カテゴリ: 競売

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■2回目のホリエモン動画見ました。

今回のホリエモン動画の企画は、10日までなんですが、
何回かに分けて配信されるようです。

それで、今回は2回目の動画が配信されたのですが、
これも非常に良い事言ってます。

どんな商売をどんな基準で選んで始めれば、
失敗しないのか?という事ですね。

2回目の動画ダウンロードページも一新されてます。

こちらから、全10分の内、1分間だけがクリックすれば見れます。

⇒ http://mitoooya.jp/hori2.html


■さてさて、競売のお話。

先日、めちゃくちゃ凄い物件が水戸で競売に出されてました。

この記事です。

⇒ http://mitoooya.com/archives/52017636.html

利回り250%(売却基準価格で落札だと)の
ソシアルビル、それも水戸を代表するようなビルです。

立地も繁華街の中心にあり、
入居率も、(部屋数忘れましたが…)1室しか空きが無い…

という、(この価格で落札できれば)化け物のような
物件です。

この物件の記事を書いて、
読者さんから

「入札するのですか?」

なんて、メールまで頂きました… 笑


■それで、どうなったかというと、
一応、私の方で、融資付けしてみました。

金融機関名は秘密ですが、
私の入札予定額だと、融資OKでました。
(オーバーローンで、諸費用まで全部含む)

でも、ま〜色々と情報が入ってきまして、
私の予定額では、落札しない事が判明…

という訳で、私の場合、ソシアルビルでも融資付きますし、
実際、億近い金額を提示しているのですが、
それでも融資が付くという事が判明しました。

ま〜だからと言って、物件買うかどうかは不明ですが、
(というか、よほど良い物件じゃないと買いません)
この物件は、私は買えない訳です。

ちょっと残念ですが、
ま〜記事に書いている時点で、
ライバルがめちゃくちゃ増えてしまっているので(笑)
今度からは、自分が欲しい物件は書きません。 (笑)

ちなみに、昨日が入札期限だったりします。

う〜んちょっと悔しいです。

久しぶりに欲しい物件だったので…


■ちなみに今日の記事の物件を1億で落札、フルローンで買えると、
月収が300万くらい増えます。
(もちろん返済して手残りで、です)

しかも全額借入ですからね…

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■さてさて、今日も缶詰状態で執筆中…

気晴らしに、無料レポートの音声とか聞いたり、
石原さんの本のおまけを聞いたりしていました。

音声教材って(今日聞いたのは、おまけと無料の物ですが…)
耳から聞いていると、手は動くので、
事務作業とかだと、良いBGMになりますね。

そんな、毎日を過ごしております。

それから、ブログランキングですが、
いつの間にか、ブッチギリで1位になってます。

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■さて、話は変わって、競売物件のお話。

今日も激安の物件情報を見つけました。

水戸地方裁判所 平成21年(ケ)第721号です。

これです。

⇒ http://k81.jp/search/detail.php?mode=5&id=55782&price%5B1%5D=1

借地の一軒家なんですが、
買い受け可能価格で36万9600円、売却基準価格で46万2000円
どう考えても、めちゃくちゃ安い金額です。

ただ、3点セットをよく読むと、

「地代滞納中で、これ以上の滞納があると、
 訴訟も検討する…」

という、地主さんのお話が載っております。

こういうケースは、訴訟に移行しているかどうかが鍵で、
あくまでも、3点セット時の意見が載っていますので、
今は訴訟になっている可能性が高いです。

この辺を上手くしらべて入札すると、
良いのですが、どうするかというと、
土地の謄本を上げて、地主さんと話をする…
とう方法が良いかと思います。

ただ、こういうケースだと、
地主さんもナーバスになっている可能性もあり、
ちょっと前に、競売がらみで、殺人事件もあったばかりなので、
強気で乗り込んだりしない方が良いです。

ま〜競売も安く買えて良いのですが、
人と交渉していく中で、
その交渉する相手がどんな人なのか?
わからない点が怖いんですね。

一般の媒介取引ですと、
この交渉を不動産屋さんを挟んで出来るので、
物件を買う人、本人はリスクの軽減になるのですが…

自分で交渉してみるスキルがある人は、
こういう物件もありかと思いますが、
くれぐれもこの記事を見て、無理をしないようにしてください。

ただ、相場よりもめちゃくちゃ安いですし、
訴訟がどこまで行っているのか?
裏を取る人も少ないでしょうから、
こういう物件は、美味しくなる可能性もある訳です。


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■さてさて、昨日の記事に書いた、
「利回り200%ソシアルビル」
ですが、
今日、不動産屋さんとお話していて、
「あの値段だったら、凄い事になりますよね〜」
って事で意見が一致しました。

