タグ:名古屋不動産投資

不動産を銀行が評価する方法の1つで、

積算評価という物があります。


積算評価とは、土地は相続税の対象になる

相続税路線価という物が、

日本のほとんどの道路に決められていて、

その道路に面している土地は、

その金額×土地面積で計算します。


また、建物はRCなら平米いくらと

決まっていて、

その金額×平米数ー経過年数分の

減価した金額で計算します。


ちなみに不動産投資家の中には、

その積算評価が高い物件を

持っていたので買い増しが出来た!

という記事を本などで

書いている人が多いので、

この積算評価を重要視する投資家が

多かったりします。


では、本当に積算評価が出ていれば、

物件は高く銀行で評価されるのでしょうか?


まず、積算評価は絶対的な

物件を見る目線でなく、

実は積算評価を全く見ないという

金融機関も存在します。


このような金融機関は、

収益還元評価という

また別の評価方法で物件を見るので、

積算評価を見ない訳です。


では、積算評価を重要視する金融機関では、

とにかく積算評価が高い物件を持っていると、

どんどん買い増しができるのでしょうか?


もしくは、次の融資に有利なのでしょうか?


最近、当社で面白い事例があったので、

今日の記事を書いたのですが、

その面白い事例を紹介します。


それは、とある積算評価が高い物件で、

その積算評価の高い物件を

積算評価を重視する銀行へ

持ち込んだのです。


この物件と投資家さんの現住所で、

積算評価で見てくれる銀行は

いくつかあったので、

その積算評価で評価してくれる

複数の銀行へ融資の打診をしたのです。


そして、評価通り、融資が降りた

銀行もあったのですが、

全く評価が出なかった銀行もあったのです。


そして、評価が出なかった銀行の理由は、

「道路付けが悪いから…」

という理由で、審査の土台にも

乗らなかった訳です。


このように、積算評価が良かったので、

その物件を買うと

物件の評価がどの銀行にも良くて、

次に確実につながる…

という訳ではありません。


なぜなら、収益還元評価で見てくる銀行は、

そもそも積算評価を見てきませんし、

積算評価で見てくる銀行も、

道路付けであったり、

その他のことも見てくる銀行は

もっとあると思う訳です。


だからこそ、

「積算評価が高ければ絶対に大丈夫」

「積算評価が高ければ絶対に良い物件」

という訳ではなく、

あくまでも積算評価は1つの指標…

という程度の話ですね。


また、積算評価が割れている物件は、

確かに積算評価で評価してくる銀行から見ると

後々、融資に不利に働くこともあり、

それはしっかりと対策を

投資初期の頃から考えていかないと

そのうち融資はストップする訳です。


ということで、積算評価が高いと

次に繋がる物件…

という記事を本などで見かけますが、

それは実は他の条件も満たした上で

積算評価が高い物件だった訳で、

積算評価が絶対…という訳ではないですね。


ただ、積算評価も1つ指標なので、

どうやってそこを注意して、

どうやって次を買い進めていくか?を

よく考えないと次はないですね。


まあ、その辺の対策を知りたい人は、

当社のセミナーに来て頂けると

よくわかると思います。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、

49回目の放送は京都大学出身で

元松下電器というエリートコースから起業した黒田敦史さんです。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「不動産売買にコミニュケーションが大切な理由」

です。


不動産売買にはコミュニケーション能力が

とても大切です。


それはなぜなのか?


不動産投資はしっかりとした物件を買うと

キャッシュフローが残り、

どんどん収入を上げてくれる

素晴らしい手法の1つです。


ですので、私はこうして

多くの人に不動産投資を

オススメしている訳ですが、

その中でも不動産投資を

やって欲しくない人も少ないながらも

存在します。


不動産投資をやって欲しくない人ですが、

それは投資は自己責任と認識していない人です。


私はいつもメルマガで

勉強してから物件を買おう!と言っていますが、

勉強して物件を買っても、

良い物もあれば悪い物もあります。


結局、不動産投資は物件を買ってから

初めて知ることもあり、

勉強をしているから

100%成功するとは限りません。


ただ、全く勉強してない人だと、

成功確率が30%だとすると、

それを95%以上に勉強して上げよう!

