タグ:みずほ不動産

先日、プレジデントさんの取材を受けて、

今回で3回目か4回目の

プレジデントさんへの掲載になります


その取材の中で、

今年に入ってからの不動産投資はどうですか?

という質問があったので、

今日は今年の不動産投資の特徴を

解説しようと思います。


今年は融資が絞られて、

物件価格が下がって来ています。


それは買える人が限られるからで、

今年は昨年よりも面白い

投資が出来る可能性が高いです。


今年の不動産投資の特徴は2つで、

融資と地域格差です。


融資が昨年よりも付かないので、

融資を付けられたら

昨年よりも莫大な利益を出せる投資が

出来る可能性が高いです。


それは他の人が買えない物件を

融資さえ付けられれば

高利回りで買えます。


なぜ高利回りになるのか?というと、

融資が付かない=買える人が少なくなる

という図式になるからです。


物の値段は需要と供給の関係で決まりますが、

不動産も例外ではなく、

買える人が少なくなると

売りたい人の数は変わらないので、

利回りは必然的に上がる訳です。


つまり、他の人が融資が付かない物件を

融資を付けられるだけで、

昨年よりもキャッシュフローが出る投資が

出る可能性がある訳です。


そして、次に地域格差です。


東京で年収1000万円の人は非常に多く、

あまり目立ちません。


年収1億とかあるとさすがに

東京でも目立ちますが、

年収1000万円は東京ではうじゃうじゃいます。


しかし、これが地方に行くと、

年収1000万円の人は非常に少なくなります。


銀行は東京でも地方でも、

ノルマがあってお金を貸したいのです。


同じ銀行内でも東京の支店は

年収を3000万円と設定していても、

これが地方の支店であれば、

年収1000万円でも全然

融資の土俵に乗ってくる可能性がある訳です。


これが地域格差で、

今年は東京に住んでいる年収1000万円の人よりも

地方に住んでいる年収1000万円の人の方が

地方の支店を使える可能性があり、

有利に不動産投資を進められる

可能性が高い訳ですね。


ということで、2017年の

今年の不動産投資の特徴は、

融資と地域格差です。


融資が付けられれば有利なのと、

地方に住んでいた方が有利…

ということですね。


まあ、それでも東京に住んでいるから

絶対に不利か?というと、

それもちょっと違っていて、

東京に住んでいると銀行が多い訳で、

打診出来る銀行が多いと、

それだけトライ出来るチャンスが増えるので、

まあ、行動力がある人は、

東京に住んでいても地方より

有利な可能性もありえます。


まあ、どれだけ動けるのか?という

行動力が東京に住んでいる人は、

成果を分けるかもですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「人の年収の決まり方」

です。


人の年収はどのように決まるのか?

というのは実はあるルールが存在します。


そのルールとは?


