてマイペースで見ようと思って問合せをすると、

　不動産屋さんが案内をする事になったりしてなかなか思うように事が運びません。。。


　物件の所在地が公開されている場合と非公開の場合とありますが、

　非公開の場合に物件情報だけ送ってもらう口実はないものでしょうか？


　それと一人で物件を見てから、

　いきなりキツイ指値で買い付けを入れた場合に面識のない不動産屋さんは素直に動いてくれるんでしょうか？

　
　まあ、それで不動産屋さんの対応を見るということにもなると思いますが。。。


　なんか愚問のような気がしますが、ご回答頂けましたら幸いです。

　U

　―　ここまで　―



■では、この問題ですが、簡単に解決できます。


　どうするのか？というと、気になった物件は、私に相談すれば、

　全部住所まで調べて情報をお送りします。


　これはどうして出来るかというと、

　売買の不動産屋は、たいがいがレインズという不動産屋専用のサイトで情報を共有してます。


　ですから、だいたいの情報は、私に言ってくれれば

　住所までお調べして教える事が出来るのです。

　
　また、指値の件も、私に言ってもらえれば、全部受けます。


　面識の無い不動産屋に指値をするのは難しい…

　ということですが、

　これも私に相談する事で全部解決します。


　ということで、この読者さんの悩みは、

　私に相談する事で、ほぼ全部解決する訳です。


　また、住所を聞いて、一人で見に行ったあとで、

　買い付けをガンガン書いて流すのが一番良いです。

　
　というのも、私は、どんな物件でも

　「適正価格」

　というものがあると思っています。


　つまり安くなれば、どんな物件でも良い物件になる可能性があるということです。


　そういう意味でも、買い付け証明書で、指値をガンガンしていくのは、

　とても良い事ですし、新しい物件を作ることに繋がる方法だと思っています。


　また、ガンガン買い付けを入れていくには、

　当然にどんな業者でも受け入れてくれるか？というと

　多くの業者が拒絶します。


　ですから、買い付けの正しい使い方は、

　物件を見たら、私に買い付けを流してもらうのが一番だと思います。
　


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■今日も腰を据えて、仕事に打ち込んでます。


　九州での新生活、出だしから、かなり順調です。


　また、毎日、原則的なところを学んでます。


　こういう大変な時だからこそ、普遍的な法則を学んだ方が良いと思ってます。


　という訳で、今日も７つの習慣を読んでます。



■さて、おとといから買い付け証明のひな形を無料でプレゼントしてます。

　（ダウンロードで当社物件情報に登録されます）


　⇒　http://mitoooya.jp/kai.html


　すでに４００件以上のダウンロードがされています。


　ですが、このひな形だけあってもイマイチです。


　なぜかというと、買い付けは書かないと意味が無いです。


　そこで、どういう風に活用するにか？というと、

　これは、現地を１人で見に行くのがオススメです。


　１人で現地を見に行って、買い付け。


　それもとびっきり安い買い付けで良いと思うのです。


　つまり、「建物の内部を見てないので…」

　というリスクを勘案しての買い付け価格を書くのです。


　そこで、安い買い付けを書いて失礼にならないのか？というと、

　これは失礼に当たります。


　ですが、かなりキツイ指値をしてみて、

　全然、値が動かないならば、その物件は追っても無理な場合が多々あります。


　つまり、１回目のキツイ指値は、

　布石とする訳です。


　そうして、値が少しでも動いた場合、

　２回目の指値は物件内部を見て行うのが良いです。


　なんでこんな事を言うのか？というと、

　最低でも建物外部は見るべきです。


　また、その物件の賃貸需要や、周辺の状況はチェックすべきです。


　そして、そこまで調査したらバンバン買い付けは書くべきなのです。


　なぜかというと、素人さんが良い物件を買うには、

　価格交渉の数だけ良い物件を買える確率が上がるからなのです。


　私に案内を頼んでくる人は、多数いるのですが、

　私が現地に行くことは、色々と調整しなければなりません。


　ですので、そうしている間にも、

　ライバルは動いている訳です。


　自分が見たいと思った物件は、

　ほかの人も見たいと思っているからですね。


　不動産投資は、自分一人が動いている訳ではなく、

　多くのライバルが動いています。


　そのライバルに勝つには、

　一刻も早く動き出さなければいけません。

　
　そこで、内部を見ないリスクを勘案した買い付け…

　これが、物件の交渉権をもらえる方法ですし、

　値が動くのか？どうかの布石としても有効な方法なのです。


　もう一度言いますが、こうしている間にも、

　あなたが気になった物件を見に行って

　買い付けを入れている人がいるということを頭に入れておきましょう。
　



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■今日は熊本で地盤を固めるため、色々と動いてます。


