タグ:不動産ジャパン

今月の最後の月曜日をもって、

当社でスポンサーをしてきた番組、

「テリー伊藤のマル金ライダー8」

が放送終了します。


それで、今日は放送日になりますが、

今日のゲストは、実はホリエモンこと

堀江貴文さんです。


番組自体はTOKYO MXで、

関東圏はスカイツリーから50キロ圏内であれば

9チャンネルで放送が見られます。


番組は夜の20時からです。


そんな感じで、実はあと

今日も含めて3回の放送で

マル金ライダー8は終了になります。


ただ、今回の堀江さんの収録をして

思ったことは、

彼は非常に頭の良い人だということですね。


私は収録した番組をまだ見てませんが、

堀江さんの話す内容に

ただただ感心してました。


私やテリーさんは、

やはりこれからの日本とか、

これからの、その日本の中でのビジネスとか

そういう観点で物事を見ていますが、

堀江さんはもっと違う視点で

物事を見ています。


まあ、詳しい内容は

今日放送の番組を見てほしい訳ですが、

いよいよ、あと3回の放送ということで、

ゲストも大物が出てきた訳ですね。


今日はそんな感じで

手短なメルマガになりますが、

今日の20時の放送は

必ず見てみてください。


堀江さんのゲストの今回は、

色々な気づきがあると思います。


関東の主要部分にお住いの方で、

きょうの20時から9チャンネルで

堀江貴文さんがゲストの

テリー伊藤のマル金ライダー8

を見ることが出来ます。



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先日、プレジデントさんの取材を受けて、

今回で3回目か4回目の

プレジデントさんへの掲載になります


その取材の中で、

今年に入ってからの不動産投資はどうですか?

