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■今日も、ハゲタカの原作を読んでいます。

そこからの気付きを書いてみたいと思います。



■昨日は、バブル期の個人資産家について、『変額保険フルローン』のお話を書きました。

今日は、バブル期の企業について書いてみたいと思います。

バブル期の企業は、バブルが弾けて、その多くが倒産に追い込まれました。

主に、金融機関の不良債権削減政策による、貸し渋りや貸しはがしと言われますが、
本当の理由はもっと違う所にあるみたいです。

と言うのも、本業が順調で、
本業のキャッシュフローが充分に回っていた企業も沢山倒産に追い込まれています。

では、なぜ本業が順調なのに倒産に追い込まれた企業が多数あったのか?というと、
本業以外に手を出して、その副業の負債が本業を圧迫してしまうケースがあったのです。

例えば、ゴルフ場の開発、経営。

ゴルフ場開発というのは、数百億のお金が動きます。

まず、開発する時点で多額の借金を背負い込みます。

そのあと、経営が上手くいけば問題ないのですが、大体の企業が、バブル崩壊とともに
ゴルフ場経営自体も悪化していきます。

景気が悪くなれば、まず最初に絞る所は、遊ぶお金ですからね。

そして、担保にしているゴルフ場の担保価値も下落し、
銀行からは返済をドンドン迫られる…

という図式が成り立ちます。

副業で多額の赤字続きですから、本業でどれだけ頑張っても、
返済は雪だるま式に増えていく…

という背景が多くあるんですね。

ちなみに、茨城のゴルフ場は、その多くが外資に買われている気がします。

つまり、ハゲタカと言われる、ファンドが二束三文で買いたたき、
再生して運営しているんですね。

これは結構、現実にあるお話なので、ゴルフに行く際は、
外資が運営しているゴルフ場だと、

『そういう背景があったんだな』

思いを馳せてみてはいかがでしょうか?



■ちなみにこの本では、銀行側がこの当時、
企業にゴルフ場の経営を持ちかけているケースがあったと書かれています。

梯子を貸しておいて、登ったのを見届けると外してしまう…
というお話ですが、こういったケースはお金を借りる側にも問題があるんですよね。

不動産投資も一緒で、その物件が本当にお金を生みだしてくれるのか?
という事を、買う前、お金を借りる前にもう一度、問うてから…にしてもおそくないですよね。

ちなみに、お金を生み出すかどうか?は、日々のスキルアップ以外には無いのではないでしょうか。



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■今週末は、物件を見たり、読書をしたりして過ごしていました。

まず、物件の方ですが、ちょいちょいと情報は入ってきていますね。

その情報が使えるのか?どうかは別にして、
新しい情報が入ってくる事は良い事です。

でも、良い情報というのは本当に少なく、ガセネタや全く使えない情報がほとんどなんですよね。

それでも、情報は入ってきたら確認する…という作業を繰り返す事が、
良い情報をたくさん仕入れられる唯一の作業なのだと思います。

ですから、『物件の情報を貰ったら、すぐに現地を確認する』
という作業を繰り返していく事は大事なんだと思います。



■それから、読書の方ですが、昨日も書いたとおり、
『ハゲタカ』の原作を読んでいました。

バブル崩壊時の時代から始まり、1997年頃のお話になっています。

それで、ヤバい案件をいっぱい詰め込んだバルクをハゲタカファンドに、
大手都銀が売るお話なのですが、当時のバブルの実態が色々と書かれていました。

例えば、変額保険という商品。

当時は都心の土地が急騰した訳ですが、都心に土地を持っていただけで、
土地持ち成金が多数出てきたわけです。

ですが、そんな土地持ち成金も『相続』には困ってしまうのです。

なぜ困ってしまうかというと、特にお金持ちになったわけでもないのに、
土地の価値が上がる事によって、資産の総額が上がってしまった成金が多数存在したので、
相続税が払えないのですよね。

そうなると、土地を売却し、相続税に充てるしかなくなる訳です。



■そこで登場したのが変額保険。

これは、保険とは名ばかりの、投資信託みたいなもので、
保険会社が保険加入者から集めたお金を、株や不動産で運用しましょう…
そして、そのリターンで儲けてください、というような商品だったのですね。

