カテゴリ: 融資

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■今日は、私主催の飲み会を都内で行っております。


たぶん、今頃、都内のどこかで飲んでいます。


今回は、参加者8名(私含めて9名)の少人数飲み会です。


少人数なので、参加者の方々、

一人ひとりと、じっくりお話出来るかな?と思っております。


今回、好評であれば、またやりたいと思います。



■さて、昨日の続きです。


「団体信用保険に加入できない場合、

 不動産投資物件への融資はしてもらえないのか?」


といった、読者さんからの質問を先日から解説しています。


今回は、専門家の小川武男さんにお話を聞いてみました。

http://mitoooya.jp/oga.html


では、昨日のお話で、

「地銀などのプロパー融資であれば、融資可能なところもあるが、
 
 スルガなどのパッケージ型アパートローンは、無理」

との事。


ここで、「プロパー融資であれば融資可能」との事なのですが、

ではそもそもプロパー融資ってなんでしょう?というお話を今日はします。



■じつは、銀行というところは、

融資をする際、何パターンかの融資の形態をとっています。


大きく分けると、次の3つで、


◯保証協会の保証付融資

保証協会というところが、保証人の代わりになる融資。

保証協会の負担分の割合が高く(80%とか)銀行のリスクが少ないので、

保証協会の審査に通った時点で銀行は融資をしたがる。


◯パッケージ型融資

住宅ローンや、新築アパートローンなど。

一部地銀で、中古アパートの商品もある。

銀行の基準にあった人、物、金が揃うと、すぐに審査がおりる。

あらかじめ決まった条件に当てはまるかを審査するパッケージ型商品。

住宅ローンなどは、保証協会付の商品がほとんどなので、融資が出やすく金利が安い。


◯プロパー融資

銀行が単体でリスクを負う融資商品。

ほぼ事業用のケースが多く、案件ごとに個別に審査される。

どちらかというと、経営者の資質や信用が融資の可否に影響しやすい。


という、3つです。


それで、3番目のプロパー融資が今回の相談者さんが融資を通せそうな融資形態な訳で、

アパートの中古物件への融資は、だいたいこれにあてはまる訳です。

ただ、銀行が単体でリスクを負う融資形態なので、

「人物」の評価が高くとられ、信用が大事になったりします。


つまり、融資してもらいたい銀行のプロパー融資を、

将来的に考えるのであれば、その銀行の定期預金をコツコツするなど、といった戦略も有効なのです。


それで、このプロパーで借りる場合、だいじな要素があるのですが…


長くなったので、明日に続きます。



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■アイフォン(なぜかカタカナ 笑)を昨日、買ってきました。


使い方が全く分からないのですが、なんだか可能性は感じております。

(全然、内容を理解しておりませんが…汗)


少し、いじり倒してみて、詳しい人に色々と聞いてみたいです。


と言っても、何を聞いていいのか?わからないレベルなのですが… 汗



■さて、昨日の続きです。


読者さんから

「具体的な金融機関の金利を教えてほしい」

という質問が来ております。


それで、私の回答ですが、

「一慨には回答できません」

とお返事しました。


昨日は、理由として、本人の年収の違いを挙げましたが、

他にも本人に関わる事として、


・不動産投資の経験の有無
(実績があるなら決算書の中身)

・不動産投資の知識

・経営者としての資質

・金融資産

・勤続先の会社の評価

・人脈

・信用情報の調査

などなど、多種多様な事柄を金融機関は見てきます。


それから、物件についても、


・キャッシュフローの計算

・担保価値

・空室が出た時のストレステスト

・金利上昇時のストレステスト

・実売価格との比較

・現況の家賃の妥当性


などなど、とにかく多方面から評価してきます。


そして最終的に、その金融機関独自の計算方法から、

物件と、個人の評価をされた上で、「金利」が決まるのです。


また、その時の金融機関の状況により、金利は当然に上下します。


先月、2%だった金利が2.5%になる事もありますし、

その逆もまた然りです。


という訳で、本当に一言で、「金利は○%」になります、とは、

言い切る事は難しい訳です。



■ただ、全く、「わかりません」だけでは、ここまで書いてきて

あまりにも不親切なので、

私が2008年の2月に借入をした、おおよその金利をお伝えしますと、


「4%以上」


になります。


ちなみに、この借り入れが初めての借り入れでして、

変動金利の15年、オーバーローンでした。


金融機関は、私の著書を読んで頂けると書いてあります。


年収は300万円以下です。


ご参考までに。



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■ 今日は読者さんの質問がきております。


― 以下、読者さんの質問 ―

DVDを見て教えていただきたい事があります

出来れば教えていただけないでしょうか

教えて戴きたいこと

融資について

初めて借りたとして(取引無し)