銀行融資は、私達が思っている以上に

厳しくなるのかもしれません。

というのも、今年は金融庁から

各銀行にお達しが何度かあった年でした。

そのお達しとは?ですが、
「不動産への貸付が多い」
というものでした。

特にサラリーマンとの兼業大家さんへの

貸付額が多いと見られているようで、

この分野への大幅な見直しが入りそうなのです。


では、具体的にどのような

見直しが入るのか?というと、

まずは、各銀行へ1月に金融庁の

調査が入ることが決定しているようです。


この調査は主に不動産貸付が調査されるようで、

この調査次第で来年の不動産投資が

どれくらい出来るのか?が決定されると

言っても良いくらいなのです。


では、もっと突っ込んだ話をしますと、

この調査で今後の銀行が

どのようになるのか?ですが、

これは今まで横並びだった同じ銀行内でも

支店間でかなりバラツキが

出てきそうな感じなのです。


これは年末ということもあり、

色々な銀行が私のところに来ているので、

そのある銀行からの話なのですが、

金融庁調査があると、

支店長の力量でかなりその後の

支店の方向性が変わるようです。


というのも、金融庁調査が入り、

その時の支店長の対応が、

わかっている支店長だと

軽く受け流すことが出来て、

その後も変わらずに融資が出るようなのです。


しかし、全くわかっていない支店長が

対応してしまうと、

そういう支店は一気に融資を閉めてしまう…

ということもあるようなのです。


これは、とある銀行の方の話なので、

一概に全部の金融機関が

このようになるか?といえば、

それは違うのかもしれませんが、

1月に金融庁が入ることが決定していて、

その後は出る金融機関と出ない金融機関、

そして同じ金融機関でも、

出る支店と出ない支店が出てくるみたいですね。


なので、これはいつそのような感じに

なってくるのか?は不明なのですが、

たぶん、私の予想は3月の期末が終わり、

4月以降がガラッと変わるかもで、

それは金融機関、支店間でも

かなり融資の状況が変わりそうですね。



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今までFacebookページでは、

私のYouTubeの動画や

メルマガ記事の掲載などをしていましたが、

これからは、ライブ配信をもっと

積極的に使っていこうと思います。


ちなみに、水戸大家さんの

Facebookページですが、

地道にいいねを集めていて、

今では1万6千いいねを超えてきていて、

不動産投資の業界では、

トップクラスのいいねの数かと思います。


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ちなみに、Facebookのライブ配信ですが、

Facebookを使っている人は

お分りいただけるかと思いますが、

これはスマホなどで動画を撮りながら

リアルタイムでテレビのように、

配信が出来る機能です。


そのFacebookライブを使って、

何をしていこうか?というと、

リアルタイムに質問を受けながらの

ミニセミナーや、

私の考えなどを伝えていくような

講義などのようなものを

今は考えています。


メルマガやブログ、

FacebookやYouTubeの動画でも

随時、このような事は行ってきましたが、

もっとリアルタイムにこれからは、

情報発信していこうかと思い、

試しにFacebookページの

Facebookライブを通じて

今後はやってみようかと

そう思っている訳です。


なんと言っても、この機能の良いところは、

ライブ配信をしながら、

コメントを入れられるところで、

そのコメントに対して

リアルタイムで返信が出来る訳です。


ただ、あまり個別な話はしない方針です。


なぜなら、個別な話になってしまうと、

他の人には意味の無い話になってしまう訳で、

それは当社で行なっているセミナーや、

無料面談、スタッフ面談で

個別に対応していく予定で、

こちらのFacebookライブでお話をする内容は、

あくまでも多くの人に役立つような

そんな内容の話をしていこうと

そう思っています。


例えば、個別な話というと、

「この物件買っても良いんですか?」

とか、そういう話です。


こういう話になってしまうと、

仮に私が、

「その物件は利回りが低いから買わない方が良いよ」

と言ってしまうと、

多くの人が見ている訳で、

その物件を提案している業者さんの

営業妨害にもなりかねないからですね。


ですので、こういう個別な質問は、

あくまでも個別にして欲しい訳です。


反対にお話ししていく内容としては、

物件を見るときに、

ここに気をつけた方が良いとか、

来年の不動産投資の予想とか、

まあ、誰が聞いても

その情報が役たちそうな

そんな情報を発信していく予定です。


そして、そんなFacebookライブを

見て見たい人は、

当社のFacebookページにいいねを押して、

そして更新がされたら

お知らせが届くようにしておいてください。

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上手く定着していくようなら、

毎週何曜日と時間を決めて、

配信していくのも良いですね。



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不動産投資を始めるなら、

物件規模を拡大させたい!と

思っている人がほとんどです。


ある程度の規模までで良い…

と思っている人は少数で、

増やせるならどんどん増やしてみたい…

と多くの不動産投資家が思っています。


では、物件を増やす上で、

大事なことはどんなことでしょうか?


まず、1番大事なことは、

物件を増やせるように買っていることです。


詳しい内容はメルマガでは

書きませんが、

増やせるルールに従って、

物件を買っていることが

1番大事なポイントになります。

(詳しく知りたい人は面談かセミナーに来てください)


そして、次に大事なことは、

自己資金をなるべく使わないように

物件を買えると理想です。


というのも、銀行はお金を持っている人に

お金を貸します。


お金を持っていない人には

お金を貸さないのです。


ですので、自己資金は抑えられるなら

なるべく使わずに融資を受けて

物件を増やしていけるのが

物件を増やす上では理想です。


そして、3つ目のポイントとしては、

消費税還付を行うことです。


2億の物件を買い、

建物部分が1億円であれば、

1億の消費税は8%の800万なので、

それを還付させます。


こうすることで、

自己資金が還付させた分増えるので、

さらに自己資金が増える訳です。


物件規模を拡大させようとすると

この3つのポイントが大事で、

この3つのポイントを押さえておけば、

物件を増やすことができます。


また、この3つのポイントプラス、

1つ1つの物件でしっかりとした

キャッシュフローを出していく…

という感じですね。


巷で言われているような、

「積算評価以上の物件を買うと買い続けられる…」

という話は、必ずしもそれだけが

答えではなく、

積算評価以下の物件を買っていても、

私が言う3点を押さえておけば、

ずっと物件が買える訳です。


ということで、

不動産投資をしている多くの人が、

規模を大きしたいと考えている人が

非常に多いです。


そして、規模拡大をしていくためには、

1つ目、規模を大きくできるルールで増やす、

2つ目、自己資金をなるべく抑えて物件を買う、

3つ目、消費税還付も行い、自己資金を増やす

という感じですね。


この3つのルールを抑えておけば、

ずっと物件は拡大できますし、

3つとも出来ていないと、

なかなか規模拡大は難しいですね。


そして1つ目のルールが知りたい人は、

私かスタッフの面談や、

セミナーに来てみてください。



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人の成功はどこから始まるのでしょうか?


