カテゴリ: 管理業務

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■今日は、このところ、毎日のようにビルにオシッコをされているので、

犯人を捕まえようと張り込みを…


もはや、すでに大家さんの仕事ではないような気もしますが、(笑)

そんな事をしていました。


ちなみに、この模様は、Twitterで実況中継してました。


私のTwitter

http://twitter.com/mitoooya


しかし、張り込みをしていたのですが、犯人が現れず…


Twitterのつぶやきを見てたのかな?と思うほど、タイミングピッタリな犯人です^^;


ちなみに、犯人を見つけたらどうするのか?というと、

証拠写真を撮り、取り押さえて警察まで連れて行きます。


もしくは、暴れるようでしたら、110番をしようかと…


ま〜たぶん、よほど凄い人でない限り、取り押さえられると思いますが…


この話、解決し次第、また記事にします。



■さてさて、そんな訳で、ソシアルビルの自主管理、なかなか色々あります。


他にも、とても話ない内容な事もありまして、

記事ネタにしようかと思うのですが、なかなか難しいです^^;


例えば、ま〜そっちの方の方々の話なんかもある訳で…


そういうのも、いつかライブ形式の独演会みたいのやってみたいですね。


というか、年内にそういうのやりたいです。


今年は、色々と忙しく、思ったよりも、

メルマガ読者さんとの交流の場が取れなかったので、

そういうのも意識して作って行きたいです。

(まだ、8月ですが、もう年末が見えてます^^;)


なかなか、時間を作ったり、企画するのも大変なのですが、

本来、もっと交流する時間を持ちたいのも事実なのです。


なので、ちょっと時間が出来たら、そういう事をやってみようかと思います。


当面は、セミナー準備などで忙しいので無理なんですが、

独演会とか、プラス食事会みたいな事やりたいですね。



■それから、ブログのサイドバーの「マスコミ掲載履歴」

を更新しました。

http://mitoooya.com/


なにげに、取材を多数受けてまして、色々と掲載されてます。


ご興味ある方は、お買いください。

(ネットマネーに関しては、表紙を飾ってます。 笑)




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■昨日、アパートの退去があったので、退去立ち会いをしてきました。


今回は、何としてでも立ち会わねばならない理由があったのですが、

それはどういう理由かと言いますと、

「猫屋敷」

だったからです。


このアパートを買って、前オーナーが、ペット可で募集していたこともあり、

猫飼っている部屋があったりして、今回、その部屋が退去になったのです。


で、その画像です。


http://mitoooya.com/archives/52056350.html

http://mitoooya.com/archives/52056352.html

http://mitoooya.com/archives/52056353.html

http://mitoooya.com/archives/52056356.html


壁のクロスがダメになっているのと、

柱が細くなっているのと、

あと、写真からは伝わりませんが、異臭(獣臭)が結構凄いです。 汗


これを再生するのに、かかる費用は、ざっと30万円以上と見ております。


他にも色々と痛んでいるので、40万位かかるかな〜 汗


とにかく、ペット可は、修繕費が凄いのであまりオススメ出来ないですね。


ちなみに、ここの家賃が4万円なので、年間48万円として、

40万円かかるとすると、10ヶ月フリーレントと一緒な訳です。


通常で、20万円かければ、かなり良い部屋が提供できるので(5ヶ月分)

そう考えると、ペット可は、かなりリスキーな事がわかるかと思います。



■ちなみに、この賃借人の方は約5年間、住んで頂いていたので、


48×5=240万円


それで、今回40万円の補修費が掛かるとして、

この部屋の5年間の収益は200万円稼いだ事になる訳です。


それでも、前オーナーが最初の3年分は家賃を徴収しているので、


私の実質的な収入は2年分の96万円になるんですがね。 汗


という訳で、ペット可物件の収支を簡単にご説明させていただきました。


ま〜これで、ペット飼っている部屋が無くなったので、

ペット不可物件として募集しようかと思ってます。


募集する力があると、特にペット可にしなくても決まりますので、

リスクを排除する意味でも、ペット不可で満室にしようかと思ってます。




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■今日は、退去立ち会いなど、ブルーなイベントがあったりします。


