タグ:不動産投資物件情報

たまに融資について勘違いしている人がいますが、

利回りが高いから融資が付く訳ではないです。


例えば、ちょっと郊外というか、

地方の田舎の物件で古い木造のアパートは

大体、利回りが高い事が多いです。


それは利回り15%とか、

物件によっては20%とかの物件も

たまに見かけます。


じゃあ、こんな物件は融資が付くのか?というと

融資は付きません。


全く付かないのかというと

それもちょっと違って、

場合によっては物件価格の半分くらいは

融資が付く事もあります。


ただ、それ以上の融資となると

これはかなり厳しく、

その足りない分は自己資金を充当しないと

このような物件は買えないのです。


じゃあ、RCの物件なら融資が付くのか?というと

これも半分正解で半分不正解です。


というのも、RCで田舎だと出づらいですし、

RCで古い物も出づらいです。


ここで融資の原点に立ち返って

考えて欲しいのですが、

融資を出しているのは誰でしょうか?


融資を出しているのは銀行な訳です。


何をそんな当たり前の事を…

と思うかもしれませんが、

その当たり前の事を無視しているから

融資が引けない物件を

多くの人が探しているのです。


銀行は企業であり、企業には企業の

規則があって動いています。


このメルマガを読んでいるほとんどの人が

どこかに勤めているか、

何かを経営している人だと思います。


それは会社だったり、病院だったり、

公務員だったり、様々だと思いますが、

所属しているか、経営側にいるかの

どちらかだと思うのです。


そして、どの組織にも規則があり、

その規則に従って動いているのです。


つまり、同じRCの物件でも

銀行には営業エリアというものが決まっていて、

その営業エリア外の物件は融資を出さないので、

田舎にある物件は融資が厳しい可能性が

高いという事なのです。


また、築年数と融資年数を

法定対応年数内に納めて欲しい…

という銀行が多い訳で、

古い物件は融資が厳しい…

という事になる訳ですね。


ただし、これはあくまでも原則で、

会社でもなんでもそうなのですが、

例外もありえる訳です。


みんな同じ規則のもとに動いている訳ではなく、

1つ1つ違う規則があるからです。


ただし、原理原則から大きくそれる事はないので、

例外があると言っても、

ど田舎の古い木造アパートには

融資を出す金融機関はほとんど無い訳です。


という事で、銀行は利回りで融資を出すのは無く、

RCだから融資を出す訳でもありません。


彼らも独立した会社であり、

その基準に則って融資を出している訳で、

その基準を知ってから物件を探した方が良い訳です。


また、時には例外的な融資をしている

金融機関もある訳ですが、

それは融資の原理原則から大きく外れたものではないので、

絶対に融資が付かない物件は、

融資が付かないと思った方が良いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「融資が厳しい時はどう考えるのか」

です。


ここ最近は融資が厳しくなってきています。


では、融資が厳しくなった時に、

どのように考えて不動産投資に

取り組めば良いのでしょうか?


年収1億になった人は私のまわりには

結構いますが、

そもそもどうすればなれるのでしょうか?


