タグ:世田谷不動産

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「高確率で不動産投資でお金持ちになるには」

です。


不動産投資で高確率でお金持ちになるには、

どうすれば良いのでしょうか?


巷では融資が厳しくなって来ている…

という情報が結構、出回っています。


実はこれ、ちゃんとした理由があって

この噂が出回っているのです。


どういう理由なのかというと、

金融庁から各地銀に対して、

「不動産への融資の出し過ぎ」

を指摘しているという事です。


また、この金融庁からの通達ですが、

最近、1回あり、9月にも

1回あったそうです。


では、実際の現場では、

どのような事になっているのか?ですが、

銀行の物件評価が厳しくなっています。


今までは融資額が伸びていた銀行も、

かなり自己資金を求められたり、

資金の移動を求められたりと、

自己資金が少ないと、

複数銀行との取引が厳しくなっている

そんなイメージです。


ただ、自己資金が限られている人でも、

消費税還付のスキームがあるので、

それで自己資金を増やしている人も

いる訳です。


仮に、2億の物件を買って、

建物部分が1億であれば、

その8%の800万円を還付させます。


それはキャッシュフローとは

別に入ってくるお金な訳で、

これをやっている人は、

少しずつですが現預金も増えていく訳です。


ですので、各銀行が、

物件評価が出なくて、

物件が買いづらくなっているのですが、

これは逆にチャンスでもあり、

しっかりと自己資金が豊富な人ほど、

かなり資産を増やしていけますね。


また、自己資金が限られている人でも、

消費税還付のスキームが使える人は、

物件を買うごとに消費税を還付し、

現預金を増やしていければ、

資産拡大するチャンスは狙える訳です。


という事で、ここ最近は、

どんどん銀行融資は厳しくなる傾向で、

資産が拡大できる人が限られるような

そんな傾向が強くなってきています。


だからこそ、完全に銀行が閉まる前に、

銀行とお付き合いを始めるべきです。


また、ここ最近の銀行の傾向は、

物件評価が出ない…

というパターンが多いので、

自己資金が豊富な人ほど、

有利に不動産投資は進められますね。



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失敗をする事を日本人は嫌うと言いますが、

失敗は非常においしいものです。


「失敗がおいしい?アホじゃないか?」

と言われるかもしれませんが、

失敗は失敗ではなく、

成功出来ない方法を1つわかっただけです。


不動産投資ではそれが

億という金額が動き、

人が一生働いても返せないくらいの

金額を借りている人も

多数存在します。


そんな人は当社のお客さんでもいますし、

私が知らない人で億単位の

借り入れをして不動産投資をしている人は

たぶん、1万人以上いると思います。


そして、そんな億単位の借り入れをし、

中には失敗してしまう人も

いるかもしれません。


まあ、当社では累計で800億くらい

融資を付けていますが、

800億の物件を売って、

1人も競売などになってしまった人は

実はいません。


でも、世の中には億単位の融資を受けて、

競売になってしまったり…

という人は少なからず存在すると思います。


では、私がそんな状態になったなら、

どんな事を考えるのでしょうか?


もちろん、今の家や車はなくなり、

もしかすると職業も無くなり、

家族も離散するかもしれません。


でも、そんな状況になったとしても、

私は逆に燃えるのではないか?と

そう思う訳です。


また、生きていれば

そこから何とでも這い上がれますし、

そこから人生を逆転出来たとしたら、

それこそ、もっと楽しい人生が送れます。


こんな事を書くと、

「そんな事できる訳ないだろ!」

なんて言われそうですが、

これだけインターネットが普及している

今の世の中なら可能です。


ネットを使ったビジネスで、

寝ないくらい頑張って稼げば、

数千万ならすぐに稼げます。


そして、ここから復活したとしたら、

今のインターネットの世界では、

そんなドラマ的な話は多くの人にウケるので、

数億から数十億はその後、稼げますね。


まあ、これは私だったら

こんな状況になっても、

こんな風に復活出来るな!