ザックリで結構ですが

○○信金様の金利
都銀・○○銀行の金利
○○銀行の金利

どの位か教えていただけますか

― ここまで ―
(伏字に関しては、DVDを見てください)

私は、販売中のDVDの中で水戸近郊の金融機関の融資の出しやすさと、

金利のお話をしています。


どういうお話かと言うと、


融資審査の厳しい金融機関の方が、金利が低くなる、というお話です。


それで、そのお話を見た読者さんから「具体的な金利を教えてほしい」という質問がきました。


これ、非常に難しく、一概に答えられない質問です。


なぜかと言うと、金利は様々な要因によって決まるからです。


例えば、今、これを読んでいるあなたが金融機関の融資担当者だとします。


窓口に「不動産投資をしたい」と言って、

年収300万の人と、年収1000万の人が来たとします。


では、同じ金利で2人に貸しますか?


当然に年収300万の人には高金利になり、年収1000万の人には低金利になります。


また、当然に年収300万の人には、審査が厳しく、

年収1000万の人には審査が優しくなる訳です。


それから、年収300万の人は1つの金融機関の審査しか通らないのに対して、

年収1000万の人は、3つの金融機関の審査に通るかもしれません。


そうすると金利は、合い見積もり状態になり、どんどん下がる訳です。


長くなったので明日に続きます。




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こんにちは。

水戸大家です。

今回は、クリスマス企画として
期間限定の情報が入ったので、ご案内します。




1200人以上の方が購入し不動産投資家のバイブル的存在となり、

多くの方を不動産取得へと導いた

「アパートローン必勝マニュアル」が、

クリスマス期間限定で特別映像付きで販売になります。





その特別映像とは、不動産投資ジャンボリー2009で

アパートローン必勝マニュアルの作者の小川さんが

「銀行を知り味方につけるには?」

というテーマで1時間に渡り話をしたものです。

この中で、小川さんは

「銀行員と仲良くなっても融資は受けられない」

と、語っています。

「銀行員と仲良くなるのは意味が無い。

銀行から信頼されなければ融資を受けることはできない」

と語り、どうすると銀行から信用される人間になれるのかを

融資を出していた立場で解説しています。






銀行が融資に厳しい今の時代だからこそ、

銀行から信用されるということが重要なファクターになってきます。

この貴重な話は、12月22日(火)の26時(12月23日午前2時)

までの期間限定での販売になるそうです。

このセミナー映像は、これまで公開されることのなかった映像です。

販売用ページで、映像の一部も見ることができます。

銀行から信用されて不動産を取得したい方必見です。

⇒ http://ad.zz.tc/mitoooya




との事です。

今日と明日の深夜2時までの期間限定なので、
ぜひチェックしてみる事をオススメします。


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■ お盆休みが明けて、かなり忙しく不動産関係に携わっています。

今日は、会社が終わって、司法書士の先生を訪問。

この前買ったテナントの2回目の融資実行のため、抵当権設定の書類を届けたのです。

ちなみに、今回は日本政策金融公庫を使っていまして、2段階の融資になっております。

流れとして

1、購入物件ではない自己所有の無担保物件に抵当権設定

2、半分だけ融資実行

3、決済

4、購入物件に抵当権設定

5、残り半分の融資実行

となっております。

今は、4番目の段階です。

ちなみに、なぜこんな面倒な事をするかと言うと、
日本政策金融公庫で物件を担保にお金を借りる場合、
所有権移転(決済)をしてから、
抵当権を設定して融資実行という流れになるからなのです。
(過去記事でも取り上げたお話ですが、再度復習も兼ねて書いてみました。)

ちなみに、そのあと、物件見学に往復5時間の長旅をして、只今帰宅です。

最近は、メルマガ&ブログの更新時間がずれていますが、忙しいので悪しからず…

今日も、かなり疲れたので、もう寝ます^^;


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■サラリーマンの仕事がお休みなので、プチ専業大家中です。

