カテゴリ: 私が表面利回り50%の物件を買った方法

そして、2週間ほど経った昨年の年末に売り主サイドから返事がきました。

価格400万円の物件に100万円の買い付けをした答えが「250万円でいかがでしょうか」というものでした。

この時点での表面利回りは38.4%でした。

ここで私は不動産屋さんに

「リフォーム屋さんと一緒に物件を見に行きたいのですが。」

とアポイントメントをとりました。

私の作戦としては2つあり、私の気付かなかった点をリフォーム屋さんに指摘してもらい、その分の値引きをお願いしようというのが1点

さらに、正確なリフォーム代を把握するために見積りを出させる事が2点目です

それが昨年末の出来事でアポイントメントは年明けにしました。

そしてリフォーム屋さんとの同行調査では、これと言って欠陥は見つからなかったのです。

しかし思ったよりも物(ゴミ)が物件内に多く、よく調べると一軒が未登記物件でした

この問題をこちらで処理する事を条件に再指値200万の条件提示に至りました。

また何週間か待ちましたが、最終的に200万円にて購入決定でした

正確に言うと表面利回り48%貸家(物件価格200万、年収96万、全2戸+物置)です。

しかし、もう少しキレイにすればもう少し家賃も上げられそうですな。


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2軒目の家の欠点はお風呂が別棟にありました。

このお風呂も水を張って温める追い焚きのみの物です。

こちらの客付けは難しいかなと思いつつ、月額家賃3万5千円はとれるかなと考
えました。

2建ての方が最低でも月額家賃4万5千円(不動産屋さんはキレイにすれば5万5千円はいけると言っていました。)はとれるとみてましたので、2軒からの月額総家賃8万円はとれると考えました。

年収96万円で価格400万円、表面利回り25%ですね

一通り見たあと、リフォーム代も考え、400万の価格は高いと考えました。とにかく、この値段より下がるかどうかを試すために指値をいくらで入れるかを考えました。

ここで一つ仮説を立てたのですが、半額の200万で買い付けを書くとだいたい300万くらいの返事がきそうだと予測し、買い付けの価格は100万円にて記入しました

買い付けを書いて返事がくるまでは2週間くらいかかります。

なぜかと言うと、所有者が相続により複数いたからです。

その後のやりとりも何週間か待ちながらの進行でした。

買い付けの返事は次回にします。

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そして、いよいよ一軒目の建物の中へ入ります。

一階は和室が2部屋に洋室1部屋、お風呂、キッチン、トイレと2階に行く階段という構成でした。

1階だけで50屬鯆兇┐觜さでした。

欠点としては、お風呂が小さく水を張ってから温める追い焚きのみの機能しかありません。

良い点としてはキッチンが交換されていて築年数のわりに新しいですし、トイレは和式から洋式へ変えられていました。。

そして、2階へ上がると何ヵ所か修繕が必要な所はありますが許容範囲内です。

部屋数は2部屋でどちらも洋室で2階全体で20屬△蠅泙靴拭

一軒目を見た時点で近隣の同程度の広さ(70岼幣)のマンションと比べて販売価格の400万円は安いと感じました。

戸建の近隣相場だと1000万以上の値がつくかもしれません。
実際、固定資産税評価額800万超えてます。)

ま〜再建築可ならですけどね。

そして、2件目の物件へ。

こちらは2DKの平屋建てです。

中へ入ると1件目の物件より新しい印象です。

こちらの方がリフォーム箇所は少なく貸せそうな感じがしました。

ま〜欠点もあったのですがね。

次回に続きます。

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その週の土曜日、私は午前中のみ会社に出て(休日出勤ですな)午後から不動産屋さんと物件を見に行きました。

