タグ:不動産投資

私は多くの成功者とそうでない人を

これまで見てきましたが、

成功者に共通する事はせっかちな事です。


とにかく成功している人は

せっかちな人が多く、

早く行動していきます。


行動していると、

もっとより精度を高めていきたいという

欲求が強くなってくるので、

よりよい情報を持っている人から

「どうやってやってるんですか?」

と聞くようになります。


これもせっかちだからこそ

より正確な情報を早く掴みたい…

という思考回路の人が多いのです。


反対に成功出来ない人は

まず、最初の行動を起こしません。


「失敗したらどうしよう」とか、

「この人は信用出来るのか?」とか、

そういう事ばかり考えて行動しません。


成功している人は、

そんな事を考えている暇があれば、

とにかく行動を起こしてしまうので、

そんな事を考えるのではなく、

「こうやったらこうなるんだ」

という結果をどんどん知っていく訳です。


そして、その結果が出てくると、

もっと成果を出している人を

リサーチするようになるのです。


結局、何もしない人は、

自分よりも成果が出ている人がいても、

それが結果を出している事

すらもわからないのですが、

それはなぜわからないのか?というと、

自分自身が行動していないので、

何が良くて何が悪いのか?が

わからない訳です。


ちなみに、私の元には

数多くの人が今まで相談に訪れています。


中には不動産投資の著書を書いている人も

過去には何人も相談に来ています。


もちろん、全員が当社で物件を買ったり、

売ったりしている訳ではないのですが、

当社に相談に来ているのは事実で、

そうやって不動産投資を自ら行い、

本を書いてしまうような人は、

ほぼ必ずと言って良いほど、

当社や私の話を聞きに来ますね。


それは自分ですでに不動産投資を

始めている段階で来る人もいれば、

これから始める段階で来る人もいますが、

とにかくそうやって本を出版しているレベルの人は、

「早く成功しているノウハウが知りたい!」

というせっかちな人が多い訳です。


グズグズしていると人生はあっという間に

終わってしまうので、

とにかくせっかちな人が成功しやすい

そんな世の中なのです。


という事で、成功者はその多くが

せっかちな人が多いです。


それは、すぐに始めてしまった方が

良いとか悪いとかもわかりますし、

より良い情報を必死になって

探そうとするからですね。



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不動産投資で非常に大事なことは

当事者意識を持つ事です。


まあ、これは当たり前のことですが、

たまに当事者意識が低過ぎて、

他力本願的になっている人もたまにいます。


例えば、物件を買う前に、

大事なことは物件の調査です。


今、空室があるのであれば、

その募集家賃は適切なのか?とか、

もし仮に高い想定家賃であれば、

相場家賃に引き直して、

キャッシュフローが出るのか?とかを

しっかりと把握する必要があります。


また、家賃以外で何か問題があり、

空室が出ている物件であれば、

その空室が出ている問題は、

解決可能なのか?どうかを

しっかりと確認する必要があります。


物件を買った後も、

買う前にそうやって調査してある事を元に、

投資家は管理運営を改善していく必要があります。


これはなぜ投資家本人がやるのか?というと、

それはそのような提案は管理会社で出来ますが、

最終的な意思決定をするのは、

物件のオーナーである投資家でしか

出来ない仕事だからです。


例えば、その改善する時に

お金が必要であれば

そのお金は投資家自身が出す訳で、

それは管理会社では決定権がないのです。


だからこそ、不動産投資をする場合、

最低限の勉強をして

最低限の判断をしてもらわないと

いくら管理会社が頑張っても

物件を埋める事は出来ないですね。


ですので、他力本願で簡単に儲かる…

という状態になってもらうのが

1番の理想とする所ですが、

購入前の物件調査や、

管理運営の判断は、

最低限の投資家自身の仕事になります。


まあ、このくらいの仕事量で、

とんでもなくお金が残せるので、

仕事効率的には不動産投資は

そこまで大変ではないのですが、

最低限はこれくらいの仕事はしないと

空室も埋まらないですし、

収益が残る投資は出来ないので

ご注意ください。


不動産投資は他力本願では絶対にダメで、

特に最低限の意思決定は行わないとですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件を買い進めている人の平均年収は?2」