時間がある時こそ、上手く時間を使えなかったりします。

長期の休みの中で、感じています。



■お盆休みなんですが、不動産の話題には事欠きません。

情報を発信すると、情報が集まってくるとよく言われますが、
本当なんだと確信している次第です。

私の場合、毎日の愚直なまでの情報発信を
これからも続けていきたいと思います。




■さて、お盆休み中は情報発信ばかりでなく、情報のインプットもしております。

昨日の記事に書いた不動産系の本も何冊か読みましたが、
一番印象に残ったのは、違うジャンルの本ですね。

一番面白かったのが橘玲さんの
貧乏はお金持ち──「雇われない生き方」で格差社会を逆転する

です。

例えば、サラリーマン法人を作って、
サラリーマンでありながら会社と雇用契約ではなく
業務委託契約を結び、法人特有の性質を利用して節税するお話。

これは、サラリーマンなんですが、
法人化して法人の役員報酬と個人の所得控除を
上手く組合せるという事で成り立ちます。

ま〜雇っている会社が納得すれば…
という条件は付きますが、面白いお話です。

ちなみにサラリーマンとの兼業大家さんは、
何かしらヒントになります。

あとはある制度を利用して、年利0.37%で資金調達するお話。

例えば、本文中にも書いてありましたが、
1000万借りても(単利計算だと)
僅か年間37000円の利息しか、掛かりません。

こういう制度を知っていれば、
限りなくタダに近い利息で資金調達が出来てしまいます。

今の資本主義社会、情報化社会は知っていれば儲ける事
ができますが、知らないと1円も入ってきません。

ですから、何かを知っているだけでお金が増えていく…
そんな世の中である事は間違いないです。

そして、その情報の使い方も、もちろん大事な事には違いありません。


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■最初にお知らせです。
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本日で、山田里志さんの音声特典(約6000円相当)が終了です↓

http://mitoooya.com/archives/51856156.html




■さて、昨日の続きです。

私は、土地値の物件に対して、土地値以下になるような根拠を示し、
指値をしてみました。

それで、指値の方は、(美人)業者さんと、元付け業者さんの頑張りで、
なんとか通していただきました。

なぜ、こんな指値が通ったかというと、
業者さんとの人間関係が良好だった事が一番の理由だと思います。

人間関係は大切に…ですね。
(ちなみに美人担当者さん、彼氏募集中だそうです。)



■それからは、融資付けですが、
今回は政策金融公庫を使ってみました。

なぜ今回は、政策金融公庫にしたかというと、色々と有利な点が私にあった事と、
多くの著名な投資家が使っていたので私も使ってみたかった事、
それから一番大きな理由は、オーバーローンが引ける可能性がここしかなかった事
の3点です。




■まず、私に有利な点ですが、
私の場合、無担保の物件がいくつかあり、共同担保に入れる事で
政策金融公庫の融資を引き出しやすくなります。

それから、担保さえいれておけば、保証人が必要ありません。

つまり、物件に抵当権を付けられますが、
保証人を差し出してはいないのです。

それから、長期固定の低金利で借りられます。

私の場合、10年固定の金利2.3%で借りられました。

ちなみに、支払開始の通知を見て、ビックリしたのですが、
支払い開始の日付が10月からでした。

つまり、7月にお金を借りたのに、
7,8,9月はお金を返さなくて良いみたいです。

ちょっとビックリです。

それから、もう一つ利点として、『根抵当権』を設定できます。

根抵当権を設定すると、極度額と言う物が設定され、
次回の借り入れ時に極度額までの借り入れがスムーズにできます。

また、返済が進めば、極度額と残債に差額が出来ますが、
その差額が空き担保として利用できることも良い事です。



■それから、あと2つ理由を述べましたが、
2つ目の、著名な投資家が多数使っているから、という理由は
私も使ってみたかったからという単純な理由です。

もう一つの理由が、実は後から判明された事です。
オーバーローンが引ける可能性があるのが、ここしかなかったのです。

明日に続きます。


■ちなみにそんな政策金融公庫の事をもっと詳しくしりたいのなら、
著名な不動産投資家が作った日本政策金融レポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684

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■先日、日本政策金融公庫で融資が承認になったわけですが、
ちょっと今回は特殊な融資の形態になります。

と言うのも、2段階の融資…という形になります。

1回目は、私の所有する物件(すでに購入済みの物件)に担保設定し、
融資額の半分くらいを出してもらいます。

それで、手持ち資金と半分の融資金を合わせて決済し、
所有権移転後に、今回購入物件に担保設定し、残りの半分の融資を実行してもらいます。

なぜ、こういう形をとるか?と言いますと、
日本政策金融公庫は、所有権移転後でしか担保設定をしないからです。

私の場合、無担保の物件が結構あるので、
先に無担保の物件に担保設定して、半分くらいの融資実行という形をとりました。
(物件を決済できる現金は持ち合わせていなかったのです。)

