2012-05-18T15:11:53Z 現在マンション、アパート、テナントを賃貸中。　　所有物件の平均表面利回り４１．９％達成。
「３０歳までに月収１００万を稼ぎだす方法」著者。BIG Tomorrow,朝日新聞など、取材多数。
メルマガは不動産カテゴリー読者数日本最大級。（まぐまぐランキング調べ） ]]> tag:blog.livedoor.jp,2007:bb8888mairo bb8888mairo livedoor Blog Copyright (c) 2012, bb8888mairo 2012-05-18T06:11:45Z 2012-05-18T15:11:45+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52252184

香港着きました。 朝から何も食べてないので、とりあえず空港でビール飲んでます。

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]]> bb8888mairo 2012-05-18T06:09:29Z 2012-05-18T15:09:29+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52252183

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おはようございます。 これから香港に向かいます。 今回は全日空に乗る予定です。 シンガポールに行った時は、シンガポール航空、前回香港に行った時はキャセイパシフィック航空でした。 シンガポール航空はサービスが良い事で有名だそうですが、キャセイパシフィックの...

おはようございます。

これから香港に向かいます。

今回は全日空に乗る予定です。

シンガポールに行った時は、シンガポール航空、前回香港に行った時はキャセイパシフィック航空でした。

シンガポール航空はサービスが良い事で有名だそうですが、キャセイパシフィックの方が良かった気がします。

それにしても楽しみです。
]]> bb8888mairo 2012-05-17T11:03:10Z 2012-05-17T20:00:23+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52251959

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　最近は無料面談をしていて、
　
　感謝の言葉を頂く機会が増えてきました。