まず最初にやることは、

年収1億になった人がある分野を

リサーチすることから始めます。


例えば当社の不動産営業や、

当社で物件を買った不動産投資家で

年収1億という人はいますが、

そういう年収1億になった分野は

どんな職業に就いているのか?を

調べ上げる訳です。


普通の会社で普通にサラリーマンをしていては、

一生、年収1億にはなれないので、

年収1億を達成した分野を探すのです。


そして次にやることは、

人はこうなりたい!と思えば、

それは実現してしまいます。


というのも、私は多くの不動産投資家さんと、

多くの不動産営業を今まで見て来ました。


そして、メルマガでは最近よく

このような話をしていますが、

この2つは非常によく似ていて、

どちらも自分の年収を

自分で決められるのです。


年収1億になりたい!と思えば、

そこまで不動産投資家であれば

物件を単純に増やせば良いのです。


不動産営業であれば、

単純に物件を売っていくと、

年収1億円になれる訳です。


そして、私はこの2つの職業で

年収1億円を達成している人に

実際に会っています。


例えば、当社のトップセールスは

軽く年収1億を超えていますし、

当社で1番物件を買っている投資家さんも

キャッシュフローベースで

軽く1億を超えている訳です。


このような人が出来たその始まりは、

「もっと稼ぐぞ!」

「年収1億稼ぐぞ!」

という事を最初に決めているはずです。


自然な流れで年収1億になれるはずがありません。


そして、決めてそこに向けて

歩き始めたからこそ、

年収1億を達成している訳です。


人間の脳は非常に面白い構造になっていて、

「こうなりたい!」

と決めてしまうと、

そこに向かって歩き出していきます。


そして目標を紙に書いて

財布に入れなさいとか言われますが、

あれは、潜在意識に刷り込んでいく訳で、

とにかく1億稼ぐという事を

24時間意識していこうとすると

理にかなった方法なのですね。


まず大事なことは、

最初にこうなりたいと決めてしまうことで、

そこから全てが始まっていく訳です。


サラリーマンで頑張って稼ごうと考えても

外資系の完全歩合のような

そんな会社の営業でもならない限り、

1億とか普通に稼げません。


だけど、不動産投資は

とにかく1つ1つ儲かる物件を買っていければ、

年収1億も可能な世界な訳で、

だからこそ魅力的な世界なのですね。


また、不動産の営業は当社の場合は、

年収1億も目指せますが、

投資家さんと違う点は

自分が働かないと年収が下がる訳ですが、

それを考えると何もしないで

家賃収入で年収1億を目指せる

不動産投資家は最強の職業

なのかもしれないですね。


ということで、年収1億になりたい!

