タグ:不動産投資検索

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「個人で融資が引ける限界とは」

です。


融資は個人で引くケースと、

法人で引くケースがあります。


では、個人で融資を引くケースで

限界はどのくらいなのでしょうか?


私は結構な人数を今は雇用していて、

会社経営も8年目になったのですが、

人を雇うということは

2つのことが大事だと思っています。


1つはハード面で、

お金が重要です。


給料が低い会社は人材の流出が起こりやすく、

人が定着しません。


だからこそ、当社では年収で1億を目指せるような

そんな給料体系にしていて、

実際に年収1億円以上を稼ぎ出している

営業マンは何人かいる感じです。


次に大事なことが、

ソフト面で、心の部分が大事です。


ここは人数の少なかった時は、

一人一人、誕生日会を行っていましたが、

今はこれをやると、

会社に出社した日の

ほとんどが誕生日会になってしまうので、

止めています。


その代わりに、私が一人一人、

スタッフと話をする時間を作って、

今、何に興味があるとか、

何が問題なのか?とか、

どんな事を会社や本人がやっていくと

もっと会社や本人が良くなるのか?を

話し合う時間を毎日作っています。


これによって私が気付かなかったことに

気付けたり、

逆にその話をしている中から

新しいアイディアが浮かんできたりと、

私自身も良い刺激をもらっている訳です。


こんな感じで、お金のハード面と

心のソフト面の両面から

どうすれば1番良い方向に向かっていけるのか?を

常に考えています。


ちなみに、私が目指しているのは、

デカプリオ主演の映画、

ウルフオブウォール・ストリートのような

活気ある会社です。

https://goo.gl/De84vP

(300円で観れるみたいです)


たしか、この映画は最終的に、

主人公のデカプリオ演じるジョーダンは

逮捕されてしまうと思ったのですが、

そんなことが無いように

もっとホワイトな感じの

ウルフオブウォール・ストリートのような

そんな会社を作るのが目標な訳です。


まあ、日本で言うと、

昔の堀江さんがやっていた時のような

ライブドアとかそんな感じの会社ですね。


ちょっとずつの繰り返しで、

そんな所も少しずつ見えてきた感じで、

私が今目指している会社は

そんな会社だったりする訳です。



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私は毎日のように不動産の

相談をお受けしていますが、

その中には「10億物件を買いたい!」

と言って、相談に来る人もいます。


私はメルマガで、10億物件を買って、

年間で2000万くらいの

キャッシュフローを残し、

手持ちのキャッシュも1億以上所有している人が

まあ、普通にいるよ…

という事を書いているので、

そのようになりたいと言って来る人も

結構いる訳です。


そして、その中でも考え方が

しっかりと出来ている人は

資産10億を目指せますが、

考え方が全く出来ていないと

資産10億を狙えません。


では、その考え方とは?何なのか?


それは不動産投資でなく、

スポーツで例えると非常にわかりやすいです。


例えば、「私はオリンピックに出たいです!」

と言って、何かスポーツのコーチを

訪ねたとします。


そのコーチは、オリンピックに何人も

選手を輩出しているコーチで、

そのコーチに掛かれば、

高確率でオリンピックに出れるとします。


しかし、そんな有名なコーチにお願いしても、

コーチが言う事を全く聞かないかったら、

これはオリンピックに出れるでしょうか?


素質も才能もある選手だとしても、

一流のコーチの指導があってこそ、

オリンピックに出れる確率が

上がって来るのだと私が思います。


これは納得がいく話だと思いますが、

不動産投資になると話が変わってきます。


例えば、私が冒頭にあるように、

「資産10億にしたいです!」

と言っている相談者が来たとします。


そして、

「こうしてこうしてこうすれば、

 資産10億を狙えますよ」

と指導したとします。


これで相談者の方が

「はい!わかりました!」

と言ってもらえれば、

その人は高確率で資産10億を狙えるでしょう。


なぜなら、当社では、

そんな資産10億まで不動産を

買い進めている人が多いからです。


つまり、そこまで買い進める方法を

知っているからです。


反対に、相談者の方が、

「いや、私は違うやり方が良い!」

という事を言っているとすると、

これは資産10億を目指すことは

絶対に出来なくなります。


もしかすると、物凄く本人が

努力すれば資産10億行けるかも

しれませんが、

それは資産10億まで行っている人を

多数輩出している当社や私の

指導を受けるよりも

確率が下がってしまう訳です。


これはオリンピックを目指す話と一緒で、

オリンピックに大量に選手を送り出している

コーチの意見を無視してしまうと、

いくら素質や才能があっても、

オリンピックに行ける確率が

下がってしまう訳ですね。


ということで、 資産10億を目指したい!

