タグ:不動産投資サイト

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「より上手に銀行回りを行うには?」

です。


銀行を1つでも多く開拓出来れば、

それだけで不動産投資には有利です。


そして、開拓するには銀行を訪問する、

銀行回りが効果的です。


では、より効率よく銀行回りをするには?


昨日、当社で物件を買い進めて、

60億を超える資産規模まで拡大した

投資家さんと会食してきました。


その規模まで拡大していくと、

やはり問題もあるそうで、

その大きな問題は、作業量の増加だそうです。


基本的に不動産投資は

管理を人に任せられるのが

魅力の1つです。


複数の管理物件があったとしても、

それを管理会社に任せていくことで、

不動産投資家の日々の作業は

かなり少なかったりします。


それでも、少しは作業があるのですが、

管理会社を使って物件を管理していっても、

やはり限界はあるそうで、

その1つの壁が30億の資産規模…

というお話をしていました。


そこで、私も提案を受けたのですが、

それの1つが資産30億規模以上の

投資家さんの秘書業務代行です。


これはどのくらいのスキルと、

どれくらいの作業量が必要なのか?が

私も検討が付かないのですが、

実は30億規模以上になった投資家さんは

日々の事務作業に追われていて、

そこが悩みのタネのようなのです。


ですので、当社でそんな悩みを

解決してもらえるような

そんな部署というか、

人員を雇って欲しい…

という提案を受けた訳です。


また、管理は他の会社にお願いしていても

例えば、保険や修繕のセカンドオピニオンも

してくれたら良いな…

というお話もお受けしました。


保険もどのように保険会社と交渉するか?で

適用範囲も保険額も変わってきます。


また、修繕なども本当に適切な金額なのか?を

キチンと交渉してくれる人がいたら、

これは投資家さんにとっては

非常にありがたい事な訳です。


まあ、この辺はスペシャリストとして

当社にも詳しい人間がすでにいる訳ですが、

では、管理業務以外にやる場合、

例えば、月額課金制にして、

秘書業務と保険や修繕のセカンドオピニオンで、

そんな業務を作っても面白いかもな!

とお話を聞いていて思った訳です。


基本的に仕事は人が困っていることを

助けるから対価が得られます。


ですので、このようなニーズが多いのであれば、

そこをサポートする部署を

当社でも持っていっても良いのかな?

と考えていますね。


ちなみに、資産30億以上の方で、

このような投資家サポートの

サービスに興味がある人は

「投資家サポートに興味あり」

と記入して下記よりお伝え下さい。

→ http://mitoooya.jp/q.html


そのような人たちを集めて、

例えば、ラインやフェイスブックの

グループ機能を使って、

どんなサービスがあれば良いのか?

という会議的なことをしても良いかもですね。


そして、ニーズが結構あって、

どのようなサービスが良いのか?が

明確になってきて、

それが実現可能であれば、

当社でも本格的に事業化しようと思っています。



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私は毎日、不動産の相談を受けていますが、

その中でも、

「私にとってベストな投資を教えてください」

という質問を受けることもあります。


不動産投資の本を読んでいる人が、

色々な投資法があることがわかり、

そも中でも自分にベストな方法は

どのようなものなのか?と

訪ねてくることがある訳です。


では、私はこのような質問を受けると、

どのような返事をするのでしょうか?


この質問への私の返事は、

「ベストな投資は教えられない…」

です。


なぜこのような返事をするのか?というと、

ベストな投資を選ぶのは自分自身で、

私がどんなお話をするのか?というと

相談者の方が何が出来て、

何が出来ないのか?をお話ししています。


そして、その自分が出来る投資の中から、

自分自身でどんな投資がしたいのか?を

選んでいく訳です。


ちなみに、ただ単に何が出来て

何が出来ないのか?を話すだけではありません。


各々のメリット、デメリットをお話しし、

そして、相談者の方の目標も聞きます。


その目標を達成するには、

この投資だとダメで、

こうやった方が良いですよとか、

そんな話をしている訳です。


不動産投資は結局は物件を買い、

そして、物件を買うことを

繰り返していくと

収入も資産も増えていきます。


資産が数十億とか、

年間の手残りが数千万とか、

そういう所まで辿り着くことも

絶対に無理な話では無いのです。


ただ、その目標を掲げるのであれば、

自ずとこうやらないとダメとか

そういう答えを知っているのが私で

その答えを無料面談ではお話ししている訳です。


答えがわかっているのであれば、

あとは、その答えを聞いて、

行動していくのは投資家さん本人な訳ですね。


なので、自分の不動産投資の

答えを知りたい人は、

私の面談やスタッフ面談、

もしくは当社のセミナーに来て頂くと、

その答えを先に知ることができる訳です。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「成功の鍵は地味にコツコツです」