と勝手に思っている事です。


ですので、この文を読んでも

「そんな事できないのではないか?」

と思う人は多いかもしれません。


でも、たぶん、こんな感じで

復活することは簡単に出来てしまうので、

私であれば億単位の借金を背負って、

たとえ失敗しても、

ほとんど怖くないです。


ちなみに、電球を発明したと思われている、

エジソンですが、

(実際には竹を配線に使った事を発明した)

彼は1万回とか2万回失敗していて、

その失敗は失敗ではなく、

成功しない方法を試しただけなのです。


ですので、仮に億単位の不動産を買い、

失敗したとしても、

それは不動産投資が合っていなかったとか、

やり方が間違えていたとか、

そういう学ぶ場になっている訳ですね。


まあ、そんな失敗をする前に、

しっかり勉強をして取り組めば、

その失敗さえも確率が減ります。


そして、そんな億単位の借金をして

仮にそんな勉強の場を提供されても、

今はインターネットが普及しているので、

誰でもビジネスをして復活出来る訳です。


そして、そんな絶対に成功出来る!

と私はいつも強く思っているので、

今までもこれからも何にでも挑戦できますし、

仮に失敗という名の勉強をしたとしても、

復活する自信がいつもある訳です。


まあとは言っても、

当社で物件を買う人は、

一人でも失敗して欲しくない…

一人でも失敗させない…

という気持ちで取り組んでいますが、

恐怖心というものがある人は、

「自分は絶対に失敗しない!」

と強く思って物事に取り組むべきですね。


億単位の失敗が怖いから…

と言って、何も出来ない人は

その怖がっている時間が

勿体ない訳です。


自分はできる!必ずできる!

と自己催眠に掛けて、

そして始めることは

非常に大事なことです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「知識ゼロの全くの初心者が最初にやるべきこととは?」

です。


不動産投資初心者で、

知識が全く無い人は何から

始めれば良いのでしょうか?


不動産業界の悪しき慣習で

よくニュースなどにも取り上げられるのが、

「囲い込み」と呼ばれる手法です。


よく大手が行っているのがこの囲い込みで、

今日もlivedoorニュースに詳細が書かれていたので、

今日はその「囲い込み」について書きます。


今日のニュース記事

→ https://goo.gl/uyCRJi


囲い込みとは記事中にもあるように、

不動産を売却する時に、

一括査定サイトなどで、

1番高い金額を提示します。


そうすることで、顧客から売りを預かれて、

専任媒介契約か専属専任媒介契約を

取れる可能性が高まります。


そして、専任媒介契約は、

絶対に不動産業者が見るレインズに

登録しなければいけなくなります。


そして、登録すると全国の不動産業者が

取り扱える物件になるので、

基本的にはどの不動産業者も

レインズに登録している物件は取り扱えます。


しかし、ここからが囲い込みの話になりますが、

囲い込みをやっている業者は、

「その物件は話が入ってます」

「商談中です」

と言って、他の業者に取り扱わせません。


そうすると、当然、物件を高値で

売却するという話を売り主にしているので、

物件はほぼ売れません。


そして、最終的には

売り主の方を説得して安値にしてから、

買い手を見つける訳です。


そして、記事の中にもありますが、

この囲い込みを行っている主な業者が

実は大手なのです。


それはなぜなのか?というと、

大手だと一括査定サイトで信用を得やすく、

売りを任せてもらいやすくなるからです。


では、不動産を売る時に、

このように囲い込みにあわないようにするには?ですが、

基本的に、相場よりも高い値段で

物件を売却出来る事は非常に難しいです。


ですので、異常に高い売値査定をする業者であれば、

その根拠を聞くべきです。


例えば、収益不動産の売却であれば、

他の業者は高い金利の金融機関で

融資を付けるのに対して、

高い値段を付けた業者は

安い金利の金融機関で融資を付けるのかもしれません。


そうすることで、利回りは確かに下がるけれども、

そちらの方がキャッシュフローが残る投資になる…

というのであれば、

これは納得のいく高値という事になります。

また、そのような話であれば、

専任媒介契約にしなくて、

一般で話をしてみるのも良く、

ただ、本当に売れるのであれば、

一般で一定期間を決めて任せるなど、

そういう考え方もありですね。


ということで、不動産業界の悪しき慣習で

「囲い込み」というものがあります。


これは売り主を確保して、

最終的には売り主を説得して

売却に導く方法ですが、

囲い込みをやるのは大手か、

悪い業者しかいませんので

ご注意ください。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産投資で月10万円増やす難易度はどれくらいですか?」

です。


不動産投資で月に10万円の

余剰金を稼ぐ難易度は

どれくらいなのでしょうか?