と言って、当社に相談に

来られる方は実は多いです。


その中でも目指せる人と

目指せない人がいますが、

目指せない人の1つの理由として、

このような考え方が出来てない人は、

まあ無理でしょうね。


お金持ちには素直な人が多いと

たしか、金持ち父さん貧乏父さんに

書かれていたと思いますが、

素直な人は人の話を聞くので

お金持ちになれる訳で、

話を聞かない人はお金持ちになれない訳です。


単純に、「道端に100万円落ちてるよ…」

と言われて、素直に聞く人は

100万円を拾えますが、

疑って掛かったり、

そもそも話を聞いてない人は、

100万円を拾えないのと一緒ですね。



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テリー伊藤のマルキンライダー8、

第45回目の放送は、元教員の水田圭さんです。

昨年の10月くらいから

融資が厳しくなってきていますが、

今年に入ってさらに

厳しくなっている感じを受けます。


そして、さらに4月から

融資が厳しくなっていく…

という情報が入ってきています。


つまり、今まで物件を買えていた人が、

これからどんどん物件が

買えなくなる可能性が今よりも増える訳です。


ただ、そうは言っても

融資を出す金融機関が

全く無くなるとは思いません。


そして、融資が厳しくなるのは、

さらに物件価格が下がる事を

意味していて、そうなると、

物件を買える人にとっては

さらにチャンスが増える訳です。


では、融資が厳しくなって、

物件が買える人とはどんな人なのでしょうか?


それは3つタイプがあります。


1つ目のタイプは、超高属性の人です。


年収が高く、自己資金を大量に持っていて、

お金には全く困っていない人です。


具体的な年収の目安や、

自己資金の額はいくら?とは言い切れませんが、

年収数千万円クラスではなく、

年収億越え、自己資金も億越えというイメージです。


まあ、これは多くの人が

ハードルが高いので、

該当しないと思います。


次に買える人は、すでに不動産投資をしていて、

成功しており、銀行との信頼関係も厚い人です。


これは実績がすでにあるので、

何も無い人には貸さないけれども、

黒字を出している不動産投資をしている

という実績があると

銀行の対応は変わってくる訳です。


あと、最後に融資を付けられる人はどうか?

というと、それは色々な銀行に

とにかく打診した人です。


融資が厳しくなるとはいえ、

不動産投資も融資も、とにかく数が大事です。


例えば、優良な物件を集めるには、

とにかくネットで探したり、

情報を持っている業者にコンタクトを取って、

多くの情報を集めるしかありません。


また、欲しい物件があったとして、

それに融資が付けられれば、

欲しいという事もありえます。


そんな状態になっているのであれば、

これはより多くの金融機関を

回ることによって融資がつく可能性が

ある訳ですね。


今は昨年よりもさらに、

融資が厳しくなり、

またさらに融資が厳しくなるという

情報も入ってきています。


そして、そうなっても買える人は、

超高属性の人と、

すでに銀行と取引があり実績がある人、

そして最後にとにかく行動量が

人よりも飛び抜けている人ですね。


ちなみに、当社では、

とにかく物件情報と融資先を開拓するために、

社内コールセンターを作ろうとしましたが

それは止めることにしました。


今は、営業アシスタントをとにかく増やし、

営業個々の作業量を人を増やして

カバーしていく感じにしたので、

自分で行動するのはめんどくさい…

という人こそ、当社が代わりに動いていく感じですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「銀行融資はどの様に考えれば良いのか」

です。


不動産投資は銀行融資が肝になりますが、

不動産投資への融資は

どのように考えれば良いのでしょうか?