と思っている人は多いと思います。


そうなるには、

年収1億稼いでいる人がいる分野を探し、

そこで年収1億になるぞ!と決めてしまいます。


その先には脳が勝手に

年収1億になるように導く訳です。


ただ、年収1億になって

同時に時間も手に入れられる

不動産投資家という職業は

働かなくても年収1億になれるので、

本当に凄い職業だと思いますね。



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今日はネットサーフィンをしていたら、

とある不動産投資家の人が

イワクツキの事故物件を

霊能者と一緒に見に行った…

という記事があったので、

そのお話をしようかと思います。


その記事はこちらなのですが、

https://goo.gl/dvSXoF

この記事に書いてあるように、

何かしら悪いところがある物件は

普通の物件よりも安くなります。


ましてや不動産投資をするのであれば、

物件は安ければ安いほど

投資する人は得をする訳です。


ただ、この記事にあるように、

今まで住んでいた人が

何かしら問題があるとか、

そういう物件を買ってしまうと、

その不動産を持ち続けることは

難しいのかもしれません。


私も色々な物件資料を見てきましたが、

過去にあったイワクツキの事故物件で、

1番大変な物件は東京の某市にある

物件でした。


普通のイワクツキ物件は告知事項という、

何か問題のあって買主さんに告知しなければ

ならない事項が1つか2つです。


例えば、事件、事故、自殺など、

それは多岐に渡ります。


その告知事項がA4の紙2枚くらいに

ビッシリと書かれていた訳です。


確かに相場よりもかなり割安な物件でしたが、

告知事項がありすぎて

問題がありすぎな物件だったので、

その物件であれば私が投資家だったとしても

買わなかったと当時は思いました。


まあ、投資物件の場合は、

自分が住む訳ではないので、

安ければ買ってみて

チャレンジしてみる…

ということも1つの選択肢ではあります。


特にイワクツキの事故物件は

安い家賃設定すれば入居する可能性もあります。


ただ、質の悪い入居者が

どんどん集まる可能性もある訳で、

その辺のリスクを許容できるか?が

イワクツキの事故物件を買えるかどうかの

判断になってくる訳ですね。


これは事故物件だけでなく、

他の接道義務とか、

建ぺい容積オーバーとか、

色々な問題がある物件は世の中に

無数にある訳で、

そういう問題があるから安い物件は

全てはその安さと引き換えに

出来る問題なのか?を

見極めていくしかない訳です。


そして、他の人と違う道を選ぶと

確かに儲かるかもしれませんが、

その分のリスクは負うしか無いですね。


ということで、今日は

イワクツキの事故物件の記事が

書かれていたので、

そのことについてお話をしてみました。


リスクを取ると利益がもらえるので、

まあ、それは投資の世界では

当たり前のことですね。



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私は多くの会社のスタッフと、

多くの不動産投資家の方々と接してきましたが、

この2つの仕事は非常に似ています。


何が似ているのか?というと、

完全に結果が全ての世界だからです。


自分に厳しく、ストイックに行動しないと

結果が出ない仕事で、

逆に頑張れば頑張るだけリターンがあるからです。


たまに不動産投資をして

人生を変えたいと言っている人でも、

不動産投資自体を他人事と捉えている人がいます。


まあ、物件を買えなくてもいいや…

くらいの、非常に低いマインドで行動している人です。


これは不動産の営業でも一緒です。


成績が上がらなくても、まあいいやと考えて、

日々行動している人がいる訳です。


どちらも結果が全ての世界で、

不動産投資家は物件を買わなければ家賃収入は増えず、

不動産の営業は物件を売らないと収益が入ってきません。


そして、結果が出ない人に限って、

やっている風な感じを漂わせますが、

結局、物件を買えたとか、

物件を売ったとか、

そういう結果を出さないと、

投資家も営業も何もしてないのが

わかってしまう訳です。


そして、どちらも成長しないと

結果が出ない職業で、

それは強いマインドを持たないと

物件を買ったり、売ったりは出来ない訳です。


こういう似ている仕事を私はいつも

間近で見られている訳ですが、

人は成功したいと思って、

本気で取り組んでいるのかどうかは、

強い心があり、凄まじい行動力があり、

その2つを併せ持っている人だけが

成功していく訳です。


そして、合わせて不動産投資が好きでないと

投資家も営業もどちらも成長しない訳で、

営業が成長していくと、

投資家さんも同じように成長する訳で、

そうやってお互い成長して

成功していくのが不動産投資家と

不動産営業のおもしろい所ですね。


まあ、私は投資家さんにも

営業にも無理に結果を出してほしい…

とは言いませんが、

投資家は結果を出さない限り、

いつまで経っても不動産投資家としての

成功は無いですし、

営業も結果を出さないと、

不動産営業としての成功は無い訳です。


だからこそ、私は投資家にも、

営業にも結果を出せる舞台を用意して、

あとは双方が頑張って成長し、

そして結果を出して行くしか無い訳です。


だれも成功を手取り足取り

レクチャーしてくれる訳ではなく、

しっかりと自分が当事者意識を持ち、

そして取り組んでいくしか成功は無い訳ですね。




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私が大事にしている事が、

情報を集めるという事です。


情報を集めるという事は、

必然的に人を集める事になり、

人が集まってくれば情報はおのずと集まります。


これを私は会社の創業時から

意識してやっていて、

その結果として累計で

8500人の方と私はお会いし、

そして、今ではセミナーを開いて、

毎日、セミナーにも今は5,6人の方が

来て頂いています。


なぜ人や情報を集めなくてはいけないのか?というと、

それは不動産投資では人と情報が集まれば、

