カテゴリ: 物件調査

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■今日は、メルマガ限定で公開している物件の写真を撮ってきました。

この物件は昨日からメルマガで公開していますが、
銀行の債権放棄が絡んだ任意売却の案件でして、
世の中に公開している媒体としては、
私のメルマガのみという、非常に秘匿性の高い案件です。

なぜ、公開しないのか?というと、
物件自体のポテンシャルが高く、公開しなくても売れてしまう物件だからです。

ちなみに、メルマガでは書いていますが、
簡単に物件の概要を書かせていただくと、
築3年〜4年のRCで年間の稼働率が97%とか、
しかもJRの駅近くで、デザイナーズマンションなんです。

しかも、ガンガン色々やって無理やり稼働率を出している物件ではなく、
オーナーさんは何もやっていなくて高稼働率の物件だそうです。

価格は入札制という事で、たぶん期限を区切って最高値の人が落札者…
という展開になりそうです。



■というわけで、早速その物件の写真を公開しています。



物件1:コンクリート打ちっぱなしの築浅RC
44241





















物件2:ショッピングモール目の前、駅徒歩4分くらい築浅RC
212











コンクリート打ちっぱなしの外観の物件と、
お隣が見えない作りになっているベランダのある物件です。

ちなみにどちらも1Rではなく、
結構、今風な間取りになっていた気がします。

ま〜築3年なので、その辺はそうですよね。

これが、たぶん返済比率で40%を切るくらいの値段で落ち着くのではないか?
と、勝手に落札予想をしています。

ま〜なんにしても、立地、建物のグレードだけで当分満室経営が出来そうな物件ですね。

一番の問題はファイナンスで、融資を引けた人が
こんな良い物件を、債権放棄をさせた割引価格で買えるのは羨ましい限りです。



■さてさて、明日は東京に少しだけ行く予定です。

超有名人にお会いして来ます。

今から楽しみで仕方ありません(^^♪


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■今日もメルマガに面白い物件を載せております。

かなりマニアな物件です。
(利回り50%超え)



■さて、今日は売り物件を見つつ、物件の客付け依頼をしてきました。

今日見て来た物件もマニアな物件です。

最近は、マニアな物件でないと、見ても面白く無くなってきています…笑

たぶん、私の見ている物件は、普通の人が見ると、ドン引きする物ばかりです。

でもそんな中に、確率は低いですが、面白い物が紛れているのも確かだと思います。

どんな物件でも、しらみ潰しに見て行く事が大事ですよね。

不動産で素人が成功するには、
物件を見る絶対数を増やす事が一番の近道だと思います。



■さて、その物件見学のあと、賃貸の仲介業社さん訪問です。

狙いは、今、私はテナントの募集をしていますが、
テナントの募集専門のフリーペーパーを発行している会社が、
今回訪問した会社だったりします。

このフリーペーパーに私の物件を載せて、
一気に反響を得ようという作戦ですね。

ちなみに、新規購入の空きテナントに関しては、
まだ思うような募集が出来ていないのが現状なので、
もう少し募集に力を入れていこうと思っております。

目指せ利回り40%超えですね^^



■そういえば、今、募集中の飲み会
『第7回水戸大家の会』
ですが、お店が決まりました。
(参加者の方々には追ってメール致します)

今回は今までで一番お洒落なお店になると思います。

参加者の皆様よろしくお願いします。


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■ お盆休みが明けて、かなり忙しく不動産関係に携わっています。

今日は、会社が終わって、司法書士の先生を訪問。

この前買ったテナントの2回目の融資実行のため、抵当権設定の書類を届けたのです。

ちなみに、今回は日本政策金融公庫を使っていまして、2段階の融資になっております。

流れとして

1、購入物件ではない自己所有の無担保物件に抵当権設定

2、半分だけ融資実行

3、決済

4、購入物件に抵当権設定

5、残り半分の融資実行

となっております。

今は、4番目の段階です。

ちなみに、なぜこんな面倒な事をするかと言うと、
日本政策金融公庫で物件を担保にお金を借りる場合、
所有権移転(決済)をしてから、
抵当権を設定して融資実行という流れになるからなのです。
(過去記事でも取り上げたお話ですが、再度復習も兼ねて書いてみました。)

