タグ:不動産投資融資

私のような立場にいると、

様々な業者の情報や、

不動産コンサルタント、

不動産ブローカー(素人さん)の情報が

入ってきたりします。


どんな業者や素人の人が不動産に関わり、

どんな不動産を売っているのか?という情報が

入ってくる訳です。


そんな中で業者でも免許が無い素人の人が

斡旋している案件でも、

良い物もあれば悪い物もありますね。


特に免許が無い素人の人が

不動産業者に紹介してマージンを貰うパターンは、

全く不動産知識が無くて売っている人もいる訳で、

これは非常に危険な感じです。


今はインターネットが発達して、

ほとんどの業種でインターネット集客が

出来てしまいます。


そこで集客力に自信があり、

実際に人を集められる力がある人は、

人を集めた後に何かを売る事は

そんなに難しい事ではありません。


そして、そんな中でも

不動産を斡旋している素人の人もいるようですが、

これが結構、厳しい物を売っているケースが

出てきている訳です。


まあ、私たちのように、

表立って活動していて、

投資家さんの利益を考えて動いていこう…

という不動産業者は、

このような事は決して出来ません。


なぜなら、当社に来るお客さん自体が、

しっかりと勉強している人が多く、

どのくらいの物件をどんな条件で買うと

どのくらいのキャッシュフローが出るのか?を

わかっている人が多いからです。


また、不動産の相場もよく理解している人が多く、

どのくらいの物と利回りの物件が割高で、

どのくらいの物と利回りの物件だと割安なのか?を

知っている投資家さんが多い訳です。


まあ、もっと言うと、有利な投資と

不利な投資を知っている人が多い訳で、

危険な投資を当社も

当社のお客さんもなるべく理解して

避けようと行動しています。


ただ、これが販売する側も

買う側もあまり不動産投資を

知らなかったらどうでしょうか?


そして、販売側がとにかく儲るから

販売しているとしたらどうでしょうか?