という質問があったので、

今日は今年の不動産投資の特徴を

解説しようと思います。


今年は融資が絞られて、

物件価格が下がって来ています。


それは買える人が限られるからで、

今年は昨年よりも面白い

投資が出来る可能性が高いです。


今年の不動産投資の特徴は2つで、

融資と地域格差です。


融資が昨年よりも付かないので、

融資を付けられたら

昨年よりも莫大な利益を出せる投資が

出来る可能性が高いです。


それは他の人が買えない物件を

融資さえ付けられれば

高利回りで買えます。


なぜ高利回りになるのか?というと、

融資が付かない=買える人が少なくなる

という図式になるからです。


物の値段は需要と供給の関係で決まりますが、

不動産も例外ではなく、

買える人が少なくなると

売りたい人の数は変わらないので、

利回りは必然的に上がる訳です。


つまり、他の人が融資が付かない物件を

融資を付けられるだけで、

昨年よりもキャッシュフローが出る投資が

出る可能性がある訳です。


そして、次に地域格差です。


東京で年収1000万円の人は非常に多く、

あまり目立ちません。


年収1億とかあるとさすがに

東京でも目立ちますが、

年収1000万円は東京ではうじゃうじゃいます。


しかし、これが地方に行くと、

年収1000万円の人は非常に少なくなります。


銀行は東京でも地方でも、

ノルマがあってお金を貸したいのです。


同じ銀行内でも東京の支店は

年収を3000万円と設定していても、

これが地方の支店であれば、

年収1000万円でも全然

融資の土俵に乗ってくる可能性がある訳です。


これが地域格差で、

今年は東京に住んでいる年収1000万円の人よりも

地方に住んでいる年収1000万円の人の方が

地方の支店を使える可能性があり、

有利に不動産投資を進められる

可能性が高い訳ですね。


ということで、2017年の

今年の不動産投資の特徴は、

融資と地域格差です。


融資が付けられれば有利なのと、

地方に住んでいた方が有利…

ということですね。


まあ、それでも東京に住んでいるから

絶対に不利か?というと、

それもちょっと違っていて、

東京に住んでいると銀行が多い訳で、

打診出来る銀行が多いと、

それだけトライ出来るチャンスが増えるので、

まあ、行動力がある人は、

東京に住んでいても地方より

有利な可能性もありえます。


まあ、どれだけ動けるのか?という

行動力が東京に住んでいる人は、

成果を分けるかもですね。



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銀行融資は、私達が思っている以上に

厳しくなるのかもしれません。

というのも、今年は金融庁から

各銀行にお達しが何度かあった年でした。

そのお達しとは?ですが、
「不動産への貸付が多い」
というものでした。

特にサラリーマンとの兼業大家さんへの

貸付額が多いと見られているようで、

この分野への大幅な見直しが入りそうなのです。


では、具体的にどのような

見直しが入るのか?というと、

まずは、各銀行へ1月に金融庁の

調査が入ることが決定しているようです。


この調査は主に不動産貸付が調査されるようで、

この調査次第で来年の不動産投資が

どれくらい出来るのか?が決定されると

言っても良いくらいなのです。


では、もっと突っ込んだ話をしますと、

この調査で今後の銀行が

どのようになるのか?ですが、

これは今まで横並びだった同じ銀行内でも

支店間でかなりバラツキが

出てきそうな感じなのです。


これは年末ということもあり、

色々な銀行が私のところに来ているので、

そのある銀行からの話なのですが、

金融庁調査があると、

支店長の力量でかなりその後の

支店の方向性が変わるようです。


というのも、金融庁調査が入り、

その時の支店長の対応が、

わかっている支店長だと

軽く受け流すことが出来て、

その後も変わらずに融資が出るようなのです。


しかし、全くわかっていない支店長が

対応してしまうと、

そういう支店は一気に融資を閉めてしまう…

ということもあるようなのです。


これは、とある銀行の方の話なので、

一概に全部の金融機関が

このようになるか?といえば、

それは違うのかもしれませんが、

1月に金融庁が入ることが決定していて、

その後は出る金融機関と出ない金融機関、

そして同じ金融機関でも、

出る支店と出ない支店が出てくるみたいですね。


なので、これはいつそのような感じに

なってくるのか?は不明なのですが、

たぶん、私の予想は3月の期末が終わり、

4月以降がガラッと変わるかもで、

それは金融機関、支店間でも

かなり融資の状況が変わりそうですね。



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水戸大家さんが、他の会社と

圧倒的に違うところは、

とにかく人と情報を集めている事です。


これは最近、メルマガを読み始めた人は

おわかり頂いてないかもしれませんが、

人と情報が物凄い量で集まっています。


情報を集める!という話は、

私は5年くらい前から

ずっと言い続けてきました。


なぜなら、不動産は情報が大事で、

人と情報が集まってくれば、

それだけで不動産投資は成功に近づくからです。


そして、この情報と人が

他の会社よりも水戸大家さんは

圧倒的に集まってきている訳です。


ちなみに、なぜそんな事が言えるのか?というと、

それは、今、当社では

かなりスタッフを増員すべく、

かなり人を採用しています。


そして、その中でも他の会社で