です。


人は成功するためには

地味にコツコツやるのが1番です。


これは不動産投資も一緒で、

地味にコツコツやった人が成功出来てます。


私のような立場にいると、

様々な業者の情報や、

不動産コンサルタント、

不動産ブローカー(素人さん)の情報が

入ってきたりします。


どんな業者や素人の人が不動産に関わり、

どんな不動産を売っているのか?という情報が

入ってくる訳です。


そんな中で業者でも免許が無い素人の人が

斡旋している案件でも、

良い物もあれば悪い物もありますね。


特に免許が無い素人の人が

不動産業者に紹介してマージンを貰うパターンは、

全く不動産知識が無くて売っている人もいる訳で、

これは非常に危険な感じです。


今はインターネットが発達して、

ほとんどの業種でインターネット集客が

出来てしまいます。


そこで集客力に自信があり、

実際に人を集められる力がある人は、

人を集めた後に何かを売る事は

そんなに難しい事ではありません。


そして、そんな中でも

不動産を斡旋している素人の人もいるようですが、

これが結構、厳しい物を売っているケースが

出てきている訳です。


まあ、私たちのように、

表立って活動していて、

投資家さんの利益を考えて動いていこう…

という不動産業者は、

このような事は決して出来ません。


なぜなら、当社に来るお客さん自体が、

しっかりと勉強している人が多く、

どのくらいの物件をどんな条件で買うと

どのくらいのキャッシュフローが出るのか?を

わかっている人が多いからです。


また、不動産の相場もよく理解している人が多く、

どのくらいの物と利回りの物件が割高で、

どのくらいの物と利回りの物件だと割安なのか?を

知っている投資家さんが多い訳です。


まあ、もっと言うと、有利な投資と

不利な投資を知っている人が多い訳で、

危険な投資を当社も

当社のお客さんもなるべく理解して

避けようと行動しています。


ただ、これが販売する側も

買う側もあまり不動産投資を

知らなかったらどうでしょうか?


そして、販売側がとにかく儲るから

販売しているとしたらどうでしょうか?


