タグ:三好不動産

不動産を大量に買っている人の中には、

中身が違う物件を買っている人がいます。


例えば、キャッシュフローが出る物件を

中心に買っている人が多いのですが、

それ以外の目線で物件を買う人もいます。


それはどんな目線なのか?というと、

キャッシュフローがあまり出なくても、

立地が良い物件を買う人もいます。


これは例えば20年とかで融資を組み、

その間はキャッシュフローが出ないけれども、

20年後には無担保の好立地の物件を

手に入れられる…ということです。


そして、最初はキャッシュフローが出る物件を

買い進めていき、

お金に余裕が出てきた所で、

好立地物件を買っている人もいます。


不動産投資に何が正解?というものは無いですが、

キャッシュフローが出ないけれども、

好立地の物件を組み込んでいくのも

非常におもしろいと言えますし、

色々な意味でもリスクヘッジに繋がる訳です。


ちなみに、好立地なんだけれども

キャッシュフローも取っていきたい…

という人もいますが、

これは非常に難しい事です。


例えば、大都市圏の好立地物件で、

築浅RCだと、利回りで4〜5%になり、

6%以上の物件だと現金で買っていく人も

存在するからです。


そんなエリアで利回り7%の物件が欲しい…

と言われても、これは難しい話な訳で、

イールドギャップを考えると、

金利1%で引いてきても、

しっかりと融資を付けて買う場合は、

イールドギャップは6以上は目指したいです。


ですので、利回り7%以上の物件を

探したい…という根拠ですね。


ですので、そのような超好立地物件を

かなり多くの物件を持っている人であれば、

1つ2つとポートフォリオの中に

入れていくのもありだと思います。


ですが、キャッシュフローと超好立地の

2つを兼ね備えた物件は無い訳で、

どちらか片方を考えて物件は

探していくしか無いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件を買い進めている人の平均年収は?1」

です。


物件を買い進めている人は

どれくらいの年収なのでしょうか?


先日、プレジデントさんの取材を受けて、

今回で3回目か4回目の

プレジデントさんへの掲載になります


その取材の中で、

今年に入ってからの不動産投資はどうですか?