それだけで成功したも同じ事だからです。


その情報とは、成功している人が

どんな投資をしているのか?だったり、

単純に割安で優良な物件の情報だったり、

今、融資を積極的に出している金融機関だったりと

多岐に渡る情報が不動産投資には重要なのです。


そして、私のところには

私の無料面談であったり、

セミナーを受講しにきたりと、

ひっきりなしに人が訪れてきます。


そんな人が来るという事は、

何かしら困っていたり、

相談したい事があって私に会いに来る訳で、

そのお手伝いをする事によって、

それが情報になる訳です。


そして、これをずっと意識してやってきましたが、

実は、私はこの人を集めたり、

情報を集めたりする事が

物凄く好きで、どんどん集まる事が

実は物凄く楽しかったりします。


もちろん、人と情報が集まる事によって、

当社も成長していき、

最終的にはメルマガ読者さんや、

当社に関わる人の投資が成功していく訳で、

だからこそ、そんな人と情報を

集める作業が楽しくしてしょうがない訳です。


私は今から10年以上前に、

住宅営業のサラリーマンをしていました。


その当時勤めていた会社は、

宅地分譲をしたり、

注文住宅の受注をしたりする、

一般住宅を売る会社でした。


そして、会社に人は訪れるのですが、

それは会社が用意した土地を求めてくる人で、

運良くそんな人に当たれば良いですが、

会社が用意した土地を探していない人は、

冷やかしがほとんど…という感じで、

まあ、そんなお客さんばかりを相手にしてました。


そんな時に、私はどうすれば人とが集まり、

物が売れていくのか?という事を

その当時から真剣に考えていた訳です。


そして私が行っていた営業は、

自分でビラを作って自分で撒いたり、

当時は上司からお客さんをもらったら、

必ずその日のうちに訪問するように…

と言われていたのを止めて、

全員に定期的に手紙を出して

フォローする方法に変えた訳です。


実はこれが今の私のメルマガの

原点になっている気がして、

当時から自分の近況や、

手紙をもらった人が役立つ情報などを

定期的に送っていた訳です。


まあ、少しずつその結果が出そうになった時に

私は住宅営業を辞めてしまったのですが、

その時から人の役に立つ情報を送れば、

いつかはその見返りがあり、

信頼される訳なんですね。


だからこそ、このメルマガでは、

その役立つ情報ということを意識して

情報発信をしているからこそ、

当社には人と情報が集まってきている訳です。


これは一朝一夕で出来る事ではなく、

もうメルマガを発行して8年とかになりますが、

この月日が信用に繋がっている訳ですね。


という事で、私は不動産投資と

不動産屋の両者の成功は、

いかに情報を集められるか?にあると思います。


その情報とは様々な物ですが、

人が集まれば情報はおのずと集まり、

だからこそ私は人を集める事に注力している訳です。


そして、それは非常に楽しい物で、

その原点は10年以上前に勤めていた、

私のサラリーマン時代のお客さんに出していた

手紙だったりする訳ですね。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、

41回目の放送は、画期的なお食事アプリを広めている城宝さんです。

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産投資の偏りはリスクになる理由」

です。


新築ばかり買っている人や

中古ばかり買っている人、

地方ばかり買っている人や

都市部ばかり買っている人など、

不動産投資で偏りがあるのは

実はリスクになります。


さて、新年明けて2日目と言う事なので、

今年の私の目標を発表します。


今年は、昨年の暮れくらいから行っている、

「私が会社にいなくてもしっかりと

 業務が成り立つ会社を作り上げる事」です。


また、昨年はどんどんメディアに露出し、

さらに面談も大量に行い、

色々と私が中心に会社を動かしていましたが、

これは1年やってみて非常に大変だったので、

今年はこういう無理はしないで、

1年間、しっかりとスタッフだけで回る会社を作り、

時間に余裕を作った上で、

テレビに出たり、他のメディアにも

どんどん出て行こうと思います。


なので、今年の4月からやってきた

テリー伊藤のマル金ライダー8も、

とりあえずは3月で終わりにします。


そして、私の計画では1年後の

2018年の4月より、

何かテレビ番組を作っていければな…

と考えている訳です。


まあ、3月までまだテレビはやりますが、

これもほぼ1年間やってみて思ったのが、

時間が無い中でテレビに出るのは

非常に大変な訳ですね。


なので、私の時間に余裕を持った上で、

テレビを作っていきたいと、

そう思った訳です。


ただ、そうは言っても、

ほぼ1年間テレビに出続けた事で、

どんな風にしていけば、

もっと余裕を持って取り組めるのか?も

わかった訳です。


こういうのも、本当に昨年は

勉強させてもらいました。


なので、2017年は2018年に向けて、

準備をしていく1年になるのかな?と

そう思っている訳ですね。


あと、会社の方も、どんどん人を増やしていますが、

オフィスがバラバラなので、

これを1カ所にまとめていこうかと、

そう考えています。


これも、六本木で引っ越し先として

考えられるのは、

もうこれ以上大きくして1カ所にまとめるとなると、

東京ミッドタウンくらいしか無い気がします。


こちらも色々と見ていますが、

六本木ヒルズはオーナーである森ビルさんの意向で、

不動産業者が入れないような話を聞いていて、

借りられる大型のオフィスは、

東京ミッドタウンしか無い訳ですね。


なので、これも2017年から

2018年に掛けて引っ越しをしていこうかと

そう思っている訳ですね。


2017年はそういった意味でも、

会社を今まで急成長させてきましたが、

色々な意味で準備をする時間と

そう思っています。


ちなみに、最近はこの準備の時間が

非常に大事だなと思う訳なのですが、

これはゴルフをしていて、

ショットを打つ前にどうやって狙いを定めて、

どういうタイミングで打っていくか?