現地に向かい近づくにつれて立地的にはかなりいけると確信しました。

現地に到着後物件を見た感想は「廃墟」の一言でしたw

たぶん、10人中10人がそう思う物件でした。

ちなみにこの物件の中まで見た人は私の他にいないと後から聞きました。

それくらい、見た目がきてました。

しかし、嬉しい誤算がありました。

それは不動産屋さんに渡された図面です。

一軒の間取りはFAXしてもらった図面に載っていたのですが、もう一軒は図面に「もう一軒古家あり」と書いてあっただけで図面は書いてなかったのです。

つまりこの物件を不動産屋さんと見に来た人はいないと書きましたが、イコール私だけがこの図面を唯一もらった人間なのです

この時点で間取りと立地、売買価格から予想される表面利回りは25%でした。

しかし、外観を見ると全塗装が必要なのはわかりますし、ベランダも大破していました。

ま〜塗装に関しては私自身が本職で工場作業ですが塗装工をしているので、いつもペンキ代しか見積もらないのです。
(つまり、自分で塗る自信があるからです。内装の壁や天井もそうですけど)

また次回に続きます。


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その図面から分かることは次のような事でした。

・値段は400万
・旗竿地
・築46年
・再建築不可
・古家は2棟+物置がある
・場所は水戸市の繁華街に隣接しており需要がありそう


以上の事をさらに突っ込んで聞くために不動産屋さんに電話しました。

私「先ほど図面を送ってもらったのですが…」

不動産屋さん「はいはい」

私「築46年とありますが、建物はどんな感じなんでしょう」

不動産屋さん「いや〜リフォームかけないと使えないよ

私「中も外もですかね」

不動産屋さん「中も外もだね〜」

私「再建築不可とありますがなぜ再建築不可なのですか?」

不動産屋さん「接道が足らないのですよ。だいたい1mくらい接道しているかな

私「なるほどなるほど。他にも何か建物が建っているみたいなのですがどんなものが建っているのですか?」

不動産屋さん「それも古いよ。あと物置みたいなのがあるんだよね。」

私「なるほど。現地見ないとわからないですね。ちなみになんで売りに出ているのですか?」

不動産屋さん「相続があってね。それで売ってしまおうと考えているみたいだよ。まだ相続登記が済んでないんだけどね。」

私「なるほど。そしたら早く処分したいのですかね?最後にこれのお値段はご相談できないですかね?」

不動産屋さん「値下げしたばかりだからね。どうなるかな〜最初は500万の売り値で出ていた物件だからやってみないとわからないな〜

私「なるほどなるほど。」

不動産屋さん「とりあえず現地見てみない?」

私「そうですね。見てみないとわからないですからね。」

という事でその週の週末に現地を見に行く事になりました。

また明日に続きます。

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今日、無事に新規取得物件の決済も終わりましたので書いていきます。

まず物件を買えたきっかけですが、私は昨年一年間、競売物件を主に見ていましたが一件も物件を買えませんでした。

前にも書きましたが3件入札し、落札は0でした。

実はその時点で不動産投資に戦意を失いかけていました

しかし、私を変えたのが加藤ひろゆき氏の「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
」です。

彼のやり方は投資家はもちろん、一般のエンドユーザーも買わない一般流行物件(価格の安い物)にさらに安い指値を入れて買っていく方法でした

ああなるほどと思いながら、即行動しました。

投資用アパートやマンション、戸建、一戸売りの区分、古家付き土地と片っ端から一般に流行している物件を探し価格交渉をしはじめました。

そして、昨年の暮れにネットに載っていた「古家付き土地」に目が止まり早速不動産屋さんに問い合わせました。

以下私と不動産屋さんとの会話

私「インターネットでこの物件みたのですが…」

不動産屋さん「ああ、その物件ね。結構問い合わせはあるんだけどね〜。まだ売れてないよ」

私「とりあえず、図面FAXしてもらう事できますか?」

不動産屋さん「いいよ、じゃあ番号は何番?」

それで届いた図面がこれでした。












ちょっと見づらいですかね。

また明日に続きます。

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