まあ、こうなってしまうと、

とにかく販売者側としては儲りますし、

売る方も買う方も知識が無い訳で、

これは販売者に信用があれば、

なんでもかんでも売れてしまう…

という事になる訳です。


だからこそ、私の場合は、

当社で物件を買わなかったとしても、

よく勉強して不動産投資は始めた方が良い…

という話をしている訳です。


まあでも、このような素人さんの

不動産ブローカーは、いつの時代にもいますが、

それでもここ最近でまた

増えてきているようなので、

注意喚起の意味合いも込めて取り上げてみました。


騙す方も悪い訳ですが、

何の勉強もしなくて騙される方にも

落ち度がある訳ですからね。


そして、不動産ブローカーの方は、

やはり業者ではないので、

業者に紹介して紹介料を貰っている訳ですが、

何かあると業者の責任にして逃げる可能性が

高い訳です。


こんな事は、まあしっかりと業者として

活動していると出来ない訳で

まあ、宅建免許を持たない素人さんの

不動産ブローカーは、

やはり注意して付き合った方が良いですね。 



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先週くらいから関西に来ていて、

昨日まで京都、今日は大阪に滞在しています。


そんな大阪にいる訳ですが、

実は今日と明日の2日間は、

私は特にやる事がなく、

昼間は散歩をしたり、

大阪のマンションでストレッチをしたりと、

結構、ゆったりと過ごしています。


そんな大阪の散歩中に、

ふらりと目に入ったのが、

実は古本屋さんだったりします。


なぜ古本屋さんが目に入ったのか?というと、

私はお金が無いサラリーマン時代は、

本を買うのも節約思考が強く、

とにかく安く本が読みたかったので、

ブックオフとかいつも行っていました。


そこで主にビジネス関連の本を買ったり、

自己啓発の本を買ったりしていました。


しかも、古本屋さんで、

なんでもかんでも買っていた訳ではなく、

お買い得の100円セールになっている本を

主に買っていたのです。


まあ、今でこそ、Amazonや、

普通の新刊が売っている本屋さんで、

金額関係無く、読みたい本は買っていますが、

貧乏サラリーマン時代は

そんな風にして常に節約を心がけてしました。


節約と言えば、独立した当初は、

ホテル代をケチりたかったので、

東京に来たときは、

よく漫画喫茶に泊まったもんでした。笑


まあ、そんな過去を古本屋さんの前を

通りかかって思い出したのですが、

100円のセール本を大量に読み、

実はそれが要因で私の人生は

変わってきたのだとそう思います。


例えば、私が貧乏サラリーマンをしながら、

古本屋で本を買っていたのが、

2003年から2008年くらいだと思いますが、

その頃、古本屋に置かれていた本は、

本当に片っ端から読んだと思います。


不動産投資系では、赤井さん、山田さん、

沢さん、藤山さん、浦田さん、金森さん、

などなど、実にその当時は

衝撃的な本が私の価値観を多いに変えてくれました。


ビジネス本に関しても、

神田先生、平先生、川島さん、

石田健さん、菊原さん、石原明さんなどなど、

この辺も実に衝撃的な本が

私にとってはたくさんあった訳です。


今でも最新の本が出ると、

とにかく買ってみて、

まあ、全部は時間が限られるので読めていませんが、

とにかく本を読んで人生が変わるというのは

本当にある事なのです。


そうやって本を読んでいる立場にあった私も、

2009年には初出版を経験し、

2017年の今現在は、

改訂版を含めると6冊の本を

世に送り出している訳です。


なので、本を読んでいない人は

とにかく本を読む習慣を身につけるべきです。


また、私の経験上の話ですが、

100円で買った古本であっても、

それは人生を変える本になり得る訳です。


ただし、人生を変える本にするにはコツがあって、

とにかく素直な気持ちになって本を読む事です。


成功出来ない人は、

「本当にこんな事出来るのか?」とか、

「何か裏があるんじゃないか?」とか、

そういうよこしまな気持ちで

斜め上から本を読んでしまう訳です。


私も川島さんの本を読んだ事が、

人生の大転換期になったと思っていますが、

その本のタイトルが、

「働かないでも年収5160万稼ぐ方法」

だった訳で、

私もその当時は、

「この人は本当なのか?」

と半分以上疑って本を読んでいました。笑


まあでも、その後、川島さんを信じて

こうして行動してきた結果が今で、

だからこそ、信じて行動すれば

結果は付いてくる訳です。


成功出来ない人は、

「まず、結果を出させてくれ!」

と言います。


成功する人は、

まず信じる所から入る訳です。


信じて行動しないと、

結果は付いてこない…というのが

私の持論な訳です。


だからこそ、100円の本でも人生は変わりますが、

それは、その本をどれだけ信じられて、

どれだけ興奮が出来て、

どれだけ行動出来るか?に掛かっている訳ですね。


という訳で、私は今日、

大阪の街を散歩していて、

その散歩の途中にとある古本屋さんが

目にとまった訳です。


そして、

「そういえば、私の人生が変わったのは100円で買った本だな!」

と改めて思った訳ですね。


そんな事を思い出した1日でした。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、

40回目の放送は太陽光発電コンサルの宇佐美典也さんです。

昨年末くらいから不動産投資は、

融資が付きにくくなり、

これから不動産投資に

参入出来る人が少なくなる可能性もあります。


事実、ある条件に当てはまる不動産価格は、

下落している物も出ているからです。


では、みんな、これからは

不動産投資が出来なくなってしまうのでしょうか?


また、融資が付きにくくなると言うことは、

当社のような売買仲介をしている会社は、

業績が著しく落ちるのでしょうか?


これは投資家も不動産会社も、

今まで以上に頑張らなければ、

融資が付かない訳で、

頑張らない投資家と、頑張らない業者は淘汰されて、

一生懸命頑張る投資家と、

一生懸命頑張る業者は、

より一層、どちらもひとり勝ち状態になると思うのです。


というのも、頑張るというのは、

何を頑張るのか?ですが、

これは物件を探してくるのは、

業者が頑張る事で、

融資先を投資家と業者が一体になって、

どんどん開拓していく訳です。


融資が付きにくくなると言う事は、

買える人が少なくなるので、

融資さえ付けられれば、

今までよりももっと良い条件で不動産投資が出来ます。


だからこそ、融資が厳しくなる事は、

歓迎される事で、

より良い条件で不動産投資が出来る可能性が上がるのです。


では、そんな時に頑張れる人はどんな人なのでしょう?


