カテゴリ: リフォーム

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■今日も水戸にて仕事してます。


 テナントが、ものすごい勢いで決まりそうな予感。


 今までで一番、家賃収入が伸びそうな月になってます。


 もう少しで、家賃収入だけで月収100万が見えてきました。


 ちなみに返済が家賃収入から比較して少ないのと

 超高利回りの物件ばかりなので

 こんな状態で運営出来る事はありがたいです。



■さて、昨日の記事ですが、

 過去最高くらいに反響がありました。


 それでは、昨日の続きなのですが、

 今日は、その業者が朝から物件見に来てました。

 
 こっちは出るとこ出ようか!という気持ちで現場に行ったのですが、

 その業者さん、あっさり非を認めてました。


 それで、防水工事をやり直すことを、その場で受けたわけです。

 (もちろん、無料です)


 という訳で、結構、おもしろくない(?)

 話の終わり方なのですが、

 今回、わかったのが

 「安いだけの会社は危険…」

 ということです。


 ま〜だいたいこれは分かっていたのですが、

 とくに防水や塗装といった、

 「失敗したら建物にダメージがありそうな工事」

 はリスクがもろに来てしまいますね。


 建物自体も古く、大規模修繕が必要な場合は、

 とくにそう思います。


 投資家や大家的には、安ければ安いほど良いのですが、

 そういう箇所の工事は、

 工事終了後に大家自らがチェックする…くらいのことでちょうど良いと思います。


 それで、不備がもしあるようなら、大変な事態になる前に業者に文句を言えば良い訳です。


 あとは、そういう危険な業者情報は、

 公では言えませんが、地域の大家さん仲間では情報の共有が必要だと思います。


 そういう訳で、昨日の話の続きと

 悪徳業者の情報共有化のお話でした。


 ちなみに、私の交流会でも、

 地域の大家さん仲間の飲み会などでも、

 今後はぜひそういうブラック業者の情報共有は必要だと思いますし、

 良い業者の情報共有も、もちろん必要だと思います。




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■今日は水戸で引っ越し準備をしながら、

 猛烈に仕事。。。


 実は、この2日で家賃を回収したり、

 テナントの仮申し込みをもらったりと、

 めちゃくちゃ仕事してます。


 これだけで、月収が数十万単位でアップしたり(家賃収入です)

 実際に家賃を回収して、現金で10万くらい貰ったり…と

 かなりリッチになってます。 笑


 やっぱり、早く水戸に帰りたいので、

 帰れる環境になってほしいです。



■さてそんな中、悪いことあったんですね。


 それは、この大地震でテナントの屋上にある給水タンクが壊れてしまい、

 水が噴き出してました。


 それで、噴き出した水が屋上に溜まっていたのですが、

 それが、屋上防水の施工不良により建物内に入っていたのです。


 防水が浮いてしまっている写真

 ⇒ http://mitoooya.com/archives/52138806.html


 これを見て、なにが施工不良化と言いますと、

 防水が下地に密着していないので、簡単に破れます。


 で、今回、給水が壊れて、水がたまったので、

 この弱くなっているところが破れて雨漏りがしてしまったんですね。


 おかげで、私の事務所は水浸しです。

 ⇒ http://mitoooya.com/archives/52138818.html

 
 (被害総額で100万円単位です。。。)