　面談をして、賃貸の客付けや売却の依頼といった

　お仕事を頂きながら、なおかつ感謝される…

　これが私の理想としていた不動産会社です。


　本当に毎日、嬉しい限りです。


　そこで、こんなお互いが楽しく

　幸せになれる無料面談であれば、

　やれる限り面談の枠を増やそうじゃないか？と思い、

　５月の残りの面談可能日の面談枠から、

　今までの３倍に増やす事にしました。


　起業するにはパワーが必要です。

　
　私が起業した当初は、会社の上司に殴られ

　『こんな会社にいたら殺されるかもしれない…」

　という恐怖から起業するために毎日必死に動きました。


　でも今の私のステージでは、

　こんな負のパワーで動くと悪い方向にしかいきません。

　
　今の私の状態で、パワーになるのは、

　みんなが幸せになる、みんなためになり、

　多くの人に喜んでもらえる…

　という事実です。


　そして、「無料面談をやれば多少は喜んでもらえるだろう…」

　という何気ない気持ちからスタートした企画ですが、

　想像以上に感謝の言葉を頂いていて、

　「こんなに喜んでもらえるのであれば、もっとやろう」

　という気持ちになってきています。


　では、私も日常の業務がある中で、

　どこまで出来るか？


　これを真剣に考えました。


　実は５月中旬から、無料面談をそれまでの倍の数に

　試験的に増やしてみました。


　そしてわかったのが、
　
　限界まで面談をして、それまでの３倍の面談数だという事。


　私的に日常の業務があり、

　もしかするとこれが出来ないかもしれない…

　というギリギリのラインまで、

　メルマガ読者さんとお会いする！という時間に

　費やそうと思います。


　今までのお会いしてきた人数が、

　月に４０人～６０人でしたが、

　これを月に１２０人～１５０人にお会いします。

　（年間で１５００人くらいとお会いする予定です）


　時間もしっかりと１時間お取りします。


　これは自分への挑戦にもなりますが、

　今からワクワクしてなりません。

　
　１人でも不動産投資で失敗するような人をお救いし、

　１人でも多く不動産投資で成功していただければと思います。


　そして、今から１年後に、どんな事が起きるのか？

　
　これはこんな地味な企画ですが、

　もの凄く楽しみなわけです。


　また、募集の仕方も全媒体からお申し込み可能にします。

　
　ブログメルマが、不動産投資大百科のご案内メール、

　Facebook、ツイッター、mixiなんでもどこでも

　無料面談の受付をお受けします。

　
　また、有料の面談もお受けします。

　
　こちらは、無料の方に優先してお時間をお作りします。


　緊急に、どうしても私に相談したい案件がある方は。

　有料の面談を希望ください。


　無料面談のお申し込み方法は、

　このメールに返信していただくか
　
　下記より「無料面談希望」と書いてお申し込みください。


　→　http://mitoooya.jp/q.html


　また、有料の早期受付の場合は、

　「有料予約希望」

　と書いて、同じくこのメールに返信いただくか、

　下記よりお申し込みください。


　→　http://mitoooya.jp/q.html


　また、５月、６月１０日までの増枠分のご案内もしておきます。

　
　下記の通りになりますので、

　確認してお申し込みを。


　それでは当社事務所でお会いしましょう。


　５月増枠分（各１枠のみ）

　２３日　１１時～１６時まで

　２６日　１４時～１９時まで

　２７日　１４時～１９時まで

　２８日　１４時～１９時まで

　２９時　１３時～１９時まで

　３０日　１１時～１６時まで

　３１日　１４時～１９時まで

　
　６月増枠分（各１枠のみ）

　１日　１３時～１９時まで

　２日　１４時～１９時まで

　４日　１３時～１８時まで

　５日　１１時～１７時まで

　６日　１１時～１５時まで

　７日　１１時～１９時まで

　８日　１３時～１９時まで

　９日　１４時～１９時まで

　１０日　１４時～１９時まで
　
　　
　この後のスケジュールでも増枠しております。



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川島さんのメルマガで話題なってたa-lifeの写真です。 近所なので、来てみました。

川島さんのメルマガで話題なってたa-lifeの写真です。

近所なので、来てみました。
]]> bb8888mairo 2012-05-16T23:03:13Z 2012-05-17T08:00:59+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52251745

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　昨日までのメルマガで、

　減価償却が終わり税金が家賃収入にもろにかかる…

　という事例について書いてきました。


　そして、所有する方法と売却する方法の2つがあり、

　昨日の記事では、なぜ売却が有効なのか？について書いてみました。


　では、その売却に関しての具体例です。


　木造のアパートで年数22年の物を購入したとします。


　利回りは15％、地方にはたまに出てきそうな利回りの物件です。


　これを5年の短期譲渡所得、

　つまり売却益に対して

　40％の課税から20％の課税に

　切り替わるタイミングで売却を試みたとします。


　最初の買値が1000万円で利回り15％、

　売値が同じ金額だとします。


　建物取得費用が8％の80万円、

　売却費用が4％の40万円とすると、

　売買の諸費用は12％で120万円です。


　家賃収入が毎年150万円で5年間で750万円になり、

　ここから運営費として、家賃収入の20％である150万円を引いて

　650万円くらい残るとします。


　また、この650万円と他の収入が合算されて所得税などが課税されるので、

　正確な数字は出ませんが、

　課税分は減価償却なども考えて最終的に納税する額が100万円だとします。

（元々税率が高い高額納税者の場合は、

　この限りでは無いです。

　ここは個別な状況で変わってくると思うので仮の数字しか当てはまりません）


　すると、550万円残ります。


　また、先ほど計算した諸費用分、120万円が掛かっているので、

　550万円-120万円となり、430万円儲かるという事になります。


　物件を売るという事は、一見ネガティブなイメージです。


　ただ、また同じような物件を取得出来るスキルがあれば、

　わざわざ家賃にたっぷり税金が掛かる物件を保有するなんて事をしないで良いと思います。


　もちろん、先ほどのけいさんがは万人に当てはまるか？というと、

　最初から税率が高い人には減価償却分が得する…くらいのイメージです。


　手間を考えると、あまり合わないかもしれません。


　ですが、税金を払うならば、それで物件を買い、

　また確かな時期が来たら売却して手元にお金を残す…

　というのも選択肢の1つだと思います。

　


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昨日、パーティーに行ったファッションです。 D&Gなどなどです。

昨日、パーティーに行ったファッションです。

D&Gなどなどです。
]]> bb8888mairo 2012-05-15T23:03:22Z 2012-05-16T08:00:47+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52251557

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　ネゴシエーターという、交渉術のプロが書いた本ですが、
　
　対面での交渉術がもの凄く強くなります。

　不動産屋さんとの交渉を有利に進めたいのであれば、

　一読しておいた方が良いです。

　本にしては高額ですが

　９０日間返金保証なので、ノーリスクで読めます。


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フレンチチューズデイに来てます。

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]]> bb8888mairo 2012-05-15T11:03:45Z 2012-05-15T20:00:21+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52251554

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　ここ２日間ほど減価償却のが終わった物件の対処法について