という質問があったので、

今日は今年の不動産投資の特徴を

解説しようと思います。


今年は融資が絞られて、

物件価格が下がって来ています。


それは買える人が限られるからで、

今年は昨年よりも面白い

投資が出来る可能性が高いです。


今年の不動産投資の特徴は2つで、

融資と地域格差です。


融資が昨年よりも付かないので、

融資を付けられたら

昨年よりも莫大な利益を出せる投資が

出来る可能性が高いです。


それは他の人が買えない物件を

融資さえ付けられれば

高利回りで買えます。


なぜ高利回りになるのか?というと、

融資が付かない=買える人が少なくなる

という図式になるからです。


物の値段は需要と供給の関係で決まりますが、

不動産も例外ではなく、

買える人が少なくなると

売りたい人の数は変わらないので、

利回りは必然的に上がる訳です。


つまり、他の人が融資が付かない物件を

融資を付けられるだけで、

昨年よりもキャッシュフローが出る投資が

出る可能性がある訳です。


そして、次に地域格差です。


東京で年収1000万円の人は非常に多く、

あまり目立ちません。


年収1億とかあるとさすがに

東京でも目立ちますが、

年収1000万円は東京ではうじゃうじゃいます。


しかし、これが地方に行くと、

年収1000万円の人は非常に少なくなります。


銀行は東京でも地方でも、

ノルマがあってお金を貸したいのです。


同じ銀行内でも東京の支店は

年収を3000万円と設定していても、

これが地方の支店であれば、

年収1000万円でも全然

融資の土俵に乗ってくる可能性がある訳です。


これが地域格差で、

今年は東京に住んでいる年収1000万円の人よりも

地方に住んでいる年収1000万円の人の方が

地方の支店を使える可能性があり、

有利に不動産投資を進められる

可能性が高い訳ですね。


ということで、2017年の

今年の不動産投資の特徴は、

融資と地域格差です。


融資が付けられれば有利なのと、

地方に住んでいた方が有利…

ということですね。


まあ、それでも東京に住んでいるから

絶対に不利か?というと、

それもちょっと違っていて、

東京に住んでいると銀行が多い訳で、

打診出来る銀行が多いと、

それだけトライ出来るチャンスが増えるので、

まあ、行動力がある人は、

東京に住んでいても地方より

有利な可能性もありえます。


まあ、どれだけ動けるのか?という

行動力が東京に住んでいる人は、

成果を分けるかもですね。



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不動産投資が他の投資と比べて、

良い部分というと、

それはお金を持ち逃げされるケースが

少ないという事です。


例えば、私が聞く話の中で、

悪い投資案件だと、

ファンドを作るとか、出資を募るとか、

そういう話には注意した方が良いです。


これはなぜか?というと、

そうやって出資を募っておいて、

「運用に失敗しました…」と言って、

お金を持ち逃げしてしまうケースが

あるようなのです。


あと、最近だと仮想通貨も

どうなるかわからない案件が多いそうで、

換金出来る仮想通貨は

全体の中でもほんの一部…

と言っている人もいる訳です。


まあ、私はこの辺の投資の専門家でないので

人づてで聞いた話しか出来ませんが、

投資で1番怖いのが

そのような元本を持ち逃げしてしまうような

詐欺案件で、

それをやられてしまうと

利益を生むどころか1円も返ってきません。


その点、不動産の場合は,

仮に失敗した投資をしてしまったとしても、

物件は残る訳で、

その物件は0円になる可能性は薄く、

損失は出るかもしれませんが、

投資した元本がなくなる…

という事は考えづらい訳です。


まあ、とは言え、不動産の世界にも

地面師詐欺という

人の不動産をさも自分の不動産のように

偽って、売買に絡んでくる…

という詐欺がごく一部にあるようですが、

基本的には現物取り引きなので、

不動産の場合は特殊な場合を除いて

不動産そのものは手に入る訳です。


最近の地面師詐欺の記事

→ https://goo.gl/aJXyol


また、キャッシュフローが出ないような

そんな投資は現物が手に入ると言っても

やって欲しくない投資な訳で、

その辺はしっかりと勉強して

不動産投資には取り組んで欲しいですね。


という事で、不動産投資の場合、

投資した元本を全て失う…

という事は現物取り引きなので

非常に可能性としては少ないです。


ただ、地面師などの詐欺案件は

今も少しはあるようなので、

そういう案件だけは気を付けたいですね。


また、投資の世界では

元本保証の出資や高利回りの投資、

それから仮想通貨などの

自分が知らない分野の投資は

特に投資元本を

持ち逃げされるケースも聞くので、

物凄い利回りで儲る…

という案件は慎重に考えてから

お金を出すべきです。


不動産投資の利回りが10%くらいで、

その何倍もあるような利回りの物は、

特に気をつけるべきですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「人の年収の決まり方」

です。


人の年収はどのように決まるのか?

というのは実はあるルールが存在します。


そのルールとは?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「利益をどこまで追求するか」

です。


不動産業をしていても、

不動産投資をしていても、

利益をどこまで追求するのか?は

考えるところがあります。


銀行融資は、私達が思っている以上に

厳しくなるのかもしれません。

というのも、今年は金融庁から

各銀行にお達しが何度かあった年でした。

そのお達しとは?ですが、
「不動産への貸付が多い」
というものでした。

特にサラリーマンとの兼業大家さんへの

貸付額が多いと見られているようで、

この分野への大幅な見直しが入りそうなのです。


では、具体的にどのような

見直しが入るのか?というと、

まずは、各銀行へ1月に金融庁の

調査が入ることが決定しているようです。


この調査は主に不動産貸付が調査されるようで、

この調査次第で来年の不動産投資が

どれくらい出来るのか?が決定されると

言っても良いくらいなのです。


では、もっと突っ込んだ話をしますと、

この調査で今後の銀行が

どのようになるのか?ですが、

これは今まで横並びだった同じ銀行内でも

支店間でかなりバラツキが

出てきそうな感じなのです。


これは年末ということもあり、

色々な銀行が私のところに来ているので、

そのある銀行からの話なのですが、

金融庁調査があると、

支店長の力量でかなりその後の

支店の方向性が変わるようです。


というのも、金融庁調査が入り、

その時の支店長の対応が、

わかっている支店長だと

軽く受け流すことが出来て、

その後も変わらずに融資が出るようなのです。


しかし、全くわかっていない支店長が

対応してしまうと、

そういう支店は一気に融資を閉めてしまう…

ということもあるようなのです。


これは、とある銀行の方の話なので、

一概に全部の金融機関が

このようになるか?といえば、

それは違うのかもしれませんが、

1月に金融庁が入ることが決定していて、

その後は出る金融機関と出ない金融機関、

そして同じ金融機関でも、

出る支店と出ない支店が出てくるみたいですね。


なので、これはいつそのような感じに

なってくるのか?は不明なのですが、

たぶん、私の予想は3月の期末が終わり、

4月以降がガラッと変わるかもで、

それは金融機関、支店間でも

かなり融資の状況が変わりそうですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「ちょっとお金があると、災害から身を守れます」

です。


最近では地震が日本各地で起こったり、

東日本大震災では、

津波で多くの人が亡くなったりしています。


でも、お金があれば、

そんな災害でも助かる可能性が高くなります。


最近、社内改革を進めてきて、

ここ、3年とか一人も辞めない会社でしたが、

直近、4ヶ月くらいで、

5人のスタッフに去ってもらいました。


まあ、辞めてもらったり、

自ら改革に付いて来れなくて、

辞めていったスタッフがいる訳ですが、

その根本にあるのが、

私の作ろうとしている不動産業者として

ふさわしくなかったり、

頑張ろうとしても能力が不足していたりと、

そういった理由が辞めていったスタッフには

多かったりします。


だいぶ前に当社の企業理念を作りましたが、

この企業理念にふさわしく無い人は、

会社にいてもらわなくて良いという

そういう考え方なのです。


ちなみに、当社の企業理念は

私たちは、お客様が収益の出る物件を買うために行動する
収益が出ない物件を売ってはいけない
利益が出ない物件をお客様が買おうとしたら全力で止める
収益が出る物件を買って頂く事により
何度も何度もお客様に物件を買って頂く事で会社は利益を上げる