です。


物件を買い進めている人の

平均年収の話で、

昨日の続きになります。


このメルマガを読んでいる人で

何かスポーツをしている人も

たくさんいると思います。


私もゴルフを、ここ3年ほどしていますが、

ゴルフと投資、それからビジネスなどは

基本的に一緒だと思います。


というのも、ゴルフは調子が良い時もあれば、

悪い時もあります。


多分、数ミリ、当たるところが狂うと、

とんでもないところにボールが

飛んで行ってしまいます。


そんな日もあれば、

とびきり調子が良い時もある訳です。


そしてゴルフの面白いところは、

スコアカードという数字で

如実に良い悪いが出てきます。


このスコアが悪いと嫌になる時もあり、

練習をしなくなってしまう人もいます。


ただし、そうやって調子が悪い時も

踏ん張って練習を繰り返していると

ある時、一気に上手くなっていたりします。


上手くならない人は、

目の前のことに一喜一憂して

毎日を頑張って生きていない訳で、

そういう人はいつまでも

上達していきません。


そしてこれは投資もそうですし、

ビジネスをする上でも

同じ事が言える訳です。


投資もビジネスも、

良い時もあれば悪い時もあります。


多くの人が1回、2回の失敗をすると

「ああ、これはもうやりたくない…」

となってしまって、

毎日、少しづつでもコツコツ行えば、

成功につながる事を止めてしまいます。


ゴルフは止めてしまっても、

収入に直結しませんが、

投資やビジネスは止めてしまうと、

一生、自分の収入を上げる事が出来ないので、

自分の将来を変える事が出来ない訳です。


これが不動産投資に限っていうと、

毎日、物件を探したり、

毎日、不動産投資の本を読むだけでも

1年後、2年後、3年後を考えると、

全く収入は変わってきます。


そんな行動を繰り返して、

1年に5億も物件を買えたのなら、

3年で15億の物件を買えて、

年間のキャッシュフローは

3000万になるからですね。


だからこそ、ちょっとくらい

何か嫌なことや失敗があったとしても、

繰り返し、繰り返し、

毎日、少しでも成功に近づく行動を

行なって行くべきですね。


エジソンは電球を発明するのに、

(正確には電球に竹を使うという発明)

1万回とか2万回とか失敗したそうですが、

そんな時でも諦めずに、

そこで踏ん張って毎日を過ごしたからこそ、

彼は大発明家と呼ばれる訳です。


途中で止めてしまったら、

エジソンという名前は

後世には残らなかったですね。


成功して収入を上げたいのであれば、

毎日、少しづつでも

収入が上がる行動を取っていきましょう。



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人は何かに挑戦するときに、

どのくらいの目標を立てるかで、

どのくらいの事が達成出来るか?が

変わってきます。


例えば、不動産投資でも

物件を10億まで買うぞ!と決めると、

5億は通過点になります。


これが最初から5億まで買うぞ!

という目標にしてしまうと、

5億まで買えるか?は

最終目的地になるので、

かなり大変な物になります。


ただし、ここでもう1つ大事なことは、

いくら目標を高くしたとしても、

そこまで行く道がわからないと

たどり着きません。


10億物件を買うぞ!という思いが強くても

そこまでたどりつく方法を知らないと

永遠にたどり着かない訳です。


だからこそ、志を高くして、

そして同時にどのような方法を取れば、

そこに行けるか?を調べる訳です。


これが出来ていれば

あとはそれを淡々と実行するだけです。


そして、物件をそこまで増やしたい!

と思っている人であれば、

当社で行なっているセミナーは

実はそんな話をしている訳です。


どうすれば、資産規模が

10億まで増やして行けるのか?

という事を話しているのが

実は当社のセミナーだったりするんですね。


という事で、人が目標を達成していくには、

1つは高い志であったり、

高い目標設定が大事です。


しかし、それだけでは目標達成出来なくて、

もう1つの要素としては、

そこにたどりつく事が出来る

具体的な方法を知り、

それを実行していく必要性がある訳ですね。




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物件が買えない…と言っている人で、

その理由で多いのは、

融資機関を開拓出来ないのと、

エリアに物凄くこだわる…の2つです。


まあ、融資機関の開拓は

個人属性にもよるので、

開拓出来る人と出来ない人がいますが、

エリアにこだわり過ぎて買えない人は

結構いますね。


そして、買えない人は

問題点がこの2つなのにも関わらずに、

結果が出ない人に限って

同じ事をずっと繰り返し、改善しようとしません。


例えば、昨年、

物件を買おうと思って、

物件を買えなかった人もいると思います。


そんな人に何が原因で

物件が買えなかったと思いますか?