 これで、水浸しになるのが2回目なのですが、

 この業者とのやりとりが、結構すごいのでメルマガに書いてしまいます。


 というのも、私が


 「また施工不良でしょう」


 という電話をしたのですが、


 「地震があったので、破れたのでしょう、

  裁判でもなんでも起こして良いですよ」


 なんて言っているんですね。


 震災があった場合、結構な確率で震災のせいになり、

 業者責任が問われないみたいなのです。


 テナント系の物件は、地震保険に入れないので、

 この辺の修繕費は大家もちになります。


 過去判例などから、かなり強気にこの業者は出ているのですが、

 実際に現場を見ると明らかな手抜き工事の施工不良なのですね。


 という訳で、明日、その悪徳業者と会うのですが、

 どういう対応をしてくるのか?なと観察してます。


 しかも、震災があってからは、明らかな施工不良をしているのに、

 裁判されても絶対負けない…という自信からか、

 かなり強気に出ているので、企業としての姿勢を疑います。


 ちなみに、この業者は関東では

 「大家さん専門」

 というものを謳い文句に営業している業者なので、

 皆さんも注意してください。


 実名の公表はさけますが、実際にお会いしたら、皆さんに教えますね。



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■昨日から、新宿に来ていまして、今日も新宿にいます。


新宿の漫画喫茶から、メルマガの配信です。 笑


それで、昨日。1000MANプログラムで稼いでいる人の飲み会を

川島さんが開いてくれたので、参加してきました。


そこで、ま〜色々といいお話を聞いてきたのですが、

やっぱり、業界のトップの方から直接お話を聞けたのは大きいです。


やっぱり、学ぶには、その業界のトップに学ぶということは、

かなり大きいですね。


ちなみに、場所はヒルトンホテルでした。


ブログに写真を載せておきました。
(あまり写真撮らなかったので、1枚だけですが…汗)

⇒ http://mitoooya.com/archives/52068557.html 


それから、ヤフオクの達人、船原徹雄さんともお会いしました。


彼は、私と同い年で、ヤフオクでめちゃくちゃ稼いでいます。


たしか、最近、本も出版しているヤフオク界のリーディングと言える存在でしょう。



■とま〜色々と人脈が広がりつつあるのですが、

今日は、不動産のお話をひとつ。


ま〜改めてではないのですが、私の不動産投資のスタンスのお話。


私の場合は、たぶん他でもなかなか無い様な高利回りで物件を買っております。


そこでそんな私が見て、推奨できる投資スタンスのお話。


これは、ただ単に高利回りで買うというレベルではなく、

(高利回りだけなら田舎の物件を買えばすぐ高利回りなので)

「買った瞬間に他の人がもっと高い値段で買うであろう物件を買う」

ということを、推奨したいです。


つまり、買ったときに転売しても利益が出る物件。


これは、どういうことかと言うと、どの地域でも相場の利回りがあると思いますが、

必然的に相場の利回りよりも高利回りになるわけです。


全国の需要があるエリアであれば、不動産投資をするのに問題はないと思いますが、

「とにかく相場よりも物を安く買う(仕入れる)」

こうすることが一番のリスクヘッジにもなりますし、

私が一番、推奨したい投資スタイルだと思います。


ちなみに、フルローンでがんがん物件を増やす手法が最近は流行っていますが、

私はオススメしません。


なぜなら…明日に続きます。





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■さてさて、今日も色々と大家的な、お仕事に勤しんでおりました。

今日の仕事一覧(ほぼ業者さん)

貯水槽の清掃(業者さん)
テナント内、冷蔵庫の撤去(業者さん)
トイレの改装(業者さん)
見積もりのため業者さん面談(私)
滞納者から内容証明郵便が戻る。笑(私)

と、ま〜こんな感じです。

大変な仕事は、ほぼ業者さんに任せております。

が、最後の内容証明が戻る…
は、結構大変な事態です。 (汗)

ま〜管理会社さんとのお話では、
今後は弁護士を交えて、追い出しの方向で動くそうです。

それから、ソシアルビルのトイレを壊した画像を
ブログに張っておきます。

和式のトイレから洋式に変える工事で、
和式のトイレをぶっ壊しております。



10-03-06_001
























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■今日は、自宅として使っていたマンションのリフォーム打ち合わせなどを
行っていました。