　メルマガを書いています。

　
　一昨日の記事

　→　http://mitoooya.com/archives/52251130.html

　
　昨日の記事

　→　http://mitoooya.com/archives/52251355.html


　この２つの記事について、

　「とても関心のある内容です」

　「他の大家さんとお話しましたが、色々な所で話題になっています」

　「もっと突っ込んだ内容で書いてほしい…」

　といったご意見頂いております。

　（多数、ご意見が来ているので、この場を借りてまとめてお返事してます）


　それで、例えば木造の法廷耐用年数超えの物件を買うと、

　４年の減価償却期間です。


　昨日までの記事では、

　「物件を所有する」

　という事を書いてきました。

　
　では、今日の記事では

　「売却を視野に入れて投資を計画してみる」

　というお話です。


　投資の世界は、「バイアウト」つまり、

　売って利益を確定させる…というのが実は主流です。


　映画「ハゲタカ」でも、鷲津さんがよく使っていた手です。

　（分からない人はすみません）

　
　投資というと株やFX、企業買収や不動産と色々ありますが、

　このほとんどが「売却」を意識して投資をしています。


　今、日本の不動産は利回りが高く、

　また売買手数料が高いので、

　「ずっと持ち続ける…」

　事が前提でみなさん購入します。


　しかし、減価償却の壁が、とくに法廷耐用年数の少ない物件には

　立ちふさがります。


　そこで、この売却の考え方が出てくるのです。


　プロの不動産業者は、

　常に売却を意識して物件を仕入れています。


　なぜなら物件を売却して儲ける事は、

　プロの業者であれば当たり前だからです。


　しかし、サラリーマンから不動産投資家になった方は、

　基本的にずっと持ち続けます。


　これは、これで良いと思うのですが、

　木造の短期で償却期間が終わってしまう物件を買って、

　融資を組んでしまうと、

　その家賃収入のほとんどに４年目以降は税金がかかってしまいます。


　規模が大きな物件であれば、

　簡単に税率は上がり、

　返済もしなければならず…

　という事で、とても大変な事が起こります。


　現金で買っていれば、税金がかかるだけですので、

　やって行く事は可能ですし、

　そもそも儲けが出ているのであれば、

　税金は払うべきです。


　問題はそういう物件を融資を引いて買ってしまった場合です。

　
　その場合は、売却を視野に入れながら、

　早めに動かなければなりません。

　
　では、売却して果たしてどうなのか？

　
　明日の記事で具体的に数字を挙げて解説します。
　


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　悪い物件になってしまう可能性さえあるので、

　無料で出来る事ですが、おろそかに出来ないと思います。
　
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　昨日から読者さんの質問に答えています。


　昨日の記事

　→ http://mitoooya.com/archives/52251130.html


　それで、例えば減価償却期間が

　少ない法廷対応年数超えの物件を買った場合、

　4年後に減価償却が取れなくなり税金の支払いの負担が大きくなります。


　特に大きな物件を買っていたり、

　個人で物件を買っていて、収入が元々多い場合は、

　税金で半分くらち持っていかれます。


　ではその税金をどうするのか？


　これは、大きく考えて2つの方法があります。


　物件を売るか？売らないか？です。


　昨日解説したように、

　法人を作って、節税をしつつ物件を所有するのが売らない方法です。


　また、タイミングを見計らって、

　物件を購入していくと、購入時の取得費などが経費となります。


　つまり、税金で持っていかれるお金が新規物件の取得する時の

　諸費用として経費で落とせます。


　タイミングさえ間違わなければ、

　この方法を使って税金を節税出来、なおかつ物件を増やせます。


　では、物件を売却する…という選択肢ですが、

　これは明日解説します。


　減価償却が終わった物件を所有し続けるという事は

　税金との戦いになるという事ですね。


　そこまで、物件の規模が大きくない場合や、

　そもそもの年収が低い場合は、あまり気にする事では無いですが、

　年収が高い場合や物件規模が大きい場合は、

　かなり大きな問題だという事です。
　


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]]> bb8888mairo 2012-05-13T23:00:09Z 2012-05-14T08:00:01+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2012:bb8888mairo.52251132

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　輸出大百科

　日本で仕入れてアメリカなどの他の国で売って、
　
　その差額を儲けるというノウハウです。

　今、最も早く利益を出せるのが、このような転売ビジネスですが、
　
　今までのノウハウは海外で仕入れて日本で販売する…というものでした。

　このノウハウは、そういった意味でも、

　行っている人が少ないので、

　稼ぎやすいノウハウだと思います。

　また、転売ビジネスをしている人は、

　すぐに会社を辞めれるくらいの収入を得ている人が多いので、

　自己資金を貯めたい方は、絶対にやった方が良いです。

　→ http://mitoooya.jp/yus.html





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