不動産業をしていた人もいますが、

水戸大家さんに入ったスタッフからは、

「こんなに人が来ている会社は見た事が無い…」

とほとんどのスタッフが言うのです。


これは、過去5年前くらいから、

私が一貫して言っている

「不動産は情報だ!」

という事に繋がります。


いかに情報を取得して、

より良い条件で投資が出来るか?で、

大きくその後の展開は変わってくるのです。


そして、人と情報をとにかく集める事に

私が特化してきたからこそ、

今の情報量が豊富な水戸大家さんという

会社が出来上がってきたんですね。


そして、これからも不動産は人と情報です。


良い人に巡り会い、

そして、良い情報を貰えれば、

それだけで不動産投資はの

大部分は成功します。


極端な話、いくら勉強しても、

良い情報に巡り会わないと

絶対に成功しない…というのが

不動産投資の本質だったりしますね。


ということで、私は過去5年前くらいから

とにかく情報を集める事に特化して

会社を大きくしてきました。


それは不動産投資で成功するなら

良い人と巡り会い、

良い情報を貰わないと成功出来ないからですね。


そして、それがやっと水戸大家さんも

形になってきているので、

これからも人と情報をしっかりと集めて、

良い投資をしてもらう事を目指したいです。



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今までFacebookページでは、

私のYouTubeの動画や

メルマガ記事の掲載などをしていましたが、

これからは、ライブ配信をもっと

積極的に使っていこうと思います。


ちなみに、水戸大家さんの

Facebookページですが、

地道にいいねを集めていて、

今では1万6千いいねを超えてきていて、

不動産投資の業界では、

トップクラスのいいねの数かと思います。


そんな当社のFacebookページはこちらです。

→ http://on.fb.me/WD2TWA


ちなみに、Facebookのライブ配信ですが、

Facebookを使っている人は

お分りいただけるかと思いますが、

これはスマホなどで動画を撮りながら

リアルタイムでテレビのように、

配信が出来る機能です。


そのFacebookライブを使って、

何をしていこうか?というと、

リアルタイムに質問を受けながらの

ミニセミナーや、

私の考えなどを伝えていくような

講義などのようなものを

今は考えています。


メルマガやブログ、

FacebookやYouTubeの動画でも

随時、このような事は行ってきましたが、

もっとリアルタイムにこれからは、

情報発信していこうかと思い、

試しにFacebookページの

Facebookライブを通じて

今後はやってみようかと

そう思っている訳です。


なんと言っても、この機能の良いところは、

ライブ配信をしながら、

コメントを入れられるところで、

そのコメントに対して

リアルタイムで返信が出来る訳です。


ただ、あまり個別な話はしない方針です。


なぜなら、個別な話になってしまうと、

他の人には意味の無い話になってしまう訳で、

それは当社で行なっているセミナーや、

無料面談、スタッフ面談で

個別に対応していく予定で、

こちらのFacebookライブでお話をする内容は、

あくまでも多くの人に役立つような

そんな内容の話をしていこうと

そう思っています。


例えば、個別な話というと、

「この物件買っても良いんですか?」

とか、そういう話です。


こういう話になってしまうと、

仮に私が、

「その物件は利回りが低いから買わない方が良いよ」

と言ってしまうと、

多くの人が見ている訳で、

その物件を提案している業者さんの

営業妨害にもなりかねないからですね。


ですので、こういう個別な質問は、

あくまでも個別にして欲しい訳です。


反対にお話ししていく内容としては、

物件を見るときに、

ここに気をつけた方が良いとか、

来年の不動産投資の予想とか、

まあ、誰が聞いても

その情報が役たちそうな

そんな情報を発信していく予定です。


そして、そんなFacebookライブを

見て見たい人は、

当社のFacebookページにいいねを押して、

そして更新がされたら

お知らせが届くようにしておいてください。

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上手く定着していくようなら、

毎週何曜日と時間を決めて、

配信していくのも良いですね。



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昨日、七星明さんの誕生日パーティーに呼ばれて、

行って来ました。


そんな誕生日パーティーで

ある人と話をしていましたが、

その方も経営者です。


そして会話の中で、

「私はそんなに大人数の人を雇うのは

 合わないんだよな〜」

という話をしていました。


私の会社には今でこそ、

何十人も人が働いていて、

今もなお、人手が少ないと思っているくらいで、

どんどん求人活動をしています。


そんな状況なんですが、

人を雇って会社を大きくするのは、

これは合う合わないがあります。


人をたくさん雇用していくと、

合う人、合わない人がいたり、

問題がある人がいたりと、

色々と人間関係で悩まされるものです。


また、頑張ってもらいたいけど、

厳しく言うと辞めてしまったりするので、

それも人を雇う悩みの1つと言えます。


私も会社が5人以下の時は、

こんな悩みが尽きませんでしたが、

今のようにどんどん規模を大きくしていくと、