ちなみに、そのあと、物件見学に往復5時間の長旅をして、只今帰宅です。

最近は、メルマガ&ブログの更新時間がずれていますが、忙しいので悪しからず…

今日も、かなり疲れたので、もう寝ます^^;


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■メルマガ配信100回達成しました。

最初の配信では、読者も少なかったのですが、
今では5千人突破しています^^

これからも、メルマガの方、よろしくお願いします。

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凄い裏物件情報の過去の例

○築2年RC利回り12%(フルローン返済比率40%未満)
○2億9千万マンション 利回り23%
○区分1R 50万(利回り48%)

などなど(全て完売です。)


■今日は物件を2つ見学しました。

1つは、売り主さんが特殊な物件。

正確には、ちょっと怖い感じの方です^^;

ちなみに空室だらけの物件なのですが、売り主さんが住んでいらっしゃるので、客付けが困難みたいです…

現地に着くと、早速黒塗りの車が…

じっくり物件を見る事が出来ず、遠くからチラチラと見てました^^;

ま〜でも、当然、売り主さんは売却すれば出ていく(はず)なので、買ってしまえば、こっちのものなのかもしれません。

これも、指す根拠がたくさんあって、尚且、ライバルの少ない物件ですよね。

ちなみに、高利回りのライバルが少ない物件は、なにかしら問題がある場合が多いです。

そのリスクを上手く対処出来るかどうかが、高利回り物件を買って、上手く運営出来るかどうかに繋がりますからね〜



■と、遠巻きで物件を見ていると、不動産屋さんが到着。

物件には売り主さんらしき人が車を洗ってます。

私が不動産屋さんに
『物件の中は見れますか?』
と聞くと、

不動産屋さんが売り主さんらしき人(実際、売り主さんでした)に話しをして内部に突入しました。

ちなみに、その後、売り主さん、不動産屋さん、私の3人で内部の事務所で対談…^^;

貴重な体験になりましたよ〜^^;


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■また色々と情報が入ってきていますが、
また良い物件情報が出てきそうです。

メルマガ物件情報は、見逃さないようにしてくださいね^^



■さて、先日、物件を見に行った時のお話。

価格が1億くらいで、満室想定の利回りが、20%くらいの物件を発見したので、
速攻で現地に行きました。
(大型のマンションです。)

現地についてみると、黒塗りの高級車が横付けされています…

第一のマイナスポイントです…^^;

ちょっと、警戒して、外部から建物を見ていましたが、
特に問題は無さそうなので、内部(共有の通路部分)を歩いてみました。

それで、この物件が売れない理由が判明!

この物件自体、半分が住居で、半分がテナントなのですが、
そのテナントの大部分を占めているのが、特殊なテナントだったのです。

詳しく書くと、動物病院でした…

しかも、移転してしまったらしく、空きテナントです。

動物病院のあとに、テナントは誘致するにはそうとう大変だと思います。

なぜなら、動物は臭いがキツイですし、
しかも、手術室とか診察室とか、居抜きでは使う人が限られます…

改装して貸すにもお金がかかるでしょうし、
この動物病院あとは、どうする事も出来ないと判断しました。

ちなみに、物件の半分を占めるテナント部分は全部空きで、
現況の利回りをレントロールから逆算すると、

『3%』

でした^^;

ま〜ほとんどの情報がこういう使えない情報なんですが、
とにかく現地に行ってみると、何か発見があるので、
ガセ情報や使えない情報でも、とにかく現地に赴く事が一番肝心だと思います。

たぶん、こんな変な物件を水戸では一番見ているのが私だと思います。 笑



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■昨日、物件を2つ見てきました。

1つは少し前まで、ネットに載っていたのですが、最近になって消えていた物。

実は裏で安くなったというお話が入ってきたので、見に行った次第です。

が、しかし、…

安くなったと言っても、元々低利回りの物件で、少し下がった程度なので、あまりおいしく無い物件です。

1


裏物件と言っても、おいしくない物ってありますし、そういう物をメルマガで紹介してもしょうがないですから、あえて紹介しません。

でも、今おいしくなくても、下がる要素がある物件は紹介してます。

例えば担当者から

【指値してください】

と頼まれている物件とかですね。



■それからもう1つ物件を見てきたのですが、

【これは売りに出るだろう】

という、まだ値段も決まっていない物件です。

これは結構、物件が痛んでました。

&通路に洗濯機があったりと、客付けも苦労しそうな感じでしたね^^;