厳しい環境になればなるほど、

頑張れる人は、これは情熱的に物事に取り組み、

絶対に諦めない人です。


新年明けてから、目標を立てた人も多いと思います。


そんな中で、目標を達成する人もいれば、

目標を達成出来ない人もいるでしょう。


その両者の違いは何か?というと、

答えは簡単で、絶対に諦めないという気持ちと、

それをやり遂げる情熱がある人ですね。


私は成功している不動産投資家も、

そうで無い不動産投資家も見ていますし、

売れる不動産営業マンも、

売れない不動産営業マンも数多く見てきています。


どちらも、成功している人は

自分の夢や目標を絶対に諦めないですし、

情熱的に物事に取り組んでいる人が成功していきます。


反対に、適当に物事に取り組み、

上辺だけで、「成功したいです!」

と言っているだけの人は、

これだけ人を見て来ていると、すぐに見ればわかりますね。


なので、本気で、心の底から成功したいのであれば、

「絶対に絶対に成功する!」と、

不動産投資家も不動産の営業マンも

本気で思った人間だけが、

これからの融資が厳しくなりそうな

不動産投資の環境下では生き残れますし、

その生き残る投資家と、

不動産営業は、どちらも圧倒的な結果を残していくでしょう。


という事で、昨年末辺りから、

確実に融資が厳しくなり、

これからもその傾向は強まる気がします。


そんな中では、

今まで簡単に融資が付けられていた不動産投資家、

不動産業者は、とにかく融資先を

探せた者が生き残っていくと思います。


また、生き残った不動産投資家と、

不動産業者は、不動産価格が安くなり、

それを融資さえ付けられれば

競争無く買える訳で、

かなり圧倒的な結果が残っていきそうですね。




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今日の動画は 

「新築区分を買ってしまった後どうするか」

です。


新築のワンルームマンションを

強引な営業で買ってしまって、

赤字を出してしまっている人も少なくないと思います。


では、そんな人はどのような

行動を取れば良いのか?


先月から今月にかけて、

今まで融資を出していた銀行が

かなり厳しくなってきている…

という印象を受けます。


当社の営業から聞く報告だけでも、

かなりの融資案件が、

支店ではOKが出ても、

本部の稟議で断られている…

という事をよく聞きます。


全ての銀行がそうなっている訳ではないですが、

特に今まで出している印象の強い銀行が

融資が厳しくなってきている印象です。


これは私も前から話をしていますが、

金融庁から地銀へ通達があり、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

ちょっと引き締め傾向に向かうのではないか?

という事なのです。


そして、その警告通りに、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

引き締め傾向に向かってきているのです。


これは何を意味するのか?というと、

今までずっと上昇傾向にあった

不動産価格は下がる可能性がある訳です。


また、今まではかなり多くの人が

不動産市場に参入できましたが、

これからは参入できない人が出てくるか、

参入出来ても利回りが合わないものを

買うしか参入出来ない可能性が

出てくる訳です。


例えば、ある銀行の締め方は、

融資エリアをぐっと絞ってきています。


こうすると、今まで出ていた

地方の物件への融資が厳しくなり、

より首都圏よりの物件しか

融資が付かなくなる訳です。


そうすると、何が起こるのか?というと、

今までは利回りの高い地方物件で

投資が出来ていましまたが、

首都圏よりの物件だと利回りが低くなる訳です。


そして買えるのは、

地方物件でなく、

首都圏よりの物件なので、

利回りが合わずにキャッシュフローが出ない物件しか

狙えなくなる可能性が出てきている訳です。


まあ、これは1つの金融機関だけの

話をしていますが、

他にも厳しくなっている金融機関が

あるのが事実ですね。


そして、銀行が厳しくなった…というと

買えなくなる人が多くなり、

ネガティブイメージがありますが、

ここで大切なことは、

もっと自分が使える銀行を開拓するべきです。


また、すでに取引実績が多い銀行が

多数ある方は、

このような状況になった方が

実績を評価されて融資が出る可能性が高いので、

今まで地道に物件を増やしてきた人は、

これから値が下がった物件を

有利な条件で買える可能性が高い訳です。


実績が何もない人は、

これから自分が使える銀行を必死で探し、

完全に銀行融資が閉じる前に

キャッシュフローが出る物件を買って、

実績を作るしかない訳ですね。


ということで、先月、今月と

確実に銀行の融資は

厳しい方向に向かっている印象です。


そんな中で物件を買うことは、

安く買える可能性が上がるので、

非常に投資家としては良いことです。


ですが、融資が厳しくなると

買える人が限られる訳で、

今はとにかく融資が閉じる前に

どれだけ動けるか?が重要ですね。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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