今、会社内をどんどん改革していて、

色々と部署で人を増やす事になりました。


営業職は、すでに募集を開始していて、

入社2名、内定5名を出していますが、

これからもまだまだ増やしていく予定です。


営業社員の募集

→ http://goo.gl/2QcFrd


では他に、どんな部署で求人をしているのか?というと、

事務スタッフと管理業務のスタッフです。


事務スタッフに関しては、

すでに3名が働いてくれていますし、

私の秘書が事務業務も兼任しているので、

4名が事務作業を行っています。


この人数を10人くらいに拡充する予定で、

一般的な求人もバンバン打っていきます。


それから、管理業務のスタッフも、

今は7名が働いてくれていますが、

これも10名から15名態勢で

行っていく予定です。


営業に関して言うと、

今、全員で12名なのですが、

これは20名から30名態勢にしていきます。


では、なぜ私はここに来て、

人を増やしていこうと思ったのでしょうか?


基本的に、会社は社長が頑張って働き、

その分だけ成長すると思っていて、

だからこそ、私は人の倍働くことを

自分に課してここまでやってきました。


ただ、昨日、放送されたマル金ライダーの

鈴木さんの収録に立ち会ってから、

考え方がかなり変わりました。


昨日放送のマル金ライダー8

→ https://youtu.be/3WAf5I16gkU


鈴木さんは造園業の2代目で、

お父さんの事業を継承し、

自分で仕組みかして会社を大きくし、

そして、最終的には会社の売却を果たして、

今はドバイに移住しています。


ここで鈴木さんから学んだ事は、

「社長が働かない会社を作る」

です。


私は会社の社長は働いてなんぼだと思って、

どんどん自分が先頭に立って

働いてきましたが、

それは同時にリスクではないか?と

考えるようになっていた訳です。


社長がバリバリ働いて、

会社の業績は良くなっても、

それはそれで良いのですが、

仮にそんな会社の社長が病気や怪我で

入院してしまったらどうでしょう?