と聞くと、大抵、同じ答えが返って来るのです。


物件が高くなっていて、

買おうと思うような物件がありません。。。

という答えです。


しかし、そう言っている本人は、

物件を買おうと思っていて、

買えていません。


一方で、物件をどんどん増やして、

昨年の1年間だけで、

キャッシュフローを数千万単位で

増やしている人もいる訳です。


そして、物件を買えなかった人も、

物件をどんどん増やした人も、

真面目に不動産投資を学び、

行動をしようとしていたのに、

1年後には年間で数千万の

キャッシュフローを取れている人と、

物件を1つも買えなかった人とに

結果が分かれてしまった訳です。


この両者の違いは何か?というと、

結果が出た人は、

1つの銀行の基準でしか物件を探さず、

結果が出た人は、

様々な銀行の融資基準で、

物件を探したのです。


例えば、融資期間が、

同じ30年取れる融資条件だとしても、

金利が1%低ければ、

利回りが、1%低い物件を買ったとしても、

同じ返済比率、

同じキャッシュフローの割合になります。


これが、1つの銀行の基準しか知らないと、

ずっとその1つの銀行の融資基準でしか

物件を探せないので、

買えない…という事になっている人もいます。


他にも、物件を買うエリアに、

物凄くこだわる人もいます。


エリアを物凄くこだわってしまうと、

それだけ選択肢が減ってしまうので、

これも物件を買えない…

という結果に繋がりかねません。


ですので、なるべく複数の銀行が使えるのであれば、

より良い条件で融資を引いた方が良いですし、

物件を買うエリアも、なるべく広い方が良いです。


ただ、人によっては、年収であったり、

自己資金の金額であったりという

個人属性で、そこまで多くの銀行に

打診出来ないかもしれません。


なので、複数銀行に打診出来る人は、

なるべく複数銀行に打診して、

なるべく物件購入エリアも広く考えた方が良いのです。


人には出来る事と出来ない事がありますが、

物件をどんどん増やしている人は、

自分の検討出来る物件をなるべく増やしているのと、

その可能性の中でなるべく広範囲で

探している人が多い訳です。


そして、結果が出ていない人は、

自ら可能性を消してしまって、

「物件がない、物件がない」と言っている訳です。


だからこそ、物件を増やしたのいであれば、

考え方を買えて、

結果が出ない方法をきっぱりやめて、

結果が出る方法を考えるべきですね。


という事で、真面目に勉強して、

真面目に取り組んでも、

結果が出る人と出ない人がいます。


その両者の違いは、

実は可能性を広げる行動をしている人が

結果を出していて、

可能性を消す行動をしている人が

結果を出していないので、

物件が買えていない人は

可能性を広げる行動を取ってみましょう。


いつまで経っても良い結果が出ない人に限って、

結果が出ない方法をいつまでも続けるので

ご注意ください。



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私の無料面談ですが、

まだ1月の状況で2月の空き枠が

大阪の1枠のみとなりました。

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今までもずっと私は、

毎日のように投資家さんや、

投資家さんになりたい人とお会いして、

色々な話をしてきました。


今は東京の六本木の事務所と、

大阪の支店の2カ所だけで行っており、

今年はずっとこんな感じで

東京と大阪の2カ所で私の面談は

行う予定になっています。


ちなみに、今、当社では、

従業員数も40名を超えてきて、

まだまだ採用を予定しているので、

今年は50名、60名と人の数も、

事業の数も増えていきそうな感じです。


私の事をあまりよくわからない人で、

この前の川島塾の懇親会などでも、

話掛けられましたが、

「まあ、これくらいの事業をしてますよ」

というと、ちょっとビックリされるレベルに

なってきた訳です。


不動産の売買仲介自体も、

ひと月に30億くらいで行っており、

当社に入ってくる1ヶ月のお金が

1億を毎月超えている状態です。


昨年の年商も13億5千万円で、

これは、ほぼ売買の仲介手数料だけで

稼ぎだしているので、

他の事業も合わせるともっといきます。


また、管理会社の方も戸数をどんどん増やしていて

今は管理引き継ぎ分を含めると、

1400戸を超えてきそうな感じです。


約2年で管理戸数がここまで増えたので、

こちらも凄い伸びだと思います。


こんな状態が続いているので、

私は他の仕事がどんどん入ってきて、

無料面談を昨年までのように

出来なくなったというのが本音です。


まあ、テレビも昨年から仕事を併行してやって、

かなり忙しい感じでしたので、

今年は一旦、3月まででテレビをお休みする予定で、

それには昨年1年は忙し過ぎた…

という意味もありますね。


そして、1年間、体制を整えて、

また来年は新しいテレビ番組を持ち…

という事を考えている訳です。


まあ、こんな感じで

私の無料面談の枠が

少なくなっているものの、

今年は2ヶ月先、3ヶ月先の面談予約まで

埋まってしまいそうなので、

私と直接会って話をしたい人は、

昨年以上に早めに予約が必要です。


また、

「今週末契約予定なんだけど、内容を見てほしい…」

という急いで相談したい方は、

当社のスタッフが対応しますので、

スタッフ面談に予約をしてください。


そんな感じで、かなり私の面談は、

希少な感じになっている訳ですが、

まあ、これからもっともっと

予約が取りづらくなります。


ですので、そんな内情もありつつ、

それでも、どうしても私に会いたい人は、

2ヶ月先、3ヶ月先の予約をして

私に会いに来てほしい訳です。

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不動産投資のおもしろい所の1つは、

レバレッジを利かせられる所です。


他のビジネスだと、何の経験も無い人が

簡単に1億2億と借りられる事は

非常に可能性は少ないです。


ですが、不動産投資をするというと、

(銀行は投資は嫌いなので、正確には不動産賃貸業)