私は人の成功は脳から始めると

そう思っています。


それはなぜか?というと、

考え方1つで人の人生は

良くもなれば悪くもなるからです。


例えば、お金持ちになろうと考えれば、

お金持ちになる行動を意識して

毎日、取ろうと行動します。


言葉も一緒で、

お金持ちになろうと考えれば、

話す言葉も違ってくるはずです。


健康になろうと考えれば、

毎日、少しずつ歩いたりするでしょうし、

食べ物にも気を使うようになります。


そこの始まりは、

全て人の脳みそから始まります。


元メジャーリーガーの松井秀喜選手が

座右の銘にした言葉で、

心が変われば、態度が変わる
態度が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる
運命が変われば、人生が変わる

というものがあります。


心が変わればから始まること言葉ですが、

心が変わるというのは、

人の考え方が変わるという訳で、

その人がどう思うかで、

最終的には人生まで変わっていくのです。


ただ、人は考え方を変えたとしても、

なかなか人生が大きく変わらない訳ですが、

人生を変えていくには、

その考え方を持続しなくてはいけません。


だからこそ、自分自身を厳しく躾け(しつけ)

考え方を成功者と同じように

毎日、変えていく必要があるんですね。


ちなみに、ここに私が気付いたのが、

ジェームススキナーの成功の9ステップを

毎日、聞いた時からです。


私は元々、年収が280万円しか無い

サラリーマンをしていました。


それから数年で年商13億の会社を作り、

たぶん、今の不動産投資業界では、

当社を知らない会社の方が少ないでしょう。


年収280万円のサラリーマンの時に

何をしたのか?というと、

「自分は成功できる!」

と強く想い、そして行動してきた、

ただそれだけなんですね。


そして、世の中に良いことをすれば、

自ずと成功していくと

そういうことがわかったので、

まずは自分自身で不動産投資をしてみて、

そして成功した後は、

もっと多くの人に不動産投資で

成功してもらいたい!ということを考えて、

無料でノウハウを配布したり、

こうしてメルマガで教えたりしてきた訳です。


その原点は他の何物でもなく、

私の脳みそから始まったことでした。


だから、このメルマガを見ている人も、

「自分には無理だ…」

と思わずに、思考を変えて

「絶対に自分は成功するんだ!」

と強く思って毎日を過ごして欲しい訳です。


ということで、成功も失敗も

全ての始まりは人間の脳から始まります。


考え方、思考を変えると、

それは成功の始まりですので、

それを意識して毎日を過ごしてみてください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「太陽光発電は属性棄損の恐れあり」

です。


太陽光への投資をしている人も

このメールを見ている人で

多くいると思います。


しかし、太陽光投資は、

実は属性を毀損して、

次の融資が出なくなる可能性があります。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「一生懸命やってもダメな理由」

です。


一生懸命頑張れば成功する…

と思われている人もいるかもしれませんが、

一生懸命だけでは成功しません。


それはなぜなのか?


人は行きていると色々なサービスを

受けるものです。


例えば、飲食店に行くと

オーダーを取ってくれて、

食べ物や飲み物が運ばれて来ますし、

コンビニに行くと、

店員がレジを売って品物が買えます。


まあ、当たり前の事なのですが、

これが最低のサービスを受けると、

非常に勉強になったりします。


私もご飯を食べに飲食店に行きますし、

コンビニに買い物にも行きます。


また、紹介でしか入れないような

そんなお寿司屋さんだったり、

焼き鳥屋さんだったりと

そんなちょっと一般の人が行けないお店にも

行っていたりします。


これがご飯屋さんであれば良いのですが、

仕事関連になってくると、

私の場合、徹底的に悪い点は改善していきます。


先日もとあるサービスをお願いしている

会社のサービスの質があまりにも悪く、

徹底的に改善するように求めました。


飲食店であれば、

「ああ、あの店は二度と行かないな…」

の一言で済みますが、

会社の業務関係でおかしな事があれば、

これは外注している会社を変えるしかないからです。


そして、こういう最低のサービスを受ける事は

非常に勉強になって、

自分がされて嫌な事は

お客さんや当社のスタッフにも

してはいけないな…と気付かされるものです。


また、無料でやってもらうことであれば

これは文句は言いようが無い訳ですが、

お金を出しているにも関わらず、

クオリティが低い仕事をしてしまうのは、

お金を払っている意味がないので、

もっとクオリティの高い仕事をしてくれる人に

交換して行くしか無くなる訳です。


まあ、今は会社も大きくなってきて、

私ひとりでは出来ない事も多く、

仕事を任せることも多くなって来ましたが、

質の低い仕事をする人は

スタッフでも外注先でも

厳しく言っていかないとダメな訳ですし、

そうやってチェックしてダメだしするのが、

私の仕事になっていますね。


ということで、サービスには

質の高いサービスもあれば、

質の低いサービスもあります。


この中でも、質の高いサービスを経験しているからこそ、

質の低いサービスはすぐに見分けられます。


また、そんな質の低いサービスを受ける事で

非常に勉強になることが多く、

だからこそ、色々なサービスを受けるべきだな!

と思う訳です。


ちなみに不動産の価格も一緒で、

同じような物件を見ていると、

割高な物件があったり、

割安な物件がありますが、

これも物件の資料をたくさんみることで、

わかる訳です。


同じように割高なサービスも

割安なサービスも

色々なサービスを受けていると

わかってくるものですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「最大の失敗事例を教えてください」

です。


私は色々な人から不動産の相談を

お受けしてますが、

たまに失敗事例のことを聞かれます。


では、最大の失敗とは何なのか?







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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