大工さんへの直発注で、
(水戸一安い大工さんです)
超激安で仕上げられると読んでいます。

ちなみに、このマンションですが、
現在の床がカーペットだったりします。

カーペットは、ダニが繁殖しやすく
(実際、私が住んでいましたが、ダニは居たと思います)
何よりも見た目が悪いです。

そんなわけで、今回はフローリングにしようと思っています。



■それから、何回かフローリングへの変更の見積もりを、
私は取っていますが、
フローリングと、クッションフロアー仕上げの差は、
下地が、ある程度整っていて、張るだけの状態だと、
クッションフロアーが安いのですが、
下地から調整して、仕上げる場合だと断然フローリングの施工が安いです。

下地から調整する場合というには、

和室 ⇒ 洋室
カーペット(下地が平らで無い場合) ⇒ 洋室

というケースです。

和室 ⇒ 洋室のケースですと、
畳の分、厚みが無いので、その分の床を上げなければいけません。

それで、フローリングの場合だと、
床を上げてフローリングを張って終わりなのですが、
クッションフロアーの場合だと、
床をあげた上で下地を作り
その後でクッションフロアーを張るので、高くなってしまうのです。

ちなみに、たぶん材料自体はそんなに大きく変わらないのですが、
工程が増えるので、人件費が多く掛かってしまうという事なのです。

一人で分離発注をすると、安く収まるのですが、
どう工事すれば安くなるか?という
工程を知っていると、さらにリフォームは安くする事が出来ます。

これは、どうすれば身に付くか?というと、
大工さんや職人さんに聞くと身に付きます。

また、分離発注は、どの職人さんがどの順番で入るのか?
という事も大事で、
その辺もよくヒアリングしながらやるとスムーズに進みます。

今日は、リフォームの打ち合わせをしていたので、
分離発注の注意点を少し書いてみました。


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a


↑このキッチンと、水洗蛇口を交換しました。


aa


↑キッチンの交換は、この汚水が流れるパイプを外すだけ…
ものすごく簡単です。


aaa


↑ちょっとだけ動かしました。


s


↑キッチンを撤去しました。


ss


↑暇だったので少しだけ古いキッチンを解体(水戸大家施工)


d


↑細かくして、持って帰りました。


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↑これからさらに細かく砕きましたよ^^


dd


↑水洗蛇口の付け根部分に、水が漏れないように施工(名称は不明)
この辺はプロに任せるべき仕事です。



…肝心の新しいキッチンを入れたところの写真を撮り忘れました^^;

ドンマイですね…



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■今日は大家仲間のTAKAHIROさんの新規購入物件のリフォームを手伝ってきました。

私と、知り合いの設備屋さんと二人で行き、
キッチンと、水洗蛇口一式の交換(ほぼ設備屋さん施工)をしてきました。

私は、ほぼお茶を飲んでいただけ(笑)ですが、
設備屋さんの仕事を見ているだけで、かなり勉強になりましたね〜

やはり、リフォームは素人がやって良い所と、
玄人に任せるべき所がある事を、改めて痛感しました。

例えば、水洗蛇口を設備屋さんが元から全部交換していたのですが、
締めすぎてもだめ、締めなさ過ぎてもだめ…
というお話をしていました。

これって、プロの感覚、職人さんの感覚が求められるわけで、
昨日、今日、DIYの本を読んで、聞きかじった知識の人間がやる物ではないですね。

しかも、蛇口部分は、入居者が入居して、いざ使ってみたら水が漏水してきた…
なんて事になると、早期退去にならなくても、良い気持ちはしないでしょう。

ですから、プロに任せる所と、自分達でセルフリフォームが出来る部分とは、
明確に分ける必要性があるな〜
と思った次第です。



■それから、職人さんの仕事を見ていると、
結構、自分達でもできる事ってある事に気づかされました。

例えば、キッチンの交換ですが、今日見ていたらもの凄く簡単なんです。

リフォームに関して、職人さんに全て任せてしまう事も時間が無いと仕方ないですが、
見学できる機会があれば、コミュニケーションもとれますし、
仕事も見れますので、積極的に工事現場に足を運ぶ事をオススメします。

それで、色々とお話しする上で、素人が手を出して良い部分をヒヤリングし、
その部分を、時間が取れる範囲で積極的にリフォームしていく
という姿勢で、セルフリフォームのスタンスは良いのかな、と思います。