という事なのです。


ただし、そうは言っても

残りの5%は多かれ少なかれ、

失敗する確率はある訳です。


人によっては1%しか失敗しなかったとしても

1%の失敗確率はある訳です。


じゃあ、仮に、その1%なり、5%の失敗が

たまたま運が悪くて、

自分が買った物件だった場合ですが、

その場合、しっかりと失敗は失敗と受け止めて、

その後の対応をするという決意がないと

不動産投資はやってはダメです。


この覚悟がない人であれば、

例えば、ちょっとの失敗でも

業者のせいにしたり、

その他の人のせいにしたりと、

そんな感じの事をしてしまうと、

もうその後は不動産業者にも

何か関係者にも相手にされずに、

不動産業会からは引退せざるおえないからです。


不動産という世界は不動産という物を

売ったり買ったり貸したりして、

収益を上げてきます。


その、売ったり買ったり貸すときに、

必ず不動産業者が介在する訳です。


ここで不動産業者と仲が悪くなってしまうと、

売ったり買ったり貸したりするときに

弊害が起きてくるようになります。


まあ、他にも例えば、

リフォーム関係で何かあって、

リフォーム業者と仲が悪くなるとか、

何にしても業者と仲が悪くなるということは、

その後の不動産投資に影響を与えるので、

悪いことに繋がるしかなく、

良いことは1つも無いです。


だからこそ、仮に不動産投資に失敗したな…

と思ったとしても、

自分自身で責任が取れないと

不動産投資で成功していくことは

非常に難しい訳です。


ですので、私は多くの人に

不動産投資をおすすめしていますし、

多くの人に不動産投資に挑戦して、

成功して欲しいです。


ただ、失敗する確率は

完全にゼロではなく、

その失敗したときに

自分自身で責任が取れない人は

不動産投資をしない方がいいですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「空室がすぐ埋まる人と埋まらない人の差とは」

です。


空室が出ても、

すぐに空室が埋まる人と

埋まらない人がいます。


では、その両者の違いとは?


昨年の10月くらいから

融資が厳しくなってきていますが、

今年に入ってさらに

厳しくなっている感じを受けます。


そして、さらに4月から

融資が厳しくなっていく…

という情報が入ってきています。


つまり、今まで物件を買えていた人が、

これからどんどん物件が

買えなくなる可能性が今よりも増える訳です。


ただ、そうは言っても

融資を出す金融機関が

全く無くなるとは思いません。


そして、融資が厳しくなるのは、

さらに物件価格が下がる事を

意味していて、そうなると、

物件を買える人にとっては

さらにチャンスが増える訳です。


では、融資が厳しくなって、

物件が買える人とはどんな人なのでしょうか?


それは3つタイプがあります。


1つ目のタイプは、超高属性の人です。


年収が高く、自己資金を大量に持っていて、

お金には全く困っていない人です。


具体的な年収の目安や、

自己資金の額はいくら?とは言い切れませんが、

年収数千万円クラスではなく、

年収億越え、自己資金も億越えというイメージです。


まあ、これは多くの人が

ハードルが高いので、

該当しないと思います。


次に買える人は、すでに不動産投資をしていて、

成功しており、銀行との信頼関係も厚い人です。


これは実績がすでにあるので、

何も無い人には貸さないけれども、

黒字を出している不動産投資をしている

という実績があると

銀行の対応は変わってくる訳です。


あと、最後に融資を付けられる人はどうか?

というと、それは色々な銀行に

とにかく打診した人です。


融資が厳しくなるとはいえ、

不動産投資も融資も、とにかく数が大事です。


例えば、優良な物件を集めるには、

とにかくネットで探したり、

情報を持っている業者にコンタクトを取って、

多くの情報を集めるしかありません。


また、欲しい物件があったとして、

それに融資が付けられれば、

欲しいという事もありえます。


そんな状態になっているのであれば、

これはより多くの金融機関を

回ることによって融資がつく可能性が

ある訳ですね。


今は昨年よりもさらに、

融資が厳しくなり、

またさらに融資が厳しくなるという

情報も入ってきています。


そして、そうなっても買える人は、

超高属性の人と、

すでに銀行と取引があり実績がある人、

そして最後にとにかく行動量が

人よりも飛び抜けている人ですね。


ちなみに、当社では、

とにかく物件情報と融資先を開拓するために、

社内コールセンターを作ろうとしましたが

それは止めることにしました。


今は、営業アシスタントをとにかく増やし、

営業個々の作業量を人を増やして

カバーしていく感じにしたので、

自分で行動するのはめんどくさい…

という人こそ、当社が代わりに動いていく感じですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「銀行融資はどの様に考えれば良いのか」

です。


不動産投資は銀行融資が肝になりますが、

不動産投資への融資は

どのように考えれば良いのでしょうか?