それでその退去される方ですが、前所有者からの入居者でして、どうやら「猫」

を室内飼いしている入居者さんなんです。


猫オッケーな契約で、前所有者が入れているので仕方ないのですが、

修繕費が高くつく事は、覚悟しておかねばならないですね^^;


こういう部分は、当然、リスクな訳ですが、

いつ退去するかわからないリスクですし、

それくらいの修繕費が掛かるか、わからない訳です。


ま〜この入居者が退去してくれて、ペットを飼っている部屋は無くなったので、

リスク要因が一つ消えた訳ですが、

そういう「隠れたリスク」と言いますか、

そういうのもアパート経営にはあるので、

その辺も良く考えてやっていかなければいけない訳です。


ちなみに、満室アパートといえども、

「どんな条件で入居しているのか?」を、

よく見定めたうえで、「いくらで買うべきか」を

よく吟味してください。


あとは、敷金礼金の条件面や、募集家賃、入居時期なども

よく見るべきだと思います。


オーナーチェンジした後に、フリーレント6ヶ月で無理やり入居させて、

売り抜けを狙っている業者さんのお話なんかも聞きますが、

そういう物件はとっても危険なので(笑)

賃貸の契約条件を、本当によく見た方が良いです。


変な話、空室だらけの物件をリフォーム費をしっかり見積もった上で、

超高利回りで買って再生させた方が、割安になる事もありえると思いますので…



■さて、今日、久しぶりに、賃貸経営的なお話をしてみました。 汗


私の場合、ソシアルビルを自主管理している手前、

本当に最近は色々な人(普通の人が会わないであろう人達 笑)とも、

普通にお会いします。


なので、本当に普通の賃貸経営は、そんなに難しくないと思いますし、

基本的な事ができれば、特にアパートマンション経営は簡単だと思います。


あと、どのビジネスでも、資本力があったり、

事業規模が大きかったりすると、他者との差別化は容易なので、

とくに、個人事業主が多い不動産賃貸業は、その代表的なものだと思っております。


とにかく、どのビジネスも一緒ですが、

他者が行わない事をやっていくか、

(不動産で言えば、ソシアルビルなどキワモノ物件の経営)

もしくは、他者と差別化出来る資本力を投下出来るか?

(不動産で言えば、ローンをドンドン引いて規模の拡大)

この2つのどちらかが出来ないと、なかなか突出した成果は挙げられないと思います。



■それから、増刷キャンペーンが今日の23:59までなので、

まだ見てない人はぜひチェックしてみてください。


⇒ http://mitooya-campaign.sakuraweb.com/



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■さてさて、今日も色々と大家的な、お仕事に勤しんでおりました。

今日の仕事一覧(ほぼ業者さん)

貯水槽の清掃(業者さん)
テナント内、冷蔵庫の撤去(業者さん)
トイレの改装(業者さん)
見積もりのため業者さん面談(私)
滞納者から内容証明郵便が戻る。笑(私)

と、ま〜こんな感じです。

大変な仕事は、ほぼ業者さんに任せております。

が、最後の内容証明が戻る…
は、結構大変な事態です。 (汗)

ま〜管理会社さんとのお話では、
今後は弁護士を交えて、追い出しの方向で動くそうです。

それから、ソシアルビルのトイレを壊した画像を
ブログに張っておきます。

和式のトイレから洋式に変える工事で、
和式のトイレをぶっ壊しております。



10-03-06_001
























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■今日は、アパートのゴミ拾い等をして、
ビルの消防設備点検に立ち会いました。

足りない設備や、壊れている設備は
補充や修理をしなければいけないので、
まだまだお金が必要な感じです…

この辺も、ビル運営にはつきもので、
ランニングコストは必然と高くなったりします。

そんな訳で、やはりソシアルビルは、
「高利回り」
での購入が大前提になる訳です。


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■さてさて、今、入居が重なって、
連続で決まりそうな予感です。

利回り70%のソシアルビルですが、
1部屋の家賃が10万円近いので、
2部屋も決まると、月収が一気に20万円近く上昇します。
(もっとこれから決まる気配があります)

