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○2億9千万マンション 利回り23%
○区分1R 50万(利回り48%)

などなど(全て完売です。)


■今日は物件を2つ見学しました。

1つは、売り主さんが特殊な物件。

正確には、ちょっと怖い感じの方です^^;

ちなみに空室だらけの物件なのですが、売り主さんが住んでいらっしゃるので、客付けが困難みたいです…

現地に着くと、早速黒塗りの車が…

じっくり物件を見る事が出来ず、遠くからチラチラと見てました^^;

ま〜でも、当然、売り主さんは売却すれば出ていく(はず)なので、買ってしまえば、こっちのものなのかもしれません。

これも、指す根拠がたくさんあって、尚且、ライバルの少ない物件ですよね。

ちなみに、高利回りのライバルが少ない物件は、なにかしら問題がある場合が多いです。

そのリスクを上手く対処出来るかどうかが、高利回り物件を買って、上手く運営出来るかどうかに繋がりますからね〜



■と、遠巻きで物件を見ていると、不動産屋さんが到着。

物件には売り主さんらしき人が車を洗ってます。

私が不動産屋さんに
『物件の中は見れますか?』
と聞くと、

不動産屋さんが売り主さんらしき人(実際、売り主さんでした)に話しをして内部に突入しました。

ちなみに、その後、売り主さん、不動産屋さん、私の3人で内部の事務所で対談…^^;

貴重な体験になりましたよ〜^^;


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この前、売り物件を見に行って、売り主さんと話をした事がありました。
(最近、このケースが多いです…)

築20年以上経っていて、修繕がされていないボロアパートです。

売り主さんはすぐにでも売りたい様子で、色々とお話をされていました。

私、この物件はリフォーム代が相当かかるので、
「その分マケテ下さいな」
と言って話をしましたが、却下された物件でした。

売り主さんも
・ご高齢で地主
・引退したがっている、
・築年も経過していて残債も少ないはず

と多少なら値段が下がる要素がありありの物件でしたが、ほとんど下がらないと言われて終了したのです。

担当した営業からは
「ムリでした〜」
だけで、なぜ下がらないかを聞けていなかったんですね。

それで、先日ブログに書いた某不動産屋店長の勤務する会社が扱っている物件だったんです。

それで、先日の電話の際、店長に聞いてみました。

なんで、この物件値段下がんないのって…

すると、店長の答えは

「いや〜実はあの物件は任売なんですよ^^;

売り主さんも支払いがカツカツで、売り値も残債にちょっとだけ乗っけてるだけなんですよ」




「えっ!

でも、だいぶローン組んでから年月経ってますよね〜^^;

それでもそんなに残債あるんですか?

だってそもそも、あの売り主さんは地主で土地は自分の物でしょ?

だったら残債少ないのでは?」


店長

「いや〜

あの売り主さん、騙されたみたいですよ^^;

建てた時の建築会社の見積りみましたが、かなり利益が乗ってましたから…」


あちゃ〜って感じですね^^;

任売だから、安く買えるって事は必ずしもないと思わせるケースです。

でも、こういう答えを聞くと裏側を見てしまった様な感じになりますね^^;

そういう訳で
・支払いはカツカツ
・物件はボロ
・残債は多い
・入居状況は微妙
・リフォームしようにも金無い 借りられない…^^;


が、真相だったみたいです…

地主さんで、土地持っているからって不動産投資は成功しませんよ〜

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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