という所からヒントを得ています。


どちらかというと、

準備段階で物事の80%から90%が決まると思うので、

本当に2017年は派手な事はしないですが、

重要な年になりそうですね。


また、今年も来年に向けて

物事を考えている感じで、

今年から来年に向けて、

さらに情熱を持って、

自分の目標を達成していこうと

そう1月2日の自宅で考えている訳です。


という事で、2017年の私の目標は、

2016年の後半から動いている、

「私が居なくても回る会社」

を作る事とと、

「2018年にテレビ番組をもう1回持つ」

「2018年末までにオフィスを移転する」

という2つの行動のために、

2017年でしっかりと準備をしていこうかと

いうのが私の今年の目標です。


これによって、また多くの投資家さんに、

負けない不動産投資をしてもらって…

というのが根本にあり、

だからこそ、スタッフの育成や、

会社の環境作りを今年はしていく感じになります。


なので、2016年ほど派手さはないですが、

地味にコツコツと2017年は活動していきますので、

そんな水戸大家さんも今年もよろしくお願いします。



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ちょっと前から融資が厳しくなり、

これからは今まで買えていた人が

買えなくなってくる…

という事を書いています。


実際に当社でも融資がダメになり、

案件が飛んでしまう事も

最近ではちょっと前よりも

増えているように思えます。


では、こんな時にどんなマインドで

不動産投資に挑めば良いのでしょうか?


それは、この融資が厳しくなった事を

チャンスと捉えて行動するのです。


というのも、融資が厳しくなったのは、

他の人も同じ条件な訳です。


そうすると、昨日のメルマガにも書いたように、

条件が良く利回りの良い物件が

今までよりも出て来る訳です。


そんな条件の良い物件を

融資さえ付けられれば、

もっと良い条件で買える訳で、

これはラッキー以外の何物でもないのです。


そして、昨日のメルマガにも書いたように

不動産業者も投資家さんと同じです。


今まで融資をどんどん出してくれていた

特定の金融機関だけに頼っていると

これはもっと融資が厳しくなると

物件を物理的に買えません。


だからこそ、不動産業者も変化が求められていて、

色々な金融機関を開拓出来ない業者は

これからは淘汰されていき、

色々な金融機関を開拓出来た業者は

圧倒的な結果を残せる可能性が

出てきた訳です。


これは実は、不動産業者も、

不動産投資家も、

どちらにとっても良い事なのです。


ただ、融資が厳しくなった…

という事を悲観的に思っている人も

いるかと思いますが、

今はまだ融資を出す金融機関が

ゼロになった訳ではありません。


その証拠に、当社では融資がダメになった

案件もいくつかありますが、

融資が通っている案件も

それ以上にあるからです。


だからこそ、投資家は良い条件で

物件が買えるからラッキーという

マインドで取り組むべきですし、

不動産業者としては、

今まで通りの金融機関に依存するのではなく、

複数の銀行とお取り引きをして

どんどん融資先の開拓をしていく…

というお互いに変化をしていく

そういう時期になってきている訳ですね。


そして、昨日のメルマガでも書いたように、

これからは圧倒的な結果を残す、

不動産投資家と不動産業者が出来る一方で、

業績の上がらない業者や、

全く物件を買えない投資家が出来てきて、

業界は一気に二分されていくと

私は思いますね。


ということで、連日のように

融資が厳しくなっている…

という事を書いていますが、

これは不動産投資家にも

不動産業者にもチャンスなので、

そういうマインドで臨んだ方が良いですね。


そして、変化しない投資家や

変化しない不動産業者は

これからは淘汰されていく訳で、

投資家にも業者にも

変化が求められる時代になってきた訳ですね。



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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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朝日新聞

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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