他にもやり方はあると思いますが、
無担保の物件を持っている人は、日本政策金融公庫は有利に使えます。



■そういえば、不動産とは関係ないですが、総選挙を行うみたいですね。

連日、ニュースでやっていますが、与野党逆転もありえるとか…

それから、東国原知事は選挙に後ろ向きらしいです。

彼が出るのであれば、面白いな〜と個人的に思っていたのですが、
出ないのであれば、あまり関心が無くなりました。

というのも、東国原知事の本を数冊読みましたが、
良く勉強されているからです。

何事も、勉強したり、一生懸命取り組んでいる人は応援したくなりますよね。

反対に、何もやらずに、ただ漫然と過ごしている人とは、一緒に過ごしたくないです。

政治にあまり関心がないので、それくらいしか、見分ける事ができません。

もう少し、勉強してみたい分野ですね。

何事にも興味を持って取り組んでみると、思わぬ発見があったりしますから^^


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■新規物件の融資につてのお話を…

今回は、日本政策金融公庫にて、融資を受けています。

それで、私の場合、今までに某金融機関から融資をオーバーローンで受けており、
今回で2回目の融資になります。

今回の物件もオーバーローンになります。

ちなみに、今回は現金を入れる事も出来ましたが、
全て込みこみのオーバーローンにしました。

なぜ現金を入れられるのにオーバーローンにしたか?というと、
既存のローンの繰り上げ返済を優先させるためです。

既存のローンと、新規のローンで金利差が倍くらいあります^^;

ですから、オーバーローンを利用した借り換え…という形になりますね。

ちなみに金利差が倍くらい違うという事は、総支払額がかなり変わってきます。

例えば、1000万を金利2%、15年返済で借りた場合、
総支払額は、11,583,075円になります。

それが1000万円を、金利4%、15年返済で借りた場合、
総支払額は、13,314,312円になります。

実に、15年間で170万円くらい多く払う事になります。

ですから、私の考えとして、高い金利の借金は先にドンドン返しておこう
と思っています。



■ちなみに、日本政策金融公庫は政府系の金融機関なので、
形態が変わる事はあるかもしれませんが、すぐに倒産してしまう事は
民間の金融機関よりも少ないと思います。

しかも、根抵当権が設定できるので、
借り入れを返していくと、返した分が空き担保となり、
またその空き担保を利用して借り入れができるので良いですよね。

とま〜色々と利点はありますが、民間の金融機関とも良いお付き合いをしないと
なかなか事業の拡大は難しいですし、
欠点が全く無い訳ではないので、上手く民間金融機関と混ぜて使っていきたいと思います。



■ちなみに日本政策金融公庫の欠点ですが、

○超長期での借り入れが難しい。
(基本は10年まで、ケースによってはもう少し延ばすことも可能)
○基本的に決済後の担保設定になる。
(1度現金決済が必要)
○1憶とか、額が大きくなると無理…
(たしか4千ウン百万までとか…詳しい額は調べてみてください。)

と言った所ですね。

もっと詳しく知りたい場合はこちらがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


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■ここにきて、高利回りの情報がいくつか入ってきています。

最近メルマガで案内していた、
『利回り48%区分』
ですが、買い付けが複数入ったそうで、
買いたい意欲のある方が多いんだな〜と
今更ながら思わされました。

今日も、メルマガで高利回り物件を案内していますので、
どうぞご覧になってください。




■私事ですが、この前契約した物件の融資が承認されました。

条件等を少し書きますと、

融資申し込み先が日本政策金融公庫で、

借り入れが、物件価格プラス諸費用(固定資産税日割り含む)

返済期間10年の、10年固定

金利2,3%

です。

ちなみに、10年固定なのにかなり金利が安くなったのですが、
安くなった要因は、

開業して3年未満だった(2年と半年くらい)、

私が30歳未満だった

今月から、0.1%金利が下がった

という3つが重なったので、こんなに安い金利で借り入れができるそうです。

なんにしても、今回で5回目の決済に向けて、順調にきています。

今回の物件も凄いので、早く決済して、
物件概要を発表したいですね^^




■ちなみに何度もご案内していますが、日本政策金融公庫で融資を引きたいのなら

日本政策金融公庫のレポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


それから、吉川英一さんの
復刻!!『そして私は金持ちサラリーマンになった』
も、公庫の申し込み書(実際に提出した物)が添付されているので
参考になります↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=28881


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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