銀行はその物件を担保に取れるので、

条件さえ合えば1億2億というお金を

借りる事は難しくありません。


しかし、折角、借り入れが出来るのに、

「借金は怖い…」

という感情的な部分で、

融資を使わずに現金で投資を行う人もいます。


これは私も昔、借金は怖い派だったので、

気持ちはよくわかりますが、

実はこれも思い込みの1つだったりします。


不動産投資は、その収入のベースになる物が

家賃収入という非常に安定性の高い物です。


例えば、普通のビジネスでは、

今年の売り上げが1億だったとしても、

来年も1億の売り上げが入るとは限りません。


来年は5000万の可能性もありますし、

3000万の可能性もありますし、

ほぼ売り上げが上がらない…

という事もビジネスの世界ではありえる話です。


しかし、家賃収入だ考えると、

今年1億円の家賃収入が入っていて、

来年からそれが5000万になる…

という事は考えづらいのです。


せいぜい、悪くなっても9800万とか

9500万とかという事は起こりえても、

家賃が半分になったり、

半分の入居者が出て行ってしまう…

という事は、ほぼ考えられません。


まあ、これは近所のアパートを見ていると

おわかり頂けるかと思いますが、

先日まで満室だったアパートが、

全部空いてしまう…

という事は非常に考えづらいと思います。


近所のアパートが無かったら、

今までアパートやマンションに住んだ事がある人は、

その住んでいたアパートやマンションが

一気に空室が出てしまった…

という事はあまり経験がないと思います。


そのくらい不動産投資の家賃収入は

読みやすい物なのです。


この読みやすい収入がベースにあって、

なおかつ、担保に取れる物件を

銀行側が抵当権という形で抑えられるので、

銀行は1億2億、もしくはそれ以上の

お金を何の経験も無い人に

貸す訳です。


つまり、銀行側も

「このくらいの家賃収入は見込めるだろう…」

という予測も元に、

ある程度、コケづらそうなビジネスだという事で

お金を貸している訳です。


ただし、よく考えてほしいのが、

銀行が貸すから物件を買う…

というのも間違いで、

しっかりとお金を借りて、

物件を買う本人が、

納得した上で不動産投資を進めた方が良いです。


そして、こうやって1億2億と借りて、

物件を買い進めていくと、

最終的には年間のキャッシュフローがウン千万になる…

という訳ですね。


もちろん、借り入れをするという事は、

それがリスクがゼロだとは言いません。


ですが、なるべく早い期間で

自分がたどり着きたい家賃収入であったり、

キャッシュフローであったりになりたいのであれば、

そうやってレバレッジを利かせないと

時間が掛かってしまう訳です。


リスクを取って時間を取るか、

リスクを嫌って時間を捨てるか、

この選択に最終的にはなる訳です。


ただ、リスクを取って投資している人の中には、

若くして会社を辞めて、

自分の趣味に没頭していたり、

南の島に入り浸って入り、

毎月、海外に行っている人もいる訳で、

そういう時間を1日でも1秒でも多くしたいなら、

レバレッジを掛けないとダメな訳です。


まあ、時間とリスクは誰にでも

与えられた物で、

それを選択するのは自分自身なので、

そこをどう考えるか?が大事な訳です。


という事で、不動産投資の魅力の1つに

レバレッジを掛けられるという事があります。


そのレバレッジを掛ける恩恵は、

時間を手にする事が出来る訳で、

とにかく時間が欲しい人は、

レバレッジを掛けていくしか無い訳です。


そして、リスクを極力減らしたい…

と考える人は、時間を捨てていくという

選択を取るしか無い訳ですね。


これはどちらを取るか?は自分次第で、

どちらが良いとかは言えませんね。


ただ、なるべく若くして

会社を辞めて自由な時間が欲しい場合は、

絶対に融資を使わないと実現出来ないのは

確かな事です。



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今年はセミナーをどんどん行っていく予定ですが、

特に地方セミナーを多く開催予定で、