このような悩みは無くなりませんが、

人が少ない方が悩みが深刻になります。


どういう事か?というと、

少ない人の時の方が、

もっと従業員に気を使うのです。


数多く人がいれば、

1人辞めてしまっても

他の人が支えますが、

少ない人数では1人でも辞めてしまうと、

会社は回らなくなります。


だからこそ、10人より100人、

100人より1000人いる会社の方が、

企業というものは安定します。


これは上場企業が倒産が少なく、

中小企業が倒産が多いという

その事実を見ればわかる事です。


ちなみに、この話は物件規模にも

通じる話です。


物件規模を大きくしていくと、

規模と比例してリスクが大きくなる…

と思っている人がいますが、

それは大きな間違いです。


例えば、物件を1つだけ持っている人は、

その物件で事件、事故、自殺など

何か問題があったとします。


そして、一気に入居率が下がり、

家賃が途絶えてしまうと、

これは大変なことになってしまう

可能性もあり得ます。


しかし、物件が10、20、30と

多く持っている人であれば、

10個の物件の中で1つ何か

問題があったとしても、

他の9個の物件が支えてくれますし、

20、30、とあれば、

もっと支えてくれる物件が多くなります。


これは企業と一緒で、

1人起業した個人事業主だと、

その一人社長が病気や怪我で入院してしまうと、

収益はゼロになってしまいます。


しかし、従業員がもっともっと多ければ、

社長が怪我や病気になって入院しても、

会社は他の人で回っていく訳です。


だからこそ、私は大きな規模で

事業をやった方が楽なので、

どんどん求人を募集している訳です。


ただ、会社経営も不動産経営も

1つだけ注意点があります。


それは規模を大きくしても収益が出ることで、

当社であれば仕事がめちゃありますが、

人がいないので大変だから求人をしている感じで、

不動産投資も規模を大きくしても良いのですが、

1つ1つの案件でしっかりと

キャッシュフローが出ることが

規模を大きくして良いということになる訳です。


ということで、不動産でも会社経営でも、

小さい規模で行なっている方が、

かなり高リスクだったりします。


それは物件が少ないとリスクが

分散されずに1つの物件が

もろ被りするからです。


会社経営も一緒で、

少人数で経営していると、

1人でも倒れたりすると

経営自体が立ちいかなくなるからですね。


だからこそ、会社経営も不動産投資も

しっかりと収益が出るものを

拡大していくことが非常に大事ですね。



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人の成功はどこから始まるのでしょうか?


私は人の成功は脳から始めると

そう思っています。


それはなぜか?というと、

考え方1つで人の人生は

良くもなれば悪くもなるからです。


例えば、お金持ちになろうと考えれば、

お金持ちになる行動を意識して

毎日、取ろうと行動します。


言葉も一緒で、

お金持ちになろうと考えれば、

話す言葉も違ってくるはずです。


健康になろうと考えれば、

毎日、少しずつ歩いたりするでしょうし、

食べ物にも気を使うようになります。


そこの始まりは、

全て人の脳みそから始まります。


元メジャーリーガーの松井秀喜選手が

座右の銘にした言葉で、

心が変われば、態度が変わる
態度が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる
運命が変われば、人生が変わる

というものがあります。


心が変わればから始まること言葉ですが、

心が変わるというのは、

人の考え方が変わるという訳で、

その人がどう思うかで、

最終的には人生まで変わっていくのです。


ただ、人は考え方を変えたとしても、

なかなか人生が大きく変わらない訳ですが、

人生を変えていくには、

その考え方を持続しなくてはいけません。


だからこそ、自分自身を厳しく躾け(しつけ)

考え方を成功者と同じように

毎日、変えていく必要があるんですね。


ちなみに、ここに私が気付いたのが、

ジェームススキナーの成功の9ステップを

毎日、聞いた時からです。


私は元々、年収が280万円しか無い

サラリーマンをしていました。


それから数年で年商13億の会社を作り、

たぶん、今の不動産投資業界では、

当社を知らない会社の方が少ないでしょう。


年収280万円のサラリーマンの時に

何をしたのか?というと、

「自分は成功できる!」

と強く想い、そして行動してきた、

ただそれだけなんですね。


そして、世の中に良いことをすれば、

自ずと成功していくと

そういうことがわかったので、

まずは自分自身で不動産投資をしてみて、

そして成功した後は、

もっと多くの人に不動産投資で

成功してもらいたい!ということを考えて、

無料でノウハウを配布したり、

こうしてメルマガで教えたりしてきた訳です。


その原点は他の何物でもなく、

私の脳みそから始まったことでした。


だから、このメルマガを見ている人も、

「自分には無理だ…」

と思わずに、思考を変えて

「絶対に自分は成功するんだ!」

と強く思って毎日を過ごして欲しい訳です。


ということで、成功も失敗も

全ての始まりは人間の脳から始まります。


考え方、思考を変えると、

それは成功の始まりですので、

それを意識して毎日を過ごしてみてください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「太陽光発電は属性棄損の恐れあり」