でも、値段次第では、どんな物件も良い物件になると思っています。

あくまでも値段次第ですよね。
(大きな瑕疵がない事が前提ですが)

こういう、表に出る前の物件もメルマガでは先行配信しています。

たぶん、ネットに載るよりも早く出せます^^



■それからメルマガの方ですが、読者数が1100人を超えました。
(お昼の時点でのお話なのでもっと増えているかもしれません。)

目標は1万部くらいになれればいいでしょうか?

とりあえず、不動産業界のメルマガですと、1万部あればかなりの規模ですからね^^


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この前、見てきた戸建ての写真を載せます↓

1



なかなか良い感じですよね(^^♪


場所とか、まだ内緒ですし、価格も決まっていませんが、安かったらメルマガでいち早くご案内します。

(高かったら案内しませんよ〜)


ちなみに関係ないですが、水戸の黄門様の像の写真↓

2


渋いですよね〜^^


これはちなみに、水戸の千波湖の黄門様です。


以上、最近撮った写真でした。


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■昨日は、会社が休みだったので1日不動産に関わっていました。


昼間はアパートの塗装


塗装前↓

1


塗装後↓

2



夕方からは、少し離れた所にある物件の見学に行きました。


この物件があるところは、ブログ仲間のトミーさんが住んでいる所です。


トミーさんもお誘いし、イケ面店長と3人で、物件見学→夕飯という流れで、色々とお話をしました。


その後は、彼の物件(利回り25%、満室)も見学させてもらい、有意義な1日になりました。



■ちなみに、人の物件を見学する事って凄くためになりますね。


先日もタニアさんの物件を拝見させていただきましたが、物件を見て買値を聞いて、という作業をしていくと、【 どんな考えでその物件を買ったのか? 】というところまで分かる気がします。


どこで情報をもらって、どんな経緯で買ったのか?

買ってからの苦労した事。

これからの問題点。

の3点も聞いておくと、なおプラスになると思います。


まだ物件持っていない人で、投資家の物件見学ができる人はぜひ見学を申し込んでみる事をオススメします。


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さて、ちょっと前に見てきたスナック(空室)があるアパートの写真が出てきたのでご紹介します。


1



写真から見ると、手前(テナント募集の張り紙アリの部分)の1階部分がスナックになっていて、あとは全部普通の1Rです。


ちょっと珍しい作りですよね。


スナック部分の内部はこうなっていました↓

2


3



2枚目の写真は雰囲気出てますよね(^^♪


しかし、この不況時にスナックなんかやる人いるんでしょうかね〜


しかも立地が適しているのならまだ良いのでしょうが、立地自体も微妙でした…
(スナックの立地は素人ですが、素人目線からでも微妙です…)


あと、物件自体もボロイんですよ。


それから…
(もっといっぱいありましたが、書ききれないくらいあるのでこの辺にしておきます。 笑)


ま〜その他にも沢山欠点がある物件だったのですが、スナックが入っているという事が珍しかったので写真を載せてみました。


たぶん、というか、絶対買わない物件ですけど… 笑








そうそう、それから、先日嫁の誕生日に行ったしゃぶしゃぶの写真も載せておきます↓

4



うちの嫁、私よりも1つ年下ですが、私のお付き合いしている不動産屋さんの彼女や奥さんの年を聞くと凄い年下でした。
(1つとかではなく、ず〜っと年下なんですね〜)