ま〜それはそうなんですが、
事実上は、ソシアルビルを買う場合、
「融資が付かない」
「運営が大変」
の2点が挙げられます。


■融資が付かない…
という点に関しては、
都銀はもちろんの事、地銀も全滅…

ま〜普通の金融機関だと普通に貸さないのが、
ソシアルビルな訳です。

つまり買い手がいないからこそ、
利回りが高くなる訳ですが、
そういう物件を自分が買った場合は、
「売る事を考慮に入れない」
つまり、純粋に賃料収入で儲けるしかない訳です。


■それから、運営が大変なのもソシアルビルの要素の一つ。

例えば、家賃回収ですが、
それはもうスナック、キャバクラの経営者は
一筋縄ではいかない人もいる訳です。

では、どうするのか?ですが、
これは、保証会社加入を必須で、入居させます。

あとは、何かあれば保証会社に滞納保証、
追い出しまでやらせる訳ですが、
この場合のリスクは、保証会社の倒産に限定されます。

というのが、ソシアルビルの運営のお話なんですが、
ま〜実際に自分で運営してみると、
色々とある訳で(汗)
そんな事も含めて、利回り計算して入札してみると
おもしろい物件かな〜なんて思いますよね。


■ちなみに、私も明日、
(ダメ元で)
金融機関に行ってきます。 笑

たぶん、「ダメ!!」
って強く断られると思いますが、
一応、記事でお答えします。

(通っちゃったら入札しますよ。 笑)


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■さてさて,今日は競売情報を見ていて、
思わず吹いてしまいました。

なんでかと言うと、超一等地にある水戸を代表するビルが、
競売に出ています…

これは、以前から売りに出ていたのですが、
融資が付かずに流れている物件で、
(買い付けは多数入ったそうです…噂に聞きました)
キャバクラがたくさん入っているソシアルビルです。

現況は一部屋空きだったと思います。

それで、基準価格での落札予想利回りが
たぶん、200%くらいでしょうか…

しかも現況の状態で、かなり入居率が良い物件で、
ほぼ200%が、物件を購入した時点から回ってしまいます。

それで、今日は何でこんな素敵な物件の話を書いたかと言うと、
絶対に多数札が入って、
価格が上がってしまうであろう物件ですし、
私は買いたい(札を入れたい)ですが、
たぶん、融資が付きません。

ま〜利回り50%くらいで落とせれば、
めちゃくちゃおいしい物件ですが、
それでも1億くらいは用意しないとダメだと思います。

ちなみに、基準価格が2千2百万くらいで、
普通に売買で出されていた時は2億くらいで
多数の買い付けが入った物件です。

しかし、なんでこんなに安い値付けなんでしょう?

場所や建物は最高なので、
現金がある人だったら、入札してみるといいかもしれませんね。

ま〜ソシアルは、それなりのリスクはあるでしょうが、
それを勘案しても、(落札額次第ですが)
めちゃくちゃ良い物件なのは間違いないです。

ちなみに競売のBIT
(ページが新しくなってます)
⇒ http://bit.sikkou.jp/

で、水戸地方裁判所の
平成21年(ケ)第701号
を探してみてください。

物件はそれです。




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■ 競売で殺人事件があった事、ご存知ですか?
これは、最近のニュースで取り上げられていたのですが、

⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100425-00000035-jij-soci

競売物件に居座っていた占有者が、
立ち退き交渉をしていた不動産業者を
殺害してしまった事件です。

過去に、藤山勇司さんも、競売で落札した物件の占有者に
怪我をさせられた…
という事を、書籍で書いていらっしゃいますが、
競売の占有者も人間ですので、
本に書いてある通りの行動をとるとは限らない…
という事が言える事例だと思います。

最近は、競売が物凄いブームで、
素人さんも簡単に入札、強制執行まで出来るように
法整備がなされていますが、
こういった、途中の段階での交渉ごとは、
その道のプロでも、こういった事件になるケースもあるので、
「なんでも簡単に出来ると思わない事」
が大事だと思うのです。

物事は、まず最悪のシュミレーションをして、
そこから調査をして、どれだけ最良にもっていけるか?
が大事であり、
過信やおごりといった
「心の緩み」
が人間の一番の敵だと思うからです。


■で、今回のケースから考えられる事は、
競売の占有者との交渉は、
必ず経験があるプロと行うと言う事と、
そういった方がいないようならば、
多少高くつくかもしれませんが、
法的に淡々と処理する事が大事だと思います。

最近は、本当にプロの方々と
同じくらいの情報が素人でも手に入れられるので、
「競売は簡単」
という意識が出てきていますが、
それは慎重に慎重を期した上での事なので、
まずは勉強をして、
その上で、それ相応の対応を取りながら…
進めてみてください。



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■さて昨日は、素晴らしい数字の競売物件があるという
お話をしました。

昨日の記事
⇒ http://mitoooya.com/archives/52002169.html

どんな物件かというと、
築浅のRC造で、現況利回り30%、
30年でフルローンを組んでも返済比率が16%という脅威の数字!