業績は一気に下がり、

もしかすると会社がダメになってしまうことも

充分に考えられるのです。


だからこそ、会社の社長は働かないように、

仕組みを作る事を優先し、

それを嫌でも実行していかないと

ダメだなと最近は考えるようになった訳です。


そういう風な仕組みを作る事が社長の仕事で、

もっと会社やスタッフのリスクを考えて

行動していかないとダメだな…

と考えるようになった訳です。


ここまで、水戸大家さんという会社は、

私が前面に出て、不動産投資を教えることで

伸びてきた会社です。


だからこそ、私はここで

なるべく第一線から退き、

スタッフで回るような

そんな会社を作り始めた訳です。


これが今後の会社やスタッフの

リスクを回避していくことに繋がるのだな…

と、そういう考えで今は動いていますね。


ちなみに、そうは言っても、

私はまだまだこれからも

全く無料面談などをやらなくなるのか?というと、

それも違っていて、

無料面談はやるけれども、

極端に数を減らしていく方向で

考えている訳ですね。


その証拠に、今はスタッフ面談を中心に、

私の面談は数を半分にしているので、

もう六本木の面談も最短で18日しか

予約が取れない状況になっていますね。


私の無料面談の空き状況

→ http://mitoooya.jp/nitt.html 


ということで、会社の社長は、

バリバリ働くものだ!と思っていましたが、

それは一理あります。


ですが、会社が大きくなってきたら、

社長はなるべく退いて、

スタッフで回る仕組みを作るべきですね。


そんな当社で営業、事務、管理を

一緒に行ってみたい人は、

下記から求人に申し込んでみてください。

→ http://mitoooya.jp/q.html 


会社が変わる事、会社を変える事、

これは非常にエネルギーがいる事ですが、

早々にやっていかないとダメですね。




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今、色々と会社の改革に取り組んでいて、

その1つとして、私の無料面談の数を

1日6人から3人に減らしていきます。


実に半分まで面談人数を減らしますが、

それは他にやる事がたくさんあるからです。


しかし、私の無料面談も、

もう続けて5年くらいになりますし、

各地方に行って行なったりして、

かなり色々なお話を聞けました。


また、お会いした人から、

かなり多くの人が不動産投資家として

デビューして行ったり、

2棟目、3棟目の物件を買ってもらっています。


そして、もうすでに累計人数が8200人を超えて

人とお会いしてきました。


初めて無料面談を開始したのが、

2011年の12月だったのですが、

その頃から始めたので、

12月が来ると丸5年ですね。


そんな感じで続けてきた私の無料面談ですが、

ここにきて方向転換する訳です。


これは社長としての仕事は、

もちろん、面談をして

投資家さんと話をするという事も

大事な仕事な訳ですが、

それ以外にも大事な仕事はたくさんあります。


今まで、面談をして会社を伸ばしてきましたが、

逆に言えば、他の仕事を

放棄していたのかもしれません。


だからこそ、これまでやらなかった仕事を

ここで見直してやっていこうと、

そう思った訳です。


また、面談も少なくなりますが、

これからも継続していきます。


しかも、人数を少なくする事で、

より一層、1つ1つ丁寧に

面談にも取り組めると思う訳です。


また、今まで8200人とお会いしたのは、

私だけでなく、

当社のスタッフも一緒に行ってきました。


こうして育ってきたスタッフが、

これからはスタッフ面談をいつでも

行っていきますので、

相談はいつでも可能な訳ですね。


という事で、今、会社の改革を行っていて、

その1つに私が毎日行なっている

投資家さんや投資家さんになりたい人と

話をしていく無料面談を

今後は半分くらいに減らしていきます。


ただ、いつでも当社の優秀なスタッフが

スタッフ面談をお受けしていますし、

私自身は、もっと社長の仕事に

専念していくので、

当社に相談してみたい!

という人の対応は今までと変わりなく

お受けしていきますね。



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今日の動画は 

「私がタクシーを使う理由」

です。


私は移動に基本的にタクシーを使いますが、

その理由を解説します。


法定耐用年数が過ぎていたり、

キャッシュフローが充分に出る

融資期間を考えると、

法定耐用年数を過ぎてしまうような

築年数の物件には融資が付きづらくなります。


では、このような物件はスルーして、

融資が出やすい物件だけ取り組むべきでしょうか?


この手の物件は融資が付きづらい事もあり、

利回りはグンと高くなります。


今、目の前に融資が付きやすく、

なおかつ、キャッシュフローが出るような

物件が無ければ、

このような物件の融資付けに取り組んでみるのも

1つの方法です。


というのも、融資が付きやすくて、

キャッシュフローが出る物件は、

市場に出てくると一瞬で無くなってしまいます。


当然、そのような物件はあっという間に

無くなってしまうので、

のんびりしていると無くなってしまう訳です。


では、融資が付きづらい物件はどうでしょうか?


このような物件は買える人が限られるため、

売りに出てきても売れ残っている事が

結構あります。


また、売れ残っているので、

融資が付きづらい物件は

指値の相談も可能性は出てくる訳です。


そして、他の人が融資が付けられない物件に

融資が付けられれば、

それは他の人が買えないような

お宝物件に変わる可能性が出てくる訳です。


そして、その物件は他の人は

融資が付かないと思っている訳で、

競合も無く買う事が出来る訳です。


ただ、融資が付きづらい物件に

融資を付けるという事を書いていますが、

これは簡単ではありません。


10個物件を持ち込んで、

10個とも断られる可能性もあることなので、

基本的には融資が付きやすく、

キャッシュフローが見込める物件を探すべきです。


ですが、今、そのような物件が手元に無く、

融資が難しそうだけれども、

利回りが高いような物件があれば、

これは融資付けにトライしてみても良いと思う訳です。


ということで、融資が付きづらい物件は、

利回りが高く、競合がいなくて、

売れ残っている可能性が高いです。


ですが、当然、融資が付きづらいので

売れ残っている訳で、

だからこそ、そのような物件に融資が付けられれば、

競合なしでお宝物件を手に入れられるので、

このような物件への融資付けも

考えてみても良い訳です。


また、こういう風に難しい案件に取り組む事で、

どんな物件は融資が付きづらく、

どんな物件は融資が付きやすいのか?も

より理解が深まるので、

自分自身の知識も広がる訳です。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
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―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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