　なんとかこちらで仕事が出来そうで、

　実は茨城にいる時より仕事が軌道に乗る気がしてます。


　というか、茨城にいる時は、スタッフの募集をしていたら、

　大地震にあって…と、ほぼ仕事らしい仕事をしてなかった気がします…



■さて、昨日は買い付け証明のひな形を無料でプレゼントしました。


　で、凄い量の買い付け証明がダウンロードされましたが、

　まだもらってない人は、ぜひもらっておいてください。

　⇒　http://mitoooya.jp/kai.html


　それで、なんで買い付け証明のひな形をもっておくと良いのか？

　というメリットを今日は解説します。


　これは、１つは、昨日のように良い物件に

　誰よりも早く買い付けが入れられる…という事。


　もう１つが、業者の言いなりにならずに買い付けが入れられる…という事です。


　通常は買い付け証明を書く時に、業者と物件を見に行って、

　その流れで、業者の事務所などで買い付け証明を書きます。


　ですが、プロの業者を目の前にして買い付けを書くと、

　ついつい高い値段で買い付けを書く事になるのです。


　つまり、業者は基本的に手数料で食っています。


　ですが、売値が安くなると、

　当然に手数料も安くなるので、なんとか高く買わせようとしてくるわけです。


　そんな時業者は、長年の経験を生かして、

　高く買わせるトークを繰り広げてきます。 笑


　ですが、投資家としては、安く買わなければいけません。


　それには、業者の目の前で買い付けを書いたのでは、

　安い買い付けなんて出せないのですね。


　ですから、冷静になれる所で、買い付けを書くには、

　自分の買い付けのひな形があれば、

　いつでもどこでも希望価格の買い付けが入れられるのです。

　
　つまり、物件を見に行ったあとで、

　自宅に帰ってから、冷静な頭で判断して、

　買い付けを書けるのです。


　そういう意味でも、絶対に買い付けのひな形は持っておいてください。


　こちらから無料でダウンロード出来ます。

　
　ちなみにワード２０１０で作った物をお配りしていましたが、

　開けない人もいるようなので、PDF版もお配りしています。


　印刷して使ってください。

　（当社の物件情報にも登録されます。）


　⇒　http://mitoooya.jp/kai.html



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■昨日、物件情報を流したのですが、

　即、買い付けが入って決まってしまいました。


　それで、今日は不動産の買い付けのひな形を無料プレゼントします。


　こちらから、申し込むとメールに添付されて買い付けが届きます。

　（一応、当社の物件情報にも同時登録されます。）

　⇒　http://www.mo-mail.info/eam/fr/0177/AOjqKG

　
　なので、買い付けのひな形を無料配布するのか？というと、

　良い物件は一瞬で無くなります。


　それで、「これは！」と思った物件は、速攻で買い付けを入れてほしいのです。


　私の物件情報に登録している人は、

　すでにご存じだと思いますが、

　情報の質がめちゃくちゃ良いです。


　これは、業者が自分の売りたい物件を売るのではなく、

　投資家の目線の私が、良い物件を探しているので、

　いつも質の高い情報をお流ししているのです。


　それで、昨日も物件情報を流した瞬間に無くなってしまったのですが、

　これは、良い情報だから…というのが前提にあります。


　不動産を買う時は、最低でも物件は見てほしいです。


　ですが、こういう図面上で、ほぼ完ぺきに近い情報は、

　検討している時間が無かったりします。


　ちなみに、昨日、流していた情報は、

　秋田県の利回り２２％、価格が１１００万円の満室で、

　築１２年のアパートでした。


　この情報を見ただけで行動できる人もいる訳です。


　早い人だと、昨日のうちに物件を見に行っているかもしれません。


　それで、どれだけ早く買い付けを入れられるかが、

　勝負になってくるのです。


　普通に考えて満室で築浅、利回りも２０％を超えるアパートなので、

　出来る限りの情報は集めるに越したことはないのですが、

　不確定要素がある中でも判断してしまうしかない場合も出てきます。


　それは他にライバルがいる中での事なので、

　物件を見ない事は本当は避けたい方法なのですが、

　「買い付けをまず入れてしまう…」

　という方法も考えなくてはいけません。


　もちろん、買い付けを入れるということは、

　買い付けを入れた人には、責任が伴う訳ですが、

　それでも良い物件になると、どうしようもない訳です。


　ですから、図面を見て

　「これは最高の情報」

　と思ったら、即買い付け…というのも、私はありだと思っています。


　もちろん、極力、物件まで行って、自分の目で物件を確かめて

　買い付けを入れるべきなのですが、

　ほんとうに最近は良い物件が多く、

　一瞬で決まってしまって買えない人が多くいるので、