です。


太陽光への投資をしている人も

このメールを見ている人で

多くいると思います。


しかし、太陽光投資は、

実は属性を毀損して、

次の融資が出なくなる可能性があります。


人は行きていると色々なサービスを

受けるものです。


例えば、飲食店に行くと

オーダーを取ってくれて、

食べ物や飲み物が運ばれて来ますし、

コンビニに行くと、

店員がレジを売って品物が買えます。


まあ、当たり前の事なのですが、

これが最低のサービスを受けると、

非常に勉強になったりします。


私もご飯を食べに飲食店に行きますし、

コンビニに買い物にも行きます。


また、紹介でしか入れないような

そんなお寿司屋さんだったり、

焼き鳥屋さんだったりと

そんなちょっと一般の人が行けないお店にも

行っていたりします。


これがご飯屋さんであれば良いのですが、

仕事関連になってくると、

私の場合、徹底的に悪い点は改善していきます。


先日もとあるサービスをお願いしている

会社のサービスの質があまりにも悪く、

徹底的に改善するように求めました。


飲食店であれば、

「ああ、あの店は二度と行かないな…」

の一言で済みますが、

会社の業務関係でおかしな事があれば、

これは外注している会社を変えるしかないからです。


そして、こういう最低のサービスを受ける事は

非常に勉強になって、

自分がされて嫌な事は

お客さんや当社のスタッフにも

してはいけないな…と気付かされるものです。


また、無料でやってもらうことであれば

これは文句は言いようが無い訳ですが、

お金を出しているにも関わらず、

クオリティが低い仕事をしてしまうのは、

お金を払っている意味がないので、

もっとクオリティの高い仕事をしてくれる人に

交換して行くしか無くなる訳です。


まあ、今は会社も大きくなってきて、

私ひとりでは出来ない事も多く、

仕事を任せることも多くなって来ましたが、

質の低い仕事をする人は

スタッフでも外注先でも

厳しく言っていかないとダメな訳ですし、

そうやってチェックしてダメだしするのが、

私の仕事になっていますね。


ということで、サービスには

質の高いサービスもあれば、

質の低いサービスもあります。


この中でも、質の高いサービスを経験しているからこそ、

質の低いサービスはすぐに見分けられます。


また、そんな質の低いサービスを受ける事で

非常に勉強になることが多く、

だからこそ、色々なサービスを受けるべきだな!

と思う訳です。


ちなみに不動産の価格も一緒で、

同じような物件を見ていると、

割高な物件があったり、

割安な物件がありますが、

これも物件の資料をたくさんみることで、

わかる訳です。


同じように割高なサービスも

割安なサービスも

色々なサービスを受けていると

わかってくるものですね。



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古い木造アパートを買ってしまうと、

属性が毀損されて

次の物件を買いづらくなってしまう…

という考え方をしている人がいます。


この考え方ですが、

半分正解で半分不正解です。


というのも、古い木造アパートを買うと

そもそも何で属性を毀損すると言われているのでしょうか?


まず、法定耐用年数が木造は22年と短く、

築20年の物件に対して、

20年の融資を付けてしまうと、

法定耐用年数を大幅にオーバーして

融資期間が設定されてしまいます。


こうなってしまうと、

法定耐用年数内でしか融資を出さない

金融機関から見ると、

属性を毀損してる…

と言われてしまいます。


また、古い木造を買うと

属性を毀損する…ということに対して、

もう1つの考えたがあります。


それは、物件を評価する

評価基準の1つとして、

積算評価という評価方法があります。


その評価方法に照らし合わせると、

古い木造のアパートは

建物の評価がほとんどゼロに近いので、

土地だけの評価になってしまい、

評価が低くなってしまう…

ということなのです。


この点をカバーしてくれそうな物件が

RCの物件なのです。


法定耐用年数が47年と長く、

仮に築20年の物件でも、

残りの耐用年数が27年も残っています。


この期間内に融資を引ければ、

法定耐用年数内で融資を引くという規定の

銀行の内部規定にも適合します。


また、RCマンションは積算評価も高くなるので、

その点でも次に繋がりやすい物件といえます。


ですが、これはあくまでも

他の銀行の評価基準に合いやすい…

というだけで完璧だとは言えません。


まず、年収に対して借り入れ基準を

設けているところは、

どんな物件を買おうと、

年収額に対して借り入れが大きくなると

借りられなくなってしまいます。


また例えば、関東が営業エリアの銀行は

他の銀行を使って関西に物件を買ってしまうと、

その物件は営業襟が外になってしまうので、

どんなに評価が出ていようと、

限りなく評価はゼロに近くなってしまします。


これは何を意味するのか?というと、

RCを買い続ければ、

ずっと物件を買い続けられる…

ということではないのです。


物件を買うということは、

少なくともどこかの銀行の基準には合わず、

1つ1つ買い進めることで、

使える金融機関が減っていくことを意味します。


そして最終的に、メインで取引している銀行からも

借入額が多くなってくると、

「もう融資出来ません!」

と言われて不動産投資が終了します。


ただ、そもそものスキームを変えてしまうと、

買い続けられる方法も存在します。


まあ、その辺の詳しい話は、

私の面談に来た方に

直接お話しさせてもらっているので、

詳しい話を聞いてみたい人は、

1度面談に来てみてください。

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ということで、RCの物件を買えば、

ずっと物件を買い続けれる…

と思っていますが、

それは違います。


なぜなら、RCの物件と言っても、

完璧な物件はなく、

どこかの銀行が融資を出したとしても

他の銀行の規定に合わない可能性があるからです。


ですので、RCでも属性は毀損しますし、

積算評価が出ているから

物件を買い続けられるとは限らないのです。



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