そういえばこの前、

「峯島さんは失敗した事は無いんですか?」

という質問があったので、

今日はその話をしようと思います。


この質問への回答ですが、

「私は失敗の達人です!笑」となります。


私が不動産投資を始めた

最初に買った物件は、

これは大失敗物件でした。


実際にどんな失敗をしたのか?というと、

420万で買った物件が、

最終的に売れた値段が、

200万円で 売却している訳です。


他にも、その後、購入した戸建てが、

白アリだらけで大幅な補修費が

掛かってしまったり、

起業してからもスタッフが全員辞めたり、

最近ではNo.1営業が独立するなど、

まさに私は失敗の宝庫なのです。


昨日、今日、私を知った人は、

六本木にオフィスを構えていて、

不動産投資の世界では、

ほとんどの人が知っている会社を経営していて、

テレビ番組のスポンサーをしている…

なんて所だけを見ると、

凄いと勘違いする人がいますが、

私も普通の人間で、何ら凄くもありません。


では、今のこの状態になれたのは

何が要因なのか?と聞かれると、

人一倍、人の本当は十倍とか

二十倍とかの勢いで、

常に毎日、挑戦している事が要因なのです。


私は神様は、

人類みな平等にチャンスというギフトをくれると思います。


そのギフトは、

どんな人が貰えるのか?というと、

それは物事に挑戦した人です。


挑戦すると、もう1つを貰えます。


それは、失敗というギフトです。


私は失敗は成功の元だと本気で考えている人間です。


今まで損をした物件を買った時も、

白アリだらけの物件を買った時も、

その後、死ぬ気で不動産投資を学んで、

最終的には不動産投資では大幅な利益を確定させています。


起業してから、スタッフが全員辞めた時も、

そこから何が悪かったのか?を必死で考えて、

会社を立て直しています。


そして、今回のNo.1営業が辞めるというお話も、

実は私には神様からのギフトだと思っていて、

もっともっと強い組織を作りなさいと

言われているのだと、そう受け止めています。


また、私が悪い部分も、

会社全員が悪い部分もあるのでしょうが、

それを今は徹底的に考え直して、

そしてすでにテコ入れをどんどんしている訳ですし、

今は当社のスタッフと、

新規に入ってきているスタッフが、

ここ数年には無いくらい活気付いて

仕事に取り組んでいます。


そう、私は失敗だらけの人生なのですが、

それは神様からの贈り物で、

人や会社、もしくは不動産投資で

成長して成功するチャンスなのです。


だからこそ、私は失敗が来ると、

「ああ!やっと来た!ありがとう!」と

今は思えるくらいになってきてますね。


そして何よりも大事な事は、

そうやって失敗を乗り越える経験が大事で、

何回も何回も失敗を乗り越える事で、

人は大きく成長し、それが何よりも強味になっていく訳です。


という事で、先日、

「峯島さんは失敗した事があるんですか?」

という質問を貰いました。


私の答えは「私は失敗の宝庫で、

それがあったから今がある!」という感じですね。



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不動産投資では優良な情報を

少しでも多く集め、

正しいノウハウで買い進めて行くことが

非常に大事になります。


では、この情報を少しでも集める…ですが、

何が重要なのか?というと、

まずは情報を持っている業者と

仲良くなることが最初のステップです。


どこの業者も物件情報を集めようと

日々、必死になって活動していますが、

その中でも特に物件情報が

集まって来ているであろう業者を

見つけていくのです。


次のステップとして、

物件が集まっている業者から

優良な物件を優先的にもらわないと

折角、物件が集まっている業者を見つけても、

肝心の情報をもらえなければ

先に進みません。


では、優先的に情報をもらうには?ですが、

これはまず、個人情報を開示することです。


年収がいくらあって、

自己資金がいくらあって、

お勤めは何をしていて…

という情報を開示します。


不動産業者は物件が買えない人に

物件情報をあげても、

買ってもらえない訳で、

それでは仕事になりません。


ですので、しっかり働いている人であれば、

こういう会社に勤めていて、

年収はいくらで、

自己資金はいくら持っている…

ということをお伝えしなければ

物件の情報を優先してもらうことは

難しい訳です。


だからこそ、そういった

個人情報の開示が必要になってきます。


次に大事なことは、

買えるお客さんと認められると、

当然、営業は物件を買って欲しい訳で、

物件の紹介が来ます。


その物件について全てではなくても

良いかもしれませんが、

レスポンスを返してあげることです。


もっと違う融資条件であれば買うとか、

もう少し利回りが高ければ買うとか、

では、その融資条件はどのようなものなのか?とか

その利回りはどれくらいなのか?とか、

具体的に話をしていく訳です。


そうやってやりとりをしていると、

物件の相場がわかってきて、

この物件は安いとか高いとか

そういうこともわかってくるのです。


そして営業との意思の疎通が

できるようになれば、

そこで初めて優先して物件を

紹介してもらえる人になる訳ですね。


ということで、優先して

優良な物件を紹介してもらえれば、

それで不動産投資は俄然有利になります。


そして、優先して優良物件を紹介してもらうには、

今日のステップが1番良いですね。



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この前、無料面談をしていて、