　今日は買い付け証明書のひな形を無料でお配りしてみました。



　こちらから無料で配布してます。

　（当社物件情報にも同時登録されます。）

　⇒　http://www.mo-mail.info/eam/fr/0177/AOjqKG



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■今日は、岡山から九州に帰って来たり、

　途中、関口さんのオフ会に参加したりと、

　かなり忙しく、メルマガ配信が遅れてしまいました。


　でも、こうして毎日欠かさずの配信は続けてます。


　岡山から帰ってきて、かなり疲れているので、

　これから、めちゃくちゃ寝まくります。



■実はこうして九州に引っ越したりしている最中にも、

　ちょこちょこと買い付けをもらっていたりします。


　不動産の買い付けなのですが、

　昨日も２本貰っています。


　こうして、私が業者になってやりたいことは、

　「最強の指値集団」

　です。


　読者さん、全員が、不動産の指値集団になってもらいたいのです。


　もちろん、価格交渉の間に入る私の方は、

　かなり大変なのですが、

　それでもとにかく読者さんに良い物件を買ってもらうには、

　価格交渉をしてもらうしかありません。


　はっきり言うと、素人さんが良い物件を買うには

　どれだけ価格交渉をするか？

　でしかできません。


　特別な情報もたまに入ってきますが、

　基本的に価格交渉の数を増やすしか良い物件は買えないのです。


　パチンコや競馬などのギャンブルを想像していただけると

　おわかりいただけると思いますが、

　どれだけ回数を多くするかで大当たりの回数も上がります。


　不動産の場合は、価格交渉をするのにお金が一切かかりません。


　「安くして…」

　と言うだけなのですが、これはもちろん無料な訳です。


　ということで、私の読者さんには、

　この無料で出来る買い付けでの価格交渉をドンドンやってほしい訳です。


　で、その交渉をどんどんするのが私の仕事な訳です。


　日本一、買い付けをもらう不動産屋。


　これが私の仕事ですし、

　最強の指値集団になるのが、私のメルマガ読者さんの仕事だったりするのです。
　


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■今日は水戸で引っ越し準備をしながら、

　猛烈に仕事。。。


　実は、この２日で家賃を回収したり、

　テナントの仮申し込みをもらったりと、

　めちゃくちゃ仕事してます。


　これだけで、月収が数十万単位でアップしたり（家賃収入です）

　実際に家賃を回収して、現金で１０万くらい貰ったり…と

　かなりリッチになってます。　笑


　やっぱり、早く水戸に帰りたいので、

　帰れる環境になってほしいです。



■さてそんな中、悪いことあったんですね。


　それは、この大地震でテナントの屋上にある給水タンクが壊れてしまい、

　水が噴き出してました。


　それで、噴き出した水が屋上に溜まっていたのですが、

　それが、屋上防水の施工不良により建物内に入っていたのです。


　防水が浮いてしまっている写真

　⇒　http://mitoooya.com/archives/52138806.html


　これを見て、なにが施工不良化と言いますと、

　防水が下地に密着していないので、簡単に破れます。


　で、今回、給水が壊れて、水がたまったので、

　この弱くなっているところが破れて雨漏りがしてしまったんですね。


　おかげで、私の事務所は水浸しです。

　⇒　http://mitoooya.com/archives/52138818.html

　
　（被害総額で１００万円単位です。。。）


　これで、水浸しになるのが２回目なのですが、

　この業者とのやりとりが、結構すごいのでメルマガに書いてしまいます。


　というのも、私が


　「また施工不良でしょう」


　という電話をしたのですが、


　「地震があったので、破れたのでしょう、

　　裁判でもなんでも起こして良いですよ」


　なんて言っているんですね。


　震災があった場合、結構な確率で震災のせいになり、

　業者責任が問われないみたいなのです。


　テナント系の物件は、地震保険に入れないので、

　この辺の修繕費は大家もちになります。


　過去判例などから、かなり強気にこの業者は出ているのですが、

　実際に現場を見ると明らかな手抜き工事の施工不良なのですね。


　という訳で、明日、その悪徳業者と会うのですが、

　どういう対応をしてくるのか？なと観察してます。


　しかも、震災があってからは、明らかな施工不良をしているのに、

　裁判されても絶対負けない…という自信からか、

　かなり強気に出ているので、企業としての姿勢を疑います。


　ちなみに、この業者は関東では

　「大家さん専門」

　というものを謳い文句に営業している業者なので、

　皆さんも注意してください。


　実名の公表はさけますが、実際にお会いしたら、皆さんに教えますね。



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