ただ、雑居ビルに関して、入居前に
2つの「やらなくてはいけない事」が、
ある事が判明しました。

一つは、アパート、マンションでも必要な、
貯水槽の清掃。

これは、保健所の許可を取るために必要なものになります。

それから、消防法で定められている、
「消防点検」なるもの。

これをやっていないと、ビル自体が使用禁止になってしまう
そうです。


■その他、テナントさんによっては、
家主に改装を求めてくる人もいますし、
(その辺は家賃で調整します)
改装の見積もりから、業者の選定、
先ほどお話した、法的な点検と、
色々と短期間でやらなければいけません。

という事で、久しぶりに忙しくしている次第です。

私の場合、超高利回りで、このビルを買っているので、
この辺の費用を出しても、全然問題無いのですが、
ビルやテナントを、都心の一等地に検討されている方は、
このような「別に掛かる費用」も、
しっかりと調べた上で買うべきです。

都心の一等地に買う場合、
どうしても利回りが低くなってしまうので、
ちょっと運営コストを読み間違えると、
お金が足らなくなる可能性が充分考えられますので…

ま〜なんにせよ、「安く買う」事が
一番のリスク回避に繋がるのは言うまでもありませんが。


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■今日は、アパートの掃除や電話応対で、
かなり忙しく凄いしていました。

全空きのソシアルビルですが、
さすが好立地物件。

週2組〜3組の案内が2月中旬より
ずっとあります。

これは、利回り70%で
満室も夢ではないですね。

良い物件を買いました。

ちなみにこちらがアパートの掃除した写真になります。

かなり見違えました↓


toi1toi2






















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■ 先日、駐車場をケルヒャーで掃除した方が良いよ、
というお話を大家のゲンさんからお聞きしました。

すると、この記事を掲載後に、大家のゲンさん、
ご本人から実際に駐車場をケルヒャーで掃除した画像を
ブログに掲載して頂きました。

ご本人のブログに画像が掲載されていますので、
見てみてください。

⇒ http://ooyagen.dtiblog.com/blog-entry-116.html


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以前、記事に書いたアパートの2F通路に生えた苔(コケ)の写真です。

写真ではわかりずらいのですが、汚れに見えるのが苔です。

きれいになっている所は、私がブラシできれいにしました。

この部分は満室だと、2Fに行かないので、見落としていたんですね。

盲点です。

コケ1コケ






























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■さて、今日は銀行に行ったり、不動産屋さんを回ったり、
アパートの掃除をしたりして過ごしました。

久し振りに、某都銀の担当者さんにお会いして
『起業する事になりました。』
と言ったら、

『ついにそうなりましたか!』
と言っていました。

起業する、というお話はしていなかったのですが、
そうなるだろうと思っていたみたいです。

銀行員さんから見て、起業家の資質があるのかな?
とちょっと思いました。

ま〜資質があっても結果が全てなので、
頑張ってやっていこうと思います。



■それから、夕方に事務所について、メルマガやブログの更新、
事務作業をしていると、訪問者が…

誰だろうと思って、応対すると、
排水の清掃業者でした。

全空きのビルを、この度は買った訳ですが、
全空きのうちに、排水の洗浄と、不具合を見ておこうと思い、
知り合いの業者さんの紹介で来てもらいました。

ちなみに、貯水槽ってやつですか?

アレは、全空き物件だと水が滞留して、
腐るそうです。

腐った水が中で腐敗し、貯水槽内の水が全て菌に冒されるとか…

今はまだ、全部空いていますが、
せっかく入ったテナントで食中毒が出たりしたら、
ヤバいですよね。

これは防ぐには貯水槽の洗浄が必要だそうで、
これはテナントが入る直前が良いみたいです。

ちなみに、5t以上のタンクだと、
法律で1年に1回の洗浄が義務付けられているらしく、
たまに保健所の抜き打ち検査があるとか…

それから、排水の方も、定期的に洗浄しておけば、
詰まりが防げるみたいです。

アパートとかもやっておいた方が良さそうですよね。

今日は良い勉強になりました。


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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
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10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
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