まあ、こうなってしまうと、

とにかく販売者側としては儲りますし、

売る方も買う方も知識が無い訳で、

これは販売者に信用があれば、

なんでもかんでも売れてしまう…

という事になる訳です。


だからこそ、私の場合は、

当社で物件を買わなかったとしても、

よく勉強して不動産投資は始めた方が良い…

という話をしている訳です。


まあでも、このような素人さんの

不動産ブローカーは、いつの時代にもいますが、

それでもここ最近でまた

増えてきているようなので、

注意喚起の意味合いも込めて取り上げてみました。


騙す方も悪い訳ですが、

何の勉強もしなくて騙される方にも

落ち度がある訳ですからね。


そして、不動産ブローカーの方は、

やはり業者ではないので、

業者に紹介して紹介料を貰っている訳ですが、

何かあると業者の責任にして逃げる可能性が

高い訳です。


こんな事は、まあしっかりと業者として

活動していると出来ない訳で

まあ、宅建免許を持たない素人さんの

不動産ブローカーは、

やはり注意して付き合った方が良いですね。 



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先週くらいから関西に来ていて、

昨日まで京都、今日は大阪に滞在しています。


そんな大阪にいる訳ですが、

実は今日と明日の2日間は、

私は特にやる事がなく、

昼間は散歩をしたり、

大阪のマンションでストレッチをしたりと、

結構、ゆったりと過ごしています。


そんな大阪の散歩中に、

ふらりと目に入ったのが、

実は古本屋さんだったりします。


なぜ古本屋さんが目に入ったのか?というと、

私はお金が無いサラリーマン時代は、

本を買うのも節約思考が強く、

とにかく安く本が読みたかったので、

ブックオフとかいつも行っていました。


そこで主にビジネス関連の本を買ったり、

自己啓発の本を買ったりしていました。


しかも、古本屋さんで、

なんでもかんでも買っていた訳ではなく、

お買い得の100円セールになっている本を

主に買っていたのです。


まあ、今でこそ、Amazonや、

普通の新刊が売っている本屋さんで、

金額関係無く、読みたい本は買っていますが、

貧乏サラリーマン時代は

そんな風にして常に節約を心がけてしました。


節約と言えば、独立した当初は、

ホテル代をケチりたかったので、

東京に来たときは、

よく漫画喫茶に泊まったもんでした。笑


まあ、そんな過去を古本屋さんの前を

通りかかって思い出したのですが、

100円のセール本を大量に読み、

実はそれが要因で私の人生は

変わってきたのだとそう思います。


例えば、私が貧乏サラリーマンをしながら、

古本屋で本を買っていたのが、

2003年から2008年くらいだと思いますが、

その頃、古本屋に置かれていた本は、

本当に片っ端から読んだと思います。


不動産投資系では、赤井さん、山田さん、

沢さん、藤山さん、浦田さん、金森さん、

などなど、実にその当時は

衝撃的な本が私の価値観を多いに変えてくれました。


ビジネス本に関しても、

神田先生、平先生、川島さん、

石田健さん、菊原さん、石原明さんなどなど、

この辺も実に衝撃的な本が

私にとってはたくさんあった訳です。


今でも最新の本が出ると、

とにかく買ってみて、

まあ、全部は時間が限られるので読めていませんが、

とにかく本を読んで人生が変わるというのは

本当にある事なのです。


そうやって本を読んでいる立場にあった私も、

2009年には初出版を経験し、

2017年の今現在は、

改訂版を含めると6冊の本を

世に送り出している訳です。


なので、本を読んでいない人は

とにかく本を読む習慣を身につけるべきです。


また、私の経験上の話ですが、

100円で買った古本であっても、

それは人生を変える本になり得る訳です。


ただし、人生を変える本にするにはコツがあって、

とにかく素直な気持ちになって本を読む事です。


成功出来ない人は、

「本当にこんな事出来るのか?」とか、

「何か裏があるんじゃないか?」とか、

そういうよこしまな気持ちで

斜め上から本を読んでしまう訳です。


私も川島さんの本を読んだ事が、

人生の大転換期になったと思っていますが、

その本のタイトルが、

「働かないでも年収5160万稼ぐ方法」

だった訳で、

私もその当時は、

「この人は本当なのか?」

と半分以上疑って本を読んでいました。笑


まあでも、その後、川島さんを信じて

こうして行動してきた結果が今で、

だからこそ、信じて行動すれば

結果は付いてくる訳です。


成功出来ない人は、

「まず、結果を出させてくれ!」

と言います。


成功する人は、

まず信じる所から入る訳です。


信じて行動しないと、

結果は付いてこない…というのが

私の持論な訳です。


だからこそ、100円の本でも人生は変わりますが、

それは、その本をどれだけ信じられて、

どれだけ興奮が出来て、

どれだけ行動出来るか?に掛かっている訳ですね。


という訳で、私は今日、

大阪の街を散歩していて、

その散歩の途中にとある古本屋さんが

目にとまった訳です。


そして、

「そういえば、私の人生が変わったのは100円で買った本だな!」

と改めて思った訳ですね。


そんな事を思い出した1日でした。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、

40回目の放送は太陽光発電コンサルの宇佐美典也さんです。

昨年末くらいから不動産投資は、

融資が付きにくくなり、

これから不動産投資に

参入出来る人が少なくなる可能性もあります。


事実、ある条件に当てはまる不動産価格は、

下落している物も出ているからです。


では、みんな、これからは

不動産投資が出来なくなってしまうのでしょうか?


また、融資が付きにくくなると言うことは、

当社のような売買仲介をしている会社は、

業績が著しく落ちるのでしょうか?