しかも、1回目の期間入札、特別売却と落札者がいなく、
流れてしまっているという物件です。

こんな物件が落札者がいないという事は、
「何かある物件」
なんですね。。

何があるのかと言うと、接道に問題があるようなんです。

まず、接道している部分の土地は、持ち分が半分の2分の1しかありません。

それから、3点セットを読み込んでみると、
どうもその接道している土地の上には、建物が建っているようなのです。

しかも、その建物には抵当権がついておらず、
「売却外建物有り」
と書かれています…

という事は、この物件を買っても、この売却外建物は壊す事が出来ないし、
自分の物にもなりません。

それで、今は現況がどうやって通行しているか?というと、
その建物が建っている土地の隣の土地を通行しているようなのです。

これは、親族の土地なのか、破産者の持ち物で、
抵当権を付けなかった物なのかわかりませんが、
いずれにしても、競売落札者は使う事が出来ないでしょう。

今まで見てきた競売物件で、
このようなケースだと、「かなりもめる」
事が多々あります。

いくら競売が安く買えるから…
と言っても、
「問題を解決できない物件」
の落札だけは、気をつけた方が良いと思います。


■ちなみに、読者さんから質問が来ていますね。

〜読者さんの質問〜

はじめまして
投資についてお聞きしたいのですが

物件的に、中古戸建て物件は、投資としては、
あまり良くないのでしょうか?

何かアドバイスありましたら
教えてください。

〜ここまで〜

長くなるので、回答は次回に…

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■最近は、あまり物件を買う気が無いので、
物件情報を見てなかったのですが、今日は久々に、BITを見てみると、
何とも言えない物件が出ていました。

ちなみにBITは有名なので、今さら説明する事も無いかと思いますが、
初心者の方に簡単に説明しますと、
このサイトで競売の3点セットと言われる資料がダウンロードできます。

競売物件情報のサイトです。

BIT
⇒ http://bit.sikkou.jp/


■それで、その物件なのですが、
水戸地方裁判所、(ケ)事件番号第570号です。

簡単な物件の概要を書きますと、
売却基準価格33,759,000円、
買い受け可能価格27,007,200円

つまり、買う受け可能価格の27,007,200円から落札可能な物件です。

用途地域が近商で、RC造の平成9年築です。

それで、ファミリー向けの間取りが全15部屋あり、
14室が賃貸中…つまりほぼ満室で、月の賃料収入が67.6万円になります。

ざっくり、2700万円で落札した事を考えると、利回り30%、
しかも1部屋空室での利回りです。

それで、RC造、築約11年なので、30年ローンが引けると考えると、
月々の返済額が約11万円(2700万借入、30年返済、金利3%)

単純に現況で67万円入ってきて、月々11万返済なら、
手元に56万円残る計算です。
(返済比率16%です…)

ここまで書くと、めちゃくちゃ良い物件なのですが、
この物件、1回落札者がいなくて、減額になっています。

特別売却も買う人がいなかった物件です。

なぜなのか?

次回に続きます。


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競売についてのメリット、デメリットや、現地調査、入札価格など、
競売についての大まかな流れやポイントは抑えられた無料レポートです。


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『競売の裏技!!! 『ほしい不動産を競売で勝ち取る方法』』

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※お知らせ

メルマガ限定築浅RCですが、
本日までの買い付けで、申し込みを終了すると聞いておりました。

しかし、債権者に動きがあり、
『今年度中に納得のいく金額で融資付けが出来た方』
に売却する方向になったようです。

いずれにしても、売主と債権者事情により、
相当売り急いでいる事はたしかです。

また、相当な額の債権放棄も覚悟して、
売却に当たっているようで、(詳しくは担当者に聞いてください)
なんとか、今年中に売却したい意向だそうです。

物件の詳しい詳細はこちら
⇒ http://blog.livedoor.jp/bb8888apaman/archives/949188.html



■それから、ブログランキングのお話を1つ。

本日、『おきてがみ』なるツールを設置しました。

これは、登録者同士が、コメントを残す事なく、
応援した証拠が残る『クリック解析』が搭載されたツールです。

つまり、ブログランキングを応援した事が証拠として残るツールです。

ブログランキングに参加されている方で、
応援しあって、ランキングを上げたい方は、
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詳しい『おきてがみ』の解説はこちらになります。
⇒ http://mailzou.com/get.php?R=28625&M=16126&PR=3715