そういえばこの前、

「峯島さんは失敗した事は無いんですか?」

という質問があったので、

今日はその話をしようと思います。


この質問への回答ですが、

「私は失敗の達人です!笑」となります。


私が不動産投資を始めた

最初に買った物件は、

これは大失敗物件でした。


実際にどんな失敗をしたのか?というと、

420万で買った物件が、

最終的に売れた値段が、

200万円で 売却している訳です。


他にも、その後、購入した戸建てが、

白アリだらけで大幅な補修費が

掛かってしまったり、

起業してからもスタッフが全員辞めたり、

最近ではNo.1営業が独立するなど、

まさに私は失敗の宝庫なのです。


昨日、今日、私を知った人は、

六本木にオフィスを構えていて、

不動産投資の世界では、

ほとんどの人が知っている会社を経営していて、

テレビ番組のスポンサーをしている…

なんて所だけを見ると、

凄いと勘違いする人がいますが、

私も普通の人間で、何ら凄くもありません。


では、今のこの状態になれたのは

何が要因なのか?と聞かれると、

人一倍、人の本当は十倍とか

二十倍とかの勢いで、

常に毎日、挑戦している事が要因なのです。


私は神様は、

人類みな平等にチャンスというギフトをくれると思います。


そのギフトは、

どんな人が貰えるのか?というと、

それは物事に挑戦した人です。


挑戦すると、もう1つを貰えます。


それは、失敗というギフトです。


私は失敗は成功の元だと本気で考えている人間です。


今まで損をした物件を買った時も、

白アリだらけの物件を買った時も、

その後、死ぬ気で不動産投資を学んで、

最終的には不動産投資では大幅な利益を確定させています。


起業してから、スタッフが全員辞めた時も、

そこから何が悪かったのか?を必死で考えて、

会社を立て直しています。


そして、今回のNo.1営業が辞めるというお話も、

実は私には神様からのギフトだと思っていて、

もっともっと強い組織を作りなさいと

言われているのだと、そう受け止めています。


また、私が悪い部分も、

会社全員が悪い部分もあるのでしょうが、

それを今は徹底的に考え直して、

そしてすでにテコ入れをどんどんしている訳ですし、

今は当社のスタッフと、

新規に入ってきているスタッフが、

ここ数年には無いくらい活気付いて

仕事に取り組んでいます。


そう、私は失敗だらけの人生なのですが、

それは神様からの贈り物で、

人や会社、もしくは不動産投資で

成長して成功するチャンスなのです。


だからこそ、私は失敗が来ると、

「ああ!やっと来た!ありがとう!」と

今は思えるくらいになってきてますね。


そして何よりも大事な事は、

そうやって失敗を乗り越える経験が大事で、

何回も何回も失敗を乗り越える事で、

人は大きく成長し、それが何よりも強味になっていく訳です。


という事で、先日、

「峯島さんは失敗した事があるんですか?」

という質問を貰いました。


私の答えは「私は失敗の宝庫で、

それがあったから今がある!」という感じですね。



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不動産投資で成功をおさめて、

年間で手元に残るお金が数千万円、

手元にある現金が5000万円から1億円、

そして、保有している不動産が10億円以上…

という人は、当社のお客さんで

実際に存在しています。


不動産投資をしてみたい!