これには実は意味があります。


というのも、私は今年は

さらに銀行融資が厳しくなり、

物件を買える人と買えない人の

差が大きくなっていくと

そう予想しています。


では、その中でも物件を買いやすい人は

どのような人なのか?というと、

これは地方に住んでいて、

なおかつ高収入な人が1番買いやすいです。


これはなぜか?というと、

地方に行けば行くほど、

高収入な人が減り、

低収入な人が増えて行きます。


東京都心では年収1000万円の人は

珍しくありませんが、

地方に行けば行くほど年収1000万円の人は

かなり珍しい存在になるのです。


そして、銀行が融資姿勢が厳しくなるとはいえ、

一定以上の人には融資を出していきます。


それが東京で考えると、

超お金持ちレベルの人にしか融資を出さなくなりますが、

地方だと年収1000万円クラスが場合によっては

超お金持ちの部類に入ってしまいます。


同じ年収1000万円でも住んでいる場所が違うと

融資を余裕で受けられる属性の人もいたり、

全然融資が受けられない人もいたりと、

これからは住んでいる場所で属性がだいぶ

変わってくる可能性が高いのです。


これは話を裏返すと、

同じ銀行でも都内の支店は融資が厳しくなり、

地方の支店は融資が緩くなる可能性が高い…

という訳ですね。


もちろん、全部の銀行がそのような方針ではないのですが、

このような傾向が強くなってきていて、

たぶん、今後もこの傾向が強くなるのかな?と

そう思う訳です。


そして、今後、融資を受けて

しかも、利回りが上がった物件を

買っていける属性の人は、

地方でなおかつ高年収の人…

という図式が出来てきそうなのです。


だからこそ、今年、当社では

地方の高年収の人こそチャンスなので、

どんどん地方に出て行って、

正しい不動産投資の知識を広めていければな…

と考えている訳ですね。


まあ、そうは言っても、

完全に都心に住んでいる人は不利なのか?というと、

これも融資が出る金融機関を探してくる事が

私たちの仕事だと理解している訳で、

だからこそ、地方の銀行開拓がこれからの

融資を使った不動産投資では

重要になってきますね。


という事で、これから不動産投資は

同じ年収の人でも出来る人と

あまり出来ない人に別れてくると思います。


それは銀行融資が厳しくなり、

支店間格差が出てきているからで、

だからこそ、当社では地方になるべく行き、

融資が緩い金融機関と支店を探している…

という訳ですね。


という事で、これからは同じ年収でも

どこに住んでいるか?で

かなり融資条件が異なってきます。


それは、同じ銀行でも支店間格差が

これからは大きくなりそうで、

だからこそ、当社では地方になるべくスタッフを派遣して、

地方セミナーを行っていく訳ですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「45歳の人は何歳までに資産形成するべきか」

です。


今、45歳の人は何歳までに

ある程度の資産規模まで拡大すべきなのでしょうか?


特に不動産投資で拡大するには、

融資を意識して年齢を考えなければいけません。







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2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
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2015-12-12



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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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朝日新聞

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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