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■昨日は、会社が休みだったので1日不動産に関わっていました。


昼間はアパートの塗装


塗装前↓

1


塗装後↓

2



夕方からは、少し離れた所にある物件の見学に行きました。


この物件があるところは、ブログ仲間のトミーさんが住んでいる所です。


トミーさんもお誘いし、イケ面店長と3人で、物件見学→夕飯という流れで、色々とお話をしました。


その後は、彼の物件(利回り25%、満室)も見学させてもらい、有意義な1日になりました。



■ちなみに、人の物件を見学する事って凄くためになりますね。


先日もタニアさんの物件を拝見させていただきましたが、物件を見て買値を聞いて、という作業をしていくと、【 どんな考えでその物件を買ったのか? 】というところまで分かる気がします。


どこで情報をもらって、どんな経緯で買ったのか?

買ってからの苦労した事。

これからの問題点。

の3点も聞いておくと、なおプラスになると思います。


まだ物件持っていない人で、投資家の物件見学ができる人はぜひ見学を申し込んでみる事をオススメします。


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証拠写真↓

untitled



春の珍事でしょうか…^^;






さて、今日はアパートの塗装と不動産屋さんに訪問して作戦会議をしてきました。


まずはアパートの塗装ですが、


こんな感じの階段を↓

2



こんな風に塗ってました。↓

1



あっ!塗り上がった写真は取り忘れです(^^ゞ


星輝さん曰く


「これくらいならまだ塗らなくても全然大丈夫」


らしいですが、(実は私もそう思います)塗装はたまにやると、ストレス解消になったりします。


なによりキレイになった自分の物件を見るのは良いですよ(^^♪








それと、今日は不動産屋さんに訪問して、売り物件の作成をしています。


これは超ハイレベルな裏ワザなんですが、色々と今は調査の段階です。


この作戦も、今までの不動産本に書かれていないような内容です。


上手くいくと、今後は私の物件仕入れの肝になるかもしれません。


または、皆さんにメルマガ物件情報でご紹介している情報源になるかもしれません。


例えるなら

「上流で物件を抑える」

って皆さん言いますが


この方法は

「上流の上で、流す物件を自分で作ってしまう…」

という方法です。


文面を見ると、ちょっとワクワクしませんか? 笑


私はワクワクしています^^


一つ言える事は、今までの不動産投資本に書かれている方法は、皆やっているのでライバルが多いって事です。


ライバルが少ないところなら、絶対的有利に事が運びます。



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昨日の記事にしたユニットバス専用塗料ですが

塗装屋さんに勧められ、塗料屋さんに存在することを確認して、記事にしましたが…

なんと、最近になって製造中止になってしまったようです^^;

塗料屋さんが「あるよ」って電話で言っていたので、絶対売っていると思っていたんですが…

期待させてしまって申し訳ないです。
(2006年のカタログには載っていましたので、最近、製造中止になったようです。)


代用品としては、たろうさんの様にラッカーのスプレーでごまかすという方法と

もう少し耐久性のある、車の塗料を勧められました。

少し検討します。


しかし、ユニットバス専用塗料が製造中止とは残念でした…

私の考えでは、これを強力な武器として今後は使っていこうと考えていましたので…^^;


ちなみに、今、塗装する塗料はあるにはあるそうですが、全て焼き付けをする塗装らしく、自然乾燥させてOKな物は製造中止になったものだけだそうです。

焼き付け塗装は特種な器具と技術が必要で、素人には無理です^^;

業者さんに頼むと超高いと思います…


この製造中止になった塗料について、塗料屋さんは

「塗料メーカーも数は出ないし、剥がれてばかりで苦情ばかりの塗料はワリに合わない」

って言ってました^^;

うん。たしかにお湯に浸かりっぱなしの所ですからね。

剥がれますわー

それは…

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BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
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に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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に掲載されました。
朝日新聞

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
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実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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