これは投資家も不動産会社も、

今まで以上に頑張らなければ、

融資が付かない訳で、

頑張らない投資家と、頑張らない業者は淘汰されて、

一生懸命頑張る投資家と、

一生懸命頑張る業者は、

より一層、どちらもひとり勝ち状態になると思うのです。


というのも、頑張るというのは、

何を頑張るのか?ですが、

これは物件を探してくるのは、

業者が頑張る事で、

融資先を投資家と業者が一体になって、

どんどん開拓していく訳です。


融資が付きにくくなると言う事は、

買える人が少なくなるので、

融資さえ付けられれば、

今までよりももっと良い条件で不動産投資が出来ます。


だからこそ、融資が厳しくなる事は、

歓迎される事で、

より良い条件で不動産投資が出来る可能性が上がるのです。


では、そんな時に頑張れる人はどんな人なのでしょう?


厳しい環境になればなるほど、

頑張れる人は、これは情熱的に物事に取り組み、

絶対に諦めない人です。


新年明けてから、目標を立てた人も多いと思います。


そんな中で、目標を達成する人もいれば、

目標を達成出来ない人もいるでしょう。


その両者の違いは何か?というと、

答えは簡単で、絶対に諦めないという気持ちと、

それをやり遂げる情熱がある人ですね。


私は成功している不動産投資家も、

そうで無い不動産投資家も見ていますし、

売れる不動産営業マンも、

売れない不動産営業マンも数多く見てきています。


どちらも、成功している人は

自分の夢や目標を絶対に諦めないですし、

情熱的に物事に取り組んでいる人が成功していきます。


反対に、適当に物事に取り組み、

上辺だけで、「成功したいです!」

と言っているだけの人は、

これだけ人を見て来ていると、すぐに見ればわかりますね。


なので、本気で、心の底から成功したいのであれば、

「絶対に絶対に成功する!」と、

不動産投資家も不動産の営業マンも

本気で思った人間だけが、

これからの融資が厳しくなりそうな

不動産投資の環境下では生き残れますし、

その生き残る投資家と、

不動産営業は、どちらも圧倒的な結果を残していくでしょう。


という事で、昨年末辺りから、

確実に融資が厳しくなり、

これからもその傾向は強まる気がします。


そんな中では、

今まで簡単に融資が付けられていた不動産投資家、

不動産業者は、とにかく融資先を

探せた者が生き残っていくと思います。


また、生き残った不動産投資家と、

不動産業者は、不動産価格が安くなり、

それを融資さえ付けられれば

競争無く買える訳で、

かなり圧倒的な結果が残っていきそうですね。




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先月から今月にかけて、

今まで融資を出していた銀行が

かなり厳しくなってきている…

という印象を受けます。


当社の営業から聞く報告だけでも、

かなりの融資案件が、

支店ではOKが出ても、

本部の稟議で断られている…

という事をよく聞きます。


全ての銀行がそうなっている訳ではないですが、

特に今まで出している印象の強い銀行が

融資が厳しくなってきている印象です。


これは私も前から話をしていますが、

金融庁から地銀へ通達があり、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

ちょっと引き締め傾向に向かうのではないか?