相談者の方から面白い質問を受けたので、

そのお話をします。


それはどんな質問なのか?というと、

「物件を売らないと御社も利益が出ないですよね?」

というものです。


当社の場合は、物件を売り込むということは、

ほとんどしません。


物件の数字や、融資と組み合わせての

キャッシュフローの説明はしますが、

物件自体を売り込む…

という行為はほとんどしないのです。


では、それで物件が売れるのか?というと、

これは売れていきます。


なぜ物件を売り込まないのに

売れていくのか?というと、

まず最初に当社で行うのが、

投資家であるお客さんに

勉強して学んでもらうのです。


そして、どんな物件が割安で

どんな物件が割高なのかを

知ってもらいます。


ここでと当社と投資家さんで、

どんな物件を買い、

どんな物件は買わないのかという

数字を共有するのです。


そうしていると、

良い物件はこう、

悪い物件はこうという

線引きがしっかりと出来て来ます。


そして、当社ではその数字が出るような

そんな物件を探していく訳です。


そういう優良な物件を持ってくると、

当然、物件が欲しい投資家さんは、

すぐに買わないと他の人が買ってしまいます。


当社の場合、私が面談して来た数が

8400人いて、

他にもスタッフが対応した人も

かなりの数がいる訳です。


すると、今まで当社で関係を持ちたいと

考えている人だけでも、

1万人以上いて、

その中でもアクティブに、

今現在も物件が欲しいと考えている人は、

1000人以上はいると予想出来ます。


そんな1000人の人が良い物件が出てくると、

一勢に買いに走る訳です。


なので、当社が行なっていることは、

売り込むことではそもそもなくて、

物件を集めたり、融資先を探したりと、

そういう活動が主だったりしますね。


つまり、良い物件情報を集めて来て、

どんな物件が良いのか?が

投資家さんサイドが分かっていれば、

自ずと物件は売れていく…

という構図になっている訳で、

だからこそ、物件を売り込まない訳ですし、

むしろ、しっかりと勉強してない人や、

自分の投資に責任が持てない人は、

不動産投資をしないように

指導しているくらいな訳です。


ということで、この前、相談者さんから

「物件を売り込まないと御社は利益が取れませんよね?」

という質問を受けました。


当社の場合は売り込むことは一切なく、

行なっていることは、

不動産投資を教えて、

そして、良い物件情報や

より有利な融資先を探してくる事ですね。



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そういえば、昨日のメルマガでは、

年内の当社主催セミナーが

完全に満員になったことをお伝えしましたが、

私の無料面談は、来年1月まで東京は埋まり、

大阪も残りわずかになりました。


2月の面談予約も入ってきている状況なので、

これからは、私と面談することは、

1ヶ月先、2ヶ月先という感じで

かなり先の予約しか取れなくなってきています。


中にはそれでも、

「峯島さんと話が直近でしたい…」

というお話を頂く事もありますが、

ちょっとそれは難しくなってきた訳です。


それでも、私は多くの人に

不動産を教えて行きたいですし、

無料面談はこれからもお受けしていくつもりです。


ただ、社員教育や会社内部の整備で

私は時間を使っているので、

これ以上に面談を増やして行く事は

物理的に無理な感じになっています。


ただ、社員教育をしていくと良い事は、

当社のスタッフが育ち、

セミナーやスタッフ面談の質が上がり、

もっと多くの人に不動産投資を

学んでもらえるように、

これからはもっとなっていきます。


私が物理的に出来ないのであれば、

私の分身を多く作り、

その分身達が不動産を

教えられるようになれば良い訳です。


また、直近で2回行った、

Facebookページを使った、

生ライブセミナーなどを通して、

私の場合はより多くの人に

より大きな影響を与えていく行動を

もっともっと取って行こうと

そう思っています。


私の好きなジェームススキナーの

成功の9ステップには

アプローチの改善という項目があります。


今、上手くいってないから違う事をやれ

なんでも良いから…

というポイントです。


今、私は別に上手くいってない訳ではないです。


多くの人に不動産投資を

自ら教えてきて、

それは成功してきています。


ただ、自分の体は1つだけで、

いくら頑張ってもそれには限界が来る訳です。


そうしている間にも、

世の中では間違った不動産の知識で

間違った不動産投資を始めている人も

少なからず実在します。


だからこそ、私自身が行動するよりも、

優秀なスタッフを育てて、

より多くの人に多くの影響を与えられるように、

社内の整備をしている訳ですね。


ということで、セミナーに続き、

私の無料面談は来年の1月まで、

東京では枠が埋まってしまいました。


来年1月の大阪の枠もあとわずかで、

私と直接会うという事は、

かなりレアな感じになってきていますね。


ただ、それは優秀なスタッフを

1人でも多く教育して行くためだったり、

そういう環境整備だったりに時間を使っていて、

だからこそ、会社としてもっと良い影響を

世の中に与えられそうな、

そんな感じがしている訳です。



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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