私たちは、問題があったら徹底的に向き合う
問題を見て見ぬふりをしている人間は会社にはいらない
問題に真っ正面から向き合う事で人間は成長する

私たちは、収益不動産を販売するプロとして常に学び続ける
学ばない人間も成長するはずがなく、学ばない人間も当社にはいらない
常に本を読み、お客様の利益が上がるように常に考える

という感じです。


基本的に、私は自分だけ儲かろう…

という考え方の人は嫌いです。


まあ、他の会社でそうやっていて、

それをビジネスにしているのなら、

私が関係ないのであれば、

それも1つの商売なので、

否定はしません。


ですが、長く商売をやっていこうと考えると、

お客さんが儲かるからこそ、

自分も儲かるという考え方でやらないと

すぐに自分のビジネスは

行き詰まってしまうと思う訳です。


そして、私が1番嫌いなのが、

自分は儲かるけれども、

お客さんは損をする…という取引です。


これはスタッフの能力が低くて、

そういう取引をしてしまったり、

最初から儲かるから

そういう取引をしてしまったりと、

色々な理由はあると思います。


ただ、そういう取引をしてしまうような

そんなスタッフには去って

もらうしかない訳です。


また、働きもしないのに

お金だけ貰おうと考えている人も嫌いで、

そういう人も会社にはいらないですね。


そして、今は大量に雇用をしようとして、

毎月、求人の募集をしています。


今、スタッフは30名くらいですが、

これからどんどん拡大させる予定で、

50名から100名くらいの

人数で動いていく感じですね。


そして、今回の改革は非常に大事で、

とにかくお客さんが儲かる投資をしてもらい、

だからこそ、当社も利益が上がっていくという

当たり前のことを徹底してやることを

全スタッフに浸透させて行きたい訳です。


そして、そんな事を考えている私が

代表をしている会社が水戸大家さんなので、

そんな水戸大家さんと

お付き合いをしてみたい人は、

私の無料面談や当社のスタッフ面談、

セミナーなどにぜひ来てみてください。



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今までFacebookページでは、

私のYouTubeの動画や

メルマガ記事の掲載などをしていましたが、

これからは、ライブ配信をもっと

積極的に使っていこうと思います。


ちなみに、水戸大家さんの

Facebookページですが、

地道にいいねを集めていて、

今では1万6千いいねを超えてきていて、

不動産投資の業界では、

トップクラスのいいねの数かと思います。


そんな当社のFacebookページはこちらです。

→ http://on.fb.me/WD2TWA


ちなみに、Facebookのライブ配信ですが、

Facebookを使っている人は

お分りいただけるかと思いますが、

これはスマホなどで動画を撮りながら

リアルタイムでテレビのように、

配信が出来る機能です。


そのFacebookライブを使って、

何をしていこうか?というと、

リアルタイムに質問を受けながらの

ミニセミナーや、

私の考えなどを伝えていくような

講義などのようなものを

今は考えています。


メルマガやブログ、

FacebookやYouTubeの動画でも

随時、このような事は行ってきましたが、

もっとリアルタイムにこれからは、

情報発信していこうかと思い、

試しにFacebookページの

Facebookライブを通じて

今後はやってみようかと

そう思っている訳です。


なんと言っても、この機能の良いところは、

ライブ配信をしながら、

コメントを入れられるところで、

そのコメントに対して

リアルタイムで返信が出来る訳です。


ただ、あまり個別な話はしない方針です。


なぜなら、個別な話になってしまうと、

他の人には意味の無い話になってしまう訳で、

それは当社で行なっているセミナーや、

無料面談、スタッフ面談で

個別に対応していく予定で、

こちらのFacebookライブでお話をする内容は、

あくまでも多くの人に役立つような

そんな内容の話をしていこうと

そう思っています。


例えば、個別な話というと、

「この物件買っても良いんですか?」

とか、そういう話です。


こういう話になってしまうと、

仮に私が、

「その物件は利回りが低いから買わない方が良いよ」

と言ってしまうと、

多くの人が見ている訳で、

その物件を提案している業者さんの

営業妨害にもなりかねないからですね。


ですので、こういう個別な質問は、

あくまでも個別にして欲しい訳です。


反対にお話ししていく内容としては、

物件を見るときに、

ここに気をつけた方が良いとか、

来年の不動産投資の予想とか、

まあ、誰が聞いても

その情報が役たちそうな

そんな情報を発信していく予定です。


そして、そんなFacebookライブを

見て見たい人は、

当社のFacebookページにいいねを押して、

そして更新がされたら

お知らせが届くようにしておいてください。

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上手く定着していくようなら、

毎週何曜日と時間を決めて、

配信していくのも良いですね。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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