と思っている人は多いと思いますが、

実際に上記のような成功をおさめ、

悠々自適な生活をしている…

という人は少ないと思います。


ですが、そんな成功をしている人は

実際にいますし、

実はもっともっと大きな成功を

おさめている人も実在します。


それはどのくらいの成功か?というと、

年間で手元に残るお金が

億を超える人もいるのです。


では、そんな不動産投資で

成功をおさめた彼らが、

特別に変わった事をしたのか?というと、

それは違います。


ただし、ちゃんと物件を増やせるように

増やしてきた訳で、

途中で買えなくなるような

そんな買い方はしていません。


そして、この話をすると

必ず言われるのが、

「今、私がそれを出来ますか?」

という質問です。


時代が違うから出来たのでしょうとか、

もっと年収が高かったから出来たのでしょうとか、

そういう事を言われる人がいる訳です。


まあ、10億とかそれ以上に

物件を買っていくには

年収で1000万円以上くらいは必要ですが、

それさえあれば今の融資状況と

物件の相場から10億円以上の不動産を買って、

数千万円単位のキャッシュフローを出すことは

実現可能です。


あとは本人次第で、

本当に本気で取り組むのであれば、

それは出来るでしょうし、

何となく取り組むのであれば、

それは達成出来ません。


今年は昨年に比べて融資が厳しくなり、

だからこそ、利回りの高い物件が出てきて、

融資さえ付けられれば、

昨年よりもキャッシュフローが残る投資が

実は狙えてしまうのです。


だからこそ、そんな割安な物件が

出てきているので、

融資を付けられれば、

1つ1つの物件からのキャッシュフローは

昨年よりも多くなる可能性がある訳で、

利益の出やすい環境になってきていて

あとは融資次第という感じになっていますね。


ということで、当社のお客さんでは、

資産10億、キャッシュフロー数千万、

そして現金で5000万円から1億円を

持っている…という投資家さんは

結構、多いです。


そして、今から

それを目指せるのか?というと

これは全然目指せます。


ですが、これは本人が

本気で目指していかないと

とても届かない訳で、

投資家さんの成功は

全ては自分次第という訳ですね。



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私は毎日のように、

不動産の相談をお受けしていますが、

相談者の方の中には、

思い込みの激しい方もいます。


例えば、働いていなかったとして、

再就職したら最低2年とか3年は

全く融資が付かない…と思い込んでいる人です。


現在無職の人でも、

実は銀行によっては、

就職して半年で融資審査の

土俵に乗るという人もいますし、

銀行によっては就職時に交わす、

雇用契約書に保証賃金が記載されていれば、

その金額で融資を出す…という所もあります。


つまり、2年とか3年とか

そういう決められた期間働かなくても、

融資を出す金融機関は存在するのです。


他にも、小さな物件から始めるべし…

という本を読んだ人は、

大きな物件は最初は買わない…

と言ってくる人もいます。


これも思い込みの1つで、

例えば、自分自身が10億の

資産を築く事も目標にするなら、

500万円とかの戸建てを買っても、

全く目標に届かない訳です。


500万円の戸建てだと、

200回買わないと10億になりません。


1ヶ月に1つ、500万円の戸建てを買うと、

17年弱掛かりますし、

そもそも毎月500万円の戸建てを

買い続けられる人はいないと思います。


1億の物件であれば10回買うと、

当然ながら10億円の資産規模になります。


これであれば、半年に1回物件を買うと、

1年に2億買えるので、

5年で10億の資産規模になれます。


こういう感じであれば、

実現可能な感じなのですが、

500万円の戸建てを17年間、

毎月買うというのは非現実的な感じな訳です。


まあ、これはあくまでも思い込みの強い

2つの例を挙げましたが、

他にもたくさんの思い込みが激しい人が

私に相談に訪れます。


ただ、こうやって思い込みが激しいと、

その思い込みを私に言ってくる訳で、

それよりも私の話を聞いて、

自分の今まで考えていた事が

果たして正しいのかどうかを

ジャッジした方が良いですね。


私の意見を聞いて、

自分の考えが仮にちょっと違うと思ったら、

正しい考え方をインプットして、

それで自分の理想とする方向に

進んで行った方がより理想の状態に

近づいていける訳です。


という事で,私に相談に訪れる人の中には

思い込みの激しい方もいます。


それは、もしかすると、

投資の業界的には

常識外の事だったりするので、

自分はこうだと言わずに、

まずは自分はどうなりたいのか?を

私に話してもらえると、

それは実現可能なのか?とか

そういう話をした方が良いのかな?と

思う訳です。



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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