という事なのです。


そして、その警告通りに、

今まで大量に融資を出していた地銀は、

引き締め傾向に向かってきているのです。


これは何を意味するのか?というと、

今までずっと上昇傾向にあった

不動産価格は下がる可能性がある訳です。


また、今まではかなり多くの人が

不動産市場に参入できましたが、

これからは参入できない人が出てくるか、

参入出来ても利回りが合わないものを

買うしか参入出来ない可能性が

出てくる訳です。


例えば、ある銀行の締め方は、

融資エリアをぐっと絞ってきています。


こうすると、今まで出ていた

地方の物件への融資が厳しくなり、

より首都圏よりの物件しか

融資が付かなくなる訳です。


そうすると、何が起こるのか?というと、

今までは利回りの高い地方物件で

投資が出来ていましまたが、

首都圏よりの物件だと利回りが低くなる訳です。


そして買えるのは、

地方物件でなく、

首都圏よりの物件なので、

利回りが合わずにキャッシュフローが出ない物件しか

狙えなくなる可能性が出てきている訳です。


まあ、これは1つの金融機関だけの

話をしていますが、

他にも厳しくなっている金融機関が

あるのが事実ですね。


そして、銀行が厳しくなった…というと

買えなくなる人が多くなり、

ネガティブイメージがありますが、

ここで大切なことは、

もっと自分が使える銀行を開拓するべきです。


また、すでに取引実績が多い銀行が

多数ある方は、

このような状況になった方が

実績を評価されて融資が出る可能性が高いので、

今まで地道に物件を増やしてきた人は、

これから値が下がった物件を

有利な条件で買える可能性が高い訳です。


実績が何もない人は、

これから自分が使える銀行を必死で探し、

完全に銀行融資が閉じる前に

キャッシュフローが出る物件を買って、

実績を作るしかない訳ですね。


ということで、先月、今月と

確実に銀行の融資は

厳しい方向に向かっている印象です。


そんな中で物件を買うことは、

安く買える可能性が上がるので、

非常に投資家としては良いことです。


ですが、融資が厳しくなると

買える人が限られる訳で、

今はとにかく融資が閉じる前に

どれだけ動けるか?が重要ですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「50億以上の不動産投資家さんと呑みに行ってきました」

です。


当社で物件を買っている投資家さんで

50億以上の物件規模まで

買い進めている人も何人かいます。


そんな50億以上買っている人と

呑みに行って来た時の話をします。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「物件規模を拡大するために大事なこと」

です。


物件規模を拡大するには

実は重要なポイントがあります。


その重要なポイントとは?


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「資産規模10億を目指せる人とは?」

です。


不動産投資で10億円の物件規模を

目指してみたい!という人は

結構、多いです。


では、最速で資産10億円規模を

目指せる人の条件とは?


今、私は面談などを少なくして、

かなり会社内部を整える仕事をしています。


例えば、営業スタッフによる

セミナーを始めましたが、

これも連日、盛況で、募集を開始すると

すぐに埋まってしまっています。


今まで私は、私自身が相談したい人と

実際にお会いして、

話を聞く事が非常に大事だと思っていました。


もちろん、今でもそれは行っていますし、

大事なことだと思っていますが、

それ以上に大事なことがわかったのです。


というのも、これから不動産投資をしたい!

と思っている人は、

知識を得たい!失敗したくない!