そんな話で、先日は不動産屋さんと電話で盛り上がったりしてました(^^ゞ


なぜか不動産の話よりも盛り上がったりしてます。 笑


ハハハ〜






話は変わりまして、昨日のブログで


「あと2年でサラリーマンを引退したい」


というお話を書きました。


それで、2年後のサラリーマン引退後の具体的なイメージを今日は考えていました。


昨日のブログでは


「のんびりしたい」


という事も書きましたが、色々と考えて、もっとハッキリとした2年後のイメージを作りました。


それは


「不動産オーナー以外の事業を持つ」


という事です。


つまり


「 起業をする」


という事です。


基本的に、私は仕事をする事が嫌いで、サラリーマンを引退しようと思っているわけではありません。


しかし、今、私がしている仕事は


「誰かの指示を受けた状態で、あまり好きでもない仕事をしている状態」


であります。


以前、私はブログで


「誰かの役に立てる仕事がしたい」


と書いてきましたが、今の仕事は少なくとも限られた人の利益のために動いているとしか考えられません。


そこで、サラリーマン引退後は、


「関わる人全ての役に立てるような事業を立ち上げる」


という事を考えています。


まずは、そこまでに収益物件からしっかりとしたキャッシュフローを生ませるようにしなければいけません。


毎月のしっかりとしたキャッシュフローがあった上での起業なので、リスクは限りなく少ないと考えています。
(また、起業が軌道に乗れば不動産のリスクヘッジにもなりますよね。)


今まで、漠然と起業については考えてきましたが、この前、星輝さんと会食した時に


「目標を公表した方が早く達成する」


というようなお話をされていたので、ここで公表してみようと思います。


これで、あとにも引けませんしね^^


良いプレッシャーにもなります。


それでも基本は


あせらず
あわてず
あきらめず


を、モットーに行きたいと思います。


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昨日は、遅くまで飲んでいました(^^ゞ


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昨日は、星輝さんとTAKAHIROさんと遅くまで飲んでいました。


場所は水戸のイングリッシュパブ!


私、水戸大家は生まれて初めて、このような場所に行きました。


外人さんがいっぱいで、外国にいるような雰囲気です。


なぜかお通し(日本風)が出てきました。たしかカモの生ハム(テーブルの上の図面は気にしないでください。 笑)↓

untitled88



星輝さんが「懐かしい」って言っていた外国のビール↓

7



たしかコンビニのミニストップにも同じ商品があったと思う、フィッシュ&チップス↓

untitled33

(味は大味な感じです。本場っぽくて良いです^^)


TAKAHIROさんが頼んだ名前は忘れた料理(また図面がテーブルの上に…笑)

untitled99



ここで感じたのは、外人さん達のパワーと星輝さんの英語力。


外人さん達、楽しむことにかけては全力を尽くしてますね^^


それにも増して凄かったのは、星輝さんの英語力です。


彼、ペラペラにしゃべれます…


それで、私→中学1年生レベルでしょうか…


う〜ん、英語は難しいです。


経済的自由を手に入れたら、この辺はぜひとも勉強してみたいですね^^


外人さん達と普通に会話をしている星輝さんを見て思いました。


TAKAHIROさんとは、久しぶりに会いましたが、色々と近況についてお話できました。


あの物件、買えると良いですね〜^^











それで、お食事に行く前のお話。


星輝さんと二人で、ヤバい物件を2つ調査して来ました。


移動中(車です)、助手席の星輝さんがゴンさんと健吉さんに「今から来ませんか?」メールをしていましたが、あっさり玉砕してました。


ゴンさんには、「30分以内に来れれば水戸大家の持ち物全てプレゼント 笑」としていたようですが、即却下だったようです… 笑


ちなみに、健吉さんのメールは普通にお断りのメールだったようで、星輝さんがつまらなさそうにしていました。 笑


とま〜、そんな事で遊びながら物件に向かいましたが、2件とも超上級者レベルの物件でした。


1つは、○○物件で内容はブログに書けないような物件。


今の状態は満室稼働中で、利回り30%前半は行けそうです。
(ボロ物件では無いですよ。)


もちろん、超がつく上級者物件で、とても買えません…^^;


片方は、売却済の昨年出ていた利回り50%の物件。


それで今の現況を見に、現地まで行って確認をしてきましたが


売却済の今の状態も難しい物件に変わりはなかったですね…


とま〜そんな物件を2つ見てからのお食事でした(^^ゞ


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に登場しました。
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人生マル得不動産経営の
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あと5年で会社を辞めて
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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