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■さてさて、今日は読者さんより、
『競売』についてご質問があります。

以下、読者さんの質問

〜ここから〜

CDの中で藤山勇司さん著”
サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣”を
繰り返し本がぼろぼろになるまで読まれたと言っておられたので、
私も読み返してみました。
そこで競売のことが書かれており、水戸大家様もブログで
これから競売でたくさん物件が出てくると書かれていたので、
最近競売のほうもネットでチェックしています。
本の中では初心者が参加する場合まともな短期賃借人が住んでいる
マンションが適していると書かれています。
競売は海外にいる私だけでなく、
他の人も部屋の内部を見ることができず、
物件明細書等でほとんどの事項を確認できますし、
まともな短期賃借人が住んでいる物件でしたらそのまま賃貸契約を
更新できて便利ではないかと思いました。

茨城の競売については水戸大家様は入札に
参加されたことはありますでしょうか。
また、もしお勧めの競売関係の本などがございましたら、
教えていただけると幸いです。

Nさま

〜ここまで〜

※CDとは、私が昨年末RIGとお二人と収録したCDです。

まずは、ご相談ありがとうございます。

ご質問の回答ですが、
まず、マンションを狙うのは、水戸のような
地方都市では、オススメできません。

というのも、これからの駅周辺のマンションの
活用と言いますか、需要と供給をみると、
将来的に苦戦する可能性は大だと思います。

それよりも、地方都市においては、
戸建て賃貸が狙い目だと感じております。

また、短期賃借人の素上に関しては、
現地に赴いて、実際に聞き込みなどをして確認し、
裏を取ってから入札すべきです。

最終的には、法的に処理は出来ますが、
面倒な事にわざわざ首を突っ込む事は無いと思います。

上手くやっている人は、破産者と折り合いを付けて、
そのまま住んでもらっている方法をとっている人もいます。
(鈴木ゆり子さんですね。難しい方法ですが…)



■それから、私は過去、3回入札しております。

しかし、いずれもおしい金額で落札に至っておりません^^;

また、オススメの競売の本は、
藤山さんの
兼業「大家さん」黒字経営マニュアル 「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則 JBシリーズ
になります。

これは、1〜10まで競売に関して
かなり詳しく書かれています。

競売以外にも、絶対に使えるノウハウだと思います。

ちなみに私は、同タイトルのDVDまで買っています。


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■メルマガがですが、『まぐまぐ』がメンテナンスのため、
7月1日〜3日まで完全に停止しています。

ですので、7月3日まで配信を停止中です。

次回の配信は7月4日になります。



■今日も、もの凄い利回りの物件を発見したので、ご報告します。

今回の物件は、競売物件で、水戸地裁 事件番号 平成20年(ケ)第708号 です。

物件はBITでお探し下さい。


この物件の概要ですが、

売却基準価格 19,700,000円
買い受け可能価格 15,760,000円


7階建、30戸(ほぼ2DK、一部違う部屋あり)

です。

ざっと、買受可能価格で割り戻すと(1部屋4万円で家賃計算、築20年以上ですから^^;)

なんと驚愕の利回り、『91.37%』になります。

写真はこちら↓

鹿嶋




■この価格で落札されることはないでしょうけど、それでも価格次第では優良物件になる可能性があります。

ちなみに、この物件を仮に新築したらどれくらいの利回りになるでしょう?

総延べ床面積、1672.72屐別鵤毅娃仰據

建築費坪80万だとして、506坪×80万=4億480万円

新築なので家賃を1部屋8万円だとして割り戻すと、利回り7.1%…

ちなみに、新築プレミアが乗っていますので、3〜5年後から家賃が急落します。 笑

新築って怖いですよね〜^^;

話が逸れましたが、この物件がいかに割安かがわかると思います。

ちなみに、私の落札予想価格は(物件を見ていない状態ですが)5000万〜6000万くらいではないでしょうか?

こういう価格の歪みを見つける時が一番おもしろいですね。

※知識、経験がない方は競売への参加はオススメできません。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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