と思っている人が多数で、

私に直接会う事よりも、

「目の前の物件を買って良いのか?」とか、

「業者に決断を迫られているけど大丈夫なのか?」

という緊急性の高い疑問から、

「長期的に見てどのような投資をすれば良いのか?」とか、

「私の考えで成功するのか?(失敗しないのか?)」

という事を知りたい人の方が、

多い訳ですし、その結果を求めている人が

多数な訳です。


それは特に私が説明しなくても良い事で、

当社で育ってきた優秀なスタッフが、

対応しても良い訳です。


だからこそ、私の面談は数を減らしましたが、

今では、私が毎日、大量に面談をしていた時よりも

実は来社する人の数が増えています。


こうして、私が面談の数を減らし、

会社の内部を見たり、

お客さんが何を求めているのか?を

より深く考える時間を取った事によって、

「ああ、自分ひとりで対応するより、

 スタッフに対応させた方が多くの人のためになるな!」

という事に行き着いたのです。


私の好きな考え方の1つに、

人の年収の決まり方というのがあります。


10の良い事を世の中に対してやると、

1が自分に返ってくる…というものです。


ここで、私が人と会うという事に固執するより、

私以外の多くのスタッフが、

懇切丁寧に説明して、

ひとりでも多くの人に成功してもらい、

失敗しない投資をしてもらった方が、

多くの人のためになる訳です。


そして、私は何をやるのか?というと、

会社の内部をもっと整えたり、

社員教育をしてもっとよいサービスを

多くの人に届けられるような

そんな組織作りをした方が、

良い訳ですね。


そんなセミナーやスタッフ面談が、

どんどん増えていますし、

私の無料面談などは、

数を減らしている事もあり、

もう年内の予約がいっぱいになってしまいそうです。


やはり、ひとりで考える時間があると、

これはとても良い事で、

社長の仕事は考える事だな…

と今さらながらに思っているところです。


という事で、先日から開始しているセミナーや、

スタッフによる面談で、

今は私が毎日、大量に面談をしていた時より、

実は来社が増えています。


そんな私の面談自体も、

年内、あと残り3名しか枠がないので、

希望される方は早めに予約してください。


もっともっと私自身の無料面談は

今後は減らしていって、

どんどん社内の整備と、

スタッフ育成をしていこうかと、

そんな事も思っていますね。


ちなみに、私の面談空き枠(年内残り3名)

→ http://mitoooya.jp/nitt.html 


セミナーは11月は全部埋まって、

12月の募集になります。

東京(六本木開催)

12月1日(木)19時〜 https://goo.gl/z3WCn5
12月3日(土)14時〜 https://goo.gl/HEttpZ
12月5日(月)19時〜 https://goo.gl/CLXt37


大阪(大阪市北区開催)※大阪残り1名

12月17日(土)14時〜 https://goo.gl/TzMPOc




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不動産業者が開業して

売り物件を最初に探すのが、

レインズと呼ばれる不動産業者専門の

不動産流通サイトです。


こちらのレインズですが、

不動産業の免許を持っていないと

見る事が出来ないサイトで、

一般の人は見る事が出来ません。


そしてこのレインズを見たいがために、

不動産投資家の方で、

宅建免許を取得して、

業者免許を交付してもらう人がいます。


そして、始めて見るレインズで多くの不動産投資家が

「なんだ、レインズって良い物件ないな…」

という感想を漏らすのです。


実はレインズは業者しか見れないから…

ということで、レインズを見た事が無い人は、

とても素晴らしい物件が

無数に掲載されている…と思っている人が多いです。


しかし、レインズは業者が自社で売れなかった物件を

掲載している所で、

自社で売れるのであれば、

買い主、売り主の両方から手数料がもらえるので、

当然、レインズなんかには載せないで、

自社で売れる物件は売っていくのです。


そして、レインズに載せるには、

どうしても自社で売ってみたけど、

売れない物件を載せていく訳です。


そうなってくると、

レインズを見たくて宅建免許を取った

不動産投資家さんがレインズを見て、

「ああ、レインズは良い物件が無いな…」

と思うのは当然なんですね。


しかし、それでもレインズには良い物件が

少ないながらも出てきたりします。


さっきと言っている人が矛盾している…

と言われるかもしれませんが、

毎日、大量に物件が登録されているレインズで、

その中にほんの少しだけ

優良な物件が混じっているのです。


では、どんなパターンで優良な物件が

レインズには紛れ込むのか?というと、

販売力の無い業者が、

物件の相場がわからずに値付けをして

レインズに載せてしまったりします。


不動産業者が値付けを間違うのか?というと、

これは収益物件を売った事がない業者であれば

当然、間違える人はありえます。


例えば、普段、賃貸がメインの会社や

一般の住宅しか扱った事が無い業者は

このような事が起きてしまいます。


また、掲載されている数字よりも

指値が通ったりすると

全く別の物件になります。


ですので、掲載金額ではなく、

どのくらいまで指値が通るのか?という情報は

1つ1つ物件を載せている業者に

チェックしていくしかない訳で、

こういう所に割安物件が存在する訳ですね。


これは隠れた優良物件で、

だからこそ、レインズをパッと見ただけでは、

優良物件は無い訳です。


という事で、たまに不動産投資家の方が、

業者しか見れないレインズを見たいがために、

不動産業者の免許を取得したりします。


ですが、レインズに載っている物件は

ほとんどが売れ残り物件なので、

良い物件はかなり少ないです。


ですが、そんな中でも優良物件は存在していて、

それは値付け間違いか、

実は指値が通る物件で、

裏価格が存在する物件ですね。




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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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