それを土地持ち成金に、銀行さんと保険屋さんが組んで、
急騰した土地を担保にフルローンで買わせ、返済は変額保険のリターンからさせる…
という構図を作ったのです。

その後の、図式は、株や不動産が下がり、変額保険からのリターンは得られず、
担保にとった土地は担保割れをおこすという、バブルの崩壊が待っていたのです。



■恐ろしいお話なんですが、これが土地担保主義の弊害なんだと思います。

融資する先が担保力があって、返せなかったら…
を考えるのは、銀行にとって当然なんです。

でも、本当に大切な所は、その融資先が本当にお金を生み出すのかどうか?

という事だと思います。

今は、収益還元法がだいぶ日本の金融機関にも受け入れられてきてますが、
それでも現場単位で、本当に儲けがでる事業を考えて融資をしていく姿勢が大事ですよね。



■ちなみに、これは物件だけでなく

どんな投資家が、どんな物件を持つのか?

そして、どんな成果に結びつくのか?

という所まで、尽き詰めて考えていかなければいけない事なのだと思います。

逆に、本当に儲けを生み出してくれる
投資家 × 物件 であれば、
金融機関の基準の枠を超えて、ドンドン貸すべきなのかな…なんて思います。


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■メルマガ復活しました^^

と、言っても、今日(4日)の時点で、
まぐまぐへのアクセスが途切れ途切れの状態です。

発行者管理画面のデザイン等も一新されていたので、
大規模なメンテナンスだったのでしょう。

なので、今後もまぐまぐ次第で、配信をお休みせざる得ない事があるかもしれません。



■さて、ここ最近は本を何冊か読んでいました。

まず一冊は、先日、大家のコウさん
に教えていただいた
「二十代、派遣社員、マイホーム4件買いました」

という本。


この本は、派遣社員の著者がマイホームを激安で購入していく…
という過程を書いている本です。

東京や神奈川という都会で、300万円という破格の値段で3DKとか、
ファミリー向けの間取りの住宅を買ってます。

著者の着眼点は、おもしろいので、新しい投資手法なのかもしれません。

ちなみに、私とあまり年が変わらない(正確には私の2つ上)著者ですが、
私の方が物件の戸数は多いですね^^

本を出している著者よりも物件の数が多いと、ちょっと嬉しいです。



■それから

ハゲタカ(上) (講談社文庫)
ハゲタカ(下) (講談社文庫)
ハゲタカ2(上) (講談社文庫)
ハゲタカ2(下) (講談社文庫)


の原作も読んでいます。


こちらは、まだ読み始めたばかりなのですが、
テレビ版と映画版のお話が4冊の小説にまとめられています。

テレビ版の方の冒頭部分を読みましたが、
だいぶテレビでの放送と内容が違いますね。

バブル崩壊という事に対して、日本の金融機関や、
世界の『ハゲタカ』と呼ばれるファンドがどう考え、どう行動したのか?
が、わかるので、とても考えさせられます。

また、不動産を安く買っていくという事は、まさに『ハゲタカ』の手法なので、
規模ややり方は違うでしょうが、考え方という点ではとても勉強になる本です。


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最近、「ハゲタカ」の再放送がテレビで流れていましたね。


このドラマ、私、大好きで毎回見ていました。


このドラマが放送されていた時期も、ホリエモンや村上ファンドがマスコミを騒がせていた時期と重なり、話題性、注目度ともに高いドラマであったと思います。


今回は、映画化もあって、テレビで再放送をしていたのだと思います。


しかし、ファンドって買う気にはなれないんですよね〜


投資って、中身がわからないと、リスクを取る気持ちになれないんですよ。


中身が分かっていても、失敗する時は失敗するでしょうが、中身がわからない金融商品を買って失敗するくらいなら、中身がわかっている金融商品を買って失敗した方が納得する気がします。


不動産投資というか、大家さんになって、自分の事業として自覚して運営した事がある人は皆同じなのかな?と思います。


ま〜でも、このドラマはおもしろいですよね。


今回は金融危機後の世界が舞台だそうですが、映画の公開が楽しみです。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
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2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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